Tutto ciò che i proprietari vogliono sapere prima di vendere o affittare.

Una provvigione dall’1 % del prezzo di vendita – solo in caso di successo.

• Valutazione, foto, documentazione, annunci, visite: inclusi
• Nessun anticipo, nessun forfait in caso di insuccesso
• Per confronto: la norma è il 2–3 % più IVA

Solo dopo la vendita.

• Dovuta dopo il rogito pubblico dal notaio
• Di norma regolata tramite il pagamento del prezzo da parte del notariato
• Nessuna vendita – nessuna provvigione

Una mensilità (canone netto).

• Dovuta solo quando il contratto di locazione è firmato
• Annunci, visite e verifica della solvibilità inclusi
• Nessun inquilino – nessun costo

Nulla. La valutazione sul posto è gratuita e senza impegno – dopo decide liberamente se e con chi vendere.

Oltre alla provvigione, a Basilea Campagna metta in conto:

• Notariato (contratto, rogito): CHF 800 – 2’500 secondo il dispendio, più IVA
• Tassa del registro fondiario: ca. CHF 300
• Imposta sul trapasso di proprietà: 1,25 % per il venditore (1,25 % per l’acquirente)
• Imposta sugli utili immobiliari: solo in caso di utile, vedi «Imposte»
• Eventualmente cancellazione della cartella ipotecaria e penale di estinzione anticipata per ipoteca fissa

No.

• Mandato senza costi anticipati, durata e condizioni per iscritto
• Un contratto di mediazione può essere disdetto in qualsiasi momento
• Provvigione solo se la vendita si conclude con un acquirente procurato da noi

In sette passi – la accompagniamo in ognuno:

• Valutazione gratuita sul posto
• Mandato e documenti
• Commercializzazione: foto, documentazione, annunci
• Visite e trattativa
• Accordo di riservazione + conferma di finanziamento dell’acquirente
• Rogito dal notaio
• Iscrizione a registro fondiario e pagamento

Con il prezzo giusto da 3 a 4 mesi:

• Commercializzazione: 6–10 settimane
• Riservazione e contratto: 2–3 settimane
• Rogito e registro fondiario: 3–6 settimane

Un prezzo troppo alto allunga tutto.

Un notaio di Basilea Campagna (libero professionista, con facoltà di rogito conferita dallo Stato).

• Le compravendite di fondi devono essere rogitate – un contratto privato è nullo
• Forniamo al notariato tutti i dati e i documenti
• Coordiniamo l’appuntamento con entrambe le parti

Il contratto viene firmato e rogitato.

• Venditore e acquirente firmano davanti al notaio
• L’acquirente presenta una promessa di pagamento irrevocabile della sua banca
• Il notaio notifica il trapasso di proprietà all’ufficio del registro fondiario di Arlesheim

Dopo l’iscrizione a registro fondiario – di norma 2–4 settimane dopo il rogito.

• Una parte può essere trattenuta dal notaio finché l’imposta sugli utili immobiliari non è stata tassata

Una dichiarazione d’intenti scritta tra lei e l’acquirente.

• Acconto di norma 1–2 % del prezzo d’acquisto
• Tutela la fase fino all’appuntamento dal notaio
• Giuridicamente vincolante è solo il contratto rogitato; le penali forfettarie sono inefficaci

Di norma con l’iscrizione a registro fondiario o con la presa di possesso concordata.

• Da quel momento costi e rischi sono a carico dell’acquirente
• Assicurazione, interessi ipotecari e spese accessorie vengono conteggiati alla data di riferimento

Sì – è il caso normale.

• Visite su accordo
• Trasloco e consegna vengono fissati nel contratto
• Una data di consegna posticipata è negoziabile

Per ogni immobile:

• Estratto aggiornato del registro fondiario
• Attestato dell’assicurazione dell’edificio (BGV)
• Planimetrie e piani catastali, licenze edilizie
• Conteggi delle spese accessorie, cartelle ipotecarie esistenti
• Per proprietà per piani: atto costitutivo, regolamento, verbali, fondo di rinnovamento
• Per immobili affittati: contratti di locazione

Quello che manca lo recuperiamo noi.

Presso l’Ufficio del registro fondiario di Basilea Campagna ad Arlesheim – ordinabile online. Nell’ambito del mandato ce ne occupiamo noi.

A Basilea Campagna il CECE per la vendita è facoltativo.

• Obbligatorio solo in FR, VD, NE e JU
• Per case più vecchie rafforza la fiducia degli acquirenti
• Costo ca. CHF 450 – 750

Dall’1.1.2026 a Basilea Campagna valgono nuove regole.

• Un riscaldamento fossile guasto o un bruciatore con più di 15 anni va sostituito con un sistema rinnovabile
• Gli acquirenti mettono in conto questi costi
• La consigliamo se una sostituzione prima della vendita ha senso

Viene regolata nel contratto di compravendita.

• Di norma trasferimento all’acquirente; una nuova costituzione costa CHF 350 – 1’500
• La sua ipoteca viene estinta con il prezzo di vendita
• Per ipoteche fisse: chiedere prima alla banca la penale di estinzione anticipata

L’imposta sul profitto della vendita: prezzo di vendita meno costi d’investimento.

