Calcolare la sostenibilità: quanta casa potete permettervi, con calcolatore ipotecario
- Passo 1: i fondi propri
- Passo 2: la formula della sostenibilità
- Esempio di calcolo: casa unifamiliare a Pratteln per CHF 1’000’000
- Migliorare la sostenibilità: sette leve
- Cosa cambia dal 2029 e cosa no
- Sostenibilità e vendita: perché determina la cerchia degli acquirenti
- Calcolatore ipotecario: fate i conti sul vostro immobile
«Quanta casa posso permettermi?» ha una risposta chiara, che non ha nulla a che fare con il tasso ipotecario attuale. Banche e assicurazioni calcolano la sostenibilità con una formula che è la stessa da anni: tasso teorico del 5 %, ammortamento della seconda ipoteca, 1 % di spese accessorie, e il tutto può pesare al massimo un terzo del vostro reddito lordo. A questo si aggiunge la regola sui fondi propri: almeno il 20 %, di cui la metà non dalla cassa pensioni. Questa guida spiega il calcolo passo per passo, mostra un esempio da Pratteln e spiega cosa cambia con l’ abolizione del valore locativo dal 2029, e cosa no. Fate i conti sul vostro immobile con il nostro calcolatore ipotecario .
In breve
- Fondi propri: almeno il 20 % del prezzo d’acquisto, di cui almeno il 10 % di fondi propri «duri» (non dalla cassa pensioni)
- Sostenibilità: tasso teorico del 5 % sull’intera ipoteca + ammortamento della 2ª ipoteca (fino al 65 % in 15 anni o entro il pensionamento) + 1 % del prezzo d’acquisto per manutenzione e spese accessorie
- Regola: questi costi teorici possono ammontare al massimo al 33 % del reddito lordo
- Esempio: una casa da CHF 1’000’000 con il 20 % di fondi propri richiede circa CHF 182’000 di reddito lordo all’anno
- Dal 2029 sparisce il vantaggio fiscale dell’ipoteca; il calcolo di sostenibilità della banca resta uguale
Passo 1: i fondi propri
Prima ancora di calcolare la sostenibilità, i fondi propri devono essere a posto. Le regole dell’Associazione svizzera dei banchieri valgono presso tutte le banche:
- Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto (o del valore di anticipo della banca, se inferiore) dovete metterlo voi; la banca finanzia al massimo l’80 %
- Almeno il 10 % deve essere «duro»: risparmi, titoli, pilastro 3a, anticipo ereditario, donazione, valore di riscatto di assicurazioni sulla vita. I fondi della cassa pensioni (prelievo anticipato o costituzione in pegno) possono coprire al massimo il secondo 10 %
- Le spese accessorie d’acquisto si aggiungono e vanno anch’esse pagate con mezzi propri: nel Canton Basilea Campagna la quota dell’acquirente dell’imposta sul trapasso di proprietà (1,25 %, esente per l’abitazione primaria), notaio e registro fondiario, costituzione della cartella ipotecaria; calcolate dall’1 al 3 % del prezzo d’acquisto
Se il valore di anticipo della banca è inferiore al prezzo d’acquisto, dovete coprire interamente la differenza da soli. È il motivo più frequente per cui i finanziamenti di immobili «strapagati» falliscono.
Passo 2: la formula della sostenibilità
La banca calcola con costi teorici, non effettivi. Così è garantito che possiate tenere la casa anche con tassi in aumento.
- Tasso teorico: 5 % sull’intera ipoteca (alcuni offerenti 4,5 %), indipendentemente dal fatto che la vostra ipoteca fissa oggi costi l’1,5 %
- Ammortamento: la seconda ipoteca (la parte oltre il 65 % di anticipo) va rimborsata entro 15 anni o entro il pensionamento, in modo lineare, un quindicesimo all’anno
- Manutenzione e spese accessorie: forfait dell’1 % del prezzo d’acquisto o del valore venale all’anno (riscaldamento, elettricità, acqua, assicurazioni, riparazioni, accantonamenti)
- Limite di sostenibilità: la somma può ammontare al massimo al 33 % del reddito lordo (per le coppie, di entrambi i redditi); alcune banche calcolano con il reddito netto e il 35–38 %
Formula: (ipoteca × 5 %) + (2ª ipoteca ÷ 15) + (prezzo d’acquisto × 1 %) ≤ reddito lordo × 33 %.
