Eigenmietwert-Abschaffung: Ab wann sie gilt und was sich für Eigentümer im Baselland ändert
- Was wurde entschieden – und ab wann gilt es?
- Wie der Eigenmietwert im Baselland heute berechnet wird
- Das ändert sich ab 2029 für Eigentümer im Baselbiet
- Wer gewinnt, wer verliert – Rechenbeispiel aus Liestal
- Bis Ende 2028: Was Sie jetzt noch nutzen sollten
- Hypothek, Kauf und Verkauf: Was sich für Käufer und Verkäufer ändert
- Vermietete Liegenschaften: Alles bleibt – und wird relativ attraktiver
Kaum ein Steuerthema beschäftigt Eigentümer im Baselbiet so sehr wie der Eigenmietwert: ein fiktives Einkommen, das versteuert wird, obwohl kein Franken aufs Konto kommt. Damit ist bald Schluss. Nach der Volksabstimmung vom September 2025 hat der Bundesrat im April 2026 entschieden: Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gilt alles wie bisher – auch im Kanton Basel-Landschaft, der seine Eigenmietwerte nach dem Entscheid des Landrats vom Januar 2026 nicht mehr anpasst. Dieser Ratgeber erklärt, was genau beschlossen wurde, wie der Eigenmietwert im Baselland heute berechnet wird, welche Abzüge mit ihm verschwinden und wer unter dem Strich gewinnt. Mit einem Rechenbeispiel aus Liestal und einer Liste, was Sie in den nächsten zwei Jahren noch erledigen sollten.
Kurz & knapp
- Abstimmung vom 28. September 2025: 57,7 % Ja zum Systemwechsel – der Bundesrat hat am 1. April 2026 das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt
- Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert auf Erst- und Zweitwohnungen; gleichzeitig fallen der Unterhaltsabzug und der Schuldzinsabzug für das selbst bewohnte Eigenheim weg
- Ersterwerber dürfen während zehn Jahren noch Schuldzinsen abziehen: maximal CHF 10’000 für Ehepaare, CHF 5’000 für Alleinstehende, jedes Jahr 10 % weniger
- Im Baselland entspricht der Eigenmietwert heute rund 60 % der Marktmiete; bis Ende 2028 bleibt er unverändert – Renovationen, die Sie noch abziehen wollen, gehören in die Jahre 2026 bis 2028
- Vermietete Liegenschaften sind nicht betroffen: Mietertrag, Unterhalt und anteilige Schuldzinsen werden weiterhin wie heute versteuert und abgezogen
Was wurde entschieden – und ab wann gilt es?
Am 28. September 2025 haben Volk und Stände den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften mit 57,7 % Ja angenommen. An diesen Beschluss war das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung gekoppelt – und damit die Abschaffung des Eigenmietwerts. Am 1. April 2026 hat der Bundesrat das Datum festgelegt: Die neuen Regeln gelten ab dem 1. Januar 2029, also erstmals für die Steuererklärung 2029, die Sie im Frühling 2030 ausfüllen.
Warum so spät? Das Steuerharmonisierungsgesetz gibt den Kantonen normalerweise mindestens zwei Jahre, um ihre Steuergesetze anzupassen. Die Mehrheit der kantonalen Finanzdirektoren hatte in der Anhörung ein Inkrafttreten nicht vor 2029 verlangt; der Bundesrat wollte den Kantonen zudem die Möglichkeit geben, gleichzeitig die neue Objektsteuer auf Zweitwohnungen einzuführen. Der Hauseigentümerverband hatte 2028 gefordert und den Entscheid scharf kritisiert – geändert hat das nichts. Ein Vorziehen ist nicht vorgesehen.
Für Sie heisst das: In den Steuerjahren 2026, 2027 und 2028 bleibt alles beim Alten. Der Eigenmietwert wird versteuert, Unterhalt und Hypothekarzinsen bleiben abziehbar. Wie das heutige System im Detail funktioniert, beschreiben wir im Ratgeber Eigenmietwert und Unterhaltsabzüge.
