Résiliation pour besoin propre en Suisse : conditions, délais, formule officielle, contestation et prolongation

Quand une résiliation pour besoin propre est admissible

Le droit du bail suisse connaît la liberté de résiliation : le bailleur comme le locataire peuvent résilier un bail de durée indéterminée sans indiquer de motif, en respectant le délai et le terme. La limite est l’abus.

Le besoin propre n’est donc pas un motif de résiliation particulier, mais un motif légitime comme un autre : le propriétaire lui-même ou un proche parent veut emménager, par exemple un enfant qui cherche un logement ou des parents qui doivent se rapprocher. Le souhait de rénover l’appartement pour l’utiliser ensuite soi-même compte également. Si le locataire demande une motivation, le bailleur doit la fournir par écrit ; celui qui la refuse ou en donne une fausse affaiblit considérablement sa position en cas de contestation.

Est abusive et donc contestable la résiliation qui contrevient aux règles de la bonne foi : en guise de représailles, parce que le locataire a fait valoir des prétentions découlant du bail ; pendant une procédure de conciliation ou judiciaire et durant les trois ans qui suivent, si le locataire y a obtenu gain de cause ou si une transaction a été conclue ; pour contraindre le locataire à accepter une hausse de loyer ; ou si le besoin propre invoqué n’est qu’un prétexte. Un prétexte, cela signifie : le bailleur n’a nullement l’intention d’emménager, ou le besoin est si vague qu’il n’est pas prévisible. Un besoin propre « à un moment donné dans les prochaines années » ne suffit pas ; un projet concret avec une date, oui.

Est exclue la résiliation pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en cours relative au bail et durant les trois ans qui suivent sa clôture, sauf si le bailleur a lui-même un besoin propre urgent, pour lui ou pour de proches parents. C’est précisément pour cette raison qu’il vaut la peine de ne pas porter les conflits avec le locataire devant l’autorité de conciliation lorsqu’on aura soi-même besoin de l’appartement dans un avenir proche.

Besoin propre urgent après l’achat d’un appartement loué

Celui qui achète un appartement ou une maison loués reprend le bail avec tous les droits et obligations ; la vente ne rompt pas le bail. Pour l’acheteur qui veut emménager lui-même, la loi prévoit un seul allègement.

Si le nouveau propriétaire fait valoir un besoin propre urgent pour lui-même, ses proches parents ou alliés, il peut résilier le bail en observant le délai légal pour le prochain terme légal, même si le contrat est de durée déterminée ou prévoit des délais plus longs. Urgent ne signifie pas situation de détresse, mais un besoin actuel, sérieux et concret : l’acheteur a résilié son logement précédent, la famille s’agrandit, le trajet domicile-travail est devenu déraisonnable. La simple commodité ou l’intention de relouer l’appartement plus cher ne suffisent pas, et les tribunaux l’examinent de près.

Conséquences pour le locataire : il peut contester la résiliation et demander une prolongation, comme pour toute résiliation. En cas de besoin propre urgent, la prolongation est plus courte, car l’intérêt de l’acheteur pèse lourd ; elle est rarement exclue entièrement. En outre, le vendeur répond envers le locataire du dommage si la résiliation intervient plus tôt que le contrat ne l’aurait permis ; acheteur et vendeur règlent ce point dans le contrat de vente, le plus souvent par une clause d’indemnisation.

Calendrier pratique pour les acheteurs dans le Baselbiet : inscription au registre foncier en février, résiliation immédiatement après l’inscription avec un délai de trois mois pour fin juin ; le locataire conteste et demande une prolongation ; audience de conciliation en automne, transaction sur une prolongation unique jusqu’à fin mars de l’année suivante. Entre l’achat et l’emménagement, il s’écoule ainsi 13 à 14 mois, et deux ans ou plus dans les cas litigieux. Celui qui achète un appartement loué pour l’habiter intègre cette durée et le double coût du logement dans le prix. Ce qui compte encore lors de l’achat d’un appartement loué est expliqué dans le guide Acheter et louer un appartement, et pour un appartement repris d’une succession, dans le guide Vendre une maison héritée.

Prolongation : combien de temps le locataire peut rester

La prolongation est le véritable levier de la protection des locataires. Elle repousse la fin du bail lorsque la résiliation a, pour le locataire ou sa famille, des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas.

Durée : pour les logements, quatre ans au maximum, pour les locaux commerciaux, six au maximum, en une ou deux prolongations. En cas de besoin propre, six mois à deux ans sont usuels. Le locataire doit demander une deuxième prolongation au plus tard 60 jours avant l’expiration de la première.

Pesée des intérêts : l’autorité met en balance les circonstances : durée du bail, situation personnelle et financière du locataire, âge, santé, enfants scolarisés, situation sur le marché du logement, recherches effectuées par le locataire et, de l’autre côté, le besoin propre du bailleur. Un besoin propre urgent et documenté raccourcit nettement la prolongation. Un locataire de 80 ans qui vit depuis 30 ans dans l’appartement obtient plus de temps qu’un jeune couple après deux ans.

Aucune prolongation n’est accordée si le locataire a lui-même résilié, a été en demeure de paiement ou a gravement violé ses obligations, en cas de faillite du locataire, en cas de besoin propre urgent avec accord contractuel et lorsque le bail a été conclu expressément pour une durée déterminée en vue d’un projet imminent de transformation ou de démolition.

Pendant la prolongation, le bail se poursuit sans changement ; le bailleur ne peut imposer aucune hausse de loyer, le locataire peut résilier de manière anticipée moyennant un court préavis, en règle générale un mois pour la fin d’un mois. À la fin de la prolongation, le bail prend fin sans autre résiliation ; si le locataire ne part pas, il ne reste que l’expulsion par voie judiciaire, qui dure quelques mois dans le Baselbiet.

La marche à suivre pour les propriétaires : checklist

Celui qui a un besoin propre planifie à rebours à partir de l’emménagement souhaité et prévoit une prolongation. Ces étapes ont fait leurs preuves :

1. Lire le contrat : délai de résiliation, termes, durée déterminée, clauses particulières. En cas d’achat, avant la signature du contrat de vente.
2. Documenter le besoin propre : qui emménage, pourquoi, à partir de quand ; rassembler les justificatifs avant de résilier.
3. Rechercher le dialogue : de nombreux locataires partent volontairement et plus tôt s’ils sont informés à temps et reçoivent de l’aide pour chercher un logement ou une participation aux frais de déménagement. Une convention de résiliation écrite avec date de départ remplace la résiliation et est plus sûre pour les deux parties.
4. Résilier correctement : formule officielle, par lettre recommandée, à chaque personne séparément, à temps avant le début du délai, avec une motivation transparente.
5. Préparer la conciliation : documents sur le besoin propre, proposition d’une prolongation équitable, disposition à transiger.
6. Prévoir le temps et l’argent : entre la résiliation et l’emménagement, il faut compter de manière réaliste 9 à 24 mois ; pendant ce temps, les revenus locatifs continuent, mais aussi vos propres frais de logement.

Nous accompagnons les propriétaires et les acheteurs du Baselbiet lors de la résiliation, de la conciliation et de la remise, négocions des conventions de résiliation et nous chargeons sur demande de l’état des lieux de sortie. Si vous vendez plutôt, vous trouverez le déroulement dans le guide Vendre sa maison : le déroulement en 8 étapes.