Acquisition de remplacement : différer les impôts lors de la vente
Beaucoup de propriétaires ne vendent pas pour encaisser, mais pour habiter autrement : plus petit, plus près des enfants, sans escaliers. Pour que le changement n’échoue pas à cause de l’impôt, le droit fiscal suisse connaît l’ acquisition de remplacement : qui investit le produit de la vente dans un nouveau logement en propriété ne doit pas payer l’impôt sur les gains immobiliers dans l’immédiat.
En bref
- Report, pas remise : l’impôt devient exigible lors de la vente ultérieure de l’objet de remplacement
- Délai : en règle générale deux ans avant ou après la vente
- Condition : logement en propriété occupé personnellement en Suisse – même dans un autre canton
- La demande doit être déposée
Le principe
L’impôt sur les gains immobiliers n’est pas remis, mais différé. Le gain de l’ancienne maison « migre » fiscalement vers le nouvel objet. Si vous vendez plus tard l’objet de remplacement sans nouvelle acquisition de remplacement, le gain différé est imposé avec le nouveau gain. En revanche, si vous entrez en maison de retraite ou léguez le bien, le report peut subsister très longtemps.
Les conditions
- L’objet vendu était habité personnellement de manière durable et exclusive (domicile principal)
- L’objet de remplacement est également habité personnellement – les appartements de vacances et les objets de rendement ne comptent pas
- L’objet de remplacement se situe en Suisse – le canton ne joue aucun rôle
- Délai raisonnable : à Bâle-Campagne, en règle générale deux ans – l’achat peut aussi précéder la vente
Réinvestissement partiel
Si seule une partie du produit est réinvestie, c’est la méthode dite absolue qui s’applique : seule la part du gain réinvestie au-delà des coûts d’investissement initiaux est différée. Qui passe d’une grande maison à un appartement moins cher paie donc souvent immédiatement l’impôt sur une partie du gain.
Vente pour CHF 1’000’000, coûts d’investissement CHF 760’000, gain CHF 240’000. Achat d’un appartement pour CHF 900’000 : CHF 140’000 sont réinvestis au-delà des coûts d’investissement → cette part est différée, CHF 100’000 sont imposés immédiatement. Achat pour CHF 1’000’000 ou plus : report intégral.
Aussi pour les droits de mutation
Le canton de Bâle-Campagne connaît l’acquisition de remplacement aussi pour les droits de mutation (1,25 % pour le vendeur) : qui investit le produit dans les deux ans dans un bien de remplacement à usage identique en est exonéré. L’acheteur est exonéré s’il habite l’objet de manière exclusive et durable.
Déroulement et demande
- Après la vente, l’administration fiscale envoie la déclaration d’impôt sur les gains immobiliers
- Y faire valoir l’acquisition de remplacement – avec le contrat d’achat de l’objet de remplacement ou une déclaration d’intention
- Si l’achat n’a pas encore eu lieu : l’impôt est taxé provisoirement et révisé après l’achat (demande dans le délai !)
- Roman Frey, notre fiduciaire immobilier, établit la déclaration et dépose la demande
Pièges typiques
- Le nouvel objet est d’abord loué – donc pas d’occupation personnelle, pas de report
- Délai manqué parce que la construction neuve prend du retard – prendre contact à temps avec l’administration fiscale
- Justificatifs des anciens coûts d’investissement non conservés – ils comptent aussi lors de la vente ultérieure de l’objet de remplacement
- Report non demandé – l’administration fiscale ne l’accorde pas d’office
Questions sur ce sujet.
L’acquisition de remplacement vaut-elle aussi pour un achat dans un autre canton ?
Oui – depuis 2001 dans toute la Suisse.
- Le report est accordé par le canton de départ
- Lors de la vente ultérieure, le nouveau canton impose l’ensemble du gain
Puis-je d’abord acheter et vendre plus tard ?
Oui, c’est aussi une acquisition de remplacement.
- Le délai de deux ans vaut dans les deux sens
- L’ancienne maison ne doit pas être louée durablement pendant la période de transition
Que se passe-t-il en cas de divorce ?
En cas de liquidation du régime matrimonial, l’impôt est également différé.
- Si un conjoint reprend la maison, aucun impôt sur les gains immobiliers n’est dû
- Lors de la vente ultérieure, c’est le prix d’acquisition initial qui compte
Vendre et racheter ?
Nous planifions ensemble la vente, l’achat et les impôts – avec Roman Frey, notre conseiller financier.
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