Erstvermietung Neubau: So vermieten Sie ab Plan – ohne Leerstand bei Bezug
Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, das bei Bezug drei Monate leer steht, kostet den Bauherrn rasch CHF 40’000 Mietausfall – zusätzlich zu den laufenden Hypothekarzinsen. Die Erstvermietung ist deshalb kein Anhängsel des Bauprojekts, sondern Teil der Planung.
Kurz & knapp
- Start der Vermarktung: 4 bis 6 Monate vor Bezug
- Visualisierungen, Grundrisse und Baubeschrieb ersetzen die Fotos
- Mietzins nach Anlagekosten und Vergleichsmieten kalkulieren
- Verträge mit Bezugstermin «voraussichtlich» und Klausel für Verzögerungen
- Honorar ImmoBilà: eine Monatsmiete pro vermietete Wohnung – nur bei Erfolg
Der Zeitplan
- 6 Monate vor Bezug: Mietzinskalkulation, Vermarktungsunterlagen, Website/Inserate vorbereiten
- 4–5 Monate vor Bezug: Inserate live, erste Besichtigungen auf der Baustelle mit Helm
- 3 Monate vor Bezug: Kündigungsfristen der Interessenten beachten – wer jetzt kündigt, kann pünktlich einziehen
- 1–2 Monate vor Bezug: Verträge unterschrieben, Restwohnungen gezielt bewerben
- Bezug: Übergaben mit Protokoll, Mängelliste an die Bauleitung
Unterlagen für die Vermarktung ab Plan
- 3D-Visualisierungen von Fassade und Innenräumen
- Massstäbliche Grundrisse mit Flächenangaben pro Wohnung
- Baubeschrieb: Küche, Bad, Bodenbeläge, Heizung, Lüftung, Waschturm, Parkplätze
- Situationsplan, Umgebung, ÖV-Anbindung, Schulen, Einkauf
- Mieterspiegel-Entwurf mit Nettomietzins, Nebenkosten-Akonto, Parkplatzmieten
Mietzinskalkulation im Neubau
Im Neubau fehlen Vormieten – der Mietzins wird aus den Anlagekosten abgeleitet: Landwert, Baukosten, Nebenkosten, kapitalisiert mit der zulässigen Nettorendite (Referenzzins + 2 %) plus Betriebskosten und Rückstellungen. Die zweite Kontrolle sind Vergleichsmieten für Neubauwohnungen in der Gemeinde. Wer zu hoch einsteigt, vermietet zuletzt die unattraktivsten Wohnungen gar nicht; wer zu tief einsteigt, bindet sich für Jahre.
Neubauwohnungen 3,5 Zimmer in Liestal, Pratteln oder Füllinsdorf werden aktuell zwischen rund CHF 1’900 und 2’400 netto angeboten, 4,5 Zimmer zwischen CHF 2’300 und 3’000 – je nach Lage, Ausbau und Aussenraum. Wir prüfen die konkrete Lage.
Vermarktung und Besichtigungen
- Inserate auf Homegate, ImmoScout24 und weiteren Portalen – mit Visualisierungen und Grundrissen
- Projektseite mit allen Wohnungen und Verfügbarkeit
- Besichtigungen auf der Baustelle: gruppenweise, mit Sicherheitsausrüstung, in Absprache mit der Bauleitung
- Musterwohnung, sobald eine Einheit fertig ist – erhöht die Abschlussquote deutlich
- Bonitätsprüfung wie bei jeder Vermietung: Betreibungsauszug, Lohnnachweis, Referenzen, Haftpflicht
Mietverträge vor Fertigstellung
Der Mietvertrag wird vor Fertigstellung unterschrieben. Wichtig: Bezugstermin als «voraussichtlich» bezeichnen und eine Klausel für Bauverzögerungen vereinbaren (Verschiebung des Mietbeginns ohne Schadenersatz bis zu einer definierten Frist). Kaution maximal drei Monatsmieten auf Sperrkonto. Nebenkosten als Akonto – im ersten Jahr fehlen Erfahrungswerte, deshalb vorsichtig kalkulieren und nach dem ersten Jahr anpassen.
Typische Fehler
- Zu spät starten – Interessenten haben dreimonatige Kündigungsfristen
- Nur Grundrisse, keine Visualisierungen – Laien können Pläne nicht lesen
- Alle Wohnungen zum gleichen Quadratmeterpreis – Attika und Erdgeschoss unterscheiden sich um 20 % und mehr
- Keine Klausel für Bauverzögerung – Mieter mit gekündigter Wohnung fordern Schadenersatz
- Verwaltung und Buchhaltung nicht geregelt – ab Bezug laufen Nebenkosten und Mahnwesen
Fragen zu diesem Thema.
Was kostet die Erstvermietung?
Eine Monatsmiete pro vermietete Wohnung – fällig erst bei unterschriebenem Vertrag.
- Visualisierungen und Inserate inklusive
- Kein Mieter, keine Kosten
Ab wann kann ich Verträge unterschreiben?
Sobald der Bezugstermin verlässlich planbar ist – meist 3 bis 4 Monate vor Fertigstellung.
- Mit Klausel für Verzögerungen
- Bei grösseren Verzögerungen frühzeitig informieren
Übernehmen Sie danach auch die Verwaltung?
Wir konzentrieren uns auf die Vermietung.
- Liegenschaftsbuchhaltung und Nebenkostenabrechnung über unsere Immobilien-Treuhand mit Roman Frey
- Für die technische Verwaltung empfehlen wir bewährte Partner in der Region
Neubau in Planung?
Wir starten die Erstvermietung, bevor der Rohbau steht – damit bei Bezug alles vermietet ist.
Sprechen wir über Ihre Immobilie.
Rufen Sie an oder schreiben Sie uns – Antwort innert 24 Stunden.
ImmoBilà GmbH · Schneckelerstrasse 1, 4414 Füllinsdorf
info@immobila.swiss · Mo–Fr 8:00–12:00, 13:30–17:30