Suppression de la valeur locative : à partir de quand elle s’applique et ce qui change pour les propriétaires dans le Baselland
- Ce qui a été décidé et à partir de quand cela s’applique
- Comment la valeur locative est calculée aujourd’hui dans le Baselland
- Ce qui change dès 2029 pour les propriétaires dans le Baselbiet
- Qui gagne, qui perd : exemple chiffré de Liestal
- Jusqu’à fin 2028 : ce que vous devriez encore utiliser
- Hypothèque, achat et vente : ce qui change pour acheteurs et vendeurs
- Immeubles loués : tout reste et devient relativement plus attractif
Peu de sujets fiscaux préoccupent autant les propriétaires du Baselbiet que la valeur locative : un revenu fictif qui est imposé alors qu’aucun franc n’arrive sur le compte. Ce sera bientôt terminé. Après la votation populaire de septembre 2025, le Conseil fédéral a décidé en avril 2026 : le changement de système dans l’imposition de la propriété du logement entre en vigueur le 1er janvier 2029 . Jusque-là, tout reste comme avant, aussi dans le canton de Bâle-Campagne, qui n’adapte plus ses valeurs locatives depuis la décision du Grand Conseil de janvier 2026. Ce guide explique ce qui a été décidé exactement, comment la valeur locative est calculée aujourd’hui dans le Baselland, quelles déductions disparaissent avec elle et qui, au bout du compte, y gagne. Avec un exemple chiffré de Liestal et une liste de ce que vous devriez encore régler dans les deux prochaines années.
En bref
- Votation du 28 septembre 2025 : 57,7 % de oui au changement de système ; le Conseil fédéral a fixé le 1er avril 2026 l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029
- Dès 2029, la valeur locative disparaît pour les résidences principales et secondaires ; en même temps disparaissent la déduction des frais d’entretien et la déduction des intérêts passifs pour le logement occupé par son propriétaire
- Les primo-acquéreurs peuvent encore déduire les intérêts passifs pendant dix ans : au maximum CHF 10’000 pour les couples mariés, CHF 5’000 pour les personnes seules, chaque année 10 % de moins
- Dans le Baselland, la valeur locative correspond aujourd’hui à environ 60 % du loyer du marché ; elle reste inchangée jusqu’à fin 2028. Les rénovations que vous voulez encore déduire doivent se faire dans les années 2026 à 2028
- Les immeubles loués ne sont pas concernés : revenu locatif, entretien et part des intérêts passifs continuent d’être imposés et déduits comme aujourd’hui
Ce qui a été décidé et à partir de quand cela s’applique
Le 28 septembre 2025 , le peuple et les cantons ont accepté par 57,7 % de oui l’arrêté fédéral sur les impôts cantonaux sur les résidences secondaires. À cet arrêté était couplée la loi fédérale sur le changement de système dans l’imposition de la propriété du logement, et donc la suppression de la valeur locative. Le 1er avril 2026 , le Conseil fédéral a fixé la date : les nouvelles règles s’appliquent dès le 1er janvier 2029, soit pour la première fois pour la déclaration d’impôt 2029, que vous remplirez au printemps 2030.
Pourquoi si tard ? La loi sur l’harmonisation fiscale accorde normalement aux cantons au moins deux ans pour adapter leurs lois fiscales. La majorité des directeurs cantonaux des finances avait demandé lors de la consultation une entrée en vigueur pas avant 2029 ; le Conseil fédéral voulait en outre donner aux cantons la possibilité d’introduire en même temps le nouvel impôt réel sur les résidences secondaires. L’association des propriétaires fonciers avait exigé 2028 et vivement critiqué la décision, sans que cela change quoi que ce soit. Une anticipation n’est pas prévue.
Pour vous, cela signifie : pour les années fiscales 2026, 2027 et 2028, tout reste comme avant. La valeur locative est imposée, l’entretien et les intérêts hypothécaires restent déductibles. Le fonctionnement détaillé du système actuel est décrit dans le guide sur la valeur locative et les déductions d’entretien.
Comment la valeur locative est calculée aujourd’hui dans le Baselland
Le canton de Bâle-Campagne ne calcule pas la valeur locative à partir de loyers comparatifs, mais à partir de la valeur d’assurance du bâtiment de l’assurance immobilière, c’est-à-dire la pure valeur du bâtiment sans le terrain. Cette valeur est multipliée par un facteur communal (Liestal 0,949, Arlesheim 1,09, Oltingen 0,649), par un facteur d’âge (bâtiments de plus de 25 ans 0,9, de plus de 85 ans 0,8) et, pour la PPE, par 0,9. À la valeur fiscale du bâtiment ainsi déterminée s’applique un pourcentage échelonné, qui est de 63,23 % pour les petites valeurs et diminue à mesure que la valeur augmente.
