Maklerprovision in der Schweiz: Wie hoch sie ist, wer sie zahlt und was «nur bei Erfolg» bedeutet
- Wie hoch ist die Maklerprovision in der Schweiz?
- Wer zahlt die Provision – Käufer oder Verkäufer?
- Was in der Provision inbegriffen ist – und was nicht
- «Nur bei Erfolg»: Was das bedeutet – und die Fallen im Vertrag
- Rechenbeispiel: Was bei CHF 900’000 bleibt
- Provision und Steuern: Was abziehbar ist
- Checkliste: Den richtigen Makler zum richtigen Preis
Die Provision ist die eine Zahl, die jeder Eigentümer vor dem Gespräch mit einem Makler im Kopf hat. Zu Recht: Bei einem Haus für CHF 900’000 geht es um einen Betrag zwischen CHF 9’000 und 27’000. Dieser Ratgeber erklärt, was in der Schweiz üblich ist, wer die Provision zahlt, wann sie fällig wird, welche Kosten zusätzlich anfallen und woran Sie einen fairen Maklervertrag erkennen. Mit Rechenbeispiel und dem offenen Vergleich zum Verkauf ohne Makler, den wir im Ratgeber zum Verkaufsablauf und im Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler beschreiben.
Kurz & knapp
- Keine gesetzliche Vorgabe: Die Provision ist Verhandlungssache; üblich sind 2 bis 3 % des Verkaufspreises plus 8,1 % MwSt., bei Mehrfamilienhäusern oft 1,5 bis 2 %
- Zahlt in der Deutschschweiz fast immer der Verkäufer – fällig erst nach der Beurkundung beim Notariat
- Erfolgsbasis heisst: kein Verkauf, keine Provision. Vorsicht bei Pauschalen, Mindesthonoraren und Aufwandentschädigungen bei Abbruch
- ImmoBilà: ab 1 % Provision, nur im Erfolgsfall, Mandat ohne Vorauskosten – Bewertung, Dokumentation, Inserate und Besichtigungen inbegriffen
- Die Provision ist bis maximal 3 % des Verkaufspreises bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten abziehbar
Wie hoch ist die Maklerprovision in der Schweiz?
Das Schweizer Recht kennt keine Tarifordnung für Makler. Der Maklervertrag (Art. 412 ff. OR) ist frei verhandelbar. In der Praxis haben sich Bandbreiten eingespielt:
- Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen: 2 bis 3 % des Verkaufspreises
- Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte: 1,5 bis 2 %, bei grossen Volumen auch weniger
- Online- und Festpreis-Anbieter: Pauschalen von rund CHF 10’000 bis 20’000, teilweise mit Vorauszahlung
- ImmoBilà: ab 1 %, nur bei Erfolg, ohne Vorauskosten
Zur Provision kommt die Mehrwertsteuer von 8,1 %. Bei 2,5 % auf CHF 900’000 sind das CHF 22’500 plus CHF 1’822.50 MwSt. – zusammen CHF 24’322.50. Fragen Sie immer, ob ein Angebot «inkl. MwSt.» gemeint ist.
Wer zahlt die Provision – Käufer oder Verkäufer?
In der Deutschschweiz bezahlt der Verkäufer: Er beauftragt den Makler, der Makler arbeitet für ihn. Der Käufer zahlt keine Provision – er zahlt den Kaufpreis, die Hälfte der Handänderungssteuer und seinen Anteil an Notariat und Grundbuch.
Ausnahmen gibt es bei Suchaufträgen (der Käufer beauftragt einen Makler, ein Objekt zu finden) und in einzelnen Kantonen, in denen eine Teilung üblich ist. Im Kanton Basel-Landschaft ist die Verkäuferprovision die Regel. Vorsicht bei Modellen, in denen der Makler von beiden Seiten kassiert: Dann vertritt er niemanden richtig.
Wann ist die Provision fällig? Nach dem Gesetz mit dem Zustandekommen des Vertrags, in der Praxis nach der öffentlichen Beurkundung beim Notariat. Seriöse Verträge halten das so fest; die Provision wird dann aus dem Verkaufserlös beglichen.
Was in der Provision inbegriffen ist – und was nicht
Die Provision deckt die gesamte Vermarktung ab. Eine Liste, die Sie im Maklervertrag wiederfinden sollten:
- Bewertung und Preisstrategie
- Beschaffung der Unterlagen (Grundbuch, Pläne, Gebäudeversicherung)
- Fotos, Grundrisse, Verkaufsdokumentation, Inserate auf den Portalen
- Anfragen beantworten, Besichtigungen führen, Interessenten prüfen (Finanzierungsbestätigung)
- Verhandlung, Reservationsvereinbarung, Koordination mit Notariat und Banken
- Begleitung bis zur Beurkundung und zur Schlüsselübergabe
Nicht in der Provision enthalten sind die Kosten, die auch ohne Makler anfallen: Notariat und Grundbuch (im Baselbiet rund CHF 800 bis 2’500 plus CHF 300), die Handänderungssteuer (2,5 %, je zur Hälfte) und die Grundstückgewinnsteuer. Dazu kommen allenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen der Bank, wenn eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst wird – mehr dazu im Ratgeber Hypothek beim Hausverkauf.
«Nur bei Erfolg»: Was das bedeutet – und die Fallen im Vertrag
Der Maklervertrag ist ein Erfolgsvertrag: Ohne Verkauf keine Provision. Das ist der Sinn der Sache – und genau hier verstecken manche Verträge ihre Kosten.
