Calculer la capacité financière : quelle maison pouvez-vous vous offrir, avec calculateur hypothécaire
- Étape 1 : les fonds propres
- Étape 2 : la formule de la capacité financière
- Exemple chiffré : maison individuelle à Pratteln pour CHF 1’000’000
- Améliorer la capacité financière : sept leviers
- Ce qui change dès 2029 et ce qui ne change pas
- Capacité financière et vente : pourquoi elle détermine le cercle des acheteurs
- Calculateur hypothécaire : faites le calcul pour votre bien
« Quelle maison puis-je me permettre ? » a une réponse claire, qui n’a rien à voir avec le taux hypothécaire actuel. Les banques et les assureurs calculent la capacité financière selon une formule inchangée depuis des années : taux théorique de 5 %, amortissement de la deuxième hypothèque, 1 % de charges, et le tout ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut. S’y ajoute la règle des fonds propres : au moins 20 %, dont la moitié ne provenant pas de la caisse de pension. Ce guide explique le calcul pas à pas, montre un exemple de Pratteln et explique ce qui change avec la suppression de la valeur locative dès 2029, et ce qui ne change pas. Faites le calcul pour votre bien avec notre calculateur hypothécaire .
En bref
- Fonds propres : au moins 20 % du prix d’achat, dont au moins 10 % de fonds propres « durs » (hors caisse de pension)
- Capacité financière : taux théorique de 5 % sur toute l’hypothèque + amortissement de la 2e hypothèque (jusqu’à 65 % en 15 ans ou jusqu’à la retraite) + 1 % du prix d’achat pour l’entretien et les charges
- Règle : ces coûts théoriques ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut
- Exemple : une maison à CHF 1’000’000 avec 20 % de fonds propres nécessite environ CHF 182’000 de revenu brut par an
- Dès 2029, l’avantage fiscal de l’hypothèque disparaît ; le calcul de capacité financière de la banque reste le même
Étape 1 : les fonds propres
Avant même de calculer la capacité financière, les fonds propres doivent être au rendez-vous. Les règles de l’Association suisse des banquiers s’appliquent dans toutes les banques :
- Au moins 20 % du prix d’achat (ou de la valeur de nantissement de la banque si elle est inférieure) doivent venir de vous ; la banque finance au maximum 80 %
- Au moins 10 % doivent être « durs » : épargne, titres, pilier 3a, avance d’hoirie, donation, valeur de rachat d’assurances-vie. Les avoirs de la caisse de pension (retrait anticipé ou mise en gage) ne peuvent couvrir que les 10 % suivants au maximum
- Les frais d’acquisition s’y ajoutent et doivent également être payés avec des fonds propres : dans le canton de Bâle-Campagne, la part de l’acheteur aux droits de mutation (1,25 %, exonérée pour le logement occupé par son propriétaire), notaire et registre foncier, constitution de la cédule hypothécaire ; comptez 1 à 3 % du prix d’achat
Si la valeur de nantissement de la banque est inférieure au prix d’achat, vous devez supporter entièrement la différence vous-même. C’est la raison la plus fréquente pour laquelle les financements échouent sur des objets « surpayés ».
Étape 2 : la formule de la capacité financière
La banque calcule avec des coûts théoriques, pas effectifs. Cela garantit que vous pourrez garder la maison même si les taux montent.
- Taux théorique : 5 % sur l’ensemble de l’hypothèque (certains prestataires 4,5 %), que votre hypothèque fixe coûte 1,5 % aujourd’hui ou non
- Amortissement : la deuxième hypothèque (la part au-delà de 65 % de nantissement) doit être remboursée en 15 ans ou jusqu’à la retraite, de manière linéaire, un quinzième par an
- Entretien et charges : forfait de 1 % du prix d’achat ou de la valeur vénale par an (chauffage, électricité, eau, assurances, réparations, provisions)
- Limite de capacité financière : la somme ne doit pas dépasser 33 % au maximum du revenu brut (pour les couples, des deux revenus) ; certaines banques calculent avec le revenu net et 35 à 38 %
Formule : (hypothèque × 5 %) + (2e hypothèque ÷ 15) + (prix d’achat × 1 %) ≤ revenu brut × 33 %.
