Costi notarili e spese accessorie nella vendita della casa nel Baselland: chi paga cosa
- Notaio e registro fondiario: chi paga il notaio?
- Imposta sul trapasso di proprietà: 2,5 per cento, a metà ciascuno
- Imposta sugli utili immobiliari: la voce più grande, solo per il venditore
- Banca: penale di estinzione anticipata, cartella ipotecaria, cassa pensioni
- Agente, commercializzazione, sgombero: i costi negoziabili
- Esempio di calcolo: dal prezzo di vendita al ricavo netto
- Per la pratica: spese accessorie sotto controllo
«Chi paga il notaio?» è la domanda più frequente alla fine di ogni colloquio di vendita, e nel Baselbiet la risposta è: entrambi, a metà ciascuno, questa la regola. Ma il notaio è solo la voce più piccola. Gli importi grossi si chiamano imposta sul trapasso di proprietà, imposta sugli utili immobiliari e penale di estinzione anticipata della banca. Questa guida elenca tutte le spese accessorie di una vendita di casa nel Canton Basilea Campagna, dice chi le sostiene, cosa è negoziabile, e fa i conti su una casa da CHF 900’000 dal prezzo lordo al ricavo netto. L’iter della vendita in sé lo descriviamo nella guida Vendere casa in 8 passi.
In breve
- Notaio nel Baselbiet: a tempo impiegato, per un contratto di compravendita circa CHF 800–2’500; iscrizione nel registro fondiario circa CHF 300, di solito divisi a metà tra acquirente e venditore
- Imposta sul trapasso di proprietà 2,5 % del prezzo, per legge 1,25 % ciascuno per acquirente e venditore; esenzione per l’abitazione primaria (acquirente subito, venditore in caso di acquisto sostitutivo entro 2 anni)
- L’imposta sugli utili immobiliari la sostiene solo il venditore: dal 3 al 25 % sull’utile, a seconda della durata di possesso e degli investimenti
- Banca: penale di estinzione anticipata per le ipoteche fisse, cancellazione o trasferimento della cartella ipotecaria; agente: provvigione solo a successo
- Esempio CHF 900’000: spese accessorie del venditore tra circa CHF 15’000 (con acquisto sostitutivo, breve durata residua dell’ipoteca, ImmoBilà 1 %) e oltre CHF 90’000 (utile elevato, 3 % di provvigione, lunga ipoteca fissa)
Notaio e registro fondiario: chi paga il notaio?
Nel Canton Basilea Campagna il notaio si può scegliere liberamente: voi e l’acquirente vi accordate su un notaio vicino a voi. Redige il contratto di compravendita, verifica registro fondiario e servitù, roga e notifica il trapasso all’ufficio del registro fondiario.
- Onorari notarili: nel Baselbiet a tempo impiegato, non in per mille del prezzo. Per un normale contratto di compravendita circa CHF 800–2’500; contratti complessi (diritto di superficie, servitù, più parti) di più
- Tassa del registro fondiario per l’iscrizione del cambio di proprietà: circa CHF 300
- Chi paga: la legge non prescrive nulla; l’uso è la divisione a metà, e così sta scritto nella maggior parte dei contratti di compravendita. Una ripartizione diversa è negoziabile; chi insiste che l’altro paghi tutto, di regola negozia su qualche centinaio di franchi e rischia il clima
- Autentiche, procure, certificati ereditari: singolarmente tra CHF 50 e 300
Il notaio di solito incassa direttamente anche l’imposta sul trapasso di proprietà e la versa al cantone.
Imposta sul trapasso di proprietà: 2,5 per cento, a metà ciascuno
La seconda voce fissa: 2,5 % del prezzo d’acquisto, nel Canton Basilea Campagna per legge 1,25 % ciascuno per venditore e acquirente. Su CHF 900’000 sono CHF 11’250 per parte.
- Acquirente: esente se abita la casa di persona (richiesta all’acquisto; se non ci va ad abitare, viene riscossa a posteriori)
- Venditore: esente se vende l’abitazione primaria e compra entro due anni di nuovo un’abitazione primaria in Svizzera (acquisto sostitutivo); l’imposta viene prima riscossa e poi rimborsata o garantita
- Nessuna imposta per successione, donazione, trasferimento tra coniugi e tra genitori e figli
Tutti i dettagli, i termini e l’esempio di calcolo nella guida all’imposta sul trapasso di proprietà Basilea Campagna.
