Ersatzbeschaffung: Steuern beim Hausverkauf aufschieben
Viele Eigentümer verkaufen nicht, um Kasse zu machen, sondern um anders zu wohnen: kleiner, näher bei den Kindern, ohne Treppen. Damit der Wechsel nicht an der Steuer scheitert, kennt das Schweizer Steuerrecht die Ersatzbeschaffung: Wer den Erlös in ein neues Eigenheim investiert, muss die Grundstückgewinnsteuer vorerst nicht bezahlen.
Kurz & knapp
- Aufschub, nicht Erlass: Die Steuer wird beim späteren Verkauf des Ersatzobjekts fällig
- Frist: in der Regel zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf
- Bedingung: selbst genutztes Wohneigentum in der Schweiz – auch in einem anderen Kanton
- Der Antrag muss gestellt werden
Das Prinzip
Die Grundstückgewinnsteuer wird nicht erlassen, sondern aufgeschoben. Der Gewinn aus dem alten Haus «wandert» steuerlich ins neue Objekt. Verkaufen Sie das Ersatzobjekt später ohne erneute Ersatzbeschaffung, wird der aufgeschobene Gewinn zusammen mit dem neuen Gewinn besteuert. Ziehen Sie dagegen ins Altersheim oder vererben die Liegenschaft, kann der Aufschub sehr lange bestehen bleiben.
Die Bedingungen
- Das verkaufte Objekt war dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt (Hauptwohnsitz)
- Das Ersatzobjekt wird ebenfalls selbst bewohnt – Ferienwohnungen und Renditeobjekte zählen nicht
- Das Ersatzobjekt liegt in der Schweiz – der Kanton spielt keine Rolle
- Angemessene Frist: in Basel-Landschaft in der Regel zwei Jahre – der Kauf darf auch vor dem Verkauf liegen
Teilweise Reinvestition
Wird nur ein Teil des Erlöses reinvestiert, gilt die sogenannte absolute Methode: Aufgeschoben wird nur der Teil des Gewinns, der über die ursprünglichen Anlagekosten hinaus reinvestiert wird. Wer vom grossen Haus in eine günstigere Wohnung wechselt, zahlt also oft auf einen Teil des Gewinns sofort Steuer.
Verkauf für CHF 1’000’000, Anlagekosten CHF 760’000, Gewinn CHF 240’000. Kauf einer Wohnung für CHF 900’000: Reinvestiert über die Anlagekosten hinaus werden CHF 140’000 → dieser Teil ist aufgeschoben, CHF 100’000 werden sofort besteuert. Kauf für CHF 1’000’000 oder mehr: voller Aufschub.
Auch bei der Handänderungssteuer
Der Kanton Basel-Landschaft kennt die Ersatzbeschaffung auch bei der Handänderungssteuer (1,25 % für den Verkäufer): Wer den Erlös innert zwei Jahren in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft investiert, ist befreit. Der Käufer ist befreit, wenn er das Objekt ausschliesslich und dauernd selbst bewohnt.
Ablauf und Antrag
- Nach dem Verkauf schickt die Steuerverwaltung die Grundstückgewinnsteuer-Erklärung
- Darin die Ersatzbeschaffung geltend machen – mit Kaufvertrag des Ersatzobjekts oder Absichtserklärung
- Liegt der Kauf noch nicht vor: Steuer wird provisorisch veranlagt und nach dem Kauf revidiert (Antrag innert Frist!)
- Roman Frey, unser Immobilien-Treuhänder, erstellt die Erklärung und stellt den Antrag
Typische Fallen
- Das neue Objekt wird zuerst vermietet – dann keine Selbstnutzung, kein Aufschub
- Frist verpasst, weil der Neubau sich verzögert – frühzeitig mit der Steuerverwaltung Kontakt aufnehmen
- Belege der alten Anlagekosten nicht aufbewahrt – sie zählen auch beim späteren Verkauf des Ersatzobjekts
- Aufschub nicht beantragt – die Steuerverwaltung gewährt ihn nicht von sich aus
Fragen zu diesem Thema.
Gilt die Ersatzbeschaffung auch bei einem Kauf in einem anderen Kanton?
Ja – seit 2001 schweizweit.
- Der Aufschub wird vom Wegzugskanton gewährt
- Beim späteren Verkauf besteuert der neue Kanton den gesamten Gewinn
Kann ich zuerst kaufen und später verkaufen?
Ja, auch das ist Ersatzbeschaffung.
- Frist von zwei Jahren gilt in beide Richtungen
- Das alte Haus darf in der Übergangszeit nicht dauerhaft vermietet werden
Was passiert bei einer Scheidung?
Bei güterrechtlicher Auseinandersetzung wird die Steuer ebenfalls aufgeschoben.
- Übernimmt ein Ehepartner das Haus, fällt keine Grundstückgewinnsteuer an
- Beim späteren Verkauf zählt der ursprüngliche Erwerbspreis
Verkaufen und wieder kaufen?
Wir planen Verkauf, Kauf und Steuern zusammen – mit Roman Frey, unserem Finanzberater.
Sprechen wir über Ihre Immobilie.
Rufen Sie an oder schreiben Sie uns – Antwort innert 24 Stunden.
ImmoBilà GmbH · Schneckelerstrasse 1, 4414 Füllinsdorf
info@immobila.swiss · Mo–Fr 8:00–12:00, 13:30–17:30