Exemple chiffré : maison individuelle à Pratteln pour CHF 1’000’000
Hypothèque : CHF 800’000 = 80 % de nantissement. Dont 1re hypothèque CHF 650’000 (65 %), 2e hypothèque CHF 150’000.
Taux théorique : 800’000 × 5 % = CHF 40’000 par an
Amortissement 2e hypothèque : 150’000 ÷ 15 ans = CHF 10’000 par an
Entretien et charges : 1’000’000 × 1 % = CHF 10’000 par an
Coûts théoriques totaux : CHF 60’000 par an. Divisé par 33 % = revenu brut nécessaire d’environ CHF 182’000 (avec une limite à 35 % : CHF 171’000).
Coûts effectifs aujourd’hui avec une hypothèque fixe à 1,7 % : intérêts CHF 13’600 + amortissement CHF 10’000 + charges CHF 10’000 = CHF 33’600 par an, soit CHF 2’800 par mois, moins que le loyer d’une maison comparable. C’est précisément cet écart entre théorique et effectif qui explique pourquoi beaucoup de familles pourraient payer une maison, mais n’obtiennent pas d’hypothèque de la banque.
Améliorer la capacité financière : sept leviers
- Plus de fonds propres : chaque CHF 100’000 d’hypothèque en moins réduit les coûts théoriques de CHF 5’000 par an et le revenu nécessaire de CHF 15’000
- Avance d’hoirie ou donation des parents, exonérée d’impôt entre parents et enfants dans le canton de Bâle-Campagne
- Pilier 3a à retirer ou à mettre en gage : la mise en gage conserve l’avantage fiscal, le retrait réduit l’hypothèque
- Mettre en gage la caisse de pension plutôt que la retirer : la prévoyance reste intacte, la banque accepte la mise en gage comme garantie supplémentaire ; en contrepartie, l’hypothèque est plus élevée
- Deuxième revenu à faire prendre en compte, même à temps partiel ; les bonus et revenus accessoires ne comptent souvent qu’en partie
- Comparer les prestataires : les assureurs et les caisses de pension calculent parfois avec un taux théorique de 4,5 % ou une limite de 35 %
- Objet avec appartement indépendant : les revenus locatifs sont pris en compte en partie
Ce qui change dès 2029 et ce qui ne change pas
Avec la suppression de la valeur locative au 1er janvier 2029, la déduction des intérêts passifs pour le logement occupé par son propriétaire disparaît. Pour le calcul de capacité financière de la banque, cela ne change rien : elle continue de calculer avec 5 %, 1 % et un tiers du revenu.
Ce qui change, c’est la stratégie ensuite : une hypothèque élevée n’apporte plus d’avantage fiscal, amortir devient plus attractif. Pour les primo-acquéreurs, il existe à titre transitoire une déduction allant jusqu’à CHF 10’000 (couples mariés) ou 5’000 (personnes seules) par an, qui s’éteint en dix ans. Tous les détails dans le guide sur la suppression de la valeur locative.
Pour les vendeurs, cela signifie : dès 2029, les acheteurs comptent moins sur les effets fiscaux et plus sur les fonds propres. Les objets supportables avec 20 % de fonds propres et un revenu moyen restent les plus demandés.
Capacité financière et vente : pourquoi elle détermine le cercle des acheteurs
En tant que vendeur, vous devriez connaître le calcul de capacité financière de votre acheteur. Une maison à CHF 1’300’000 nécessite, avec 20 % de fonds propres, environ CHF 235’000 de revenu brut : peu de ménages du Baselbiet y arrivent. Pour CHF 950’000, environ CHF 173’000 suffisent. Chaque palier de prix exclut ou inclut des acheteurs ; le prix demandé décide donc du nombre de visites plus que n’importe quelle annonce.