Imposta sugli utili immobiliari: la voce più grande, solo per il venditore
Viene tassato l’utile: prezzo di vendita meno costi d’investimento (prezzo d’acquisto, investimenti che aumentano il valore, imposta sul trapasso di proprietà all’acquisto, notaio, provvigione dell’agente fino al 3 %). La tariffa nel Baselbiet sale dal 3 % al 25 %; da CHF 120’000 di utile vale uniformemente il 25 %.
- Durata di possesso inferiore a 5 anni: supplemento di 1⅔ % dell’imposta per ogni mese mancante
- Uso proprio dal 21° anno: deduzione di CHF 5’000 all’anno, al massimo CHF 50’000 dall’utile
- Acquisto di più di 20 anni fa: come prezzo d’acquisto vale il valore venale di 20 anni prima, il che riduce nettamente l’utile per le case vecchie
- Acquisto sostitutivo: acquisto di una nuova abitazione primaria entro due anni → differimento dell’imposta sulla parte reinvestita (guida all’acquisto sostitutivo)
L’amministrazione delle contribuzioni può obbligare il venditore a prestare garanzia; nella pratica una parte del ricavo viene trattenuta dal notaio finché l’imposta non è tassata. Calcolate l’imposta prima della vendita: il nostro fiduciario Roman Frey lo fa nell’ambito delle imposte immobiliari. Tutte le tariffe nella guida all’imposta sugli utili immobiliari.
Banca: penale di estinzione anticipata, cartella ipotecaria, cassa pensioni
- Penale di estinzione anticipata: se sciogliete un’ipoteca fissa prima della scadenza, la banca chiede gli interessi persi fino alla fine della durata, meno ciò che può ricavare reinvestendo oggi il denaro, più una tassa di gestione. Con CHF 600’000, 1,5 % e quattro anni di durata residua, in un contesto con tassi di reinvestimento più bassi, si arriva presto a CHF 10’000–30’000. Soluzioni: trasferire l’ipoteca sul nuovo immobile, farla accollare all’acquirente, oppure far coincidere la vendita con la scadenza (guida all’ipoteca nella vendita)
- Cartella ipotecaria: la cartella ipotecaria esistente viene di regola trasferita all’acquirente o alla sua banca, più conveniente di cancellazione e nuova costituzione. La nuova costituzione costa notaio (CHF 350–1’500) più tassa del registro fondiario; la sostiene per lo più l’acquirente
- Prelievo anticipato dalla cassa pensioni: va restituito alla cassa pensioni alla vendita, nessuna perdita, ma meno ricavo libero, a meno che entro due anni non compriate di nuovo un’abitazione di proprietà
- Spese bancarie per estinzione e saldo: per lo più CHF 0–500
Agente, commercializzazione, sgombero: i costi negoziabili
- Provvigione dell’agente: di solito 2–3 % più 8,1 % di IVA, da ImmoBilà dall’1 %, solo a successo e senza costi anticipati; compresi valutazione, documentazione, annunci e visite (guida alla provvigione dell’agenzia)
- Senza agente: annunci sui portali per privati CHF 200–600 al mese, foto CHF 300–800, planimetrie, il vostro tempo (40–80 ore)
- Certificato energetico dell’edificio (CECE): un argomento di vendita per le case risanate; circa CHF 500–1’200
- Sgombero e pulizia: CHF 1’000–5’000 a seconda del mobilio; pulizia di consegna CHF 800–2’000
- Piccole riparazioni prima della vendita: solo ciò che determina l’impressione: imbiancatura, giardino, piccole parti difettose
- Trasloco e doppi costi abitativi nel periodo di transizione
Esempio di calcolo: dal prezzo di vendita al ricavo netto
Quota fissa del venditore: imposta sul trapasso di proprietà CHF 11’250 (non dovuta in caso di acquisto sostitutivo) · notaio/registro fondiario a metà circa CHF 1’200
Imposta sugli utili immobiliari: utile 900’000 − 620’000 − 60’000 = CHF 220’000, dopo costi di vendita e compensazione del rincaro circa CHF 190’000 → oltre CHF 120’000 uniformemente 25 % = circa CHF 47’500; 17 anni di possesso, nessun supplemento (un acquisto sostitutivo la differirebbe)
Banca: penale di estinzione anticipata ipotizzata CHF 6’000 (zero in caso di trasferimento dell’ipoteca)
Agente: ImmoBilà 1 % = CHF 9’000 più IVA CHF 729 (al 3 %: CHF 29’187)
Sgombero, pulizia, piccole riparazioni: circa CHF 4’000
Ricavo netto prima dell’ipoteca: circa CHF 820’000 (con 1 % e senza acquisto sostitutivo); dopo l’estinzione dell’ipoteca restano circa CHF 420’000. Con acquisto sostitutivo (nuova abitazione primaria entro due anni) l’importo sale, grazie a imposta sul trapasso di proprietà e imposta sugli utili immobiliari differita, a circa CHF 479’000.
