Pour que les chiffres soient justes aussi : Financement, impôts et fiduciaire d’un seul tenant.
Roman Frey – conseil financier & fiduciaire immobilière.
Roman Frey
Conseil financier · Fiduciaire immobilière · ImmoBilà GmbH
Financement, impôts et services fiduciaires autour de votre bien – tout en interne.
Une affaire immobilière est plus qu’une poignée de main. Qui vend doit connaître l’impôt sur les gains immobiliers. Qui achète a besoin d’un financement encore supportable dans dix ans. Qui loue a besoin d’une comptabilité immobilière propre. C’est pourquoi chez ImmoBilà, le conseil financier fait partie de la maison : Roman Frey, notre conseiller financier et fiduciaire immobilier, vous conseille de manière indépendante, sans vendre de produits – avec une vue d’ensemble de votre situation.
Coûts : Le conseil financier, les déclarations fiscales et les prestations fiduciaires sont des services distincts et sont facturés selon le travail effectué – de manière transparente et convenus par écrit à l’avance. Vous pouvez y recourir indépendamment d’un mandat de vente ou de location ; la commission pour la vente et la location n’en est pas affectée.
Ce que vous pouvez vous permettre – calculé honnêtement.
Les banques suisses financent le logement en propriété selon des règles claires. Les principales, état 2026 :
- Au moins 20 % de fonds propres. Jusqu’à la moitié (10 %) peut provenir de la caisse de pension – versement anticipé ou mise en gage. Les 10 % restants doivent être des fonds propres « durs » : épargne, pilier 3a, avance d’hoirie ou donation.
- Capacité financière : un tiers au maximum du revenu brut – calculé avec un taux théorique de 5 %, pas avec le taux actuel, plus 1 % d’entretien et l’amortissement.
- Amortissement: l’hypothèque doit être réduite aux deux tiers de la valeur de nantissement dans les 15 ans ou jusqu’à la retraite.
- Taux 2026: les hypothèques fixes se situent, selon la durée et la banque, entre environ 1,4 % et 2,1 %, les hypothèques SARON en dessous. Nous comparons les offres avec vous.
- Caisse de pension & pilier 3a peuvent faire l’objet d’un versement anticipé ou d’une mise en gage pour un logement occupé par son propriétaire (versement dès CHF 20’000, tous les cinq ans).
Calculateur hypothécaire
Impôt sur les gains immobiliers et droits de mutation à Bâle-Campagne.
Impôt sur les gains immobiliers
C’est le gain qui est imposé, pas le prix de vente.
- Gain = prix de vente moins les dépenses d’investissement (prix d’achat, investissements à plus-value, commission de courtage, frais de notaire)
- Taux de 3 % à 25 % ; dès CHF 120’000 de gain, 25 % uniforme
- Durée de possession inférieure à cinq ans : majoration
- Longue occupation par le propriétaire : dès la 21e année, déduction de CHF 5’000 par an (max. CHF 50’000)
Remploi
Qui rachète ne paie pas pour l’instant.
- Achat d’un logement occupé par son propriétaire en Suisse dans les deux ans → impôt reporté
- Vaut aussi en cas de succession et de donation
- Le report doit être demandé – nous nous en chargeons
Bien planifié, cela permet d’économiser des montants à cinq chiffres.
Droits de mutation
1,25 % du prix d’achat chacun pour le vendeur et l’acheteur.
- Acheteur exonéré s’il habite le bien exclusivement et durablement
- Vendeur exonéré s’il investit le produit dans les deux ans dans un bien de remplacement à usage identique
- Décomptés par le notariat lors de l’authentification
Exemple de calcul
Maison achetée en 2010 pour CHF 700’000, vendue en 2026 pour CHF 1’000’000.
- Pas de gros investissements ; après indexation, commission et notariat, il reste un gain d’environ CHF 240’000
- Impôt sur les gains immobiliers env. CHF 60’000
- Droits de mutation CHF 12’500 pour le vendeur
Avec remploi : les deux reportés ou exonérés.
