Acquisto sostitutivo: rinviare le imposte sulla vendita della casa
Molti proprietari non vendono per fare cassa, ma per abitare diversamente: in uno spazio più piccolo, più vicino ai figli, senza scale. Perché il cambiamento non fallisca a causa delle imposte, il diritto fiscale svizzero conosce l’ acquisto sostitutivo: chi investe il ricavato in una nuova casa propria non deve pagare per il momento l’imposta sugli utili immobiliari.
In breve
- Differimento, non condono: l’imposta diventa esigibile alla vendita successiva dell’oggetto sostitutivo
- Termine: di regola due anni prima o dopo la vendita
- Condizione: abitazione propria in Svizzera – anche in un altro cantone
- La richiesta va presentata
Il principio
L’imposta sugli utili immobiliari non viene condonata, bensì differita. L’utile della vecchia casa «migra» fiscalmente nel nuovo oggetto. Se in seguito vendete l’oggetto sostitutivo senza un nuovo acquisto sostitutivo, l’utile differito viene tassato insieme al nuovo utile. Se invece vi trasferite in una casa per anziani o lasciate l’immobile in eredità, il differimento può durare molto a lungo.
Le condizioni
- L’oggetto venduto era abitato in modo permanente ed esclusivo dal proprietario (domicilio principale)
- Anche l’oggetto sostitutivo viene abitato dal proprietario – appartamenti di vacanza e oggetti a reddito non contano
- L’oggetto sostitutivo si trova in Svizzera – il cantone non ha importanza
- Termine adeguato: a Basilea Campagna di regola due anni – l’acquisto può anche precedere la vendita
Reinvestimento parziale
Se viene reinvestita solo una parte del ricavato, vale il cosiddetto metodo assoluto: viene differita solo la parte dell’utile reinvestita oltre i costi d’investimento originari. Chi passa da una casa grande a un appartamento più economico paga quindi spesso subito l’imposta su una parte dell’utile.
Vendita per CHF 1’000’000, costi d’investimento CHF 760’000, utile CHF 240’000. Acquisto di un appartamento per CHF 900’000: oltre i costi d’investimento vengono reinvestiti CHF 140’000 → questa parte è differita, CHF 100’000 vengono tassati subito. Acquisto per CHF 1’000’000 o più: differimento completo.
Anche per l’imposta sul trapasso di proprietà
Il Canton Basilea Campagna conosce l’acquisto sostitutivo anche per l’imposta sul trapasso di proprietà (1,25 % per il venditore): chi investe il ricavato entro due anni in un immobile sostitutivo con lo stesso uso è esente. L’acquirente è esente se abita l’oggetto in modo esclusivo e permanente.
Procedura e richiesta
- Dopo la vendita l’Amministrazione delle contribuzioni invia la dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari
- Far valere in essa l’acquisto sostitutivo – con il contratto di acquisto dell’oggetto sostitutivo o una dichiarazione d’intenti
- Se l’acquisto non è ancora avvenuto: l’imposta viene tassata provvisoriamente e rivista dopo l’acquisto (richiesta entro il termine!)
- Roman Frey, il nostro fiduciario immobiliare, redige la dichiarazione e presenta la richiesta
Trappole tipiche
- Il nuovo oggetto viene prima affittato – quindi nessun uso proprio, nessun differimento
- Termine mancato perché la nuova costruzione ritarda – contattare per tempo l’Amministrazione delle contribuzioni
- Giustificativi dei vecchi costi d’investimento non conservati – contano anche alla vendita successiva dell’oggetto sostitutivo
- Differimento non richiesto – l’Amministrazione delle contribuzioni non lo concede di propria iniziativa
Domande su questo tema.
L’acquisto sostitutivo vale anche per un acquisto in un altro cantone?
Sì – dal 2001 in tutta la Svizzera.
- Il differimento viene concesso dal cantone di partenza
- Alla vendita successiva il nuovo cantone tassa l’intero utile
Posso prima comprare e vendere dopo?
Sì, anche questo è un acquisto sostitutivo.
- Il termine di due anni vale in entrambe le direzioni
- Nel periodo di transizione la vecchia casa non può essere affittata in modo permanente
Cosa succede in caso di divorzio?
In caso di liquidazione del regime matrimoniale l’imposta viene ugualmente differita.
- Se un coniuge rileva la casa, non è dovuta alcuna imposta sugli utili immobiliari
- Alla vendita successiva conta il prezzo di acquisto originario
Vendere e ricomprare?
Pianifichiamo insieme vendita, acquisto e imposte – con Roman Frey, il nostro consulente finanziario.
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