Acheter un appartement pour le louer : calcul du rendement, financement, impôts et risques
Depuis que les taux ont de nouveau baissé en 2024, beaucoup de clients nous demandent s’ils devraient acheter un appartement pour le louer : pour placer un héritage, en complément de la caisse de pension ou comme premier pas dans l’immobilier. La réponse dépend d’un calcul qui tient sur une page, mais qui doit être honnête. Ce guide montre comment se calculent le rendement brut, le rendement net et le rendement sur fonds propres, quels coûts les investisseurs oublient régulièrement, comment les banques financent un appartement loué, ce que les impôts font du rendement et quels risques subsistent. Avec un exemple chiffré complet de Liestal, une checklist pour le choix de l’objet et la comparaison avec l’immeuble locatif.
En bref
- Rendement brut = loyer net annuel ÷ prix d’achat ; pour les appartements en PPE dans le Baselbiet, il se situe en 2026 entre 3 et 4 %. En dessous de 3 %, le placement couvre à peine ses coûts ; au-dessus de 4,5 %, la prudence est de mise
- Le rendement net déduit l’entretien, la gérance, le fonds de rénovation, les assurances et un risque de vacance, soit au total 20 à 30 % du loyer ; de manière réaliste, il reste 2,2 à 3 %
- Rendement sur fonds propres : avec 25 à 35 % de fonds propres et un taux hypothécaire inférieur au rendement net, le rendement de l’argent investi atteint 4 à 6 %, mais le risque augmente en contrepartie
- Les banques financent les appartements de rendement à 75 % au maximum, exigent plus de fonds propres que pour un logement à usage propre, calculent avec un taux d’intérêt théorique de 4,5 à 5 % et n’acceptent pas d’avoirs de prévoyance
- Impôts : les revenus locatifs sont un revenu, les intérêts passifs et l’entretien sont déductibles, l’appartement fait partie de la fortune ; à la vente, l’impôt sur les gains immobiliers est dû
Rendement brut, net et sur fonds propres : les trois chiffres
Les annonces indiquent le rendement brut, parce que c’est lui qui paraît le meilleur. Ce sont les deux autres qui sont déterminants.
Rendement brut : loyer net annuel hors frais accessoires divisé par le prix d’achat, frais d’acquisition compris. Exemple à Liestal : appartement de 3,5 pièces, 85 m², année de construction 2008, prix d’achat CHF 720’000, droits de mutation (pour moitié, 1,25 %) et notaire environ CHF 12’000, investissement total CHF 732’000. Loyer net CHF 1’950 par mois, CHF 23’400 par an. Rendement brut 3,2 %.
Rendement net : sont déduits du loyer : la contribution au fonds de rénovation de la communauté des propriétaires par étages (dans l’exemple CHF 1’800 par an), les frais d’exploitation non répercutables et l’administration de la communauté (CHF 900), l’entretien dans l’appartement et le remplacement des appareils (provision de 0,5 % de la valeur de l’appartement, CHF 3’600), la gérance de la location si elle est externe (CHF 1’200), le risque de vacance et de perte de loyer (2 % du loyer, CHF 470). Total CHF 7’970, soit 34 % du loyer, plus que les 20 % souvent cités, parce qu’en PPE la communauté supporte des coûts qui passent inaperçus quand on habite son propre appartement. Revenu net CHF 15’430, rendement net 2,1 %.
Rendement sur fonds propres : avec un financement à 30 % en fonds propres (CHF 219’600) et une hypothèque de CHF 512’400 à 1,5 % (intérêts CHF 7’686 par an), il reste CHF 7’744 de cash-flow avant impôts. Rapporté aux fonds propres, cela représente 3,5 %. S’y ajoutent l’amortissement, qui n’est pas un rendement mais une constitution de patrimoine, et une éventuelle plus-value. Si le taux hypothécaire passe à 2,5 %, le cash-flow tombe à CHF 2’620 et le rendement sur fonds propres à 1,2 % ; à 3 %, le cash-flow est nul. L’effet de levier joue dans les deux sens.