- Aufwandentschädigung bei Rückzug: Manche Verträge sehen CHF 2’000 bis 5’000 vor, wenn Sie den Auftrag zurückziehen. Bei einem fairen Mandat gibt es das nicht
- Mindesthonorar: «ab 1 %, mindestens CHF 10’000» ist bei einer Wohnung für CHF 450’000 eine Provision von 2,2 %. Rechnen Sie den Mindestbetrag immer in Prozent um
- Vorauszahlung für Inserate oder Fotos: unüblich und ein Warnsignal
- Exklusivität mit langer Laufzeit: Üblich sind 6 Monate mit Verlängerung; 12 oder 24 Monate ohne Kündigungsrecht binden Sie an einen Makler, der nicht liefert
- Nachwirkung: Verkaufen Sie nach Vertragsende an einen Interessenten, den der Makler gebracht hat, ist die Provision geschuldet – das ist fair, muss aber zeitlich begrenzt sein (6 bis 12 Monate)
- Provision auf Reservationen: Fällig wird sie erst bei der Beurkundung, nicht bei einer Reservation, die der Käufer wieder auflösen kann
Bei ImmoBilà gilt: Mandat ohne Vorauskosten, keine Aufwandentschädigung, Provision erst nach dem Notariat. Verkaufen wir nicht, schulden Sie uns nichts.
Rechenbeispiel: Was bei CHF 900’000 bleibt
Makler mit 3 %: Provision CHF 27’000 plus MwSt. CHF 2’187 = CHF 29’187.
Makler mit 2 %: Provision CHF 18’000 plus MwSt. CHF 1’458 = CHF 19’458.
ImmoBilà mit 1 %: Provision CHF 9’000 plus MwSt. CHF 729 = CHF 9’729.
In allen drei Fällen gleich: Verkäuferanteil Handänderungssteuer CHF 11’250 (1,25 %, entfällt bei Ersatzbeschaffung innert zwei Jahren), Notariat/Grundbuch anteilig rund CHF 1’000, Grundstückgewinnsteuer je nach Gewinn und Besitzdauer.
Der Unterschied zwischen 3 % und 1 % beträgt bei diesem Haus CHF 19’458 – mehr als ein neues Bad. Entscheidend ist aber nicht nur der Prozentsatz, sondern der erzielte Preis: Ein Makler, der 3 % kostet und 2 % mehr Preis herausholt, ist teurer als einer, der 1 % kostet und den Markt kennt.
Provision und Steuern: Was abziehbar ist
Die Maklerprovision gehört zu den Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer – im Kanton Basel-Landschaft bis maximal 3 % des Verkaufspreises. Sie reduziert also den steuerbaren Gewinn; bei einem Grenzsatz von 25 % zahlt der Kanton rechnerisch einen Viertel der Provision mit. Inseratekosten und Notariatsgebühren des Verkaufs sind ebenfalls abziehbar.
Bei der Einkommenssteuer ist die Provision für Privatpersonen nicht abziehbar. Bei vermieteten Liegenschaften gilt für die Vermietungsprovision (bei uns eine Monatsmiete) der Abzug als Liegenschaftskosten. Fragen zur Steuerplanung beim Verkauf beantwortet unser Immobilien-Treuhänder Roman Frey im Rahmen von Finanzberatung und Treuhand.
Checkliste: Den richtigen Makler zum richtigen Preis
- Lassen Sie sich die Provision schriftlich mit und ohne MwSt. nennen – und alle Nebenkosten auflisten
- Rechnen Sie Mindesthonorare in Prozent um
- Verlangen Sie ein Mandat ohne Vorauskosten und ohne Aufwandentschädigung
- Laufzeit 6 Monate, Nachwirkung maximal 12 Monate
- Fragen Sie nach Vergleichsobjekten, die der Makler in Ihrer Gemeinde verkauft hat
- Lassen Sie sich die Preisstrategie erklären: Wie kommt der Angebotspreis zustande, wann wird gesenkt?
- Der günstigste Makler ist der, der den besten Preis erzielt – nicht der mit dem tiefsten Prozentsatz. Beides zusammen ist das Ziel
Fragen zu diesem Thema.
Wie hoch ist die Maklerprovision in der Schweiz?
Es gibt keine gesetzliche Vorgabe. Üblich sind 2 bis 3 % des Verkaufspreises plus 8,1 % MwSt. für Häuser und Wohnungen, 1,5 bis 2 % für Mehrfamilienhäuser. ImmoBilà arbeitet ab 1 %, nur bei Erfolg.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
In der Deutschschweiz und im Kanton Basel-Landschaft der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat. Der Käufer zahlt keine Provision, sondern Kaufpreis, seinen Anteil an Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch.
Wann ist die Maklerprovision fällig?
Nach der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags beim Notariat. Seriöse Verträge halten das so fest; die Provision wird aus dem Verkaufserlös beglichen. Bei einer blossen Reservation ist noch nichts geschuldet.
Muss ich etwas zahlen, wenn mein Haus nicht verkauft wird?
Bei einem fairen Erfolgsmandat nein. Achten Sie im Vertrag auf Aufwandentschädigungen, Mindesthonorare und Vorauszahlungen – das sind die Stellen, an denen Kosten trotz fehlendem Verkauf entstehen. Bei ImmoBilà gibt es keine Vorauskosten.
Ist die Maklerprovision steuerlich abziehbar?
Bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Basel-Landschaft ja, als Anlagekosten bis maximal 3 % des Verkaufspreises. Bei der Einkommenssteuer ist sie für Privatpersonen nicht abziehbar.
Kann ich die Provision verhandeln?
Ja, sie ist frei vereinbar. Verhandeln Sie aber nicht nur den Prozentsatz, sondern auch Laufzeit, Nachwirkung, Leistungsumfang und den Verzicht auf Vorauskosten. Und vergleichen Sie, welchen Preis der Makler für vergleichbare Objekte erzielt hat.
1 % Provision, nur bei Erfolg – was heisst das für Ihr Haus?
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