Perché anche i numeri tornino: Finanziamento, imposte e fiduciaria da un unico interlocutore.
Roman Frey – consulenza finanziaria & fiduciaria immobiliare.
Roman Frey
Consulenza finanziaria · Fiduciaria immobiliare · ImmoBilà GmbH
Finanziamento, imposte e servizi fiduciari per il suo immobile – tutto in casa.
Un affare immobiliare è più di una stretta di mano. Chi vende deve conoscere l’imposta sugli utili immobiliari. Chi compra ha bisogno di un finanziamento sostenibile anche fra dieci anni. Chi affitta ha bisogno di una contabilità immobiliare ordinata. Per questo da ImmoBilà la consulenza finanziaria è di casa: Roman Frey, il nostro consulente finanziario e fiduciario immobiliare, la consiglia in modo indipendente, senza vendere prodotti – con uno sguardo alla sua situazione complessiva.
Costi: Consulenza finanziaria, dichiarazioni fiscali e servizi fiduciari sono prestazioni autonome e vengono fatturati secondo il dispendio – in modo trasparente e concordato per iscritto in anticipo. Può usufruirne indipendentemente da un mandato di vendita o locazione; la provvigione per vendita e locazione non ne è toccata.
Cosa può permettersi – calcolato onestamente.
Le banche svizzere finanziano la proprietà abitativa secondo regole chiare. Le più importanti, stato 2026:
- Almeno il 20 % di capitale proprio. Fino alla metà (10 %) può provenire dalla cassa pensioni – prelievo anticipato o costituzione in pegno. L’altro 10 % deve essere capitale proprio «duro»: risparmi, pilastro 3a, anticipo ereditario o donazione.
- Sostenibilità al massimo un terzo del reddito lordo – calcolato con un tasso di calcolo del 5 %, non con il tasso attuale, più 1 % di manutenzione e ammortamento.
- Ammortamento: l’ipoteca deve essere ridotta a due terzi del valore di anticipo entro 15 anni o entro il pensionamento.
- Tassi 2026: le ipoteche fisse, a seconda della durata e della banca, si situano tra circa l’1,4 % e il 2,1 %, le ipoteche SARON al di sotto. Confrontiamo le offerte insieme a lei.
- Cassa pensioni & pilastro 3a possono essere prelevati anticipatamente o costituiti in pegno per l’abitazione propria (prelievo da CHF 20’000, ogni cinque anni).
Calcolatore ipotecario
Imposta sugli utili immobiliari e imposta sul trapasso di proprietà a Basilea Campagna.
Imposta sugli utili immobiliari
Si tassa l’utile, non il prezzo di vendita.
- Utile = prezzo di vendita meno costi d’investimento (prezzo d’acquisto, investimenti che aumentano il valore, provvigione, spese notarili)
- Tariffa dal 3 % al 25 %; da CHF 120’000 di utile 25 % uniforme
- Durata di possesso inferiore a cinque anni: supplemento
- Lunga autoutilizzazione: dal 21° anno deduzione di CHF 5’000 all’anno (max. CHF 50’000)
Acquisto sostitutivo
Chi ricompra, per ora non paga.
- Acquisto di un’abitazione propria in Svizzera entro due anni → imposta differita
- Vale anche in caso di successione e donazione
- Il differimento va richiesto – ce ne occupiamo noi
Pianificato bene, fa risparmiare importi a cinque cifre.
Imposta sul trapasso di proprietà
1,25 % del prezzo d’acquisto ciascuno per venditore e acquirente.
- Acquirente esente se abita l’immobile esclusivamente e in modo permanente
- Venditore esente se investe il ricavato entro due anni in un immobile sostitutivo con lo stesso uso
- Viene conteggiata dal notariato con il rogito
Esempio di calcolo
Casa comprata nel 2010 per CHF 700’000, venduta nel 2026 per CHF 1’000’000.
- Nessun grande investimento; dopo indicizzazione, provvigione e notariato resta un utile di circa CHF 240’000
- Imposta sugli utili immobiliari circa CHF 60’000
- Imposta sul trapasso di proprietà CHF 12’500 per il venditore
Con acquisto sostitutivo: entrambe differite o esentate.