La règle empirique : celui qui achète un appartement avec une hypothèque et le loue a besoin d’un rendement net bien supérieur au taux hypothécaire à long terme, sinon il travaille pour la banque. Avec un taux de 1,5 %, un rendement net de 2,1 % est juste, mais positif ; avec un prix d’achat de CHF 650’000 au lieu de 720’000, il serait de 2,4 % et le rendement sur fonds propres de près de 5 %. Le prix d’achat est plus décisif que tout le reste, et il se joue le jour de l’achat. La manière de fixer le loyer de façon conforme au marché et juridiquement correcte est expliquée dans le guide Fixer le loyer.
Financement : comment la banque calcule pour un appartement de rendement
Pour la banque, un appartement loué est un immeuble de rendement, même s’il n’y en a qu’un. Les règles diffèrent de celles du logement à usage propre.
Taux d’avance : au maximum 75 % de la valeur vénale, 70 % auprès de nombreuses banques ; il faut donc au moins 25 à 30 % de fonds propres, soit CHF 180’000 à 216’000 pour CHF 720’000, plus les frais d’acquisition. Si la banque fixe la valeur plus bas que le prix d’achat, ce qui arrive souvent avec les appartements de rendement, le besoin en fonds propres augmente d’autant.
Pas d’avoirs de prévoyance : les avoirs de la caisse de pension et du pilier 3a ne peuvent être retirés ou mis en gage que pour un logement occupé par son propriétaire. Les fonds propres doivent provenir de fonds librement disponibles, d’un héritage, d’un avancement d’hoirie ou de l’augmentation de l’hypothèque sur sa propre maison. Cette dernière solution est courante et fiscalement attrayante, parce que les intérêts passifs sont déductibles, mais elle augmente le risque global.
Capacité financière : la banque calcule avec un taux d’intérêt théorique de 4,5 à 5 % sur l’ensemble de l’hypothèque, 1 % d’amortissement sur la part dépassant les deux tiers et 1 % de frais d’entretien. Les revenus locatifs sont pris en compte, mais le plus souvent à hauteur de 70 à 80 % seulement, et pour un appartement isolé, de nombreuses banques vérifient en outre si l’acheteur pourrait supporter l’appartement avec son revenu s’il restait vide. Le calcul de la capacité financière est expliqué dans le guide Calculer la capacité financière.
Amortissement : la part de l’hypothèque dépassant les deux tiers de la valeur doit être amortie dans les 15 ans. Pour les immeubles de rendement, les banques exigent parfois un remboursement plus rapide, et l’amortissement indirect via le pilier 3a n’est pas possible.
Durée de fixation du taux : le rendement dépend du taux. Celui qui conclut une hypothèque à taux fixe sur dix ans connaît son cash-flow ; celui qui choisit le Saron profite de la baisse des taux et supporte le risque de leur hausse. Une combinaison de tranches est courante. À noter : celui qui veut vendre l’appartement pendant la durée de l’hypothèque paie une pénalité de remboursement anticipé ; voir à ce sujet le guide Calculer la pénalité de remboursement anticipé.
Impôts : ce qu’il reste du rendement après impôts
Les impôts peuvent rendre un appartement de placement meilleur ou moins bon que ne le montre le calcul brut. Tout dépend des autres revenus et du financement.
