Louer un appartement : fixer correctement le loyer (Bâle-Campagne 2026)
Un loyer trop élevé produit vacance et contestations, un loyer trop bas fait perdre de l’argent chaque mois. Le droit suisse du bail fixe un cadre, le marché fixe des limites – et dans le Baselbiet, le marché est tendu en 2026 : le taux de logements vacants est de 0,6 %. Ce guide montre comment calculer proprement le loyer initial.
En bref
- Le loyer ne doit pas procurer un rendement excessif : rendement net admissible = taux de référence + 2 % (Tribunal fédéral)
- Taux de référence actuel 1,25 % (état septembre 2026)
- Alternative : loyers comparatifs usuels dans la localité et le quartier
- Bâle-Campagne ne connaît pas de formule obligatoire – documenter néanmoins le calcul
- Les locataires peuvent contester le loyer initial dans les 30 jours
Le cadre juridique
Selon l’art. 269 CO, un loyer est abusif lorsqu’il permet d’obtenir un rendement excessif ou lorsqu’il résulte d’un prix d’achat manifestement exagéré. Est admissible un loyer qui procure un rendement net approprié ou qui se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité et le quartier. Les deux voies sont ouvertes au bailleur.
Rendement net : taux de référence + 2 %
En 2020, le Tribunal fédéral a redéfini le rendement net admissible sur les fonds propres investis : taux de référence plus 2 points de pourcentage, tant que le taux de référence est inférieur à 2 %. Avec un taux de référence de 1,25 %, cela représente 3,25 % de rendement net sur les fonds propres – en plus de la rémunération des fonds étrangers et des frais d’exploitation et d’entretien. Les fonds propres peuvent être adaptés à 100 % au renchérissement.
Appartement acheté pour CHF 600’000, dont CHF 200’000 de fonds propres, CHF 400’000 d’hypothèque à 1,7 %. Rendement annuel admissible : rendement des fonds propres 3,25 % × 200’000 = 6’500 + intérêts hypothécaires 6’800 + entretien/exploitation/administration/provisions environ 1 % = 6’000 → environ CHF 19’300 par an = env. CHF 1’600 de loyer net par mois. Si le loyer du marché est plus élevé, il faut examiner la voie des loyers comparatifs.
Usuel dans la localité et le quartier
Alternativement, le loyer peut correspondre aux loyers d’appartements comparables dans le quartier. La barre est haute : il faut au moins cinq objets de comparaison avec situation, taille, équipement, état et période de construction similaires. En pratique, nous nous appuyons sur les deux méthodes et documentons le calcul.
Convenir correctement des charges
- Les charges ne peuvent être facturées que si elles sont mentionnées dans le contrat expressément et individuellement (chauffage, eau chaude, conciergerie, électricité des communs, ordures…)
- Acompte : décompte annuel selon les coûts effectifs – transparent, mais du travail
- Forfait : montant fixe, pas de décompte – doit correspondre aux coûts moyens des trois dernières années
- Non admis comme charges : entretien, réparations, assurance bâtiment, administration
Formule obligatoire à Bâle-Campagne ?
Certains cantons (p. ex. Bâle-Ville, Zurich, Genève) exigent une formule officielle qui révèle au nouveau locataire le loyer précédent. Bâle-Campagne ne connaît pas de formule obligatoire. Nous documentons néanmoins proprement le calcul du loyer – il est ainsi justifiable en cas de contestation.
Contestation du loyer initial
Le locataire peut contester le loyer initial auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la prise de possession s’il s’est vu contraint de conclure le bail par pénurie de logements ou si le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au locataire précédent. Avec un calcul de rendement documenté ou des loyers comparatifs, vous êtes du côté sûr.
Notre façon de procéder
- Loyers comparatifs de la région et calcul de rendement – les deux par écrit
- Fixer le loyer de manière conforme au marché et pour louer rapidement
- Charges correctement inscrites au contrat – acompte ou forfait
- Bail selon le CO, garantie de loyer max. trois mois de loyer sur compte bloqué
- Honoraires : un mois de loyer – uniquement en cas de succès
Questions sur ce sujet.
Puis-je augmenter le loyer lors d’un changement de locataire ?
Oui, dans les limites du rendement admissible ou des loyers comparatifs.
- Une augmentation sensible accroît le risque de contestation
- Les investissements augmentant la valeur justifient une hausse – conserver les justificatifs
Que se passe-t-il si le taux de référence baisse ?
Les locataires existants ont droit à une baisse si le loyer repose sur un taux de référence plus élevé.
- Par 0,25 point de baisse, env. 2,9 % de loyer en moins (pour un taux de référence inférieur à 5 %)
- Le bailleur peut compenser avec le renchérissement et les hausses de coûts
Quel peut être le montant de la garantie de loyer ?
Au maximum trois mois de loyer (art. 257e CO), sur un compte bloqué au nom du locataire.
Appartement libre ?
Nous calculons le loyer, trouvons le locataire et établissons le bail – un mois de loyer, uniquement en cas de succès.
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