Commission du courtier immobilier en Suisse : son montant, qui la paie et ce que signifie « uniquement en cas de succès »
- Quel est le montant de la commission de courtage en Suisse ?
- Qui paie la commission : l’acheteur ou le vendeur ?
- Ce que la commission comprend et ce qu’elle ne comprend pas
- « Uniquement en cas de succès » : ce que cela signifie et les pièges du contrat
- Exemple chiffré : ce qu’il reste sur CHF 900’000
- Commission et impôts : ce qui est déductible
- Check-list : le bon courtier au bon prix
La commission est le chiffre que chaque propriétaire a en tête avant de parler à un courtier. À juste titre : pour une maison à CHF 900’000, il s’agit d’un montant entre CHF 9’000 et 27’000. Ce guide explique ce qui est usuel en Suisse, qui paie la commission, quand elle est due, quels coûts s’y ajoutent et à quoi reconnaître un contrat de courtage correct. Avec un exemple chiffré et la comparaison ouverte avec la vente sans courtier, que nous décrivons dans le guide sur le déroulement de la vente et dans le guide Vendre sa maison sans courtier .
En bref
- Aucune règle légale : la commission se négocie ; l’usage est de 2 à 3 % du prix de vente plus 8,1 % de TVA, souvent 1,5 à 2 % pour les immeubles locatifs
- En Suisse alémanique, c’est presque toujours le vendeur qui paie, et seulement après la signature de l’acte chez le notaire
- Base au succès signifie : pas de vente, pas de commission. Attention aux forfaits, aux honoraires minimaux et aux indemnités de frais en cas de retrait
- ImmoBilà : commission dès 1 %, uniquement en cas de succès, mandat sans frais d’avance ; estimation, documentation, annonces et visites comprises
- La commission est déductible comme frais d’investissement dans l’impôt sur les gains immobiliers, jusqu’à 3 % du prix de vente au maximum
Quel est le montant de la commission de courtage en Suisse ?
Le droit suisse ne connaît pas de tarif pour les courtiers. Le contrat de courtage (art. 412 ss CO) est librement négociable. Dans la pratique, des fourchettes se sont établies :
- Maisons individuelles et appartements en PPE : 2 à 3 % du prix de vente
- Immeubles locatifs et objets de rendement : 1,5 à 2 %, moins encore pour les gros volumes
- Prestataires en ligne et à prix fixe : forfaits d’environ CHF 10’000 à 20’000, parfois avec paiement d’avance
- ImmoBilà: dès 1 %, uniquement en cas de succès, sans frais d’avance
À la commission s’ajoute la TVA de 8,1 %. À 2,5 % sur CHF 900’000, cela fait CHF 22’500 plus CHF 1’822.50 de TVA, soit CHF 24’322.50 au total. Demandez toujours si une offre s’entend « TVA incluse ».
Qui paie la commission : l’acheteur ou le vendeur ?
En Suisse alémanique, c’est le vendeur qui paie : il mandate le courtier, le courtier travaille pour lui. L’acheteur ne paie pas de commission ; il paie le prix d’achat, la moitié des droits de mutation et sa part des frais de notaire et de registre foncier.
Il existe des exceptions pour les mandats de recherche (l’acheteur charge un courtier de trouver un bien) et dans certains cantons où le partage est usuel. Dans le canton de Bâle-Campagne, la commission à charge du vendeur est la règle. Méfiez-vous des modèles où le courtier encaisse des deux côtés : il ne représente alors vraiment personne.
Quand la commission est-elle due ? Selon la loi, à la conclusion du contrat ; dans la pratique, après la signature de l’acte authentique chez le notaire. Les contrats sérieux le fixent ainsi ; la commission est alors réglée sur le produit de la vente.
Ce que la commission comprend et ce qu’elle ne comprend pas
La commission couvre l’ensemble de la commercialisation. Une liste que vous devriez retrouver dans le contrat de courtage :
- Estimation et stratégie de prix
- Obtention des documents (registre foncier, plans, assurance bâtiment)
- Photos, plans, dossier de vente, annonces sur les portails
- Réponse aux demandes, conduite des visites, vérification des intéressés (confirmation de financement)
- Négociation, convention de réservation, coordination avec le notaire et les banques
- Accompagnement jusqu’à la signature de l’acte et à la remise des clés
Ne sont pas compris dans la commission les coûts qui existent aussi sans courtier : notaire et registre foncier (dans le Baselbiet environ CHF 800 à 2’500 plus CHF 300), les droits de mutation (2,5 %, moitié chacun) et l’ impôt sur les gains immobiliers. S’y ajoutent éventuellement les pénalités de résiliation anticipée de la banque si une hypothèque à taux fixe est dénoncée avant terme ; plus de détails dans le guide sur l’hypothèque lors de la vente d’une maison.
« Uniquement en cas de succès » : ce que cela signifie et les pièges du contrat
Le contrat de courtage est un contrat au succès : sans vente, pas de commission. C’est le sens de la chose, et c’est précisément là que certains contrats cachent leurs coûts.
