Was ist meine Immobilie wert? Bewertungsmethoden einfach erklärt
«Was ist mein Haus wert?» ist die erste Frage jedes Eigentümers – und die Antwort hängt davon ab, wer fragt und warum. Die Bank meint den Belehnungswert, das Steueramt den Steuerwert, die Gebäudeversicherung den Neuwert. Beim Verkauf zählt nur eine Zahl: der Marktwert, also der Preis, den ein Käufer heute tatsächlich bezahlt.
Kurz & knapp
- Marktwert (Verkehrswert) = der Preis, den ein Käufer heute zahlt – nur er zählt beim Verkauf
- Hedonische Methode: Vergleich mit tausenden Transaktionen – Standard für EFH und Wohnungen
- Realwert: Land + Gebäude – für Sonderobjekte und Neubauten
- Ertragswert: kapitalisierte Mieterträge – für Renditeobjekte
- Unsere Bewertung vor Ort ist kostenlos und unverbindlich
Marktwert, Steuerwert, Versicherungswert
- Marktwert (Verkehrswert): erzielbarer Preis am freien Markt – Basis für Verkauf und Hypothek
- Steuerwert: amtliche Bewertung für die Vermögenssteuer – in Basel-Landschaft meist deutlich unter dem Marktwert
- Gebäudeversicherungswert: Kosten für den Wiederaufbau – ohne Land, deshalb nicht mit dem Marktwert vergleichbar
- Belehnungswert: der Wert, den die Bank für die Hypothek anerkennt – oft etwas vorsichtiger als der Marktwert
Hedonische Bewertung – der Standard für Häuser und Wohnungen
Die hedonische Methode zerlegt eine Liegenschaft in ihre Eigenschaften (Lage, Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Zustand, Ausbau, Aussicht, Lärm) und vergleicht sie statistisch mit tausenden tatsächlichen Transaktionen. Banken bestimmen so den Belehnungswert. Stärke: objektiv und marktnah. Schwäche: Sie kennt den konkreten Zustand nur, wenn ihn jemand vor Ort erfasst – deshalb kommen wir vorbei.
Realwert (Substanzwert)
Landwert plus Zeitwert des Gebäudes (Neubauwert minus Altersentwertung). Sinnvoll für Neubauten, Sonderobjekte und Liegenschaften, für die es kaum Vergleichsdaten gibt. Der Realwert sagt, was das Objekt «kostet» – nicht unbedingt, was ein Käufer zahlt.
Ertragswert – für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe
Investoren kaufen Rendite, keine Wohnfläche. Der Ertragswert kapitalisiert die nachhaltig erzielbaren Nettomieterträge mit einem marktgerechten Zinssatz (Kapitalisierungssatz, aktuell je nach Lage und Zustand rund 3 bis 4,5 %). Beispiel: Nettomietertrag CHF 60’000 pro Jahr bei 4 % Kapitalisierung = Ertragswert CHF 1,5 Mio.
Was den Wert bestimmt
- Lage: Gemeinde und Steuerfuss, Quartier, ÖV, Lärm, Aussicht, Besonnung, Schulen – der grösste Hebel
- Objekt: Baujahr, Wohnfläche, Grundstück, Grundriss, Ausbaustandard, Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Küche, Bad
- Energie: Heizsystem (ab 2026 neue Regeln beim Ersatz fossiler Heizungen in Baselland), Dämmung, Photovoltaik
- Rechtliches: Dienstbarkeiten, Baurecht, Nutzungsreserven, Mietverträge
Online-Rechner: nützlich, aber begrenzt
Online-Bewertungen liefern in Sekunden eine Bandbreite – als erste Orientierung brauchbar. Sie kennen aber weder den Zustand Ihrer Küche noch die Aussicht vom Balkon oder die geplante Überbauung nebenan. Erfahrungsgemäss liegen sie im Baselbiet um 10–15 % daneben – in beide Richtungen.
Der Markt im Baselbiet 2026
- Liestal und Umgebung: Einfamilienhäuser rund CHF 7’700–8’000/m², Eigentumswohnungen CHF 8’500–9’600/m² (Angebotspreise)
- Leerwohnungsquote Kanton Basel-Landschaft: 0,6 % – tiefster Stand seit neun Jahren
- Nachfrage: hoch bei Familienhäusern in Pratteln, Füllinsdorf, Liestal, Sissach; Investoren suchen Mehrfamilienhäuser im ganzen Kanton
- Zinsen: Festhypotheken 10 Jahre rund 1,5–2,1 % – Finanzierungen bleiben günstig
Fragen zu diesem Thema.
Was kostet eine Bewertung bei ImmoBilà?
Nichts – kostenlos und unverbindlich, ohne Verkaufsdruck.
- Besichtigung vor Ort, Analyse, Marktwert mit Begründung
- Schriftliches Gutachten für Banken, Gerichte oder Erbteilung: nach Aufwand, Offerte im Voraus
Wie genau ist eine Bewertung?
So genau, wie es der Markt zulässt – der endgültige Preis entsteht immer erst beim Verkauf.
- Wir nennen eine Bandbreite und einen empfohlenen Angebotspreis
- Bei gefragten Objekten kann ein Bieterverfahren mehr bringen
Warum ist der Steuerwert so viel tiefer?
Weil er nach einer kantonalen Formel berechnet wird, nicht nach dem Markt.
- Er dient der Vermögenssteuer, nicht dem Verkauf
- Ein tiefer Steuerwert sagt nichts über den erzielbaren Preis
Was ist Ihre Immobilie wert?
Kostenlose Bewertung vor Ort – wir melden uns innert 24 Stunden.
Sprechen wir über Ihre Immobilie.
Rufen Sie an oder schreiben Sie uns – Antwort innert 24 Stunden.
ImmoBilà GmbH · Schneckelerstrasse 1, 4414 Füllinsdorf
info@immobila.swiss · Mo–Fr 8:00–12:00, 13:30–17:30