Louer un appartement hérité : hoirie, loyer, impôts – comment procéder
- D’abord : à qui appartient l’appartement maintenant ?
- Valeur et état : ce que vaut vraiment l’appartement
- Fixer correctement le loyer
- Impôts : loyers, déductions et impôt sur les gains immobiliers différé
- Hypothèque : ce que la banque exige des héritiers
- Louer ou plutôt vendre ?
- Le déroulement de la location – étape par étape
Après un décès, l’appartement des parents reste souvent vide pendant des mois parce que personne ne veut décider. Pourtant, pour beaucoup d’héritiers, louer est la voie la plus raisonnable : l’appartement reste dans la famille comme placement, le loyer couvre l’hypothèque, l’entretien et les impôts et, dans le Baselbiet, avec un taux de logements vacants d’environ 0,6 %, il rapporte un rendement fiable. Pour que cela fonctionne, trois choses doivent être clarifiées auparavant : à qui appartient l’appartement maintenant, ce qu’il vaut et quel loyer est admissible. Ce guide vous accompagne à travers toutes les étapes – de l’hoirie au contrat de bail signé.
En bref
- Jusqu’au partage successoral, l’appartement appartient à tous les héritiers ensemble – location, contrat de bail et gestion exigent l’accord de tous
- Succession et partage successoral ne déclenchent pas de droits de mutation dans le canton de Bâle-Campagne ; conjoints, descendants et parents ne paient pas d’impôt sur les successions
- Le loyer se base sur le loyer du marché, les objets comparables et le taux hypothécaire de référence (1,25 % depuis septembre 2026) ; dans le Baselbiet, pas de formule officielle obligatoire pour le loyer initial
- Les loyers sont un revenu imposable, l’entretien et les intérêts hypothécaires sont déductibles ; la valeur locative disparaît
- En cas de vente ultérieure, les héritiers reprennent les impenses et la durée de possession des parents – l’impôt sur les gains immobiliers n’est que différé
- Avec trois héritiers ou plus aux projets différents, la vente est souvent la solution plus nette que des années de copropriété
D’abord : à qui appartient l’appartement maintenant ?
Au décès du propriétaire, l’appartement passe automatiquement aux héritiers – à tous ensemble, en hoirie. Jusqu’au partage, c’est la propriété commune qui s’applique : aucun héritier ne peut disposer seul de l’appartement, chaque décision requiert l’accord de tous. Cela vaut aussi pour la location.
Concrètement : avant de publier une annonce, tous les héritiers doivent être d’accord et signer le contrat de bail – ou donner une procuration écrite à une personne. Dans les hoiries en conflit, l’office des successions peut désigner un représentant de la communauté héréditaire. Au registre foncier, l’hoirie est inscrite sur la base du certificat d’héritier ; dans le canton de Bâle-Campagne, cela passe par l’office central du registre foncier à Arlesheim.
- Variante A – partage successoral : un héritier reprend l’appartement à sa valeur d’imputation et dédommage les autres. Il décide ensuite seul de la location et de la vente. C’est la solution la plus nette pour une location à long terme.
- Variante B – copropriété : les héritiers partagent et conservent l’appartement en copropriété selon des quotes-parts fixes. Cela fonctionne si tout le monde est d’accord et que quelqu’un assume la gestion ; rendement et impôts sont répartis proportionnellement.
- Variante C – laisser l’hoirie en place : possible comme solution transitoire, mais peu pratique à la longue : chaque réparation, chaque adaptation de loyer exige toutes les signatures.
Fiscalement, le transfert est favorable dans le Baselbiet : succession et partage successoral ne déclenchent pas de droits de mutation, et conjoints, descendants et parents ne paient pas d’impôt sur les successions dans le canton de Bâle-Campagne. Frères et sœurs, neveux et nièces ou personnes non apparentées sont en revanche imposables.
Valeur et état : ce que vaut vraiment l’appartement
Que vous louiez, dédommagiez un cohéritier ou vendiez – dans tous les cas, vous avez besoin d’une valeur vénale fiable. Pour le partage successoral, elle est la base de la soulte ; pour la location, elle détermine quel rendement est réaliste ; pour l’administration fiscale, elle est le point de départ de l’impôt sur la fortune et du futur impôt sur les gains immobiliers.
