Affittare un appartamento: fissare correttamente il canone (Basilea Campagna 2026)
Un canone troppo alto produce sfitto e contestazioni, uno troppo basso regala soldi ogni mese. Il diritto svizzero della locazione fissa dei paletti, il mercato pone dei limiti – e nel Baselbiet il mercato nel 2026 è stretto: il tasso di appartamenti sfitti è allo 0,6 %. Questa guida mostra come calcolare correttamente la pigione iniziale.
In breve
- Il canone non può produrre un rendimento eccessivo: rendimento netto ammesso = tasso di riferimento + 2 % (Tribunale federale)
- Tasso ipotecario di riferimento attuale 1,25 % (stato settembre 2026)
- In alternativa: pigioni comparative usuali per località e quartiere
- Basilea Campagna non conosce l’obbligo del modulo – documentare comunque il calcolo
- Gli inquilini possono contestare la pigione iniziale entro 30 giorni
I paletti giuridici
Secondo l’art. 269 CO una pigione è abusiva se permette di ottenere un reddito sproporzionato o se risulta da un prezzo d’acquisto manifestamente esagerato. È ammessa una pigione che produce un rendimento netto adeguato o che rientra nei limiti delle pigioni usuali per località e quartiere. Entrambe le vie sono aperte al locatore.
Rendimento netto: tasso di riferimento + 2 %
Nel 2020 il Tribunale federale ha ridefinito il rendimento netto ammesso sul capitale proprio investito: tasso di riferimento più 2 punti percentuali, finché il tasso di riferimento resta sotto il 2 %. Con un tasso di riferimento dell’1,25 % si tratta del 3,25 % di rendimento netto sul capitale proprio – in aggiunta agli interessi sul capitale di terzi e ai costi di gestione e manutenzione. Il capitale proprio può essere adeguato al rincaro al 100 %.
Appartamento acquistato per CHF 600’000, di cui CHF 200’000 di capitale proprio, CHF 400’000 di ipoteca all’1,7 %. Reddito annuo ammesso: rendimento del capitale proprio 3,25 % × 200’000 = 6’500 + interessi ipotecari 6’800 + manutenzione/gestione/amministrazione/accantonamenti circa 1 % = 6’000 → circa CHF 19’300 all’anno = ca. CHF 1’600 di pigione netta al mese. Se la pigione di mercato è più alta, va verificata la via delle pigioni comparative.
Usuale per località e quartiere
In alternativa la pigione può corrispondere a quella di appartamenti comparabili nel quartiere. L’ostacolo è alto: servono almeno cinque oggetti di confronto con posizione, dimensioni, dotazione, stato e periodo di costruzione simili. Nella pratica ci basiamo su entrambi i metodi e documentiamo il calcolo.
Concordare correttamente le spese accessorie
- Le spese accessorie possono essere fatturate solo se nel contratto sono indicate espressamente e singolarmente (riscaldamento, acqua calda, portineria, corrente generale, rifiuti…)
- Acconto: conteggio annuale secondo i costi effettivi – trasparente, ma impegnativo
- Forfait: importo fisso, nessun conteggio – deve corrispondere ai costi medi degli ultimi tre anni
- Non ammessi come spese accessorie: manutenzione, riparazioni, assicurazione immobiliare, amministrazione
Obbligo del modulo a Basilea Campagna?
Alcuni cantoni (p. es. Basilea Città, Zurigo, Ginevra) richiedono un modulo ufficiale che comunica al nuovo inquilino la pigione precedente. Basilea Campagna non conosce l’obbligo del modulo. Documentiamo comunque con cura il calcolo della pigione – così è dimostrabile in caso di contestazione.
Contestazione della pigione iniziale
L’inquilino può contestare la pigione iniziale presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna, se si è visto costretto a concludere il contratto per penuria di alloggi o se la pigione è stata notevolmente aumentata rispetto all’inquilino precedente. Con un calcolo del rendimento documentato o pigioni comparative siete al sicuro.
Come procediamo
- Pigioni comparative della regione e calcolo del rendimento – entrambi per iscritto
- Fissare la pigione in modo che sia conforme al mercato e affitti rapidamente
- Spese accessorie corrette nel contratto – acconto o forfait
- Contratto di locazione secondo il CO, cauzione max. tre pigioni mensili su conto bloccato
- Onorario: una pigione mensile – solo in caso di successo
Domande su questo tema.
Posso aumentare la pigione al cambio di inquilino?
Sì, nei limiti del rendimento ammesso o delle pigioni comparative.
- Un aumento notevole aumenta il rischio di contestazione
- Gli investimenti che aumentano il valore giustificano un aumento – conservare i giustificativi
Cosa succede se il tasso di riferimento scende?
Gli inquilini esistenti hanno diritto a una riduzione se la pigione si basa su un tasso di riferimento più alto.
- Per ogni 0,25 punti percentuali di riduzione ca. 2,9 % di pigione in meno (con tasso di riferimento sotto il 5 %)
- Il locatore può compensare con rincaro e aumenti dei costi
Quanto può essere alta la cauzione?
Al massimo tre pigioni mensili (art. 257e CO), su un conto bloccato a nome dell’inquilino.
Appartamento libero?
Calcoliamo la pigione, troviamo l’inquilino e redigiamo il contratto – una pigione mensile, solo in caso di successo.
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