Wie der Eigenmietwert im Baselland heute berechnet wird
Der Kanton Basel-Landschaft rechnet den Eigenmietwert nicht aus Vergleichsmieten, sondern aus dem Brandlagerwert der Gebäudeversicherung – dem reinen Gebäudewert ohne Land. Dieser Wert wird mit einem Gemeindefaktor (Liestal 0,949, Arlesheim 1,09, Oltingen 0,649), einem Altersfaktor (Gebäude über 25 Jahre 0,9, über 85 Jahre 0,8) und bei Stockwerkeigentum mit 0,9 multipliziert. Auf den so ermittelten steuerlichen Brandlagerwert wird ein gestaffelter Prozentsatz angewendet, der bei kleinen Werten 63,23 % beträgt und mit steigendem Wert sinkt.
Das Ergebnis liegt nach kantonalem Steuerbuch zwischen 60 und 65 % der Marktmiete; für die direkte Bundessteuer wird der kantonale Eigenmietwert mit 1,2 multipliziert. Ein Beispiel aus dem Steuerbuch: Ein Haus in Liestal mit Baujahr 1928 und einem Brandlagerwert von rund CHF 56’500 ergibt einen Eigenmietwert von CHF 16’598 für die Staatssteuer und CHF 19’918 für die Bundessteuer. Liegt der Wert im Einzelfall nachweislich unter 60 % der Marktmiete, hebt die Steuerverwaltung ihn von Amtes wegen an; liegt er darüber, können Sie mit Vergleichsobjekten eine Senkung verlangen.
Seit einem Bundesgerichtsurteil von 2017 stand der Kanton unter Druck, seine teilweise zu tiefen Eigenmietwerte systematisch zu überprüfen. Die dafür geplante Wohnflächenerhebung hat der Landrat am 29. Januar 2026 mit 69 zu 4 Stimmen endgültig verworfen: Eine kantonale Reform, die nur noch drei Steuerjahre gilt, lohne sich nicht mehr. Für Baselbieter Eigentümer bedeutet das: Bis Ende 2028 bleibt Ihr Eigenmietwert so, wie er heute in der Steuererklärung steht.
Das ändert sich ab 2029 für Eigentümer im Baselbiet
Der Systemwechsel ist ein Paket: Der Eigenmietwert verschwindet, aber mit ihm verschwinden auch die Abzüge, die ihn bisher ausgeglichen haben. Das sind die neuen Regeln für das selbst bewohnte Eigenheim:
- Kein Eigenmietwert mehr – weder für die Erstwohnung noch für die Ferienwohnung, bei Bund, Kanton und Gemeinde
- Kein Unterhaltsabzug mehr für selbst bewohnte Liegenschaften: Weder die Pauschale (im Baselland heute 20 % bzw. 25 % des Eigenmietwerts) noch die effektiven Kosten für Reparaturen, Heizungsersatz oder Fassadensanierung sind abziehbar
- Kein Schuldzinsabzug mehr für die Hypothek auf dem Eigenheim. Wer daneben eine vermietete Liegenschaft besitzt, darf Schuldzinsen nur noch im Verhältnis des Werts dieser Liegenschaft zum Gesamtvermögen abziehen
- Ersterwerberabzug: Wer zum ersten Mal in der Schweiz ein selbst bewohntes Eigenheim kauft, darf während zehn Jahren Schuldzinsen abziehen – maximal CHF 10’000 für Ehepaare und CHF 5’000 für Alleinstehende im ersten Jahr, danach jedes Jahr 10 % weniger. Für Zweitwohnungen gilt der Abzug nicht
- Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen: Bei der direkten Bundessteuer fällt der Abzug weg; die Kantone dürfen ihn befristet bis spätestens 2050 beibehalten. Ob und wie lange Basel-Landschaft das tut, ist noch nicht entschieden
- Denkmalpflege: Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten bleiben abziehbar
- Zweitwohnungen: Die Kantone dürfen eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitwohnungen einführen, um Ausfälle zu kompensieren. Das betrifft vor allem Tourismuskantone; für ein Ferienhaus im Wallis oder in Graubünden sollten Sie damit rechnen
Unverändert bleiben die Vermögenssteuer auf dem Steuerwert der Liegenschaft, die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf und die Handänderungssteuer. Auch die Tragbarkeitsregeln der Banken ändern sich durch den Systemwechsel nicht.
