Wohnung vermieten: Den Mietzins richtig festlegen (Baselland 2026)
Ein zu hoher Mietzins produziert Leerstand und Anfechtungen, ein zu tiefer verschenkt jeden Monat Geld. Das Schweizer Mietrecht setzt Leitplanken, der Markt setzt Grenzen – und im Baselbiet ist der Markt 2026 eng: Die Leerwohnungsquote liegt bei 0,6 %. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie den Anfangsmietzins sauber berechnen.
Kurz & knapp
- Der Mietzins darf keine übersetzte Rendite ergeben: zulässige Nettorendite = Referenzzinssatz + 2 % (Bundesgericht)
- Referenzzinssatz aktuell 1,25 % (Stand September 2026)
- Alternativ: orts- und quartierübliche Vergleichsmieten
- Baselland kennt keine Formularpflicht – die Berechnung trotzdem dokumentieren
- Mieter können den Anfangsmietzins innert 30 Tagen anfechten
Die rechtlichen Leitplanken
Nach Art. 269 OR ist ein Mietzins missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Zulässig ist ein Mietzins, der eine angemessene Nettorendite ergibt oder im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mieten liegt. Beide Wege stehen dem Vermieter offen.
Nettorendite: Referenzzins + 2 %
Das Bundesgericht hat 2020 die zulässige Nettorendite auf das investierte Eigenkapital neu festgelegt: Referenzzinssatz plus 2 Prozentpunkte, solange der Referenzzins unter 2 % liegt. Bei 1,25 % Referenzzins sind das 3,25 % Nettorendite auf dem Eigenkapital – zusätzlich zur Verzinsung des Fremdkapitals und den Betriebs- und Unterhaltskosten. Das Eigenkapital darf zu 100 % an die Teuerung angepasst werden.
Wohnung gekauft für CHF 600’000, davon CHF 200’000 Eigenkapital, CHF 400’000 Hypothek zu 1,7 %. Zulässiger Jahresertrag: Eigenkapitalrendite 3,25 % × 200’000 = 6’500 + Hypothekarzins 6’800 + Unterhalt/Betrieb/Verwaltung/Rückstellungen rund 1 % = 6’000 → rund CHF 19’300 pro Jahr = ca. CHF 1’600 Nettomiete pro Monat. Liegt die Marktmiete höher, ist der Weg über Vergleichsmieten zu prüfen.
Orts- und quartierüblich
Alternativ darf der Mietzins den Mieten vergleichbarer Wohnungen im Quartier entsprechen. Die Hürde ist hoch: Es braauch mindestens fünf Vergleichsobjekte mit ähnlicher Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode. In der Praxis stützen wir uns auf beide Methoden und dokumentieren die Berechnung.
Nebenkosten richtig vereinbaren
- Nebenkosten dürfen nur verrechnet werden, wenn sie im Vertrag ausdrücklich und einzeln aufgeführt sind (Heizung, Warmwasser, Hauswart, Allgemeinstrom, Kehricht…)
- Akonto: jährliche Abrechnung nach effektiven Kosten – transparent, aber Aufwand
- Pauschale: fixer Betrag, keine Abrechnung – muss den Durchschnittskosten der letzten drei Jahre entsprechen
- Nicht als Nebenkosten zulässig: Unterhalt, Reparaturen, Gebäudeversicherung, Verwaltung
Formularpflicht in Baselland?
Einige Kantone (z. B. Basel-Stadt, Zürich, Genf) verlangen ein amtliches Formular, das dem neuen Mieter den bisherigen Mietzins offenlegt. Basel-Landschaft kennt keine Formularpflicht. Wir dokumentieren die Mietzinsberechnung trotzdem sauber – so ist sie bei einer Anfechtung belegbar.
Anfechtung des Anfangsmietzinses
Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn er sich aus Wohnungsnot zum Vertrag gezwungen sah oder der Mietzins gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht wurde. Mit einer dokumentierten Renditeberechnung oder Vergleichsmieten sind Sie auf der sicheren Seite.
So gehen wir vor
- Vergleichsmieten aus der Region und Renditeberechnung – beides schriftlich
- Mietzins so festlegen, dass er marktgerecht ist und rasch vermietet
- Nebenkosten korrekt im Vertrag – Akonto oder Pauschale
- Mietvertrag nach OR, Kaution max. drei Monatsmieten auf Sperrkonto
- Honorar: eine Monatsmiete – nur bei Erfolg
Fragen zu diesem Thema.
Darf ich den Mietzins beim Mieterwechsel erhöhen?
Ja, im Rahmen der zulässigen Rendite oder der Vergleichsmieten.
- Eine erhebliche Erhöhung erhöht das Anfechtungsrisiko
- Wertvermehrende Investitionen rechtfertigen eine Erhöhung – Belege aufbewahren
Was passiert, wenn der Referenzzinssatz sinkt?
Bestehende Mieter haben Anspruch auf eine Senkung, wenn der Mietzins auf einem höheren Referenzzins basiert.
- Pro 0,25 Prozentpunkte Senkung ca. 2,9 % tieferer Mietzins (bei Referenzzins unter 5 %)
- Der Vermieter kann Teuerung und Kostensteigerungen gegenrechnen
Wie hoch darf die Kaution sein?
Maximal drei Monatsmieten (Art. 257e OR), auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters.
Wohnung frei?
Wir berechnen den Mietzins, finden den Mieter und erstellen den Vertrag – eine Monatsmiete, nur bei Erfolg.
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