Handänderungssteuer Basel-Landschaft: Höhe, Aufteilung und Befreiungen
Die Handänderungssteuer ist die zweite Steuer, die beim Hausverkauf im Baselbiet auf den Tisch kommt – neben der Grundstückgewinnsteuer. Sie ist einfacher zu rechnen, wird aber oft vergessen, wenn Käufer und Verkäufer den Nettoerlös überschlagen. Und sie hat eine Besonderheit, die viele nicht kennen: Wer selbst im Haus wohnt oder wohnen wird, ist in vielen Fällen davon befreit.
Kurz & knapp
- Satz im Kanton Basel-Landschaft: 2,5 % des Kaufpreises
- Je zur Hälfte geschuldet: Käufer 1,25 %, Verkäufer 1,25 %
- Selbst genutztes Wohneigentum: Käufer befreit; Verkäufer befreit, wenn er innert 2 Jahren wieder ein Eigenheim erwirbt
- Keine Steuer bei Erbgang, Schenkung, Übertragung unter Ehegatten sowie zwischen Eltern und Kindern
- Die bezahlte Handänderungssteuer zählt später als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer
Was ist die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Abgabe auf den Eigentumswechsel an einem Grundstück. Sie wird nicht auf dem Gewinn erhoben, sondern auf dem Preis: Jedes Mal, wenn eine Liegenschaft im Kanton Basel-Landschaft die Hand wechselt – durch Kauf, Tausch oder Übernahme einer Mehrheit an einer Immobiliengesellschaft –, wird sie fällig. Erhoben wird sie zusammen mit der Eintragung im Grundbuch; das Notariat rechnet sie in der Regel direkt ab.
Höhe: 2,5 Prozent vom Kaufpreis
Im Kanton Basel-Landschaft beträgt die Handänderungssteuer 2,5 % des Kaufpreises. Zum Kaufpreis gehören alle Leistungen des Käufers – auch übernommene Hypotheken, Inventar, das im Vertrag mitverkauft wird, oder Nebenleistungen. Wird kein Preis vereinbart oder liegt er deutlich unter dem Verkehrswert, rechnet die Steuerverwaltung mit dem amtlichen Schätzwert.
- Verkaufspreis CHF 800’000 → Handänderungssteuer total CHF 20’000
- Verkaufspreis CHF 1’200’000 → Handänderungssteuer total CHF 30’000
- Dazu kommen Notariats- und Grundbuchgebühren, die separat anfallen
Wer bezahlt: Käufer und Verkäufer je zur Hälfte
Anders als in vielen anderen Kantonen teilt Basel-Landschaft die Steuer gesetzlich auf: je 1,25 % für den Veräusserer und den Erwerber. Im Kaufvertrag kann eine andere Aufteilung vereinbart werden – gegenüber dem Kanton haften aber beide Parteien. Praktisch heisst das: Als Verkäufer müssen Sie 1,25 % des Preises von Ihrem Erlös abziehen, als Käufer 1,25 % zu den Kaufnebenkosten rechnen.
Befreiung beim selbst genutzten Wohneigentum
Das ist der Punkt, der im Baselbiet am meisten Geld spart – und am häufigsten übersehen wird:
- Käufer: Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, um selbst darin zu wohnen, ist von seinem Anteil (1,25 %) befreit. Die Befreiung muss beim Kauf beantragt werden; ziehen Sie später nicht ein, wird die Steuer nacherhoben.
- Verkäufer: Wer sein selbst bewohntes Eigenheim verkauft und den Erlös innert zwei Jahren in ein neues, wieder selbst genutztes Wohneigentum investiert (Ersatzbeschaffung), ist ebenfalls von seinem Anteil befreit.
- Für Renditeobjekte, Bauland, Ferienwohnungen und Gewerbeliegenschaften gilt die Befreiung nicht.