Wer gewinnt, wer verliert – Rechenbeispiel aus Liestal
Ob Sie vom Systemwechsel profitieren, hängt von zwei Zahlen ab: Ihrer Hypothek und Ihrem Unterhalt. Je kleiner beide sind, desto grösser der Gewinn. Wir rechnen mit dem Liestaler Haus aus dem Steuerbuch (Eigenmietwert Staat CHF 16’598, Unterhaltspauschale 25 %) und einem Grenzsteuersatz von 30 % für Kanton, Gemeinde und Bund zusammen – ein Richtwert für ein mittleres Einkommen im Baselbiet.
Fall 1 – abbezahltes Haus, Rentnerehepaar: Heute wird der Eigenmietwert abzüglich Pauschale (CHF 4’150) versteuert, also rund CHF 12’450 steuerbares Einkommen. Ab 2029 fällt das weg. Ersparnis: rund CHF 3’700 pro Jahr.
Fall 2 – Hypothek CHF 500’000 zu 1,7 %: Schuldzinsen CHF 8’500 plus Pauschale CHF 4’150 stehen dem Eigenmietwert gegenüber; heute bleiben rund CHF 3’950 steuerbar. Ab 2029 ist es null. Ersparnis: rund CHF 1’200 pro Jahr.
Fall 3 – Hypothek CHF 800’000 zu 2,0 %, dazu alle fünf Jahre eine Sanierung: Schuldzinsen CHF 16’000 plus Unterhalt übersteigen den Eigenmietwert heute um rund CHF 3’500 – dieser Verlust senkt das übrige Einkommen. Ab 2029 gibt es weder Eigenmietwert noch Abzug. Mehrbelastung: rund CHF 1’000 pro Jahr, und jede Sanierung wird steuerlich zum reinen Privatvergnügen.
Je höher der Hypothekarzins steigt, desto schlechter wird Fall 3. Bei 3 % Zins zahlt der stark belehnte Eigentümer ab 2029 spürbar mehr als heute – es sei denn, er amortisiert.
Die Faustregel: Wer wenig Schulden und wenig Unterhalt hat, gewinnt. Wer hoch belehnt ist und viel saniert, verliert. Ersterwerber liegen dazwischen – der befristete Abzug federt die ersten Jahre ab. Wie sich das in Ihrer Steuererklärung konkret auswirkt, rechnet unser Immobilien-Treuhänder Roman Frey im Rahmen der Steuererklärung für Eigentümer durch.
Bis Ende 2028: Was Sie jetzt noch nutzen sollten
Zwei Steuerjahre bleiben, in denen das alte System mit allen Abzügen gilt. Wer Unterhalt plant, sollte den Kalender im Blick haben.
