Impôt sur les gains immobiliers Bâle-Campagne : comment il est calculé
L’impôt sur les gains immobiliers est le poste fiscal le plus important lors d’une vente – et le plus souvent sous-estimé. Dans le canton de Bâle-Campagne, il est perçu par l’administration fiscale cantonale et touche le vendeur. Bien planifié, il peut être nettement réduit ou différé.
En bref
- C’est le gain qui est imposé : prix de vente moins coûts d’investissement
- Taux de 3 % à 25 % ; dès CHF 120’000 de gain, 25 % uniforme
- Courte durée de possession (moins de 5 ans) : majoration ; longue occupation personnelle : déduction dès la 21e année
- Acquisition de remplacement dans les 2 ans : l’impôt est différé
Qu’est-ce qui est imposé ?
Ce n’est pas le prix de vente qui est imposé, mais le gain immobilier : la différence entre le produit de la vente et les coûts dits d’investissement. Est assujetti celui qui vend – pour les couples mariés en propriété commune, les deux au prorata. L’impôt est un impôt réel, calculé indépendamment de vos autres revenus.
Coûts d’investissement : ces déductions comptent
- Prix d’acquisition lors de l’achat (ou la valeur déterminante à l’époque en cas de succession)
- Investissements augmentant la valeur : annexe, aménagement, première installation (p. ex. nouvelle pompe à chaleur au lieu du chauffage au mazout, aménagement des combles) – avec justificatifs
- Commission de courtage et frais d’annonces
- Frais de notaire et de registre foncier lors de l’achat et de la vente
- Droits de mutation, que vous avez payés lors de l’achat
Les frais d’entretien qui maintiennent la valeur (travaux de peinture, réparations) ne sont pas déductibles – ils ont déjà été déduits de l’impôt sur le revenu. C’est pourquoi il vaut la peine de séparer proprement entretien et investissement sur toute la durée de possession.
Le taux : de 3 à 25 pour cent
Le taux dans le canton de Bâle-Campagne est progressif : il commence à 3 % pour les petits gains et monte jusqu’à 25 %. À partir d’un gain de CHF 120’000, le taux maximal de 25 % s’applique uniformément à l’ensemble du gain.
Durée de possession : majoration et déduction
- Moins de 5 ans de possession : majoration pour spéculation – les ventes à court terme sont imposées plus lourdement
- Dès la 21e année d’occupation personnelle : déduction de CHF 5’000 par année, au maximum CHF 50’000 du gain
Exemple de calcul
Achat en 2010 pour CHF 700’000, vente en 2026 pour CHF 1’000’000. Investissements augmentant la valeur CHF 40’000 (pompe à chaleur). Commission de courtage 1 % = CHF 10’000, notaire et registre foncier lors de la vente CHF 2’000, droits de mutation lors de l’achat en 2010 CHF 8’750. Coûts d’investissement totaux CHF 760’750 → gain d’environ CHF 239’000. Comme il dépasse CHF 120’000 : impôt 25 % = environ CHF 60’000. Si la famille rachète un logement en propriété en Suisse dans les deux ans : impôt différé.
Report d’imposition : acquisition de remplacement, succession, donation
L’impôt est différé (et non remis) si vous investissez le produit de la vente dans les deux ans dans un nouveau logement en propriété occupé personnellement en Suisse. Le report vaut pour la part réinvestie. Il est également différé en cas de succession, d’avancement d’hoirie et de donation ainsi que de liquidation du régime matrimonial. Le report doit être demandé – rien ne se fait automatiquement. Plus d’informations dans le guide Acquisition de remplacement.
Comment procéder
- Rassembler tous les justificatifs des investissements depuis l’achat – même ceux vieux de 20 ans
- Estimer l’impôt avant la vente : nous le calculons avec vous
- Examiner l’acquisition de remplacement si vous rachetez
- Après le transfert de propriété : déposer la déclaration d’impôt sur les gains immobiliers dans les délais – Roman Frey, notre fiduciaire immobilier, l’établit selon le travail effectif, avec offre préalable
Questions sur ce sujet.
Qui paie l’impôt sur les gains immobiliers ?
Le vendeur.
- Le notaire peut retenir une partie du prix d’achat à titre de garantie
- L’acheteur répond à titre subsidiaire – c’est pourquoi cela est réglé dans le contrat de vente
Dois-je aussi déposer la déclaration en cas de perte ?
Oui. L’administration fiscale envoie le formulaire après chaque transfert de propriété.
- En cas de perte, aucun impôt n’est dû
- La déclaration reste néanmoins obligatoire
La commission du courtier compte-t-elle comme déduction ?
Oui, intégralement – de même que le notaire, le registre foncier et les annonces.
Qu’en est-il d’un bien immobilier hérité ?
En cas de succession, l’impôt est différé.
- Lors de la vente ultérieure, c’est le prix d’acquisition du défunt qui est déterminant
- Pour les biens détenus très longtemps, une valeur de remplacement peut s’appliquer – nous le clarifions avec l’administration fiscale
Planifier les impôts avant la vente ?
Nous calculons avec vous l’impôt sur les gains immobiliers – avant que vous ne signiez.
Parlons de votre bien immobilier.
Appelez-nous ou écrivez-nous – réponse sous 24 heures.
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