Hypothek beim Hausverkauf: ablösen, übernehmen lassen oder mitnehmen
Die meisten Häuser sind mit einer Hypothek belastet. Wer verkauft, muss sie regeln – und je nachdem, wie, kostet das mehrere tausend Franken oder gar nichts. Dieser Ratgeber zeigt die drei Wege und ihre Folgen.
Kurz & knapp
- Ablösung: Bank wird aus dem Erlös zurückbezahlt – bei Festhypotheken droht eine Vorfälligkeitsentschädigung
- Übernahme: Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt
- Übertragung (Objektwechsel): Sie nehmen Ihre Festhypothek samt Zins und Laufzeit auf das neue Eigenheim mit – ohne Entschädigung
- Früh mit der Bank sprechen – idealerweise vor der Vermarktung
Die drei Möglichkeiten
Bei SARON- oder variablen Hypotheken ist die Ablösung mit kurzer Frist problemlos. Anders bei Festhypotheken: Sie laufen bis zu einem festen Datum. Wer früher aussteigt, zahlt der Bank die Zinsdifferenz für die Restlaufzeit – die Vorfälligkeitsentschädigung. Bei tiefen Marktzinsen und langer Restlaufzeit kann das fünfstellig werden.
1. Ablösung aus dem Verkaufserlös
- Der Notar überweist der Bank den offenen Betrag direkt aus dem Kaufpreis
- Variable und SARON-Hypotheken: Kündigungsfrist meist 3 bis 6 Monate, keine Entschädigung
- Festhypotheken: Vorfälligkeitsentschädigung = (vereinbarter Zins − aktueller Wiederanlagezins) × Restlaufzeit × Betrag, plus Bearbeitungsgebühr
- Die Entschädigung ist als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer teilweise abziehbar – wir prüfen das
2. Übernahme durch den Käufer
Der Käufer kann Ihre bestehende Hypothek übernehmen, wenn die Bank ihn als Schuldner akzeptiert (Tragbarkeit, Eigenkapital). Für Sie entfällt die Entschädigung; für den Käufer kann ein tiefer alter Zins attraktiv sein – oder ein hoher alter Zins abschreckend. In der Praxis kommt die Übernahme vor allem innerhalb der Familie vor.
3. Übertragung auf das neue Objekt (Hypothekenübertragung)
Kaufen Sie ein neues Eigenheim, können Sie Ihre Festhypothek in der Regel auf das neue Objekt übertragen: Zinssatz und Restlaufzeit bleiben, es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Bank prüft dafür das neue Objekt (Belehnungswert) und Ihre Tragbarkeit neu. Ist die neue Hypothek höher, wird der Mehrbetrag als neue Tranche zu aktuellen Konditionen aufgenommen; ist sie tiefer, wird der Rest abgelöst – bei manchen Banken ohne, bei anderen mit anteiliger Entschädigung.
Immer dann, wenn Ihr alter Zins tiefer ist als die heutigen Zinsen – dann sparen Sie doppelt: keine Entschädigung und ein günstiger Zins auf dem neuen Haus. Ist der alte Zins höher, kann die Ablösung mit Entschädigung trotzdem günstiger sein. Wir rechnen beide Varianten für Sie durch.
Schuldbriefe: löschen oder übertragen
Die Hypothek ist im Grundbuch durch Schuldbriefe gesichert. Beim Verkauf werden sie gelöscht, auf den Käufer übertragen oder auf Ihr neues Objekt umgeschrieben. Die Neuerrichtung eines Schuldbriefs kostet CHF 350–1’500 (Notariat und Grundbuch); die Übertragung bestehender Schuldbriefe an den Käufer ist deshalb für beide Seiten oft die günstigste Lösung.
So gehen Sie vor
- Vor der Vermarktung: Hypothekarvertrag prüfen – Laufzeit, Kündigungsfrist, Bedingungen für Übertragung
- Bank informieren und eine Offerte für alle drei Varianten verlangen
- Beim Kauf eines Ersatzobjekts: Übertragung frühzeitig beantragen
- Roman Frey, unser Finanzberater, vergleicht die Varianten und verhandelt mit der Bank
Fragen zu diesem Thema.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Sie hängt von Restlaufzeit, Betrag und Zinsdifferenz ab.
- Beispiel: CHF 500’000 zu 2,0 %, Restlaufzeit 4 Jahre, Wiederanlagezins 1,0 % → rund CHF 20’000
- Bei steigenden Zinsen kann die Entschädigung auf null fallen
- Manche Banken zahlen bei positiver Differenz sogar etwas zurück – nachfragen
Kann ich die Hypothek auf ein Renditeobjekt übertragen?
Meist ja, die Bank prüft aber Objekt und Tragbarkeit neu.
- Bei Renditeobjekten gelten strengere Belehnungsregeln (max. 75 %, Amortisation auf 2/3 in 10 Jahren)
Muss ich die Bank vor dem Verkauf informieren?
Ja – so früh wie möglich.
- Die Bank ist Gläubigerin und muss die Löschung oder Übertragung der Schuldbriefe bewilligen
- Ohne ihre Mitwirkung kann der Notar den Kaufpreis nicht abwickeln
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