Haus schätzen lassen: Was es kostet, wer es macht und wann es kostenlos ist
- Wer schätzt ein Haus – und was die Schätzung wert ist
- Was eine Schätzung kostet
- Wann die Schätzung kostenlos ist – und wann nicht
- So läuft eine Schätzung vor Ort ab
- Diese Unterlagen beschleunigen die Schätzung
- Online-Rechner: Was sie können – und wo sie danebenliegen
- Rechenbeispiel: Wann sich welche Schätzung lohnt
«Was ist mein Haus wert?» ist die Frage, die am Anfang jedes Verkaufs, jeder Erbteilung und jeder Scheidung steht. Die Antwort gibt es in vier Qualitätsstufen: als Online-Schätzung in zwei Minuten, als Bankbewertung für die Hypothek, als Bewertung vor Ort durch einen Makler oder als schriftliches Verkehrswertgutachten eines Schätzers. Sie unterscheiden sich im Preis – von null bis mehrere tausend Franken – und in dem, was Sie damit anfangen können. Dieser Ratgeber erklärt, wer was schätzt, was es kostet und welche Unterlagen Sie bereitlegen sollten. Welche Methoden dahinterstecken, lesen Sie im Ratgeber Bewertungsmethoden.
Kurz & knapp
- Online-Rechner: kostenlos, in 2 Minuten, Bandbreite von ±10 bis 15 % – gut für eine erste Orientierung, nicht für den Verkaufspreis
- Makler-Bewertung vor Ort: bei ImmoBilà kostenlos, wenn Sie danach über uns verkaufen oder vermieten; sonst als bezahlte Marktwertschätzung mit Offerte
- Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Schätzers: rund CHF 1’500 bis 3’000 für ein Einfamilienhaus – sinnvoll bei Erbteilung, Scheidung, Gericht oder Steuerstreit
- Die Bank schätzt für die Hypothek – ihr Belehnungswert ist vorsichtig und liegt oft unter dem Marktwert
- Zehn Unterlagen beschleunigen jede Schätzung: Grundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherungsausweis, Renovationsliste
Wer schätzt ein Haus – und was die Schätzung wert ist
Eine Schätzung ist nur so gut wie die Person, die das Haus gesehen hat, und so verbindlich wie das Papier, auf dem sie steht. Im Baselbiet haben Sie vier Möglichkeiten:
- Online-Bewertung (Portale, Banken, Versicherer): hedonisches Modell, Eingabe von Adresse, Fläche, Baujahr, Zustand. Ergebnis als Preisspanne. Kostenlos, anonym, aber ohne Besichtigung
- Bankbewertung: Die Bank bewertet für die Hypothek, meist ebenfalls hedonisch, bei grösseren Objekten mit Besichtigung. Sie erhalten den Belehnungswert, nicht unbedingt den Marktwert
- Makler-Bewertung vor Ort: Besichtigung, Vergleichspreise aus der Gemeinde, Einschätzung von Zustand und Nachfrage. Ergebnis: ein konkreter Verkaufspreis mit Begründung
- Verkehrswertgutachten: Schriftliches Gutachten eines unabhängigen Immobilienschätzers (z. B. mit eidgenössischem Fachausweis oder SIV/SVIT-Zertifikat), mit Realwert, Ertragswert und hedonischem Wert. Gerichtsfest
Für den Verkauf reicht in den meisten Fällen die Bewertung vor Ort. Das Gutachten brauchen Sie dort, wo mehrere Parteien eine neutrale Zahl verlangen: Erbengemeinschaft, Scheidung, Steuerverwaltung oder Gericht.
Was eine Schätzung kostet
Die Preise reichen von null bis mehrere tausend Franken. Richtwerte für ein Einfamilienhaus im Baselbiet:
- Online-Rechner: CHF 0. Manche Anbieter verlangen Ihre Kontaktdaten und verkaufen sie an Makler weiter – lesen Sie das Kleingedruckte
- Bankbewertung: meist im Rahmen der Finanzierung inbegriffen; ohne Hypothek bieten Banken sie in der Regel nicht an
- Makler-Bewertung vor Ort: bei ImmoBilà kostenlos, wenn Sie Ihr Haus danach über uns verkaufen oder vermieten. Wünschen Sie eine Marktwertschätzung ohne Auftrag – etwa für die Familie oder die Bank –, machen wir sie als bezahlte Dienstleistung mit fester Offerte
- Verkehrswertgutachten: rund CHF 1’500 bis 3’000 für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, CHF 3’000 bis 6’000 für ein Mehrfamilienhaus – je nach Umfang, Objekt und Schätzer. Inbegriffen sind Besichtigung, Unterlagenprüfung und ein Bericht von 15 bis 40 Seiten
Welche Variante Sie brauchen, hängt vom Zweck ab – nicht vom Preis. Für einen Verkauf reicht fast immer die Bewertung vor Ort; das Gutachten lohnt sich dort, wo eine neutrale Zahl Streit verhindert.
