Eigenmietwert und Unterhaltsabzüge: Steuererklärung für Eigenheimbesitzer
Wer im eigenen Haus wohnt, zahlt Steuern auf eine Miete, die er nie erhält – den Eigenmietwert. Im Gegenzug darf er Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehen. Wer die Regeln kennt, spart jedes Jahr mehrere hundert bis tausend Franken.
Kurz & knapp
- Eigenmietwert = fiktives Einkommen für das Wohnen im eigenen Haus, vom Kanton festgelegt
- Abziehbar: Hypothekarzinsen, werterhaltender Unterhalt, Versicherungen, Verwaltungskosten
- Unterhalt: jedes Jahr neu wählbar – Pauschale oder effektive Kosten
- Energiesparmassnahmen: abziehbar, in vielen Fällen auf zwei Folgejahre übertragbar
- Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist auf Bundesebene beschlossen – der Zeitpunkt der Umsetzung steht noch aus
Der Eigenmietwert
Der Eigenmietwert entspricht ungefähr 60–70 % der Marktmiete und wird vom Kanton Basel-Landschaft aufgrund des Steuerwerts festgelegt. Er wird zum steuerbaren Einkommen gezählt. Wer sein Haus deutlich unternutzt (z. B. allein in einem 7-Zimmer-Haus nach Auszug der Kinder), kann in bestimmten Fällen eine Herabsetzung beantragen.
Was Sie abziehen dürfen
- Hypothekarzinsen (Schuldzinsen) – bis zur Höhe des Vermögensertrags plus CHF 50’000
- Werterhaltender Unterhalt: Reparaturen, Ersatz in gleicher Qualität, Malerarbeiten, Service
- Versicherungsprämien für das Gebäude (Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht)
- Verwaltungskosten durch Dritte (z. B. bei Stockwerkeigentum der Anteil an der Verwaltung)
- Einlagen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum
- Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen – auch wenn sie wertvermehrend sind
Pauschal oder effektiv – jedes Jahr neu
Sie dürfen in jeder Steuerperiode neu wählen: den Pauschalabzug (im Kanton Basel-Landschaft ein Prozentsatz des Eigenmietwerts, abhängig vom Gebäudealter) oder die effektiven Kosten mit Belegen. Die Faustregel: In Jahren mit grossen Arbeiten effektiv, in ruhigen Jahren pauschal. Wer Renovationen auf mehrere Jahre verteilt, kann die Progression brechen und mehrfach effektiv abziehen.
Werterhaltend oder wertvermehrend
| Massnahme | Einkommenssteuer | Grundstückgewinnsteuer |
|---|---|---|
| Küche ersetzen, gleicher Standard | werterhaltend – abziehbar | – |
| Küche ersetzen, deutlich höherer Standard | anteilig wertvermehrend | Mehrwert zählt bei der Grundstückgewinnsteuer |
| Fassade streichen, Dach reparieren | werterhaltend – abziehbar | – |
| Anbau, Dachausbau, zusätzliches Bad | wertvermehrend – nicht abziehbar | senkt später die Grundstückgewinnsteuer |
| Ölheizung durch Wärmepumpe ersetzen | Energiesparmassnahme – abziehbar | trotz Wertvermehrung |
| Photovoltaik, Dämmung, neue Fenster | Energiesparmassnahme – abziehbar | übertragbar auf 2 Folgejahre |
Energiesparmassnahmen
Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz sind abziehbar, obwohl sie den Wert erhöhen. Übersteigen sie das steuerbare Einkommen, können sie auf die zwei folgenden Steuerperioden übertragen werden. Das gilt auch für Rückbaukosten bei einem Ersatzneubau. Im Hinblick auf die Regeln zum Ersatz fossiler Heizungen in Basel-Landschaft (ab 2026) ist das für viele Eigentümer relevant.
Abschaffung des Eigenmietwerts
Das eidgenössische Parlament hat die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbst genutztes Wohneigentum beschlossen; die Vorlage wurde in der Volksabstimmung angenommen. Mit dem Eigenmietwert fallen aber auch die Abzüge für Unterhalt und weitgehend für Schuldzinsen weg. Der Zeitpunkt der Umsetzung in den Kantonen steht noch aus. Bis dahin gilt das heutige System – und es lohnt sich, anstehende Renovationen noch abzugsfähig zu planen. Wir informieren unsere Kunden, sobald der Termin feststeht.
Praxis-Tipps
- Alle Rechnungen aufbewahren – auch in Pauschaljahren (für die Grundstückgewinnsteuer)
- Grosse Arbeiten über den Jahreswechsel aufteilen: zwei Steuerperioden, zweimal effektiv
- Rechnungsdatum zählt (bzw. Zahlungsdatum – in BL gilt in der Regel das Rechnungsdatum)
- Bei Unsicherheit: Roman Frey, unser Immobilien-Treuhänder, erstellt die Steuererklärung – nach Aufwand, Offerte im Voraus
Fragen zu diesem Thema.
Kann ich den Eigenmietwert senken lassen?
Bei erheblicher Unternutzung kann ein Antrag gestellt werden.
- Voraussetzung: dauerhafte Unternutzung, z. B. Einzelperson in grossem Haus nach Auszug der Kinder
- Die Praxis ist restriktiv – wir prüfen den Einzelfall
Was ist abziehbar, wenn ich das Haus vermiete?
Dieselben Unterhalts- und Verwaltungskosten – statt des Eigenmietwerts versteuern Sie die Miete.
- Zusätzlich abziehbar: Verwaltungshonorare, Inseratekosten bei Mieterwechsel
Was kostet die Steuererklärung bei ImmoBilà?
Nach Aufwand, mit schriftlicher Offerte im Voraus.
- Eine einfache Erklärung mit Eigenheim kostet weniger als eine mit vermieteten Liegenschaften
- Für Kunden mit Verkaufs- oder Vermietungsmandat zu Vorzugskonditionen
Steuererklärung mit Liegenschaft?
Roman Frey, unser Immobilien-Treuhänder, holt heraus, was zulässig ist – Offerte im Voraus.
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