Quando l’immobile dà da fare.
Contabilità immobiliare
Per appartamenti affittati e palazzine.
- Incassi dei canoni e solleciti
- Conteggio delle spese accessorie e di riscaldamento per gli inquilini
- Chiusura annuale e documenti per la dichiarazione fiscale
Corretto e puntuale – vede in ogni momento quanto rende il suo immobile.
Dichiarazione fiscale con immobile
Valore locativo, deduzioni per manutenzione, interessi passivi.
- Forfettario o effettivo – scelto ogni anno
- Misure di risparmio energetico e ristrutturazioni dichiarate correttamente
- Immobili affittati con conteggio immobiliare
Otteniamo per lei tutto ciò che è ammesso – di più alla pagina Imposte immobiliari.
Successione & divisione ereditaria
Quando un immobile viene ereditato.
- Valutazione dell’immobile per la divisione ereditaria
- Divisione, vendita o ripresa da parte di un erede
- Conseguenze fiscali e differimento dell’imposta sugli utili immobiliari
Accompagniamo le comunioni ereditarie in modo neutrale e orientato alle soluzioni.
Previdenza & assicurazione
Perché la sua proprietà sia protetta.
- Rischio di decesso e di incapacità di guadagno per l’ipoteca
- Assicurazione dell’edificio e di responsabilità civile
- Cassa pensioni e pilastro 3a in relazione alla proprietà abitativa
Domande su finanziamento & fiduciaria.
Quanto costa la consulenza finanziaria?
Secondo il dispendio – con offerta scritta in anticipo.
- Consulenza finanziaria, dichiarazioni fiscali e servizi fiduciari sono prestazioni autonome a pagamento
- Sa prima dell’incarico quanto costa
- Indipendenti: non vendiamo prodotti bancari e non riceviamo provvigioni dalle banche
La provvigione per vendita o locazione non ne è toccata.
Quanto capitale proprio mi serve?
Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto.
- Almeno il 10 % «duro»: risparmi, pilastro 3a, anticipo ereditario o donazione
- Fino al 10 % dalla cassa pensioni – come prelievo anticipato o pegno
- Le spese accessorie d’acquisto (notariato, imposta sul trapasso) si aggiungono e vanno pagate con mezzi propri
Cosa significa sostenibilità?
I costi abitativi non possono superare un terzo del reddito lordo.
- Calcolato con un tasso di calcolo del 5 % – non con il tasso attuale
- Più ammortamento della 2ª ipoteca e 1 % di manutenzione
- Esempio: prezzo d’acquisto CHF 850’000 con CHF 170’000 di capitale proprio richiede circa CHF 150’000 di reddito lordo
Il calcolatore ipotecario qui sopra le mostra i numeri per la sua situazione.
Ipoteca fissa o SARON?
Dipende dalla sua situazione – calcoliamo entrambe le varianti.
- Ipoteca fissa: tasso fisso per 2–15 anni, pianificabile, nel 2026 tra circa l’1,4 % e il 2,1 %
- SARON: tasso variabile, di solito più basso ma oscillante
- Spesso sensato: una suddivisione in più tranche con durate diverse
Quando devo ammortizzare l’ipoteca?
La 2ª ipoteca entro 15 anni o entro il pensionamento.
- Si ammortizza la parte oltre il 65 % del valore di anticipo
- Direttamente (rimborso) o indirettamente tramite il pilastro 3a – di solito più vantaggioso fiscalmente
- La 1ª ipoteca non deve essere ammortizzata
Potete verificare la mia ipoteca esistente?
Sì – conviene soprattutto prima della scadenza di un’ipoteca fissa.
- Confronto delle condizioni di diverse banche e assicurazioni
- Trattativa con la sua banca
- Verifica se è possibile un aumento per ristrutturazioni
Attenzione ai termini di disdetta: di solito 3–6 mesi prima della scadenza.
Finanziamento o questione fiscale?
Ci dica di cosa si tratta – riceverà un’offerta trasparente secondo il dispendio.
Parliamo del suo immobile.
Ci chiami o ci scriva – risposta entro 24 ore.
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