Wann die Schätzung kostenlos ist – und wann nicht
«Kostenlose Bewertung» steht auf fast jeder Makler-Website. Ehrlich ist der Satz nur mit dem Zusatz, wofür sie kostenlos ist.
Bei ImmoBilà gilt: Wir kommen vorbei, schauen uns Ihr Haus an und nennen Ihnen einen realistischen Verkaufs- oder Mietpreis – kostenlos und unverbindlich, wenn Sie einen Verkauf oder eine Vermietung prüfen. Entscheiden Sie sich danach für uns, zahlen Sie nur bei Erfolg: ab 1 % Provision beim Verkauf, eine Monatsmiete bei der Vermietung. Entscheiden Sie sich gegen den Verkauf, schulden Sie uns nichts.
Brauchen Sie dagegen eine Schätzung ohne Verkaufsabsicht – für die Erbteilung, die Scheidungskonvention, die Steuererklärung oder einfach zur Information –, ist das eine eigene Dienstleistung mit Aufwand, Besichtigung und schriftlichem Bericht. Die bieten wir gegen ein fixes Honorar an, das wir Ihnen vorher offerieren. Das ist fair für beide Seiten und verhindert, dass «kostenlos» zum Lockvogel wird.
So läuft eine Schätzung vor Ort ab
- 1. Vorgespräch (Telefon oder E-Mail): Zweck der Schätzung, Objektart, Adresse, Baujahr, grobe Angaben
- 2. Unterlagen: Sie legen bereit, was Sie haben (Liste im nächsten Abschnitt) – fehlende Dokumente besorgen wir mit Ihrer Vollmacht beim Grundbuchamt oder der Gemeinde
- 3. Besichtigung: 45 bis 90 Minuten. Wir erfassen Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Küche, Bädern, Leitungen; Grundriss, Ausbau, Garten, Garage, Lage und Lärm
- 4. Vergleich: Transaktionen der letzten 12 bis 24 Monate in der Gemeinde und im Quartier, hedonische Modelle, bei Mehrfamilienhäusern der Ertragswert
- 5. Ergebnis: innert 2 bis 5 Arbeitstagen ein Marktwert mit Bandbreite und Begründung – und, wenn gewünscht, eine Empfehlung für den Angebotspreis
Beim Verkehrswertgutachten kommt ein schriftlicher Bericht nach anerkanntem Standard dazu; dafür rechnen Sie mit zwei bis drei Wochen.
Diese Unterlagen beschleunigen die Schätzung
- Aktueller Grundbuchauszug (Fläche, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte)
- Katasterplan und Situationsplan
- Baupläne mit Grundrissen, Schnitten, Fassaden; bei Umbauten die Baubewilligungen
- Gebäudeversicherungsausweis (Brandlagerwert, Kubatur, Baujahr)
- Liste der Renovationen der letzten 20 Jahre mit Jahr und Kosten – Heizung, Dach, Fenster, Küche, Bad
- Nebenkosten: Heizkosten, Strom, Wasser, Versicherungen der letzten zwei Jahre
- Bei Stockwerkeigentum: Reglement, Protokolle der letzten drei Versammlungen, Stand des Erneuerungsfonds
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietzinsliste
- Amtliche Angaben: Steuerwert, Eigenmietwert (bis 2028, danach entfällt er – siehe Eigenmietwert-Abschaffung)
- Allfällige frühere Schätzungen oder Gutachten
Die vollständige Checkliste für den Verkauf finden Sie im Ratgeber Unterlagen beim Hausverkauf.
Online-Rechner: Was sie können – und wo sie danebenliegen
Online-Bewertungen sind in zwei Minuten erledigt und kosten nichts. Für ein Standard-Einfamilienhaus in Pratteln oder eine 4½-Zimmer-Wohnung in Liestal liefern sie eine brauchbare Spanne. Je spezieller das Objekt, desto grösser der Fehler.