- Indemnité de frais en cas de retrait : certains contrats prévoient CHF 2’000 à 5’000 si vous retirez le mandat. Dans un mandat correct, cela n’existe pas
- Honoraires minimaux : « dès 1 %, au minimum CHF 10’000 » représente, pour un appartement à CHF 450’000, une commission de 2,2 %. Convertissez toujours le montant minimal en pourcentage
- Paiement d’avance pour les annonces ou les photos : inhabituel et un signal d’alarme
- Exclusivité de longue durée : l’usage est de 6 mois avec prolongation ; 12 ou 24 mois sans droit de résiliation vous lient à un courtier qui ne livre pas
- Effet postérieur : si, après la fin du contrat, vous vendez à un intéressé amené par le courtier, la commission est due ; c’est correct, mais cela doit être limité dans le temps (6 à 12 mois)
- Commission sur les réservations : elle n’est due qu’à la signature de l’acte, pas lors d’une réservation que l’acheteur peut encore annuler
Chez ImmoBilà, la règle est : mandat sans frais d’avance, pas d’indemnité de frais, commission seulement après le notaire. Si nous ne vendons pas, vous ne nous devez rien.
Exemple chiffré : ce qu’il reste sur CHF 900’000
Courtier à 3 % : commission CHF 27’000 plus TVA CHF 2’187 = CHF 29’187.
Courtier à 2 % : commission CHF 18’000 plus TVA CHF 1’458 = CHF 19’458.
ImmoBilà à 1 % : commission CHF 9’000 plus TVA CHF 729 = CHF 9’729.
Identique dans les trois cas : part du vendeur aux droits de mutation CHF 11’250 (1,25 %, supprimée en cas de remploi dans les deux ans), notaire/registre foncier au prorata environ CHF 1’000, impôt sur les gains immobiliers selon le gain et la durée de possession.
La différence entre 3 % et 1 % s’élève, pour cette maison, à CHF 19’458 , plus qu’une nouvelle salle de bains. Mais ce n’est pas seulement le pourcentage qui compte, c’est le prix obtenu : un courtier qui coûte 3 % et obtient 2 % de prix en plus revient plus cher qu’un courtier qui coûte 1 % et connaît le marché.
Commission et impôts : ce qui est déductible
La commission de courtage fait partie des frais d’investissement dans l’impôt sur les gains immobiliers ; dans le canton de Bâle-Campagne jusqu’à 3 % du prix de vente au maximum. Elle réduit donc le gain imposable ; à un taux marginal de 25 %, le canton paie en quelque sorte un quart de la commission. Les frais d’annonces et les émoluments de notaire liés à la vente sont également déductibles.
Pour l’impôt sur le revenu, la commission n’est pas déductible pour les particuliers. Pour les biens loués, la commission de location (chez nous un mois de loyer) est déductible comme frais d’immeuble. Notre fiduciaire immobilier Roman Frey répond aux questions de planification fiscale lors de la vente dans le cadre de nos conseils financiers et fiduciaires.
Check-list : le bon courtier au bon prix
- Faites-vous indiquer la commission par écrit avec et sans TVA, et faites lister tous les frais annexes
- Convertissez les honoraires minimaux en pourcentage
- Exigez un mandat sans frais d’avance et sans indemnité de frais
- Durée 6 mois, effet postérieur 12 mois au maximum
- Demandez des objets comparables que le courtier a vendus dans votre commune
- Faites-vous expliquer la stratégie de prix : comment le prix demandé est-il fixé, quand est-il baissé ?
- Le courtier le moins cher est celui qui obtient le meilleur prix, pas celui qui affiche le pourcentage le plus bas. L’objectif, c’est les deux à la fois
Questions sur ce thème.
Quel est le montant de la commission de courtage en Suisse ?
Il n’y a pas de règle légale. L’usage est de 2 à 3 % du prix de vente plus 8,1 % de TVA pour les maisons et appartements, 1,5 à 2 % pour les immeubles locatifs. ImmoBilà travaille dès 1 %, uniquement en cas de succès.
Qui paie la commission du courtier lors de la vente d’une maison ?
En Suisse alémanique et dans le canton de Bâle-Campagne, le vendeur qui a mandaté le courtier. L’acheteur ne paie pas de commission, mais le prix d’achat, sa part des droits de mutation, du notaire et du registre foncier.
Quand la commission du courtier est-elle due ?
Après la signature de l’acte de vente authentique chez le notaire. Les contrats sérieux le fixent ainsi ; la commission est réglée sur le produit de la vente. Lors d’une simple réservation, rien n’est encore dû.
Dois-je payer quelque chose si ma maison n’est pas vendue ?
Avec un mandat au succès correct, non. Dans le contrat, surveillez les indemnités de frais, les honoraires minimaux et les paiements d’avance : ce sont les endroits où des coûts naissent malgré l’absence de vente. Chez ImmoBilà, il n’y a pas de frais d’avance.
La commission de courtage est-elle déductible fiscalement ?
Pour l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Bâle-Campagne, oui, comme frais d’investissement jusqu’à 3 % du prix de vente au maximum. Pour l’impôt sur le revenu, elle n’est pas déductible pour les particuliers.
Puis-je négocier la commission ?
Oui, elle est librement convenue. Mais ne négociez pas seulement le pourcentage : négociez aussi la durée, l’effet postérieur, l’étendue des prestations et la renonciation aux frais d’avance. Et comparez le prix que le courtier a obtenu pour des objets comparables.
1 % de commission, uniquement en cas de succès : qu’est-ce que cela signifie pour votre maison ?
Nous estimons gratuitement votre bien sur place et vous montrons noir sur blanc ce qu’il reste net après commission, impôts et frais.
Parlons de votre bien immobilier.
Appelez-nous ou écrivez-nous – réponse sous 24 heures.
ImmoBilà GmbH · Schneckelerstrasse 1, 4414 Füllinsdorf
info@immobila.swiss · Lu–Ve 8h00–12h00, 13h30–17h30