Per la pratica: spese accessorie sotto controllo
- Fate calcolare l’imposta sugli utili immobiliari prima della vendita: decide il ricavo netto più della provvigione
- Verificate l’acquisto sostitutivo: risparmia l’imposta sul trapasso di proprietà e differisce l’imposta sugli utili immobiliari
- Chiedete alla banca per iscritto la penale di estinzione anticipata e il trasferimento dell’ipoteca
- Stabilite espressamente nel contratto di compravendita: notaio e registro fondiario a metà, imposta sul trapasso di proprietà 1,25 % ciascuno, accollo o trasferimento della cartella ipotecaria
- Raccogliete tutte le fatture degli investimenti che aumentano il valore: ogni fattura mancante costa il 25 % dell’importo in imposte
- Negoziate la provvigione, ma confrontate il prezzo ottenuto: 1 % di provvigione e 3 % di prezzo in più battono il 3 % di provvigione ogni volta
Domande su questo tema.
Chi paga il notaio nella vendita di una casa?
Nel Canton Basilea Campagna non c’è una regola di legge; l’uso è la divisione a metà tra acquirente e venditore, e così sta scritto nella maggior parte dei contratti di compravendita. Gli onorari notarili per un contratto di compravendita ammontano a circa CHF 800–2’500, l’iscrizione nel registro fondiario a circa CHF 300.
A quanto ammontano in totale le spese accessorie nella vendita di una casa?
Per il venditore tra circa il 2 % e oltre il 10 % del prezzo di vendita: 1,25 % di imposta sul trapasso di proprietà (non dovuta in caso di acquisto sostitutivo), notaio/registro fondiario pro quota, provvigione (1–3 % più IVA), penale di estinzione anticipata della banca e, la voce più grande, l’imposta sugli utili immobiliari sull’utile.
Quali costi sostiene l’acquirente?
La sua quota dell’imposta sul trapasso di proprietà (1,25 %, esente per l’abitazione primaria), metà di notaio e registro fondiario, la costituzione o il trasferimento della cartella ipotecaria e i suoi costi di finanziamento. Nessuna provvigione dell’agente.
Cos’è una penale di estinzione anticipata?
L’indennizzo che la banca chiede se sciogliete un’ipoteca fissa prima della scadenza: gli interessi persi fino alla fine della durata meno il tasso di reinvestimento, più una tassa. Si evita trasferendo l’ipoteca sul nuovo immobile, facendola accollare all’acquirente o facendo coincidere la vendita con la scadenza.
Posso dedurre le spese accessorie dall’imposta sugli utili immobiliari?
Sì: provvigione dell’agente (fino al 3 % del prezzo), annunci, onorari notarili e tasse del registro fondiario della vendita e l’imposta sul trapasso di proprietà pagata all’acquisto valgono come costi d’investimento e riducono l’utile imponibile.
Nella vendita di una casa si paga l’IVA?
Sul prezzo di vendita di un immobile abitativo no. L’IVA dell’8,1 % si applica ai servizi: provvigione dell’agente, notaio, fotografi, pulizia.
Quanto vi resta netto dalla vendita?
Valutiamo gratuitamente la vostra casa e facciamo i conti con voi su tutte le spese accessorie: imposte, banca, notaio, provvigione. Così decidete prima di mettere l’annuncio.
Parliamo del suo immobile.
Ci chiami o ci scriva – risposta entro 24 ore.
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