- Sie kennen den Zustand nicht: Ein sanierungsbedürftiges Haus von 1965 und ein 2019 komplett renoviertes bekommen denselben Wert
- Sie kennen die Mikrolage nur grob: Hanglage mit Aussicht, Strassenlärm, Nachbarbebauung fehlen
- Sie unterschätzen Sonderobjekte: grosse Grundstücke mit Bauland-Reserve, Bauernhäuser, Doppelnutzungen, Mehrfamilienhäuser
- Sie liegen im Baselbiet erfahrungsgemäss 10 bis 15 % daneben – nach oben wie nach unten
Nutzen Sie den Online-Wert als Startpunkt, nicht als Verkaufspreis. Ein zu hoher Preis kostet Monate, ein zu tiefer kostet zehntausende Franken.
Rechenbeispiel: Wann sich welche Schätzung lohnt
Online-Rechner: CHF 820’000 bis 980’000. Kosten: null. Aussage: «irgendwo zwischen».
Bewertung vor Ort (ImmoBilà): CHF 910’000, Angebotspreis CHF 945’000, weil Dach und Heizung 2017 erneuert wurden und die Nachfrage nach Häusern mit Garten in Frenkendorf hoch ist. Kosten: null bei Verkaufsauftrag.
Verkehrswertgutachten: CHF 905’000, schriftlich, mit Real- und Ertragswert. Kosten: rund CHF 1’800. Sinnvoll, wenn drei Geschwister das Elternhaus teilen und eines es übernehmen will – dann braucht jeder eine Zahl, die er nicht anzweifelt.
Für den normalen Verkauf ist die Bewertung vor Ort die richtige Wahl. Für Erbteilung und Scheidung lohnt sich das Gutachten, weil es Streit und Anwaltskosten spart, die ein Vielfaches davon kosten.
Fragen zu diesem Thema.
Was kostet es, ein Haus schätzen zu lassen?
Online-Rechner sind kostenlos, eine Makler-Bewertung vor Ort ist bei ImmoBilà kostenlos, wenn Sie einen Verkauf oder eine Vermietung prüfen. Ein schriftliches Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Schätzers kostet für ein Einfamilienhaus rund CHF 1’500 bis 3’000, für ein Mehrfamilienhaus CHF 3’000 bis 6’000.
Ist eine kostenlose Immobilienbewertung wirklich kostenlos?
Ja, wenn sie als Vorstufe zu einem Verkauf oder einer Vermietung gedacht ist – Sie zahlen nur bei Erfolg eine Provision. Wollen Sie eine Schätzung ohne Verkaufsabsicht, etwa für eine Erbteilung, ist das eine eigene Dienstleistung mit Honorar und Offerte.
Wie genau sind Online-Rechner für die Immobilienbewertung?
Für Standardobjekte liegen sie meist in einer Bandbreite von ±10 bis 15 %. Zustand, Mikrolage und Besonderheiten kennen sie nicht. Als Orientierung brauchbar, als Verkaufspreis nicht.
Wer darf in der Schweiz ein Haus schätzen?
Jeder darf eine Schätzung abgeben; eine geschützte Berufsbezeichnung gibt es nicht. Für gerichtsfeste Gutachten sollten Sie einen Schätzer mit eidgenössischem Fachausweis oder einer Zertifizierung von SIV, SVIT oder CAS Immobilienbewertung wählen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Schätzung?
Grundbuchauszug, Katasterplan, Baupläne, Gebäudeversicherungsausweis, eine Liste der Renovationen mit Jahr und Kosten sowie die Nebenkosten der letzten zwei Jahre. Bei Stockwerkeigentum zusätzlich Reglement, Protokolle und Stand des Erneuerungsfonds.
Wie lange dauert eine Hausbewertung?
Die Besichtigung dauert 45 bis 90 Minuten, das Ergebnis liegt innert 2 bis 5 Arbeitstagen vor. Ein schriftliches Verkehrswertgutachten braucht zwei bis drei Wochen.
Wissen, was Ihr Haus heute wert ist?
Wir kommen vorbei, schauen uns Ihre Liegenschaft an und nennen Ihnen einen realistischen Preis – kostenlos, wenn Sie einen Verkauf oder eine Vermietung prüfen.
Sprechen wir über Ihre Immobilie.
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