Grundstückgewinnsteuer Basel-Landschaft: So wird sie berechnet
Die Grundstückgewinnsteuer ist die grösste steuerliche Position bei einem Verkauf – und die am häufigsten unterschätzte. Sie wird im Kanton Basel-Landschaft von der kantonalen Steuerverwaltung erhoben und trifft den Verkäufer. Gut geplant lässt sie sich deutlich reduzieren oder aufschieben.
Kurz & knapp
- Besteuert wird der Gewinn: Verkaufspreis minus Anlagekosten
- Tarif 3 % bis 25 %; ab CHF 120’000 Gewinn einheitlich 25 %
- Kurze Besitzdauer (unter 5 Jahren): Zuschlag; lange Selbstnutzung: Abzug ab dem 21. Jahr
- Ersatzbeschaffung innert 2 Jahren: Steuer wird aufgeschoben
Was wird besteuert?
Nicht der Verkaufspreis, sondern der Grundstückgewinn: die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den sogenannten Anlagekosten. Steuerpflichtig ist, wer verkauft – bei Ehepaaren mit gemeinsamem Eigentum beide anteilig. Die Steuer ist eine Objektsteuer und wird unabhängig von Ihrem übrigen Einkommen berechnet.
Anlagekosten: Diese Abzüge zählen
- Erwerbspreis beim Kauf (bzw. der damals massgebende Wert bei Erbgang)
- Wertvermehrende Investitionen: Anbau, Ausbau, erstmaliger Einbau (z. B. neue Wärmepumpe statt Ölheizung, Dachausbau) – mit Belegen
- Maklerprovision (abziehbar bis maximal 3 % des Verkaufspreises) und Inseratekosten
- Notariats- und Grundbuchkosten beim Kauf und beim Verkauf
- Handänderungssteuer, die Sie beim Kauf bezahlt haben – wie sie funktioniert, lesen Sie im Ratgeber Handänderungssteuer Basel-Landschaft
Nicht abziehbar sind werterhaltende Unterhaltskosten (Malerarbeiten, Reparaturen) – diese wurden bereits bei der Einkommenssteuer abgezogen. Deshalb lohnt sich die saubere Trennung von Unterhalt und Investition über die ganze Besitzdauer.
Der Tarif: 3 bis 25 Prozent
Der Tarif im Kanton Basel-Landschaft ist progressiv: Er beginnt bei 3 % für kleine Gewinne und steigt bis 25 %. Ab einem Gewinn von CHF 120’000 gilt einheitlich der Höchstsatz von 25 % auf den gesamten Gewinn.
- Bis CHF 30’000 Gewinn: Start bei 3 %, der Satz steigt um 0,03 % je CHF 100 – bis 12 %
- CHF 30’000 bis 70’000: weiter um 0,02 % je CHF 100 – bis 20 %
- CHF 70’000 bis 120’000: um 0,01 % je CHF 100 – bis 25 %
- Über CHF 120’000: einheitlich 25 % auf den ganzen Gewinn
Für Liegenschaften, die nach dem 1. Januar 1991 gekauft wurden, wird die Geldwertveränderung (Teuerung) zur Hälfte angerechnet – der steuerbare Gewinn sinkt entsprechend. Liegt der Kauf mehr als 20 Jahre zurück, gilt als Erwerbspreis der Verkehrswert von vor 20 Jahren.
Besitzdauer: Zuschlag und Abzug
- Unter 5 Jahren Besitz: Spekulationszuschlag von 1⅔ % der Steuer für jeden Monat, der an den 5 Jahren fehlt – ein Verkauf nach 3 Jahren kostet rund 40 % mehr Steuer
- Ab dem 21. Jahr selbst genutzt: Abzug von CHF 5’000 pro Jahr, maximal CHF 50’000 vom Gewinn
Rechenbeispiel
Kauf 2010 für CHF 700’000, Verkauf 2026 für CHF 1’000’000. Wertvermehrende Investitionen CHF 40’000 (Wärmepumpe). Maklerprovision 1 % = CHF 10’000, Notariat und Grundbuch beim Verkauf CHF 2’000, Handänderungssteuer beim Kauf 2010 CHF 8’750. Anlagekosten total CHF 760’750 → Gewinn rund CHF 239’000. Da über CHF 120’000: Steuer 25 % = rund CHF 60’000. Kauft die Familie innert zwei Jahren wieder ein Eigenheim in der Schweiz: Steuer aufgeschoben.
Steueraufschub: Ersatzbeschaffung, Erbgang, Schenkung
Die Steuer wird aufgeschoben (nicht erlassen), wenn Sie den Erlös innert zwei Jahren in ein neues, selbst genutztes Wohneigentum in der Schweiz investieren. Der Aufschub gilt für den reinvestierten Teil. Ebenfalls aufgeschoben wird bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung sowie bei güterrechtlicher Auseinandersetzung. Der Aufschub muss beantragt werden – automatisch passiert nichts. Mehr dazu im Ratgeber Ersatzbeschaffung.
So gehen Sie vor
- Alle Belege für Investitionen seit dem Kauf zusammensuchen – auch 20 Jahre alte
- Vor dem Verkauf die Steuer überschlagen: Wir rechnen sie mit Ihnen durch
- Ersatzbeschaffung prüfen, wenn Sie wieder kaufen
- Nach der Handänderung: Grundstückgewinnsteuer-Erklärung fristgerecht einreichen – Roman Frey, unser Immobilien-Treuhänder, erstellt sie nach Aufwand mit Offerte im Voraus
Fragen zu diesem Thema.
Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer?
Der Verkäufer.
- Der Notar kann einen Teil des Kaufpreises zur Sicherstellung zurückbehalten
- Der Käufer haftet subsidiär – deshalb wird das im Kaufvertrag geregelt
Muss ich die Erklärung auch bei Verlust einreichen?
Ja. Die Steuerverwaltung schickt das Formular nach jeder Handänderung.
- Bei Verlust fällt keine Steuer an
- Die Erklärung ist trotzdem Pflicht
Zählt die Provision des Maklers als Abzug?
Ja, vollständig – ebenso Notariat, Grundbuch und Inserate.
Was ist mit einer geerbten Liegenschaft?
Beim Erbgang wird die Steuer aufgeschoben.
- Massgebend beim späteren Verkauf ist der Erwerbspreis des Erblassers
- Bei sehr lange gehaltenen Liegenschaften kann ein Ersatzwert gelten – wir klären das mit der Steuerverwaltung
Steuern vor dem Verkauf planen?
Wir rechnen die Grundstückgewinnsteuer mit Ihnen durch – bevor Sie unterschreiben.
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