Première location d’une construction neuve : louer sur plans – sans vacance à l’emménagement
Un immeuble de huit appartements qui reste vide trois mois à la remise des clés coûte rapidement au maître d’ouvrage CHF 40’000 de perte de loyers – en plus des intérêts hypothécaires courants. La première location n’est donc pas un appendice du projet de construction, mais une partie de la planification.
En bref
- Début de la commercialisation : 4 à 6 mois avant l’emménagement
- Visualisations, plans et descriptif de construction remplacent les photos
- Calculer le loyer selon les coûts d’investissement et les loyers comparatifs
- Contrats avec date d’emménagement « prévue » et clause en cas de retard
- Honoraires ImmoBilà : un mois de loyer par appartement loué – uniquement en cas de succès
Le calendrier
- 6 mois avant l’emménagement : calcul du loyer, documents de commercialisation, préparer site web/annonces
- 4–5 mois avant l’emménagement : annonces en ligne, premières visites sur le chantier avec casque
- 3 mois avant l’emménagement : tenir compte des délais de résiliation des intéressés – qui résilie maintenant peut emménager à temps
- 1–2 mois avant l’emménagement : contrats signés, promouvoir de manière ciblée les appartements restants
- Emménagement : remises avec procès-verbal, liste des défauts à la direction des travaux
Documents pour la commercialisation sur plans
- Visualisations 3D de la façade et des intérieurs
- Plans à l’échelle avec indication des surfaces par appartement
- Descriptif de construction : cuisine, salle de bains, revêtements de sol, chauffage, ventilation, colonne de lavage, places de parc
- Plan de situation, environs, desserte en transports publics, écoles, commerces
- Projet d’état locatif avec loyer net, acompte de charges, loyers des places de parc
Calcul du loyer dans une construction neuve
Dans une construction neuve, il n’y a pas de loyers précédents – le loyer est dérivé des coûts d’investissement : valeur du terrain, coûts de construction, frais annexes, capitalisés avec le rendement net admissible (taux de référence + 2 %) plus frais d’exploitation et provisions. Le second contrôle : les loyers comparatifs des appartements neufs dans la commune. Qui démarre trop haut ne loue finalement pas du tout les appartements les moins attrayants ; qui démarre trop bas se lie pour des années.
Les appartements neufs de 3,5 pièces à Liestal, Pratteln ou Füllinsdorf sont actuellement proposés entre environ CHF 1’900 et 2’400 net, les 4,5 pièces entre CHF 2’300 et 3’000 – selon la situation, les finitions et l’espace extérieur. Nous examinons la situation concrète.
Commercialisation et visites
- Annonces sur Homegate, ImmoScout24 et d’autres portails – avec visualisations et plans
- Page de projet avec tous les appartements et leur disponibilité
- Visites sur le chantier : par groupes, avec équipement de sécurité, en accord avec la direction des travaux
- Appartement témoin dès qu’une unité est terminée – augmente nettement le taux de conclusion
- Vérification de solvabilité comme pour toute location : extrait du registre des poursuites, justificatif de salaire, références, RC
Baux avant l’achèvement
Le bail est signé avant l’achèvement. Important : qualifier la date d’emménagement de « prévue » et convenir d’une clause pour les retards de construction (report du début du bail sans dommages-intérêts jusqu’à un délai défini). Garantie de loyer au maximum trois mois de loyer sur compte bloqué. Charges sous forme d’acompte – la première année, les valeurs d’expérience manquent, donc calculer prudemment et ajuster après la première année.
Erreurs typiques
- Démarrer trop tard – les intéressés ont des délais de résiliation de trois mois
- Uniquement des plans, pas de visualisations – les profanes ne savent pas lire les plans
- Tous les appartements au même prix au mètre carré – attique et rez-de-chaussée diffèrent de 20 % et plus
- Pas de clause pour les retards de construction – les locataires ayant résilié leur logement réclament des dommages-intérêts
- Gérance et comptabilité non réglées – dès l’emménagement, les charges et les rappels commencent
Questions sur ce sujet.
Combien coûte la première location ?
Un mois de loyer par appartement loué – exigible seulement à la signature du bail.
- Visualisations et annonces comprises
- Pas de locataire, pas de frais
À partir de quand puis-je signer des baux ?
Dès que la date d’emménagement peut être planifiée de manière fiable – le plus souvent 3 à 4 mois avant l’achèvement.
- Avec clause pour les retards
- En cas de retards importants, informer à temps
Reprenez-vous ensuite aussi la gérance ?
Nous nous concentrons sur la location.
- Comptabilité immobilière et décompte des charges via notre fiduciaire immobilière avec Roman Frey
- Pour la gérance technique, nous recommandons des partenaires éprouvés de la région
Construction neuve en projet ?
Nous lançons la première location avant que le gros œuvre ne soit debout – pour que tout soit loué à l’emménagement.
Parlons de votre bien immobilier.
Appelez-nous ou écrivez-nous – réponse sous 24 heures.
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