Imposta sugli utili immobiliari Basilea Campagna: come si calcola
L’imposta sugli utili immobiliari è la voce fiscale più grande in una vendita – e la più spesso sottovalutata. Nel Canton Basilea Campagna viene riscossa dall’Amministrazione cantonale delle contribuzioni e colpisce il venditore. Se ben pianificata, può essere ridotta notevolmente o differita.
In breve
- Viene tassato l’utile: prezzo di vendita meno costi d’investimento
- Aliquota dal 3 % al 25 %; a partire da CHF 120’000 di utile 25 % uniforme
- Possesso breve (meno di 5 anni): supplemento; lungo uso proprio: deduzione dal 21° anno
- Acquisto sostitutivo entro 2 anni: l’imposta viene differita
Cosa viene tassato?
Non viene tassato il prezzo di vendita, bensì l’ utile immobiliare: la differenza tra il ricavo della vendita e i cosiddetti costi d’investimento. Soggetto all’imposta è chi vende – per i coniugi in comproprietà entrambi in proporzione. L’imposta è un’imposta reale e viene calcolata indipendentemente dal resto del vostro reddito.
Costi d’investimento: queste deduzioni contano
- Prezzo di acquisto al momento dell’acquisto (o il valore determinante all’epoca in caso di successione)
- Investimenti che aumentano il valore: ampliamento, ristrutturazione, prima installazione (p. es. nuova pompa di calore al posto del riscaldamento a olio, sottotetto abitabile) – con giustificativi
- Provvigione del mediatore e costi degli annunci
- Costi notarili e del registro fondiario all’acquisto e alla vendita
- Imposta sul trapasso di proprietà, da voi pagata all’acquisto
Non sono deducibili i costi di manutenzione che conservano il valore (lavori di pittura, riparazioni) – sono già stati dedotti nell’imposta sul reddito. Per questo conviene separare con cura manutenzione e investimenti per tutta la durata del possesso.
L’aliquota: dal 3 al 25 per cento
L’aliquota nel Canton Basilea Campagna è progressiva: parte dal 3 % per gli utili piccoli e sale fino al 25 %. A partire da un utile di CHF 120’000 si applica uniformemente l’aliquota massima del 25 % sull’intero utile.
Durata del possesso: supplemento e deduzione
- Meno di 5 anni di possesso: supplemento speculativo – le vendite a breve termine sono tassate di più
- Dal 21° anno di uso proprio: deduzione di CHF 5’000 all’anno, al massimo CHF 50’000 dall’utile
Esempio di calcolo
Acquisto nel 2010 per CHF 700’000, vendita nel 2026 per CHF 1’000’000. Investimenti che aumentano il valore CHF 40’000 (pompa di calore). Provvigione del mediatore 1 % = CHF 10’000, notariato e registro fondiario alla vendita CHF 2’000, imposta sul trapasso di proprietà all’acquisto nel 2010 CHF 8’750. Costi d’investimento totali CHF 760’750 → utile di circa CHF 239’000. Essendo oltre CHF 120’000: imposta 25 % = circa CHF 60’000. Se la famiglia acquista di nuovo una casa propria in Svizzera entro due anni: imposta differita.
Differimento dell’imposta: acquisto sostitutivo, successione, donazione
L’imposta viene differita (non condonata) se investite il ricavato entro due anni in una nuova abitazione propria in Svizzera. Il differimento vale per la parte reinvestita. Viene differita anche in caso di successione, anticipo ereditario e donazione, nonché di liquidazione del regime matrimoniale. Il differimento va richiesto – nulla avviene in automatico. Maggiori informazioni nella guida Acquisto sostitutivo.
Come procedere
- Raccogliere tutti i giustificativi degli investimenti dall’acquisto – anche quelli di 20 anni fa
- Stimare l’imposta prima della vendita: la calcoliamo insieme a voi
- Verificare l’acquisto sostitutivo se ricomprate
- Dopo il trapasso: presentare la dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari entro i termini – Roman Frey, il nostro fiduciario immobiliare, la redige secondo il dispendio con offerta preventiva
Domande su questo tema.
Chi paga l’imposta sugli utili immobiliari?
Il venditore.
- Il notaio può trattenere una parte del prezzo d’acquisto a garanzia
- L’acquirente risponde in via sussidiaria – per questo la cosa viene regolata nel contratto di compravendita
Devo presentare la dichiarazione anche in caso di perdita?
Sì. L’Amministrazione delle contribuzioni invia il modulo dopo ogni trapasso.
- In caso di perdita non è dovuta alcuna imposta
- La dichiarazione è comunque obbligatoria
La provvigione del mediatore conta come deduzione?
Sì, interamente – come pure notariato, registro fondiario e annunci.
E in caso di immobile ereditato?
In caso di successione l’imposta viene differita.
- Per la vendita successiva è determinante il prezzo di acquisto del defunto
- Per immobili posseduti da molto tempo può valere un valore sostitutivo – lo chiariamo con l’Amministrazione delle contribuzioni
Pianificare le imposte prima della vendita?
Calcoliamo con voi l’imposta sugli utili immobiliari – prima che firmiate.
Parliamo del suo immobile.
Ci chiami o ci scriva – risposta entro 24 ore.
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