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses von einer Familie an eine andere, die selbst einzieht, kann die Handänderungssteuer damit auf beiden Seiten ganz wegfallen. Wichtig: Der Antrag läuft über das Notariat – wir bereiten ihn mit Ihnen vor.
Weitere Ausnahmen: Erbgang, Schenkung, Familie
- Erbgang und Erbteilung: keine Handänderungssteuer
- Schenkung und Erbvorbezug: keine Handänderungssteuer (die Schenkungssteuer wird separat geprüft)
- Übertragungen zwischen Ehegatten sowie zwischen Eltern und Kindern: befreit – etwa wenn das Elternhaus an ein Kind verkauft wird
- Bund, Kanton und Gemeinden als Vertragspartei: befreit
- Umstrukturierungen von Unternehmen und Ersatzbeschaffungen von Betriebsliegenschaften: befreit
Rechenbeispiel
Handänderungssteuer total 2,5 % = CHF 22’500, davon Verkäufer CHF 11’250 und Käufer CHF 11’250.
Fall A – Renditeobjekt: Die Wohnung war vermietet, der Käufer vermietet weiter. Beide Anteile werden fällig: CHF 22’500.
Fall B – Eigenheim: Die Verkäuferin hat selbst in der Wohnung gewohnt und kauft innert zwei Jahren ein Haus in Sissach; der Käufer zieht selbst ein. Beide Anteile entfallen: CHF 0.
Fall C – gemischt: Verkäuferin wie in Fall B, der Käufer vermietet die Wohnung. Verkäuferin befreit, Käufer zahlt CHF 11’250.
Der vom Verkäufer bezahlte Anteil zählt später bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten – ebenso die Handänderungssteuer, die er beim eigenen Kauf einmal bezahlt hat.
So gehen Sie vor
- Vor dem Verkauf klären, ob Ihr Anteil entfällt: selbst bewohnt und Ersatzkauf innert zwei Jahren geplant?
- Käufer auf die Befreiung hinweisen – ein Argument, das den Kaufpreis stützt
- Die Aufteilung im Kaufvertrag festhalten; Standard im Baselbiet ist je zur Hälfte
- Belege aufbewahren: Die bezahlte Handänderungssteuer senkt später Ihre Grundstückgewinnsteuer
- Roman Frey, unser Immobilien-Treuhänder, prüft die Befreiung und erstellt die Steuererklärungen nach Aufwand mit Offerte im Voraus
Fragen zu diesem Thema.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer im Kanton Basel-Landschaft?
2,5 % des Kaufpreises, je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer geschuldet.
Muss ich als Verkäufer die Handänderungssteuer bezahlen?
Grundsätzlich 1,25 %. Befreit sind Sie, wenn Sie das Objekt selbst bewohnt haben und innert zwei Jahren wieder selbst genutztes Wohneigentum kaufen.
Gilt die Befreiung auch für eine vermietete Wohnung?
Nein. Die Befreiung gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum – nicht für Renditeobjekte, Bauland oder Ferienwohnungen.
Was ist der Unterschied zur Grundstückgewinnsteuer?
Die Handänderungssteuer wird auf dem Kaufpreis erhoben und von beiden Parteien getragen. Die Grundstückgewinnsteuer trifft nur den Verkäufer und wird auf dem Gewinn berechnet.
- Beide Steuern rechnet das Notariat bzw. die kantonale Steuerverwaltung ab
- Die bezahlte Handänderungssteuer ist bei der Grundstückgewinnsteuer abziehbar
Wie ist es in Basel-Stadt?
Basel-Stadt rechnet anders: 3 % des Kaufpreises, in der Regel vom Käufer getragen, mit eigenen Ausnahmen. Wer über die Kantonsgrenze verkauft oder kauft, sollte beide Systeme kennen – wir rechnen es für Sie durch.
Steuern vor dem Verkauf klären?
Wir rechnen Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer mit Ihnen durch – bevor Sie unterschreiben.
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