Un appartement hérité a souvent été habité longtemps par la même personne. Cuisine et salle de bains des années nonante, anciennes installations électriques, un chauffe-eau en fin de vie : cela pèse sur le loyer plus que beaucoup d’héritiers ne s’y attendent. Tous les investissements ne valent pas la peine, mais certains se remboursent par le loyer en quelques années :
- Vaut presque toujours la peine : peinture, nouveaux revêtements de sol dans les pièces à vivre, appareils de cuisine fonctionnels, sanitaires propres, éclairage LED, nettoyage et débarras
- À examiner : remplacement de la cuisine ou de la salle de bains (CHF 20’000 à 40’000) – vaut la peine si CHF 150 à 250 de loyer supplémentaire par mois sont réalisables et que l’appartement serait sinon difficilement louable
- En propriété par étages : vérifier le fonds de rénovation, les assainissements à venir sur le bâtiment (façade, chauffage, ascenseur) et les décisions de l’assemblée des copropriétaires – ils déterminent les charges des prochaines années
Notre façon d’estimer est décrite dans le guide sur les méthodes d’estimation. Notre estimation sur place est gratuite – même si vous préparez seulement le partage successoral et ne voulez pas vendre.
Fixer correctement le loyer
Le loyer est le chiffre le plus important de toute la location : trop élevé, l’appartement reste vide ou le locataire conteste le loyer initial ; trop bas, vous offrez du rendement pendant des années, parce que les hausses ultérieures sont liées au droit du bail.
- Loyer du marché : annonces comparables et loyers effectivement payés dans la même localité et le même quartier, même nombre de pièces, année de construction et aménagement similaires
- Taux hypothécaire de référence : 1,25 % depuis le 1er septembre 2026. Il détermine dans quelle mesure un loyer pourra plus tard augmenter ou baisser – et limite le rendement net admissible en cas de contestation
- Charges : seul ce qui est expressément mentionné dans le contrat peut être facturé séparément (chauffage, eau chaude, conciergerie, électricité des parties communes) ; en propriété par étages, les postes se déduisent du décompte de la communauté
- Loyer initial : dans le canton de Bâle-Campagne, il n’y a pas d’obligation de communiquer au locataire le loyer précédent sur formule officielle – le nouveau locataire peut toutefois contester le loyer initial dans les 30 jours s’il est nettement supérieur aux loyers usuels du quartier
Les étapes du calcul avec exemples figurent dans le guide Fixer le loyer. Pour une première location après rénovation, les mêmes règles s’appliquent que pour une construction neuve : le premier loyer fixe la référence pour les années suivantes.
Impôts : loyers, déductions et impôt sur les gains immobiliers différé
- Impôt sur le revenu : le loyer net (sans les charges refacturées) est un revenu imposable – en hoirie ou en copropriété, proportionnellement chez chaque héritier. En contrepartie, la valeur locative que les parents imposaient disparaît.
- Déductions : intérêts hypothécaires, entretien et réparations (effectifs ou forfaitaires), primes d’assurance, frais de gestion. Les rénovations de maintien de la valeur sont immédiatement déductibles ; les investissements à plus-value (par ex. un agrandissement) ne le sont pas – ils comptent plus tard parmi les impenses.
- Impôt sur la fortune : l’appartement est pris en compte à la valeur fiscale cantonale, déduction faite de l’hypothèque – avec plusieurs héritiers, proportionnellement.
- Impôt sur les gains immobiliers : en cas de succession, il est différé, non remis. Si les héritiers vendent plus tard, le canton calcule avec les impenses d’origine et la durée de possession des parents. Une maison que les parents ont achetée en 1985 présente un gain d’autant plus élevé – mais aussi la pleine déduction pour durée de possession. Détails dans le guide Impôt sur les gains immobiliers Bâle-Campagne.
Conservez tous les justificatifs des parents concernant l’achat, les transformations et les rénovations : lors d’une vente ultérieure, ils valent de l’argent, parce qu’ils réduisent le gain imposable. Notre fiduciaire immobilier Roman Frey intègre sur demande l’appartement dans la déclaration d’impôt des héritiers et calcule à l’avance ce qui reste du loyer après impôts.
Hypothèque : ce que la banque exige des héritiers
Une hypothèque existante ne s’éteint pas avec le décès – elle passe aux héritiers avec l’appartement. La banque vérifie toutefois à nouveau la capacité financière : pour un appartement loué, elle compte les loyers attendus comme revenu et exige que les intérêts, l’amortissement et l’entretien en soient couverts. Si l’appartement est largement amorti, c’est simple ; en cas de charge élevée, la banque peut exiger un amortissement.
- Informer la banque à temps – les hypothèques à taux fixe se poursuivent, la résiliation ou le transfert à un héritier doivent être convenus
- Qui reprend l’appartement lors du partage reprend en règle générale aussi l’hypothèque ; la banque doit approuver le changement de débiteur
- En copropriété, les héritiers répondent ensemble – réglez par écrit qui avance les intérêts et l’entretien et comment le loyer est réparti
La manière dont une hypothèque est transférée ou remboursée lors d’un changement de propriétaire est expliquée dans le guide Hypothèque lors de la vente ; notre conseil financier vous accompagne dans l’entretien avec la banque.