Quand le bien donne du travail.
Comptabilité immobilière
Pour les appartements loués et les immeubles.
- Encaissement des loyers et rappels
- Décompte des charges et frais de chauffage pour les locataires
- Bouclement annuel et documents pour la déclaration fiscale
Correct et ponctuel – vous voyez à tout moment ce que rapporte votre bien.
Déclaration fiscale avec bien immobilier
Valeur locative, déductions d’entretien, intérêts passifs.
- Forfaitaire ou effectif – choix renouvelé chaque année
- Mesures d’économie d’énergie et rénovations correctement déclarées
- Biens loués avec décompte immobilier
Nous obtenons pour vous tout ce qui est admissible – plus d’informations sur la page Impôts immobiliers.
Succession & partage successoral
Quand un bien est transmis par succession.
- Estimation du bien pour le partage successoral
- Partage, vente ou reprise par un héritier
- Conséquences fiscales et report de l’impôt sur les gains immobiliers
Nous accompagnons les communautés héréditaires de manière neutre et orientée solutions.
Prévoyance & assurance
Pour que votre propriété soit protégée.
- Risque de décès et d’incapacité de gain lié à l’hypothèque
- Assurance bâtiment et responsabilité civile
- Caisse de pension et pilier 3a en lien avec le logement en propriété
Questions sur le financement & la fiduciaire.
Combien coûte le conseil financier ?
Selon le travail – avec une offre écrite à l’avance.
- Le conseil financier, les déclarations fiscales et la fiduciaire sont des prestations distinctes et payantes
- Vous savez avant le mandat ce que cela coûte
- Indépendants : nous ne vendons pas de produits bancaires et ne recevons aucune commission des banques
La commission pour la vente ou la location n’en est pas affectée.
De combien de fonds propres ai-je besoin ?
Au moins 20 % du prix d’achat.
- Au moins 10 % « durs » : épargne, pilier 3a, avance d’hoirie ou donation
- Jusqu’à 10 % de la caisse de pension – en versement anticipé ou mise en gage
- Les frais d’acquisition (notariat, droits de mutation) s’y ajoutent et doivent être payés avec des fonds propres
Que signifie la capacité financière ?
Les coûts du logement ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.
- Calculé avec un taux théorique de 5 % – pas avec le taux actuel
- Plus l’amortissement de la 2e hypothèque et 1 % d’entretien
- Exemple : un prix d’achat de CHF 850’000 avec CHF 170’000 de fonds propres nécessite environ CHF 150’000 de revenu brut
Le calculateur hypothécaire ci-dessus vous montre les chiffres pour votre situation.
Hypothèque fixe ou SARON ?
Cela dépend de votre situation – nous calculons les deux variantes.
- Hypothèque fixe : taux fixe pour 2 à 15 ans, prévisible, en 2026 entre environ 1,4 % et 2,1 %
- SARON : taux variable, généralement plus bas mais fluctuant
- Souvent judicieux : une répartition en plusieurs tranches avec des durées différentes
Quand dois-je amortir l’hypothèque ?
La 2e hypothèque dans les 15 ans ou jusqu’à la retraite.
- On amortit la part au-delà de 65 % de la valeur de nantissement
- Directement (remboursement) ou indirectement via le pilier 3a – généralement plus avantageux fiscalement
- La 1re hypothèque ne doit pas être amortie
Pouvez-vous vérifier mon hypothèque existante ?
Oui – cela vaut la peine surtout avant l’échéance d’une hypothèque fixe.
- Comparaison des conditions de différentes banques et assurances
- Négociation avec votre banque
- Vérification de la possibilité d’une augmentation pour des rénovations
Attention aux délais de résiliation : généralement 3 à 6 mois avant l’échéance.
Financement ou question fiscale ?
Dites-nous de quoi il s’agit – vous recevrez une offre transparente selon le travail.
Parlons de votre bien immobilier.
Appelez-nous ou écrivez-nous – réponse sous 24 heures.
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