Tragbarkeit berechnen: Wie viel Haus Sie sich leisten können – mit Hypothekenrechner
- Schritt 1: Das Eigenkapital
- Schritt 2: Die Tragbarkeitsformel
- Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Pratteln für CHF 1’000’000
- Tragbarkeit verbessern: Sieben Hebel
- Was sich ab 2029 ändert – und was nicht
- Tragbarkeit und Verkauf: Warum sie den Käuferkreis bestimmt
- Hypothekenrechner: Rechnen Sie Ihr Objekt durch
«Wie viel Haus kann ich mir leisten?» hat eine klare Antwort, die nichts mit dem aktuellen Hypothekarzins zu tun hat. Banken und Versicherer rechnen die Tragbarkeit nach einer Formel, die seit Jahren gleich ist: kalkulatorischer Zins von 5 %, Amortisation der zweiten Hypothek, 1 % Nebenkosten – und das alles darf höchstens ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Dazu kommt die Eigenkapitalregel: mindestens 20 %, davon die Hälfte nicht aus der Pensionskasse. Dieser Ratgeber erklärt die Rechnung Schritt für Schritt, zeigt ein Beispiel aus Pratteln und erklärt, was sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 ändert – und was nicht. Rechnen Sie Ihr Objekt mit unserem Hypothekenrechner durch.
Kurz & knapp
- Eigenkapital: mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % «hartes» Eigenkapital (nicht aus der Pensionskasse)
- Tragbarkeit: kalkulatorischer Zins 5 % auf die ganze Hypothek + Amortisation der 2. Hypothek (auf 65 % in 15 Jahren oder bis zur Pensionierung) + 1 % des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten
- Regel: Diese kalkulatorischen Kosten dürfen höchstens 33 % des Bruttoeinkommens betragen
- Beispiel: Haus für CHF 1’000’000 mit 20 % Eigenkapital braucht rund CHF 182’000 Bruttoeinkommen pro Jahr
- Ab 2029 fällt der Steuervorteil der Hypothek weg – die Tragbarkeitsrechnung der Bank bleibt gleich
Schritt 1: Das Eigenkapital
Bevor die Tragbarkeit überhaupt gerechnet wird, muss das Eigenkapital stimmen. Die Regeln der Schweizerischen Bankiervereinigung gelten bei allen Banken:
- Mindestens 20 % des Kaufpreises (bzw. des tieferen Belehnungswerts der Bank) müssen Sie selbst einbringen; die Bank finanziert höchstens 80 %
- Mindestens 10 % müssen «hart» sein: Ersparnisse, Wertschriften, Säule 3a, Erbvorbezug, Schenkung, Rückkaufswert von Lebensversicherungen. Pensionskassengelder (Vorbezug oder Verpfändung) dürfen höchstens die zweiten 10 % decken
- Kaufnebenkosten kommen dazu und müssen ebenfalls aus eigenen Mitteln bezahlt werden: im Kanton Basel-Landschaft der Käuferanteil der Handänderungssteuer (1,25 %, beim selbst bewohnten Eigenheim befreit), Notariat und Grundbuch, Schuldbrief-Errichtung – rechnen Sie mit 1 bis 3 % des Kaufpreises
Liegt der Belehnungswert der Bank unter dem Kaufpreis, müssen Sie die Differenz vollständig selbst tragen. Das ist der häufigste Grund, warum Finanzierungen an «überzahlten» Objekten scheitern.
Schritt 2: Die Tragbarkeitsformel
Die Bank rechnet mit kalkulatorischen, nicht mit effektiven Kosten. So ist sichergestellt, dass Sie das Haus auch bei steigenden Zinsen halten können.
