Notar- und Nebenkosten beim Hausverkauf im Baselland: Wer zahlt was
- Notariat und Grundbuch: Wer zahlt den Notar?
- Handänderungssteuer: 2,5 Prozent, je zur Hälfte
- Grundstückgewinnsteuer: Die grösste Position – nur für den Verkäufer
- Bank: Vorfälligkeitsentschädigung, Schuldbrief, Pensionskasse
- Makler, Vermarktung, Räumung: Die verhandelbaren Kosten
- Rechenbeispiel: Vom Verkaufspreis zum Nettoerlös
- Für die Praxis: Nebenkosten im Griff
«Wer zahlt den Notar?» ist die häufigste Frage am Ende jedes Verkaufsgesprächs – und die Antwort im Baselbiet lautet: beide, je zur Hälfte, so die Regel. Aber der Notar ist nur die kleinste Position. Die grossen Beträge heissen Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer und Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Dieser Ratgeber listet alle Nebenkosten eines Hausverkaufs im Kanton Basel-Landschaft auf, sagt, wer sie trägt, was verhandelbar ist, und rechnet ein Haus für CHF 900’000 vom Bruttopreis bis zum Nettoerlös durch. Den Ablauf des Verkaufs selbst beschreiben wir im Ratgeber Haus verkaufen in 8 Schritten.
Kurz & knapp
- Notariat im Baselbiet: nach Aufwand, für einen Kaufvertrag rund CHF 800 bis 2’500; Grundbucheintrag rund CHF 300 – üblicherweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
- Handänderungssteuer 2,5 % des Preises, gesetzlich je 1,25 % für Käufer und Verkäufer; Befreiung beim selbst bewohnten Eigenheim (Käufer sofort, Verkäufer bei Ersatzbeschaffung innert 2 Jahren)
- Grundstückgewinnsteuer trägt allein der Verkäufer: 3 bis 25 % auf dem Gewinn, abhängig von Besitzdauer und Investitionen
- Bank: Vorfälligkeitsentschädigung bei Festhypotheken, Schuldbrief-Löschung oder -Übertragung; Makler: Provision nur bei Erfolg
- Beispiel CHF 900’000: Verkäufer-Nebenkosten zwischen rund CHF 15’000 (mit Ersatzbeschaffung, kurzer Hypothek-Restlaufzeit, ImmoBilà 1 %) und über CHF 90’000 (hoher Gewinn, 3 % Provision, lange Festhypothek)
Notariat und Grundbuch: Wer zahlt den Notar?
Im Kanton Basel-Landschaft ist das Notariat frei wählbar – Sie und der Käufer einigen sich auf ein Notariat in Ihrer Nähe. Es entwirft den Kaufvertrag, prüft Grundbuch und Dienstbarkeiten, beurkundet und meldet die Handänderung beim Grundbuchamt an.
- Notariatsgebühren: Im Baselbiet nach Aufwand, nicht in Promille des Preises. Für einen gewöhnlichen Kaufvertrag rund CHF 800 bis 2’500; komplexe Verträge (Baurecht, Dienstbarkeiten, mehrere Parteien) mehr
- Grundbuchgebühr für die Eintragung des Eigentumswechsels: rund CHF 300
- Wer zahlt: Das Gesetz schreibt nichts vor; üblich ist die hälftige Teilung, und so steht es in den meisten Kaufverträgen. Eine andere Verteilung ist verhandelbar – wer darauf besteht, dass der andere alles zahlt, verhandelt in der Regel über ein paar hundert Franken und riskiert das Klima
- Beglaubigungen, Vollmachten, Erbscheine: einzeln zwischen CHF 50 und 300
Das Notariat zieht die Handänderungssteuer meist direkt mit ein und überweist sie an den Kanton.
Handänderungssteuer: 2,5 Prozent, je zur Hälfte
Die zweite feste Position: 2,5 % des Kaufpreises, im Kanton Basel-Landschaft gesetzlich je 1,25 % für Verkäufer und Käufer. Bei CHF 900’000 sind das CHF 11’250 pro Seite.