- Renovationen vorziehen: Heizungsersatz, Fenster, Küche, Bad, Fassade – werterhaltende Arbeiten, die Sie in den Jahren 2026 bis 2028 bezahlen, sind letztmals abziehbar. Massgebend ist das Rechnungs- bzw. Zahlungsdatum, nicht der Auftrag. Grössere Projekte lassen sich auf zwei Steuerjahre verteilen, damit der Abzug nicht ins Leere läuft
- Effektiv statt pauschal: In Jahren mit hohen Unterhaltskosten lohnt sich der Abzug der tatsächlichen Kosten statt der Pauschale. Rechnungen sammeln, Belege aufbewahren
- Energetische Sanierungen: Dämmung, Photovoltaik, Wärmepumpe sind bis 2028 bei Bund und Kanton abziehbar, inklusive Übertrag auf die zwei Folgejahre. Was Baselland ab 2029 noch zulässt, ist offen – planen Sie nicht mit einem Abzug nach 2028
- Stockwerkeigentum: Einzahlungen in den Erneuerungsfonds sind heute abziehbar. Eine vorübergehend höhere Einlage bis 2028 kann sinnvoll sein, wenn die Gemeinschaft ohnehin Sanierungen plant
- Amortisation prüfen, nicht überstürzen: Ab 2029 bringt die Hypothek auf dem Eigenheim keinen Steuervorteil mehr. Wer flüssige Mittel hat, für die er keine höhere Rendite erwartet als den Hypothekarzins, amortisiert ab dann günstiger. Bis Ende 2028 sind die Zinsen aber noch abziehbar – ein Grund, mit der Entscheidung nicht zu hetzen und die Liquidität im Alter nicht zu vergessen
- Steuerwert und Eigenmietwert prüfen: Liegt Ihr Eigenmietwert über 60 % der Marktmiete, können Sie bis 2028 eine Senkung verlangen; der Unternutzungsabzug für dauerhaft nicht genutzte Zimmer gilt ebenfalls bis zum Schluss
Hypothek, Kauf und Verkauf: Was sich für Käufer und Verkäufer ändert
Für die Tragbarkeit ändert sich nichts: Banken rechnen weiterhin mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 %, Amortisation und Nebenkosten – der Steuereffekt spielt in dieser Rechnung keine Rolle. Was sich ändert, ist die Haltung zur Hypothek. Bis heute war es steuerlich sinnvoll, die Hypothek hoch zu lassen; ab 2029 ist das Eigenheim ohne Schulden die günstigere Variante. Was beim Verkauf mit einer laufenden Hypothek geschieht, lesen Sie im Ratgeber Hypothek beim Hausverkauf.
Käufer erhalten mit dem Ersterwerberabzug einen befristeten Vorteil: Ein Ehepaar, das 2029 erstmals kauft, zieht im ersten Jahr bis CHF 10’000 Schuldzinsen ab, im zweiten CHF 9’000, und so weiter bis null im elften Jahr. Wer schon einmal Wohneigentum in der Schweiz besessen hat, geht leer aus. Der Kauf wird dadurch nicht billiger, aber die ersten Jahre leichter.
Verkäufer müssen wegen des Systemwechsels nichts beschleunigen. Die Nachfrage nach Wohneigentum dürfte eher steigen als sinken – ein Haus ohne Eigenmietwert ist für Rentner und Familien attraktiver, und Banken erwarten für 2026 und 2027 weiter leicht steigende Preise. Der richtige Verkaufszeitpunkt hängt wie bisher von Zustand, Lage, Grundstückgewinnsteuer und Ihrer persönlichen Situation ab, nicht vom Datum der Steuerreform. Eine kostenlose Bewertung zeigt, wo Ihr Haus heute steht.
Vermietete Liegenschaften: Alles bleibt – und wird relativ attraktiver
Der Systemwechsel betrifft nur selbst bewohntes Wohneigentum. Wer eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus vermietet, versteuert weiterhin den Mietertrag und zieht Unterhalt, Verwaltung und die anteiligen Schuldzinsen ab. Für Renditeobjekte ändert sich an der Steuerrechnung nichts.
Relativ gesehen wird das vermietete Objekt sogar attraktiver: Schuldzinsen bleiben hier abziehbar, während sie beim Eigenheim wegfallen. Wer beides besitzt, sollte die Finanzierung bis 2029 überdenken – es kann sinnvoll sein, die Hypothek auf dem Eigenheim zu reduzieren und die Belehnung beim Renditeobjekt zu belassen. Beachten Sie die neue quotale Regel: Abziehbar ist nur der Anteil der Schuldzinsen, der dem Wert der vermieteten Liegenschaft am Gesamtvermögen entspricht.