- Kalkulatorischer Zins: 5 % auf die gesamte Hypothek (einige Anbieter 4,5 %) – unabhängig davon, ob Ihre Festhypothek heute 1,5 % kostet
- Amortisation: Die zweite Hypothek (der Teil über 65 % Belehnung) muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden – linear, pro Jahr ein Fünfzehntel
- Unterhalt und Nebenkosten: pauschal 1 % des Kaufpreises bzw. Verkehrswerts pro Jahr (Heizung, Strom, Wasser, Versicherungen, Reparaturen, Rückstellungen)
- Tragbarkeitsgrenze: Die Summe darf höchstens 33 % des Bruttoeinkommens (bei Paaren beider Einkommen) betragen; manche Banken rechnen mit dem Nettoeinkommen und 35 bis 38 %
Formel: (Hypothek × 5 %) + (2. Hypothek ÷ 15) + (Kaufpreis × 1 %) ≤ Bruttoeinkommen × 33 %.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Pratteln für CHF 1’000’000
Hypothek: CHF 800’000 = 80 % Belehnung. Davon 1. Hypothek CHF 650’000 (65 %), 2. Hypothek CHF 150’000.
Kalkulatorischer Zins: 800’000 × 5 % = CHF 40’000 pro Jahr
Amortisation 2. Hypothek: 150’000 ÷ 15 Jahre = CHF 10’000 pro Jahr
Unterhalt und Nebenkosten: 1’000’000 × 1 % = CHF 10’000 pro Jahr
Kalkulatorische Kosten total: CHF 60’000 pro Jahr. Geteilt durch 33 % = benötigtes Bruttoeinkommen rund CHF 182’000 (bei 35 % Grenze: CHF 171’000).
Effektive Kosten heute bei 1,7 % Festhypothek: Zins CHF 13’600 + Amortisation CHF 10’000 + Nebenkosten CHF 10’000 = CHF 33’600 pro Jahr, also CHF 2’800 pro Monat – weniger als die Miete für ein vergleichbares Haus. Genau diese Lücke zwischen kalkulatorisch und effektiv ist der Grund, warum viele Familien ein Haus bezahlen könnten, aber von der Bank keine Hypothek bekommen.
Tragbarkeit verbessern: Sieben Hebel
- Mehr Eigenkapital: Jede CHF 100’000 weniger Hypothek senken die kalkulatorischen Kosten um CHF 5’000 pro Jahr und das nötige Einkommen um CHF 15’000
- Erbvorbezug oder Schenkung der Eltern – steuerfrei zwischen Eltern und Kindern im Kanton Basel-Landschaft
- Säule 3a vorbeziehen oder verpfänden: Verpfänden erhält den Steuervorteil, Vorbezug reduziert die Hypothek
- Pensionskasse verpfänden statt vorbeziehen: Die Vorsorge bleibt intakt, die Bank akzeptiert die Verpfändung als zusätzliche Sicherheit – dafür ist die Hypothek höher
- Zweites Einkommen mitrechnen lassen, auch Teilzeit; Bonus und Nebeneinkünfte zählen oft nur anteilig
- Anbieter vergleichen: Versicherer und Pensionskassen rechnen teilweise mit 4,5 % kalkulatorischem Zins oder 35 % Grenze
- Objekt mit Einliegerwohnung: Mieteinnahmen werden teilweise angerechnet
Was sich ab 2029 ändert – und was nicht
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts am 1. Januar 2029 fällt der Schuldzinsabzug für das selbst bewohnte Eigenheim weg. Für die Tragbarkeitsrechnung der Bank ändert das nichts: Sie rechnet weiterhin mit 5 %, 1 % und einem Drittel des Einkommens.
Was sich ändert, ist die Strategie danach: Eine hohe Hypothek bringt keinen Steuervorteil mehr, Amortisieren wird attraktiver. Für Ersterwerber gibt es übergangsweise einen Abzug von bis zu CHF 10’000 (Ehepaare) bzw. 5’000 (Alleinstehende) pro Jahr, der in zehn Jahren ausläuft. Alle Details im Ratgeber Eigenmietwert-Abschaffung.
Für Verkäufer heisst das: Käufer rechnen ab 2029 weniger mit Steuereffekten und mehr mit Eigenkapital. Objekte, die sich mit 20 % Eigenkapital und einem mittleren Einkommen tragen lassen, bleiben am gefragtesten.