- Käufer: befreit, wenn er das Haus selbst bewohnt (Antrag beim Kauf; zieht er nicht ein, wird nacherhoben)
- Verkäufer: befreit, wenn er das selbst bewohnte Eigenheim verkauft und innert zwei Jahren wieder ein Eigenheim in der Schweiz kauft (Ersatzbeschaffung); die Steuer wird zuerst erhoben und dann zurückerstattet oder sichergestellt
- Keine Steuer bei Erbgang, Schenkung, Übertragung unter Ehegatten und zwischen Eltern und Kindern
Alle Details, Fristen und das Rechenbeispiel im Ratgeber Handänderungssteuer Basel-Landschaft.
Grundstückgewinnsteuer: Die grösste Position – nur für den Verkäufer
Besteuert wird der Gewinn: Verkaufspreis minus Anlagekosten (Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen, Handänderungssteuer beim Kauf, Notariat, Maklerprovision bis 3 %). Der Tarif im Baselbiet steigt von 3 % auf 25 %; ab CHF 120’000 Gewinn gilt einheitlich 25 %.
- Besitzdauer unter 5 Jahren: Zuschlag von 1⅔ % der Steuer pro fehlendem Monat
- Selbstnutzung ab dem 21. Jahr: Abzug CHF 5’000 pro Jahr, maximal CHF 50’000 vom Gewinn
- Kauf vor mehr als 20 Jahren: Als Erwerbspreis gilt der Verkehrswert vor 20 Jahren – das reduziert den Gewinn bei alten Häusern deutlich
- Ersatzbeschaffung: Kauf eines neuen Eigenheims innert zwei Jahren → Steueraufschub auf dem reinvestierten Teil (Ratgeber Ersatzbeschaffung)
Die Steuerverwaltung kann den Verkäufer zur Sicherstellung verpflichten; in der Praxis wird ein Teil des Erlöses beim Notariat zurückbehalten, bis die Steuer veranlagt ist. Rechnen Sie die Steuer vor dem Verkauf – unser Treuhänder Roman Frey macht das im Rahmen der Immobilien-Steuern. Alle Tarife im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer.
Bank: Vorfälligkeitsentschädigung, Schuldbrief, Pensionskasse
- Vorfälligkeitsentschädigung: Lösen Sie eine Festhypothek vor Ablauf auf, verlangt die Bank den Zinsausfall bis zum Laufzeitende, abzüglich dessen, was sie das Geld heute wieder anlegen kann – plus Bearbeitungsgebühr. Bei CHF 600’000, 1,5 % und vier Jahren Restlaufzeit in einem Umfeld mit tieferen Wiederanlagezinsen schnell CHF 10’000 bis 30’000. Lösungen: Hypothek auf das neue Objekt übertragen, der Käufer übernimmt sie, oder Verkauf zeitlich auf das Laufzeitende legen (Ratgeber Hypothek beim Verkauf)
- Schuldbrief: Der bestehende Schuldbrief wird in der Regel an den Käufer bzw. dessen Bank übertragen – günstiger als Löschung und Neuerrichtung. Neuerrichtung kostet Notariat (CHF 350 bis 1’500) plus Grundbuchgebühr; die trägt meist der Käufer
- Pensionskassen-Vorbezug: muss beim Verkauf an die Pensionskasse zurückbezahlt werden – kein Verlust, aber weniger freier Erlös –, ausser Sie kaufen innert zwei Jahren wieder Wohneigentum
- Bankgebühren für Ablösung und Saldierung: meist CHF 0 bis 500
Makler, Vermarktung, Räumung: Die verhandelbaren Kosten
- Maklerprovision: üblich 2 bis 3 % plus 8,1 % MwSt., bei ImmoBilà ab 1 %, nur bei Erfolg und ohne Vorauskosten; inbegriffen sind Bewertung, Dokumentation, Inserate und Besichtigungen (Ratgeber Maklerprovision)
- Ohne Makler: Inserate auf den Portalen für Private CHF 200 bis 600 pro Monat, Fotos CHF 300 bis 800, Grundrisse, Ihre Zeit (40 bis 80 Stunden)
- Gebäudeenergieausweis (GEAK): ein Verkaufsargument bei sanierten Häusern; rund CHF 500 bis 1’200
- Räumung und Reinigung: CHF 1’000 bis 5’000 je nach Hausrat; Übergabereinigung CHF 800 bis 2’000
- Kleine Instandstellungen vor dem Verkauf: nur was den Eindruck prägt – Malerarbeiten, Garten, defekte Kleinteile
- Umzug und doppelte Wohnkosten in der Übergangszeit
Rechenbeispiel: Vom Verkaufspreis zum Nettoerlös
Fester Anteil Verkäufer: Handänderungssteuer CHF 11’250 (entfällt bei Ersatzbeschaffung) · Notariat/Grundbuch hälftig rund CHF 1’200
Grundstückgewinnsteuer: Gewinn 900’000 − 620’000 − 60’000 = CHF 220’000, nach Verkaufskosten und Teuerungsausgleich rund CHF 190’000 → über CHF 120’000 einheitlich 25 % = rund CHF 47’500; 17 Jahre Besitz, kein Zuschlag (Ersatzbeschaffung würde sie aufschieben)
Bank: Vorfälligkeitsentschädigung angenommen CHF 6’000 (bei Übertragung der Hypothek null)
Makler: ImmoBilà 1 % = CHF 9’000 plus MwSt. CHF 729 (bei 3 %: CHF 29’187)
Räumung, Reinigung, Kleinreparaturen: rund CHF 4’000
Nettoerlös vor Hypothek: rund CHF 820’000 (mit 1 % und ohne Ersatzbeschaffung) – nach Ablösung der Hypothek bleiben rund CHF 420’000. Mit Ersatzbeschaffung (neues Eigenheim innert zwei Jahren) steigt der Betrag um Handänderungssteuer und aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer auf rund CHF 479’000.