Esempio di calcolo: casa unifamiliare a Pratteln per CHF 1’000’000
Ipoteca: CHF 800’000 = 80 % di anticipo. Di cui 1ª ipoteca CHF 650’000 (65 %), 2ª ipoteca CHF 150’000.
Tasso teorico: 800’000 × 5 % = CHF 40’000 all’anno
Ammortamento 2ª ipoteca: 150’000 ÷ 15 anni = CHF 10’000 all’anno
Manutenzione e spese accessorie: 1’000’000 × 1 % = CHF 10’000 all’anno
Costi teorici totali: CHF 60’000 all’anno. Diviso per 33 % = reddito lordo necessario circa CHF 182’000 (con limite al 35 %: CHF 171’000).
Costi effettivi oggi con ipoteca fissa all’1,7 %: interessi CHF 13’600 + ammortamento CHF 10’000 + spese accessorie CHF 10’000 = CHF 33’600 all’anno, cioè CHF 2’800 al mese, meno dell’affitto per una casa paragonabile. È proprio questo divario tra teorico ed effettivo il motivo per cui molte famiglie potrebbero pagare una casa, ma non ottengono l’ipoteca dalla banca.
Migliorare la sostenibilità: sette leve
- Più fondi propri: ogni CHF 100’000 di ipoteca in meno abbassa i costi teorici di CHF 5’000 all’anno e il reddito necessario di CHF 15’000
- Anticipo ereditario o donazione dei genitori, esente da imposte tra genitori e figli nel Canton Basilea Campagna
- Pilastro 3a da prelevare o costituire in pegno: il pegno conserva il vantaggio fiscale, il prelievo riduce l’ipoteca
- Costituire in pegno la cassa pensioni invece di prelevarla: la previdenza resta intatta, la banca accetta il pegno come garanzia supplementare; in cambio l’ipoteca è più alta
- Secondo reddito da far conteggiare, anche part-time; bonus e redditi accessori contano spesso solo in parte
- Confrontare gli offerenti: assicurazioni e casse pensioni calcolano in parte con un tasso teorico del 4,5 % o un limite del 35 %
- Immobile con appartamento annesso: i redditi da locazione vengono conteggiati in parte
Cosa cambia dal 2029 e cosa no
Con l’abolizione del valore locativo il 1° gennaio 2029 sparisce la deduzione degli interessi passivi per l’abitazione primaria. Per il calcolo di sostenibilità della banca questo non cambia nulla: continua a calcolare con il 5 %, l’1 % e un terzo del reddito.
Ciò che cambia è la strategia dopo: un’ipoteca alta non porta più alcun vantaggio fiscale, ammortizzare diventa più interessante. Per chi acquista per la prima volta c’è, in via transitoria, una deduzione fino a CHF 10’000 (coppie sposate) o 5’000 (persone sole) all’anno, che si esaurisce in dieci anni. Tutti i dettagli nella guida all’abolizione del valore locativo.
Per i venditori significa: dal 2029 gli acquirenti calcolano meno con gli effetti fiscali e più con i fondi propri. Gli immobili sostenibili con il 20 % di fondi propri e un reddito medio restano i più richiesti.
