Hypothèque lors de la vente : rembourser, faire reprendre ou transférer
La plupart des maisons sont grevées d’une hypothèque. Qui vend doit la régler – et selon la manière, cela coûte plusieurs milliers de francs ou rien du tout. Ce guide présente les trois voies et leurs conséquences.
En bref
- Remboursement : la banque est remboursée avec le produit de la vente – pour les hypothèques à taux fixe, une pénalité de remboursement anticipé menace
- Reprise : l’acheteur reprend l’hypothèque si la banque donne son accord
- Transfert (changement d’objet) : vous emportez votre hypothèque à taux fixe, avec son taux et sa durée, sur le nouveau logement – sans pénalité
- Parler tôt avec la banque – idéalement avant la commercialisation
Les trois possibilités
Pour les hypothèques SARON ou variables, le remboursement à court terme ne pose pas de problème. Il en va autrement pour les hypothèques à taux fixe : elles courent jusqu’à une date fixe. Qui en sort plus tôt paie à la banque la différence d’intérêts pour la durée résiduelle – la pénalité de remboursement anticipé. Avec des taux de marché bas et une longue durée résiduelle, elle peut atteindre cinq chiffres.
1. Remboursement avec le produit de la vente
- Le notaire verse à la banque le montant dû directement à partir du prix d’achat
- Hypothèques variables et SARON : délai de résiliation généralement de 3 à 6 mois, pas de pénalité
- Hypothèques à taux fixe : pénalité = (taux convenu − taux de réinvestissement actuel) × durée résiduelle × montant, plus frais de traitement
- La pénalité est partiellement déductible comme coût d’investissement pour l’impôt sur les gains immobiliers – nous le vérifions
2. Reprise par l’acheteur
L’acheteur peut reprendre votre hypothèque existante si la banque l’accepte comme débiteur (capacité financière, fonds propres). Pour vous, la pénalité disparaît ; pour l’acheteur, un ancien taux bas peut être attrayant – ou un ancien taux élevé dissuasif. En pratique, la reprise se rencontre surtout au sein de la famille.
3. Transfert sur le nouvel objet (transfert d’hypothèque)
Si vous achetez un nouveau logement, vous pouvez en règle générale transférer votre hypothèque à taux fixe sur le nouvel objet : le taux et la durée résiduelle sont maintenus, aucune pénalité de remboursement anticipé n’est due. La banque examine pour cela le nouvel objet (valeur de nantissement) et réévalue votre capacité financière. Si la nouvelle hypothèque est plus élevée, le montant supplémentaire est contracté comme nouvelle tranche aux conditions actuelles ; si elle est plus basse, le reste est remboursé – sans pénalité chez certaines banques, avec une pénalité proportionnelle chez d’autres.
Chaque fois que votre ancien taux est plus bas que les taux actuels – vous économisez alors doublement : pas de pénalité et un taux avantageux sur la nouvelle maison. Si l’ancien taux est plus élevé, le remboursement avec pénalité peut malgré tout être plus avantageux. Nous calculons les deux variantes pour vous.
Cédules hypothécaires : radier ou transférer
L’hypothèque est garantie au registre foncier par des cédules hypothécaires. Lors de la vente, elles sont radiées, transférées à l’acheteur ou reportées sur votre nouvel objet. La constitution d’une nouvelle cédule coûte CHF 350–1’500 (notaire et registre foncier) ; le transfert des cédules existantes à l’acheteur est donc souvent la solution la plus avantageuse pour les deux parties.
Marche à suivre
- Avant la commercialisation : vérifier le contrat hypothécaire – durée, délai de résiliation, conditions de transfert
- Informer la banque et demander une offre pour les trois variantes
- En cas d’achat d’un objet de remplacement : demander le transfert à temps
- Roman Frey, notre conseiller financier, compare les variantes et négocie avec la banque
Questions sur ce sujet.
À combien s’élève la pénalité de remboursement anticipé ?
Elle dépend de la durée résiduelle, du montant et de la différence de taux.
- Exemple : CHF 500’000 à 2,0 %, durée résiduelle 4 ans, taux de réinvestissement 1,0 % → environ CHF 20’000
- En cas de hausse des taux, la pénalité peut tomber à zéro
- Certaines banques remboursent même quelque chose en cas de différence positive – renseignez-vous
Puis-je transférer l’hypothèque sur un objet de rendement ?
Le plus souvent oui, mais la banque réexamine l’objet et la capacité financière.
- Pour les objets de rendement, des règles de nantissement plus strictes s’appliquent (max. 75 %, amortissement aux 2/3 en 10 ans)
Dois-je informer la banque avant la vente ?
Oui – le plus tôt possible.
- La banque est créancière et doit autoriser la radiation ou le transfert des cédules hypothécaires
- Sans sa collaboration, le notaire ne peut pas exécuter le paiement du prix d’achat
Planifier ensemble hypothèque et vente ?
Nous comparons remboursement, reprise et transfert – et négocions avec votre banque.
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