Tragbarkeit und Verkauf: Warum sie den Käuferkreis bestimmt
Als Verkäufer sollten Sie die Tragbarkeitsrechnung Ihres Käufers kennen. Ein Haus für CHF 1’300’000 braucht bei 20 % Eigenkapital rund CHF 235’000 Bruttoeinkommen – das haben im Baselbiet nur wenige Haushalte. Für CHF 950’000 reichen rund CHF 173’000. Jede Preisstufe schliesst Käufer aus oder ein; der Angebotspreis entscheidet deshalb über die Zahl der Besichtigungen mehr als jedes Inserat.
Verlangen Sie vor jeder Verhandlung eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Sie zeigt, dass Eigenkapital und Tragbarkeit geprüft sind – und erspart Ihnen den geplatzten Verkauf vier Wochen vor dem Notartermin. Wie der Verkauf abläuft, lesen Sie im Ratgeber Verkaufsablauf; was mit Ihrer eigenen Hypothek beim Verkauf passiert, im Ratgeber Hypothek beim Hausverkauf.
Hypothekenrechner: Rechnen Sie Ihr Objekt durch
Unser Hypothekenrechner zeigt Ihnen mit Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Einkommen in Sekunden: die monatliche Hypothekarrate zum aktuellen Zins, die kalkulatorische Tragbarkeit mit 5 %, die Amortisation der zweiten Hypothek und die Gesamtkosten des Wohnens pro Monat. Der Zinssatz ist ein Richtwert für eine 10-jährige Festhypothek und wird monatlich aktualisiert.
- Grün: Tragbarkeit unter 33 % – die Finanzierung ist bei den meisten Banken machbar
- Über 33 %: mehr Eigenkapital, günstigeres Objekt oder zweites Einkommen prüfen
- Für die konkrete Finanzierung, den Vergleich von Anbietern und die Tragbarkeit im Alter berät Sie unser Finanzberater Roman Frey – unabhängig von einer Bank
Fragen zu diesem Thema.
Wie berechnet die Bank die Tragbarkeit einer Hypothek?
Mit kalkulatorischen Kosten: 5 % Zins auf die ganze Hypothek, Amortisation der zweiten Hypothek (über 65 % Belehnung) in 15 Jahren und 1 % des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten. Die Summe darf höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus in der Schweiz?
Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % aus eigenen Mitteln ohne Pensionskasse (Ersparnisse, Säule 3a, Erbvorbezug, Schenkung). Dazu kommen Kaufnebenkosten von 1 bis 3 %, die ebenfalls aus Eigenmitteln zu bezahlen sind.
Wie viel Einkommen brauche ich für eine Hypothek von CHF 800’000?
Bei einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 und CHF 800’000 Hypothek rund CHF 180’000 Bruttoeinkommen pro Jahr: 40’000 kalkulatorischer Zins + 10’000 Amortisation + 10’000 Nebenkosten = 60’000, geteilt durch 33 %.
Warum rechnet die Bank mit 5 %, wenn die Hypothek nur 1,5 % kostet?
Weil die Hypothek 20, 30 Jahre läuft und die Zinsen in dieser Zeit steigen können. Der kalkulatorische Zins ist ein Sicherheitspuffer – er sorgt dafür, dass Sie das Haus auch bei 4 oder 5 % Zins halten können.
Ändert die Abschaffung des Eigenmietwerts die Tragbarkeit?
Nein. Die Bank rechnet ab 2029 gleich wie heute. Was sich ändert, ist der Steuereffekt: Der Schuldzinsabzug für das Eigenheim fällt weg, Amortisieren wird attraktiver. Ersterwerber erhalten zehn Jahre lang einen befristeten Abzug.
Was ist der Unterschied zwischen 1. und 2. Hypothek?
Die 1. Hypothek deckt bis 65 % des Belehnungswerts und muss nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek ist der Teil zwischen 65 und 80 % – sie muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden und kostet bei vielen Banken einen leicht höheren Zins.
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