Sostenibilità e vendita: perché determina la cerchia degli acquirenti
Come venditore dovreste conoscere il calcolo di sostenibilità del vostro acquirente. Una casa da CHF 1’300’000 richiede, con il 20 % di fondi propri, circa CHF 235’000 di reddito lordo: nel Baselbiet lo hanno poche economie domestiche. Per CHF 950’000 bastano circa CHF 173’000. Ogni fascia di prezzo esclude o include acquirenti; il prezzo richiesto decide quindi il numero di visite più di qualsiasi annuncio.
Prima di ogni trattativa chiedete una conferma di finanziamento della banca. Dimostra che fondi propri e sostenibilità sono stati verificati, e vi risparmia la vendita saltata quattro settimane prima dell’appuntamento dal notaio. Come si svolge la vendita lo leggete nella guida all’iter di vendita; cosa succede alla vostra ipoteca con la vendita, nella guida all’ipoteca nella vendita della casa.
Calcolatore ipotecario: fate i conti sul vostro immobile
Il nostro calcolatore ipotecario vi mostra in pochi secondi, con prezzo d’acquisto, fondi propri, tasso e reddito: la rata ipotecaria mensile al tasso attuale, la sostenibilità teorica al 5 %, l’ammortamento della seconda ipoteca e i costi complessivi dell’abitare al mese. Il tasso è un valore indicativo per un’ipoteca fissa a 10 anni e viene aggiornato mensilmente.
- Verde: sostenibilità sotto il 33 %, il finanziamento è fattibile presso la maggior parte delle banche
- Oltre il 33 %: valutare più fondi propri, un immobile più conveniente o un secondo reddito
- Per il finanziamento concreto, il confronto tra offerenti e la sostenibilità in età avanzata vi consiglia il nostro consulente finanziario Roman Frey, indipendentemente da una banca
Domande su questo tema.
Come calcola la banca la sostenibilità di un’ipoteca?
Con costi teorici: 5 % di interessi sull’intera ipoteca, ammortamento della seconda ipoteca (oltre il 65 % di anticipo) in 15 anni e 1 % del prezzo d’acquisto per manutenzione e spese accessorie. La somma può ammontare al massimo a un terzo del reddito lordo.
Quanti fondi propri servono per una casa in Svizzera?
Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto, di cui almeno il 10 % di mezzi propri senza cassa pensioni (risparmi, pilastro 3a, anticipo ereditario, donazione). A questi si aggiungono spese accessorie d’acquisto dell’1–3 %, anch’esse da pagare con mezzi propri.
Quanto reddito serve per un’ipoteca di CHF 800’000?
Con un prezzo d’acquisto di CHF 1’000’000 e CHF 800’000 di ipoteca circa CHF 180’000 di reddito lordo all’anno: 40’000 di interessi teorici + 10’000 di ammortamento + 10’000 di spese accessorie = 60’000, diviso per 33 %.
Perché la banca calcola con il 5 % se l’ipoteca costa solo l’1,5 %?
Perché l’ipoteca dura 20, 30 anni e in questo periodo i tassi possono salire. Il tasso teorico è un cuscinetto di sicurezza: garantisce che possiate tenere la casa anche con tassi al 4 o 5 %.
L’abolizione del valore locativo cambia la sostenibilità?
No. Dal 2029 la banca calcola come oggi. Ciò che cambia è l’effetto fiscale: la deduzione degli interessi passivi per l’abitazione primaria sparisce, ammortizzare diventa più interessante. Chi acquista per la prima volta ottiene per dieci anni una deduzione a termine.
Qual è la differenza tra 1ª e 2ª ipoteca?
La 1ª ipoteca copre fino al 65 % del valore di anticipo e non deve essere ammortizzata. La 2ª ipoteca è la parte tra il 65 e l’80 %: va rimborsata entro 15 anni o entro il pensionamento e presso molte banche costa un tasso leggermente più alto.
Comprare, vendere o entrambi: cosa è sostenibile?
Valutiamo gratuitamente il vostro immobile attuale e facciamo i conti con voi su cosa significa finanziariamente un cambio. Per il finanziamento vi consiglia Roman Frey, indipendentemente da una banca.
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