Le résultat se situe, selon le manuel fiscal cantonal, entre 60 et 65 % du loyer du marché ; pour l’impôt fédéral direct, la valeur locative cantonale est multipliée par 1,2. Un exemple tiré du manuel fiscal : une maison à Liestal construite en 1928 avec une valeur d’assurance d’environ CHF 56’500 donne une valeur locative de CHF 16’598 pour l’impôt cantonal et de CHF 19’918 pour l’impôt fédéral. Si, dans un cas particulier, la valeur se situe de manière démontrable en dessous de 60 % du loyer du marché, l’administration fiscale la relève d’office ; si elle est au-dessus, vous pouvez demander une réduction avec des objets comparatifs.
Depuis un arrêt du Tribunal fédéral de 2017, le canton était sous pression pour vérifier systématiquement ses valeurs locatives, en partie trop basses. Le relevé des surfaces habitables prévu à cet effet a été définitivement rejeté par le Grand Conseil le 29 janvier 2026 par 69 voix contre 4 : une réforme cantonale qui ne vaudrait plus que pour trois années fiscales n’en vaut plus la peine. Pour les propriétaires du Baselbiet, cela signifie : Jusqu’à fin 2028, votre valeur locative reste telle qu’elle figure aujourd’hui dans votre déclaration d’impôt.
Ce qui change dès 2029 pour les propriétaires dans le Baselbiet
Le changement de système est un paquet : la valeur locative disparaît, mais avec elle disparaissent aussi les déductions qui la compensaient jusqu’ici. Voici les nouvelles règles pour le logement occupé par son propriétaire :
- Plus de valeur locative , ni pour la résidence principale ni pour l’appartement de vacances, à la Confédération, au canton et à la commune
- Plus de déduction des frais d’entretien pour les immeubles occupés par leur propriétaire : ni le forfait (dans le Baselland aujourd’hui 20 % ou 25 % de la valeur locative) ni les coûts effectifs de réparations, de remplacement du chauffage ou d’assainissement de la façade ne sont déductibles
- Plus de déduction des intérêts passifs pour l’hypothèque sur le logement propre. Celui qui possède en plus un immeuble loué ne peut déduire les intérêts passifs qu’en proportion de la valeur de cet immeuble par rapport à la fortune totale
- Déduction pour primo-acquéreurs : celui qui achète pour la première fois en Suisse un logement qu’il occupe lui-même peut déduire les intérêts passifs pendant dix ans, au maximum CHF 10’000 pour les couples mariés et CHF 5’000 pour les personnes seules la première année, puis chaque année 10 % de moins. Pour les résidences secondaires, la déduction ne s’applique pas
- Mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement : pour l’impôt fédéral direct, la déduction disparaît ; les cantons peuvent la maintenir pour une durée limitée, au plus tard jusqu’en 2050. Si et pour combien de temps Bâle-Campagne le fera n’est pas encore décidé
- Protection du patrimoine : les coûts des travaux de conservation des monuments restent déductibles
- Résidences secondaires : les cantons peuvent introduire un impôt foncier spécial sur les résidences secondaires principalement utilisées par leur propriétaire pour compenser les pertes. Cela concerne surtout les cantons touristiques ; pour un chalet de vacances en Valais ou aux Grisons, vous devriez vous y attendre
Restent inchangés l’impôt sur la fortune sur la valeur fiscale de l’immeuble, l’ impôt sur les gains immobiliers lors de la vente et les droits de mutation. Les règles de capacité financière des banques ne changent pas non plus avec le changement de système.
Qui gagne, qui perd : exemple chiffré de Liestal
Que vous profitiez ou non du changement de système dépend de deux chiffres : votre hypothèque et votre entretien. Plus les deux sont petits, plus le gain est grand. Nous calculons avec la maison de Liestal du manuel fiscal (valeur locative cantonale CHF 16’598, forfait d’entretien 25 %) et un taux marginal d’imposition de 30 % pour le canton, la commune et la Confédération ensemble : une valeur indicative pour un revenu moyen dans le Baselbiet.
Cas 1 : maison payée, couple de retraités : aujourd’hui, la valeur locative moins le forfait (CHF 4’150) est imposée, soit environ CHF 12’450 de revenu imposable. Dès 2029, cela disparaît. Économie : environ CHF 3’700 par an.
Cas 2 : hypothèque de CHF 500’000 à 1,7 % : les intérêts passifs de CHF 8’500 plus le forfait de CHF 4’150 font face à la valeur locative ; aujourd’hui, environ CHF 3’950 restent imposables. Dès 2029, c’est zéro. Économie : environ CHF 1’200 par an.