Exigez avant toute négociation une confirmation de financement de la banque. Elle montre que les fonds propres et la capacité financière ont été vérifiés, et vous épargne la vente qui capote quatre semaines avant le rendez-vous chez le notaire. Le déroulement de la vente est décrit dans le guide sur le déroulement de la vente ; ce qu’il advient de votre propre hypothèque lors de la vente, dans le guide sur l’hypothèque lors de la vente d’une maison.
Calculateur hypothécaire : faites le calcul pour votre bien
Notre calculateur hypothécaire vous montre en quelques secondes, à partir du prix d’achat, des fonds propres, du taux et du revenu : la mensualité hypothécaire au taux actuel, la capacité financière théorique à 5 %, l’amortissement de la deuxième hypothèque et le coût total du logement par mois. Le taux est une valeur indicative pour une hypothèque fixe à 10 ans et il est actualisé chaque mois.
- Vert : capacité financière inférieure à 33 %, le financement est réalisable dans la plupart des banques
- Au-delà de 33 % : envisager plus de fonds propres, un objet moins cher ou un deuxième revenu
- Pour le financement concret, la comparaison des prestataires et la capacité financière à la retraite, notre conseiller financier Roman Frey vous conseille, indépendamment de toute banque
Questions sur ce thème.
Comment la banque calcule-t-elle la capacité financière d’une hypothèque ?
Avec des coûts théoriques : 5 % d’intérêts sur toute l’hypothèque, amortissement de la deuxième hypothèque (au-delà de 65 % de nantissement) en 15 ans et 1 % du prix d’achat pour l’entretien et les charges. La somme ne doit pas dépasser un tiers du revenu brut.
De combien de fonds propres ai-je besoin pour une maison en Suisse ?
Au moins 20 % du prix d’achat, dont au moins 10 % de fonds propres hors caisse de pension (épargne, pilier 3a, avance d’hoirie, donation). S’y ajoutent des frais d’acquisition de 1 à 3 %, à payer également avec des fonds propres.
De quel revenu ai-je besoin pour une hypothèque de CHF 800’000 ?
Pour un prix d’achat de CHF 1’000’000 et une hypothèque de CHF 800’000, environ CHF 180’000 de revenu brut par an : 40’000 d’intérêts théoriques + 10’000 d’amortissement + 10’000 de charges = 60’000, divisé par 33 %.
Pourquoi la banque calcule-t-elle avec 5 % si l’hypothèque ne coûte que 1,5 % ?
Parce que l’hypothèque court sur 20 ou 30 ans et que les taux peuvent monter pendant cette période. Le taux théorique est une marge de sécurité : il garantit que vous pourrez garder la maison même à 4 ou 5 % d’intérêt.
La suppression de la valeur locative change-t-elle la capacité financière ?
Non. Dès 2029, la banque calcule comme aujourd’hui. Ce qui change, c’est l’effet fiscal : la déduction des intérêts passifs pour le logement disparaît, amortir devient plus attractif. Les primo-acquéreurs bénéficient pendant dix ans d’une déduction limitée dans le temps.
Quelle est la différence entre 1re et 2e hypothèque ?
La 1re hypothèque couvre jusqu’à 65 % de la valeur de nantissement et ne doit pas être amortie. La 2e hypothèque est la part entre 65 et 80 % : elle doit être remboursée en 15 ans ou jusqu’à la retraite et coûte dans beaucoup de banques un taux légèrement plus élevé.
Acheter, vendre ou les deux : qu’est-ce qui est supportable ?
Nous estimons gratuitement votre bien actuel et calculons avec vous ce qu’un changement signifie financièrement. Pour le financement, Roman Frey vous conseille indépendamment de toute banque.
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