Für die Praxis: Nebenkosten im Griff
- Lassen Sie die Grundstückgewinnsteuer vor dem Verkauf berechnen – sie entscheidet über den Nettoerlös mehr als die Provision
- Prüfen Sie die Ersatzbeschaffung: Sie spart Handänderungssteuer und schiebt die Grundstückgewinnsteuer auf
- Fragen Sie die Bank schriftlich nach der Vorfälligkeitsentschädigung und nach der Übertragung der Hypothek
- Vereinbaren Sie im Kaufvertrag ausdrücklich: Notariat und Grundbuch hälftig, Handänderungssteuer je 1,25 %, Übernahme oder Übertragung des Schuldbriefs
- Sammeln Sie alle Rechnungen für wertvermehrende Investitionen – jede fehlende Rechnung kostet 25 % des Betrags an Steuer
- Verhandeln Sie die Provision, aber vergleichen Sie den erzielten Preis: 1 % Provision und 3 % besserer Preis schlagen 3 % Provision jedes Mal
Fragen zu diesem Thema.
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
Im Kanton Basel-Landschaft gibt es keine gesetzliche Vorgabe; üblich ist die hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer, und so steht es in den meisten Kaufverträgen. Die Notariatsgebühren für einen Kaufvertrag betragen rund CHF 800 bis 2’500, der Grundbucheintrag rund CHF 300.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hausverkauf insgesamt?
Für den Verkäufer zwischen rund 2 % und über 10 % des Verkaufspreises: 1,25 % Handänderungssteuer (entfällt bei Ersatzbeschaffung), Notariat/Grundbuch anteilig, Provision (1 bis 3 % plus MwSt.), Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und – die grösste Position – die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn.
Welche Kosten trägt der Käufer?
Seinen Anteil der Handänderungssteuer (1,25 %, befreit beim selbst bewohnten Eigenheim), die Hälfte von Notariat und Grundbuch, die Errichtung oder Übertragung des Schuldbriefs und seine Finanzierungskosten. Keine Maklerprovision.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Entschädigung, die die Bank verlangt, wenn Sie eine Festhypothek vor Ablauf auflösen: der entgangene Zins bis zum Laufzeitende abzüglich Wiederanlagezins, plus Gebühr. Vermeiden lässt sie sich, indem die Hypothek auf das neue Objekt übertragen, vom Käufer übernommen oder der Verkauf auf das Laufzeitende gelegt wird.
Kann ich die Nebenkosten von der Grundstückgewinnsteuer abziehen?
Ja: Maklerprovision (bis 3 % des Preises), Inserate, Notariats- und Grundbuchgebühren des Verkaufs sowie die beim Kauf bezahlte Handänderungssteuer gelten als Anlagekosten und reduzieren den steuerbaren Gewinn.
Fallen beim Hausverkauf Mehrwertsteuern an?
Auf den Verkaufspreis einer Wohnliegenschaft nicht. MwSt. von 8,1 % fällt auf Dienstleistungen an: Maklerprovision, Notariat, Fotografen, Reinigung.
Was bleibt Ihnen netto vom Verkauf?
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