Cas 3 : hypothèque de CHF 800’000 à 2,0 %, plus un assainissement tous les cinq ans : les intérêts passifs de CHF 16’000 plus l’entretien dépassent aujourd’hui la valeur locative d’environ CHF 3’500 ; cette perte réduit le reste du revenu. Dès 2029, il n’y a ni valeur locative ni déduction. Charge supplémentaire : environ CHF 1’000 par an, et chaque assainissement devient fiscalement un pur plaisir privé.
Plus le taux hypothécaire monte, plus le cas 3 se dégrade. À 3 % d’intérêt, le propriétaire fortement endetté paie dès 2029 sensiblement plus qu’aujourd’hui, à moins qu’il n’amortisse.
La règle générale : celui qui a peu de dettes et peu d’entretien gagne. Celui qui est fortement endetté et rénove beaucoup perd. Les primo-acquéreurs se situent entre les deux : la déduction limitée dans le temps amortit les premières années. Comment cela se répercute concrètement dans votre déclaration d’impôt, notre fiduciaire immobilier Roman Frey le calcule dans le cadre de la déclaration d’impôt pour propriétaires .
Jusqu’à fin 2028 : ce que vous devriez encore utiliser
Il reste deux années fiscales pendant lesquelles l’ancien système avec toutes ses déductions s’applique. Celui qui planifie des travaux d’entretien devrait garder un œil sur le calendrier.
- Avancer les rénovations : remplacement du chauffage, fenêtres, cuisine, salle de bains, façade ; les travaux de maintien de la valeur que vous payez dans les années 2026 à 2028 sont déductibles pour la dernière fois. Ce qui compte, c’est la date de la facture ou du paiement, pas celle de la commande. Les projets plus importants peuvent être répartis sur deux années fiscales afin que la déduction ne soit pas perdue
- Frais effectifs plutôt que forfait : les années où les frais d’entretien sont élevés, la déduction des coûts réels vaut mieux que le forfait. Rassemblez les factures, conservez les justificatifs
- Assainissements énergétiques : isolation, photovoltaïque, pompe à chaleur sont déductibles jusqu’en 2028 à la Confédération et au canton, y compris le report sur les deux années suivantes. Ce que le Baselland admettra encore dès 2029 est ouvert : ne comptez pas sur une déduction après 2028
- Propriété par étages : les versements au fonds de rénovation sont déductibles aujourd’hui. Un apport temporairement plus élevé jusqu’en 2028 peut être judicieux si la communauté prévoit de toute façon des assainissements
- Examiner l’amortissement, sans précipitation : dès 2029, l’hypothèque sur le logement propre n’apporte plus d’avantage fiscal. Celui qui dispose de liquidités dont il n’attend pas un rendement supérieur au taux hypothécaire amortit alors à meilleur compte. Jusqu’à fin 2028, les intérêts restent toutefois déductibles : une raison de ne pas précipiter la décision et de ne pas oublier les liquidités pour la retraite
- Vérifier la valeur fiscale et la valeur locative : si votre valeur locative dépasse 60 % du loyer du marché, vous pouvez demander une réduction jusqu’en 2028 ; la déduction pour sous-utilisation des pièces durablement inoccupées s’applique également jusqu’à la fin
Hypothèque, achat et vente : ce qui change pour acheteurs et vendeurs
Pour la capacité financière , rien ne change : les banques continuent de calculer avec un taux théorique d’environ 5 %, l’amortissement et les charges ; l’effet fiscal ne joue aucun rôle dans ce calcul. Ce qui change, c’est l’attitude envers l’hypothèque. Jusqu’à aujourd’hui, il était fiscalement judicieux de garder une hypothèque élevée ; dès 2029, le logement sans dettes est la variante la plus avantageuse. Ce qui se passe lors d’une vente avec une hypothèque en cours est expliqué dans le guide sur l’hypothèque lors de la vente d’une maison.
Les acheteurs obtiennent avec la déduction pour primo-acquéreurs un avantage limité dans le temps : un couple marié qui achète pour la première fois en 2029 déduit la première année jusqu’à CHF 10’000 d’intérêts passifs, la deuxième CHF 9’000, et ainsi de suite jusqu’à zéro la onzième année. Celui qui a déjà possédé un logement en Suisse repart les mains vides. L’achat n’en devient pas moins cher, mais les premières années sont plus légères.
Les vendeurs n’ont rien à accélérer en raison du changement de système. La demande de logements en propriété devrait plutôt augmenter que diminuer : une maison sans valeur locative est plus attractive pour les retraités et les familles, et les banques s’attendent pour 2026 et 2027 à des prix encore en légère hausse. Le bon moment pour vendre dépend comme avant de l’état, de la situation, de l’impôt sur les gains immobiliers et de votre situation personnelle, pas de la date de la réforme fiscale. Une estimation gratuite montre où en est votre maison aujourd’hui.