Wer sein Eigenheim nach dem Auszug der Kinder oder im Alter nicht verkaufen, sondern vermieten will, findet die Abwägung im Ratgeber Verkaufen oder vermieten. Die Vermietung übernehmen wir für eine Monatsmiete – nur im Erfolgsfall.
- Bis Ende 2028 gilt das heutige System vollständig; Renovationen am Eigenheim in diese Jahre legen
- Ab 2029: kein Eigenmietwert, aber auch kein Unterhalts- und kein Schuldzinsabzug für das Eigenheim
- Amortisation ab 2029 neu beurteilen; Liquidität für Alter und Unterhalt zurückbehalten
- Bei Eigenheim plus Renditeobjekt: Finanzierung umschichten, quotale Zinsregel beachten
- Steuerfragen rund um Ihre Liegenschaft klärt Roman Frey im Rahmen von Finanzberatung und Treuhand
Fragen zu diesem Thema.
Wann wird der Eigenmietwert frühestens abgeschafft?
Am 1. Januar 2029. Der Bundesrat hat dieses Datum am 1. April 2026 festgelegt. Für die Steuerjahre 2026 bis 2028 gilt das heutige System mit Eigenmietwert, Unterhalts- und Schuldzinsabzug unverändert.
Gilt die Abschaffung auch für Ferienwohnungen und Zweitwohnungen?
Ja, der Eigenmietwert fällt auch auf Zweitwohnungen weg. Die Kantone dürfen dafür eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitwohnungen einführen. Ob und in welcher Höhe, entscheidet jeder Kanton selbst.
Kann ich Renovationen am Eigenheim nach 2028 noch von den Steuern abziehen?
Nein. Mit dem Eigenmietwert fällt auch der Unterhaltsabzug für selbst bewohnte Liegenschaften weg – sowohl die Pauschale als auch die effektiven Kosten. Nur Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten bleiben abziehbar; Energiesparmassnahmen können die Kantone befristet bis 2050 weiter zulassen.
Soll ich meine Hypothek jetzt amortisieren?
Ab 2029 bringt die Hypothek auf dem Eigenheim keinen Steuervorteil mehr; wer freie Mittel ohne bessere Anlagemöglichkeit hat, amortisiert dann günstiger. Bis Ende 2028 sind die Zinsen aber noch abziehbar. Entscheidend bleiben Ihre Liquidität im Alter und die Frage, ob Sie das Geld anderswo besser anlegen können – nicht allein die Steuer.
Wer gilt als Ersterwerber und wie hoch ist der Abzug?
Wer zum ersten Mal in der Schweiz ein selbst bewohntes Eigenheim kauft. Der Abzug für Schuldzinsen beträgt im ersten Jahr maximal CHF 10’000 für Ehepaare und CHF 5’000 für Alleinstehende und sinkt jedes Jahr um 10 %, bis er nach zehn Jahren ausläuft. Für Zweitwohnungen gibt es keinen Ersterwerberabzug.
Erhöht der Kanton Basel-Landschaft den Eigenmietwert noch vor 2029?
Nein. Der Landrat hat am 29. Januar 2026 die geplante Wohnflächenerhebung zur systematischen Überprüfung der Eigenmietwerte mit 69 zu 4 Stimmen verworfen. Ihr heutiger Eigenmietwert bleibt bis Ende 2028 bestehen, sofern er nicht im Einzelfall unter 60 % der Marktmiete liegt.
Was bedeutet der Systemwechsel für Ihr Haus?
Wir rechnen mit Ihnen durch, was sich ab 2029 für Ihre Steuern, Ihre Hypothek und Ihre Pläne ändert – und sagen Ihnen, was Ihr Haus heute wert ist. Kostenlos und ohne Verkaufsdruck.
Sprechen wir über Ihre Immobilie.
Rufen Sie an oder schreiben Sie uns – Antwort innert 24 Stunden.
ImmoBilà GmbH · Schneckelerstrasse 1, 4414 Füllinsdorf
info@immobila.swiss · Mo–Fr 8:00–12:00, 13:30–17:30