Prima locazione di una nuova costruzione: affittare sulla base dei piani – senza sfitti alla consegna
Una casa plurifamiliare con otto appartamenti che alla consegna resta vuota per tre mesi costa al committente rapidamente CHF 40’000 di mancati canoni – in aggiunta agli interessi ipotecari correnti. La prima locazione non è quindi un’appendice del progetto edilizio, ma parte della pianificazione.
In breve
- Inizio della commercializzazione: da 4 a 6 mesi prima della consegna
- Visualizzazioni, planimetrie e descrizione della costruzione sostituiscono le foto
- Calcolare il canone in base ai costi d’investimento e alle pigioni comparative
- Contratti con data di consegna «presumibile» e clausola per i ritardi
- Onorario ImmoBilà: una pigione mensile per appartamento affittato – solo in caso di successo
La tempistica
- 6 mesi prima della consegna: calcolo del canone, documentazione di commercializzazione, preparare sito web/annunci
- 4–5 mesi prima della consegna: annunci online, prime visite in cantiere con casco
- 3 mesi prima della consegna: tenere conto dei termini di disdetta degli interessati – chi disdice ora può traslocare puntualmente
- 1–2 mesi prima della consegna: contratti firmati, promuovere in modo mirato gli appartamenti rimasti
- Consegna: consegne con verbale, lista dei difetti alla direzione lavori
Documenti per la commercializzazione sulla base dei piani
- Visualizzazioni 3D di facciata e interni
- Planimetrie in scala con indicazione delle superfici per appartamento
- Descrizione della costruzione: cucina, bagno, pavimenti, riscaldamento, ventilazione, colonna lavatrice-asciugatrice, posteggi
- Piano di situazione, dintorni, collegamenti con i trasporti pubblici, scuole, negozi
- Bozza dello stato locativo con pigione netta, acconto spese accessorie, canoni dei posteggi
Calcolo del canone in una nuova costruzione
In una nuova costruzione mancano le pigioni precedenti – il canone viene derivato dai costi d’investimento: valore del terreno, costi di costruzione, costi accessori, capitalizzati con il rendimento netto ammesso (tasso di riferimento + 2 %) più costi di gestione e accantonamenti. Il secondo controllo sono le pigioni comparative per appartamenti nuovi nel Comune. Chi parte troppo alto alla fine non affitta affatto gli appartamenti meno attraenti; chi parte troppo basso si vincola per anni.
Appartamenti nuovi di 3,5 locali a Liestal, Pratteln o Füllinsdorf vengono attualmente offerti tra circa CHF 1’900 e 2’400 netti, quelli di 4,5 locali tra CHF 2’300 e 3’000 – a seconda di posizione, finiture e spazi esterni. Verifichiamo la posizione concreta.
Commercializzazione e visite
- Annunci su Homegate, ImmoScout24 e altri portali – con visualizzazioni e planimetrie
- Pagina del progetto con tutti gli appartamenti e la disponibilità
- Visite in cantiere: a gruppi, con equipaggiamento di sicurezza, in accordo con la direzione lavori
- Appartamento campione non appena un’unità è pronta – aumenta nettamente il tasso di conclusione
- Verifica della solvibilità come per ogni locazione: estratto dell’ufficio esecuzioni, attestato di salario, referenze, responsabilità civile
Contratti di locazione prima della fine dei lavori
Il contratto di locazione viene firmato prima della fine dei lavori. Importante: indicare la data di consegna come «presumibile» e concordare una clausola per i ritardi di costruzione (spostamento dell’inizio della locazione senza risarcimento fino a un termine definito). Cauzione al massimo tre pigioni mensili su conto bloccato. Spese accessorie come acconto – nel primo anno mancano valori empirici, quindi calcolare con prudenza e adeguare dopo il primo anno.
Errori tipici
- Partire troppo tardi – gli interessati hanno termini di disdetta di tre mesi
- Solo planimetrie, nessuna visualizzazione – i non addetti non sanno leggere i piani
- Tutti gli appartamenti allo stesso prezzo al metro quadrato – attico e pianterreno differiscono del 20 % e più
- Nessuna clausola per i ritardi di costruzione – gli inquilini che hanno disdetto il loro appartamento chiedono un risarcimento
- Amministrazione e contabilità non regolate – dalla consegna partono spese accessorie e solleciti
Domande su questo tema.
Quanto costa la prima locazione?
Una pigione mensile per appartamento affittato – dovuta solo a contratto firmato.
- Visualizzazioni e annunci inclusi
- Nessun inquilino, nessun costo
Da quando posso firmare i contratti?
Non appena la data di consegna è pianificabile in modo affidabile – di solito da 3 a 4 mesi prima della fine dei lavori.
- Con clausola per i ritardi
- In caso di ritardi maggiori informare per tempo
Vi occupate poi anche dell’amministrazione?
Ci concentriamo sulla locazione.
- Contabilità dell’immobile e conteggio delle spese accessorie tramite la nostra fiduciaria immobiliare con Roman Frey
- Per l’amministrazione tecnica consigliamo partner affidabili della regione
Nuova costruzione in progetto?
Avviamo la prima locazione prima che il grezzo sia in piedi – perché alla consegna sia tutto affittato.
Parliamo del suo immobile.
Ci chiami o ci scriva – risposta entro 24 ore.
ImmoBilà GmbH · Schneckelerstrasse 1, 4414 Füllinsdorf
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