Valore locativo e deduzioni per la manutenzione: la dichiarazione d’imposta per i proprietari
Chi abita nella propria casa paga le imposte su un affitto che non riceve mai – il valore locativo. In cambio può dedurre interessi ipotecari e manutenzione. Chi conosce le regole risparmia ogni anno da diverse centinaia a migliaia di franchi.
In breve
- Valore locativo = reddito fittizio per l’abitare nella propria casa, fissato dal cantone
- Deducibili: interessi ipotecari, manutenzione che conserva il valore, assicurazioni, costi di amministrazione
- Manutenzione: scelta rinnovabile ogni anno – forfait o costi effettivi
- Misure di risparmio energetico: deducibili, in molti casi riportabili sui due anni successivi
- L’abolizione del valore locativo è decisa a livello federale – la data di attuazione non è ancora nota
Il valore locativo
Il valore locativo corrisponde a circa il 60–70 % della pigione di mercato e viene fissato dal Canton Basilea Campagna sulla base del valore fiscale. Viene conteggiato nel reddito imponibile. Chi utilizza la casa in modo nettamente insufficiente (p. es. da solo in una casa di 7 locali dopo che i figli se ne sono andati) può in determinati casi chiedere una riduzione.
Cosa potete dedurre
- Interessi ipotecari (interessi passivi) – fino all’ammontare del reddito della sostanza più CHF 50’000
- Manutenzione che conserva il valore: riparazioni, sostituzione con la stessa qualità, lavori di pittura, servizi
- Premi assicurativi per l’edificio (assicurazione immobiliare, responsabilità civile dello stabile)
- Costi di amministrazione da parte di terzi (p. es. nella proprietà per piani la quota dell’amministrazione)
- Versamenti nel fondo di rinnovamento nella proprietà per piani
- Misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente – anche se aumentano il valore
Forfettario o effettivo – ogni anno di nuovo
Potete scegliere di nuovo in ogni periodo fiscale: la deduzione forfettaria (nel Canton Basilea Campagna una percentuale del valore locativo, a seconda dell’età dell’edificio) oppure i costi effettivi con giustificativi. La regola pratica: negli anni con grandi lavori effettivi, negli anni tranquilli forfettario. Chi distribuisce i rinnovi su più anni può spezzare la progressione e dedurre più volte in modo effettivo.
Conservazione o aumento del valore
| Misura | Imposta sul reddito | Imposta sugli utili immobiliari |
|---|---|---|
| Sostituire la cucina, stesso standard | conserva il valore – deducibile | – |
| Sostituire la cucina, standard nettamente superiore | in parte aumento del valore | Il plusvalore conta nell’imposta sugli utili immobiliari |
| Tinteggiare la facciata, riparare il tetto | conserva il valore – deducibile | – |
| Ampliamento, sottotetto abitabile, bagno aggiuntivo | aumenta il valore – non deducibile | riduce più tardi l’imposta sugli utili immobiliari |
| Sostituire il riscaldamento a olio con una pompa di calore | misura di risparmio energetico – deducibile | nonostante l’aumento di valore |
| Fotovoltaico, isolamento, finestre nuove | misura di risparmio energetico – deducibile | riportabile sui 2 anni successivi |
Misure di risparmio energetico
Gli investimenti nel risparmio energetico e nella protezione dell’ambiente sono deducibili anche se aumentano il valore. Se superano il reddito imponibile, possono essere riportati sui due periodi fiscali successivi. Ciò vale anche per i costi di demolizione in caso di nuova costruzione sostitutiva. In vista delle regole sulla sostituzione dei riscaldamenti fossili a Basilea Campagna (dal 2026) è rilevante per molti proprietari.
Abolizione del valore locativo
Il Parlamento federale ha deciso l’abolizione del valore locativo per le abitazioni di proprietà a uso proprio; il progetto è stato accettato in votazione popolare. Con il valore locativo cadono però anche le deduzioni per la manutenzione e in gran parte per gli interessi passivi. La data di attuazione nei cantoni non è ancora nota. Fino ad allora vale il sistema attuale – e conviene pianificare i rinnovi in programma finché sono ancora deducibili. Informiamo i nostri clienti non appena la data è fissata.
Consigli pratici
- Conservare tutte le fatture – anche negli anni forfettari (per l’imposta sugli utili immobiliari)
- Suddividere i grandi lavori a cavallo dell’anno: due periodi fiscali, due volte effettivo
- Conta la data della fattura (o la data del pagamento – a BL di regola vale la data della fattura)
- In caso di dubbio: Roman Frey, il nostro fiduciario immobiliare, redige la dichiarazione d’imposta – secondo il dispendio, offerta preventiva
Domande su questo tema.
Posso far ridurre il valore locativo?
In caso di notevole sottoutilizzo si può presentare una richiesta.
- Condizione: sottoutilizzo permanente, p. es. persona sola in una casa grande dopo che i figli se ne sono andati
- La prassi è restrittiva – verifichiamo il singolo caso
Cosa è deducibile se affitto la casa?
Gli stessi costi di manutenzione e amministrazione – al posto del valore locativo tassate il canone.
- Deducibili in più: onorari di amministrazione, costi degli annunci al cambio di inquilino
Quanto costa la dichiarazione d’imposta da ImmoBilà?
Secondo il dispendio, con offerta scritta preventiva.
- Una dichiarazione semplice con casa propria costa meno di una con immobili affittati
- Per i clienti con mandato di vendita o locazione a condizioni preferenziali
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Roman Frey, il nostro fiduciario immobiliare, tira fuori tutto ciò che è ammesso – offerta preventiva.
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