Louer ou plutôt vendre ?
Louer est la bonne solution si les héritiers sont d’accord, si quelqu’un peut assumer la gestion et si le rendement après impôts est correct. Vendre est la bonne solution si trois héritiers ou plus ont des projets différents, si d’importants assainissements sont à venir ou si le capital est nécessaire ailleurs.
Louer : loyer net CHF 1’750 par mois = CHF 21’000 par an. Après déduction des intérêts hypothécaires (1,7 %, CHF 3’400), de l’entretien et du fonds de rénovation (environ CHF 6’500), il reste environ CHF 11’100 avant impôts – environ 2,5 % sur les fonds propres immobilisés de CHF 450’000, plus l’évolution de la valeur de l’appartement.
Vendre : produit CHF 650’000 moins l’hypothèque, la part vendeur des droits de mutation (1,25 % ; l’exonération ne s’applique que si un héritier achète un nouveau logement pour lui-même dans les deux ans) et l’impôt sur les gains immobiliers sur le gain depuis l’achat par les parents – selon la durée de possession. Le capital est libre et peut être partagé entre les héritiers.
Quelle variante rapporte le plus dépend de l’impôt sur les gains immobiliers et de la durée pendant laquelle les héritiers veulent conserver le bien. Nous calculons les deux voies avec vos chiffres – voir aussi Vendre ou louer.
Le déroulement de la location – étape par étape
- 1. Régler l’hoirie : certificat d’héritier, procuration ou partage successoral ; adapter l’inscription au registre foncier
- 2. État et valeur : estimation, décision sur les rénovations, devis
- 3. Fixer le loyer et les charges, préparer le contrat de bail selon le standard du Baselbiet
- 4. Annonce : photos après la rénovation, indications complètes, visites en rendez-vous individuels
- 5. Vérification de la solvabilité : extrait du registre des poursuites, justificatif de salaire, références – le loyer ne devrait pas dépasser un tiers du revenu
- 6. Contrat et garantie : au maximum trois mois de loyer sur un compte de garantie de loyer ; procès-verbal de remise avec photos
- 7. Gestion : encaissement des loyers, décompte des charges, réparations, contact avec la communauté des copropriétaires – vous-même ou par notre intermédiaire
Nous prenons en charge toute la location, du loyer au procès-verbal de remise – et, sur demande, la gestion courante pour les héritiers qui n’habitent pas la région. Des frais ne sont dus que lorsque l’appartement est loué.
Questions sur ce thème.
Pouvons-nous louer l’appartement hérité avant la fin du partage successoral ?
Oui, si tous les héritiers sont d’accord. L’hoirie peut louer l’appartement en commun ; le contrat de bail est signé par tous les héritiers ou par une personne mandatée. Pour une location à long terme, il est plus simple de clarifier auparavant les rapports de propriété.
Qui signe le contrat de bail dans une hoirie ?
En principe, tous les héritiers ensemble. En pratique, les héritiers donnent une procuration écrite à une personne qui signe le contrat et assure la gestion. En cas de désaccord, un représentant de la communauté héréditaire peut être désigné.
Devons-nous payer l’impôt sur les successions pour l’appartement dans le canton de Bâle-Campagne ?
Conjoints, descendants et parents sont exonérés de l’impôt sur les successions dans le canton de Bâle-Campagne. Frères et sœurs, neveux et nièces ainsi que les personnes non apparentées paient l’impôt selon le degré de parenté et le montant. Aucun droit de mutation n’est dû en cas de succession.
Comment imposons-nous les loyers ?
Le loyer net est un revenu imposable, avec plusieurs héritiers proportionnellement à la quote-part héréditaire ou de copropriété. Intérêts hypothécaires, entretien et frais de gestion sont déductibles. L’appartement lui-même est imposé comme fortune à la valeur fiscale, déduction faite de l’hypothèque.
L’appartement était déjà loué – qu’en est-il du contrat de bail existant ?
Il passe aux héritiers sans changement. Locataire, loyer, délais de résiliation et garantie restent en place. Les héritiers entrent en qualité de nouveaux bailleurs et informent le locataire de la nouvelle adresse de paiement.
Un héritier peut-il louer ou habiter lui-même l’appartement ?
Oui. Soit il reprend l’appartement lors du partage successoral, soit il le loue à l’hoirie à un loyer conforme au marché. Un loyer trop bas entre cohéritiers mène à des conflits et à des questions fiscales – mieux vaut louer à la valeur du marché.
Appartement hérité et incertain sur la suite ?
Nous estimons l’appartement gratuitement, calculons location et vente avec vos chiffres et prenons en charge la location sur demande – aussi pour les hoiries.
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