Immeubles loués : tout reste et devient relativement plus attractif
Le changement de système ne concerne que le logement occupé par son propriétaire. Celui qui loue un appartement ou un immeuble locatif continue d’imposer le revenu locatif et de déduire l’entretien, l’administration et la part des intérêts passifs. Pour les objets de rendement, rien ne change dans le calcul fiscal.
Relativement parlant, l’objet loué devient même plus attractif : ici, les intérêts passifs restent déductibles, alors qu’ils disparaissent pour le logement propre. Celui qui possède les deux devrait repenser son financement d’ici 2029 : il peut être judicieux de réduire l’hypothèque sur le logement propre et de laisser le nantissement sur l’objet de rendement. Attention à la nouvelle règle proportionnelle : n’est déductible que la part des intérêts passifs qui correspond à la valeur de l’immeuble loué par rapport à la fortune totale.
Celui qui, après le départ des enfants ou à la retraite, ne veut pas vendre son logement mais le louer trouve la réflexion dans le guide Vendre ou louer. Nous prenons la location en charge pour un mois de loyer, uniquement en cas de succès.
- Jusqu’à fin 2028, le système actuel s’applique intégralement ; placez les rénovations du logement propre dans ces années
- Dès 2029 : plus de valeur locative, mais plus non plus de déduction d’entretien ni d’intérêts passifs pour le logement propre
- Réévaluer l’amortissement dès 2029 ; garder des liquidités pour la retraite et l’entretien
- Avec logement propre plus objet de rendement : réorganiser le financement, respecter la règle proportionnelle des intérêts
- Les questions fiscales autour de votre immeuble, Roman Frey les clarifie dans le cadre du conseil financier et fiduciaire
Questions sur ce thème.
Quand la valeur locative sera-t-elle supprimée au plus tôt ?
Le 1er janvier 2029. Le Conseil fédéral a fixé cette date le 1er avril 2026. Pour les années fiscales 2026 à 2028, le système actuel avec valeur locative, déduction d’entretien et déduction des intérêts passifs s’applique sans changement.
La suppression vaut-elle aussi pour les appartements de vacances et les résidences secondaires ?
Oui, la valeur locative disparaît aussi pour les résidences secondaires. En contrepartie, les cantons peuvent introduire un impôt foncier spécial sur les résidences secondaires principalement utilisées par leur propriétaire. Si et dans quelle mesure, chaque canton en décide lui-même.
Puis-je encore déduire des impôts les rénovations du logement propre après 2028 ?
Non. Avec la valeur locative disparaît aussi la déduction d’entretien pour les immeubles occupés par leur propriétaire, aussi bien le forfait que les coûts effectifs. Seuls les coûts des travaux de conservation des monuments restent déductibles ; les cantons peuvent continuer d’admettre les mesures d’économie d’énergie pour une durée limitée, jusqu’en 2050.
Dois-je amortir mon hypothèque maintenant ?
Dès 2029, l’hypothèque sur le logement propre n’apporte plus d’avantage fiscal ; celui qui dispose de fonds libres sans meilleure possibilité de placement amortit alors à meilleur compte. Jusqu’à fin 2028, les intérêts restent toutefois déductibles. Ce qui reste déterminant, ce sont vos liquidités à la retraite et la question de savoir si vous pouvez mieux placer l’argent ailleurs, pas seulement l’impôt.
Qui est considéré comme primo-acquéreur et quel est le montant de la déduction ?
Celui qui achète pour la première fois en Suisse un logement qu’il occupe lui-même. La déduction des intérêts passifs s’élève la première année à CHF 10’000 au maximum pour les couples mariés et CHF 5’000 pour les personnes seules, et diminue chaque année de 10 % jusqu’à s’éteindre après dix ans. Pour les résidences secondaires, il n’y a pas de déduction pour primo-acquéreurs.
Le canton de Bâle-Campagne relève-t-il encore la valeur locative avant 2029 ?
Non. Le Grand Conseil a rejeté le 29 janvier 2026, par 69 voix contre 4, le relevé des surfaces habitables prévu pour la vérification systématique des valeurs locatives. Votre valeur locative actuelle reste en vigueur jusqu’à fin 2028, à moins qu’elle ne se situe, dans un cas particulier, en dessous de 60 % du loyer du marché.
Que signifie le changement de système pour votre maison ?
Nous calculons avec vous ce qui change dès 2029 pour vos impôts, votre hypothèque et vos projets, et nous vous disons ce que vaut votre maison aujourd’hui. Gratuitement et sans pression de vente.
Parlons de votre bien immobilier.
Appelez-nous ou écrivez-nous – réponse sous 24 heures.
ImmoBilà GmbH · Schneckelerstrasse 1, 4414 Füllinsdorf
info@immobila.swiss · Lu–Ve 8h00–12h00, 13h30–17h30