• Costi d’investimento = prezzo d’acquisto + investimenti che aumentano il valore + provvigione + notariato
• Tariffa Basilea Campagna: dal 3 % al 25 %; da CHF 120’000 di utile uniforme 25 %
• Supplemento per possesso inferiore a 5 anni, deduzione per lunga autoutilizzazione (dal 21° anno)

Differire sì:

• Acquisto sostitutivo: acquistare entro 2 anni un’altra abitazione propria in Svizzera
• Successione e donazione: anch’esse con differimento
• Gli investimenti documentati riducono l’utile – conservare le fatture

Un’imposta sul cambio di proprietà: 1,25 % del prezzo d’acquisto ciascuno per venditore e acquirente.

• Acquirente esente se abita l’immobile in modo permanente
• Venditore esente se investe il ricavato entro 2 anni in un immobile sostitutivo con lo stesso uso

Casa comprata nel 2010 per CHF 700’000, venduta nel 2026 per CHF 1’000’000, senza grandi investimenti:

• Utile dopo indicizzazione, provvigione e notariato: circa CHF 240’000
• Imposta sugli utili immobiliari: circa CHF 60’000
• Imposta sul trapasso di proprietà venditore: CHF 12’500
• Con acquisto sostitutivo: entrambe differite o esentate

Calcoliamo concretamente il suo caso prima della vendita.

Sì – se ne occupa Roman Frey, il nostro consulente finanziario e fiduciario immobiliare.

• Valore locativo, deduzioni per manutenzione forfettarie o effettive
• Interessi passivi, misure di risparmio energetico
• Immobili affittati, dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari

Alla successione stessa non è dovuta alcuna imposta sugli utili immobiliari (differimento).

• Valutiamo l’immobile per la divisione ereditaria
• Accompagniamo la comunione ereditaria in modo neutrale
• Vendita o ripresa da parte di un erede – entrambe possibili

In linea col mercato e senza rendimento eccessivo.

• Rendimento netto ammesso secondo il Tribunale federale: tasso di riferimento + 2 % (attualmente 1,25 % + 2 %)
• Gli inquilini possono contestare il canone iniziale entro 30 giorni
• Calcoliamo e documentiamo il canone

Il tasso ipotecario medio pubblicato trimestralmente dalla Confederazione – stato settembre 2026: 1,25 %.

• Determina quando i canoni possono essere ridotti o aumentati
• Entra nel calcolo del canone ammesso

No. A differenza di Basilea Città, Zurigo o Berna, a Basilea Campagna il canone precedente non deve essere indicato su un formulario ufficiale. Consigliamo comunque la trasparenza.

Con quattro documenti:

• Estratto del registro delle esecuzioni (non più vecchio di 3 mesi)
• Attestato di salario o conferma del datore di lavoro
• Referenze del locatore precedente
• Prova dell’assicurazione di responsabilità civile

Regola generale: affitto al massimo un terzo del reddito netto.

Al massimo tre mensilità (art. 257e CO), su un conto bloccato a nome dell’inquilino.

I punti principali:

• Parti, oggetto, inizio della locazione
• Canone netto e spese accessorie (solo ciò che è espressamente indicato)
• Cauzione, termini e scadenze di disdetta
• Regolamento della casa, verbale di consegna

Usiamo modelli verificati secondo il Codice delle obbligazioni svizzero.

Sì. La prima locazione la avviamo diversi mesi prima della consegna.

• Rendering e planimetrie
• Calcolo dei canoni
• Visite in cantiere

A seconda dell’immobile con il metodo adatto – più sopralluogo.

• Edonico: case unifamiliari e appartamenti in proprietà – confronto con migliaia di transazioni, come fanno le banche
• Valore reale: immobili particolari – terreno più valore attuale dell’edificio
• Valore di reddito: palazzine e immobili commerciali

Tre valori, tre scopi:

• Valore di mercato (valore venale): il prezzo che un acquirente paga oggi – conta nella vendita
• Valore fiscale: base di calcolo cantonale, di solito nettamente inferiore
• Valore dell’assicurazione dell’edificio: valore a nuovo dell’edificio, senza terreno

Prezzi richiesti a Liestal e dintorni 2026:

• Case unifamiliari: circa CHF 7’700 – 8’000 al m²
• Appartamenti in proprietà: circa CHF 8’500 – 9’600 al m²
• Tasso di sfitto nel cantone: 0,6 % – i buoni immobili sono richiesti

Di solito non molto.

• Riordinare, tinteggiare, curare il giardino, sistemare i dettagli guasti – rende più di costose ristrutturazioni
• I costi di ristrutturazione raramente si recuperano con la vendita
• Alla valutazione le diciamo cosa conviene

Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto.

• Fino alla metà (10 %) può provenire dalla cassa pensioni – prelievo anticipato o pegno
• L’altro 10 % deve essere capitale proprio «duro»: risparmi, pilastro 3a, anticipo ereditario, donazione
• Sostenibilità: costi abitativi al massimo un terzo del reddito lordo (calcolati con 5 % di interessi, 1 % di manutenzione, ammortamento)

Per questo chiediamo presto agli acquirenti una conferma di finanziamento.

A seconda della durata e della banca:

• Ipoteche fisse: circa dall’1,4 % al 2,1 %
• Ipoteche SARON: al di sotto

Il calcolatore ipotecario alla pagina Consulenza finanziaria le mostra i costi mensili.

Viene rimborsata con il prezzo di vendita.

• Per le ipoteche fisse la banca chiede di norma una penale di estinzione anticipata
• Chiedere l’importo per tempo
• Alternativa: l’acquirente rileva l’ipoteca