Impôt sur le revenu : le loyer net est un revenu imposable, dans le canton et la commune où se trouve l’appartement ainsi qu’au niveau fédéral. Sont déductibles les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien destinés à maintenir la valeur (effectifs ou forfaitaires de 10 ou 20 % du loyer selon l’âge de l’immeuble), les contributions au fonds de rénovation (déductibles dans le Baselbiet si le fonds sert uniquement à l’entretien), les frais de gérance, les assurances et les frais d’exploitation non répercutables. Dans l’exemple : loyer CHF 23’400, déductions de CHF 7’686 d’intérêts plus CHF 4’680 d’entretien forfaitaire plus CHF 1’800 de fonds plus CHF 2’100 de gérance et d’exploitation = CHF 16’266 ; il reste CHF 7’134 imposables. Avec un taux marginal d’imposition de 30 %, cela fait CHF 2’140 d’impôts, le cash-flow après impôts passe de CHF 7’744 à CHF 5’600 et le rendement sur fonds propres après impôts à 2,6 %.
Qui est fortement imposé en profite : plus le taux marginal d’imposition est élevé, plus les déductions ont de la valeur. Pour des investisseurs à revenu élevé, un appartement avec une hypothèque élevée peut être plus intéressant après impôts que pour des retraités à faible revenu, qui préfèrent acheter avec beaucoup de fonds propres. Le fonctionnement des déductions pour entretien et de la valeur locative pour un logement occupé par son propriétaire est expliqué dans le guide Valeur locative et déductions pour entretien. Pour les appartements loués, il n’y a pas de valeur locative, mais le loyer effectivement perçu.
Impôt sur la fortune : l’appartement fait partie de la fortune pour sa valeur fiscale (dans le Baselbiet nettement inférieure à la valeur vénale), l’hypothèque étant déduite. Avec un fort financement par emprunt, l’effet est faible ; avec un financement entièrement en fonds propres, l’impôt sur la fortune coûte dans le Baselbiet, selon la commune, 0,3 à 0,5 % de la valeur fiscale par an, ce qui vient en déduction du rendement.
Vente : le gain réalisé lors d’une vente ultérieure est soumis à l’impôt sur les gains immobiliers, avec une majoration pour une durée de possession inférieure à cinq ans et une réduction en cas de longue durée de détention. Celui qui vend un appartement de rendement avec un gain au bout de trois ans en abandonne une grande partie dans le Baselbiet ; détails dans le guide Impôt sur les gains immobiliers Bâle-Campagne. Il n’existe pas d’acquisition de remplacement avec report d’imposition pour les appartements loués.
Plusieurs appartements : celui qui achète et vend régulièrement risque d’être qualifié de commerçant professionnel d’immeubles, avec impôt sur le revenu et AVS sur les gains. Un ou deux appartements, détenus à long terme, en sont très loin.
Les risques et ce qu’ils coûtent
Un appartement n’est pas une obligation. Le rendement est une prévision, et chacune de ces hypothèses peut ne pas se vérifier.
Vacance : dans le Baselbiet, le taux de logements vacants était d’environ 1 % en 2025, plus élevé dans certaines communes. Un mois de vacance par an coûte CHF 1’950 dans l’exemple et réduit le rendement net de 0,3 point. La situation, le plan et le prix décident si un appartement est loué en deux semaines ou en quatre mois.
Droit du loyer : le loyer n’est pas libre : dans les baux en cours, les augmentations ne sont possibles qu’en cas de hausse du taux d’intérêt de référence, de renchérissement, de hausse des coûts ou d’investissements créant une plus-value ; si le taux d’intérêt de référence baisse, les locataires peuvent demander une baisse. Lors d’un changement de locataire, le nouveau locataire peut contester le loyer initial s’il dépasse de plus de 10 % le loyer précédent. Les adaptations juridiquement correctes sont présentées dans le guide Calculer une augmentation de loyer.
Perte de loyer et litiges : un locataire qui ne paie pas coûte trois à six mois de loyer jusqu’à l’expulsion, plus l’avocat. Une sélection soigneuse des locataires avec extrait du registre des poursuites, références et justificatif de revenu est la meilleure assurance ; la location par une gérance coûte 4 à 6 % du loyer et ne vous décharge pas de ce risque, mais du travail.
Communauté des propriétaires par étages : les rénovations du bâtiment sont décidées par la communauté, pas par vous. Un remplacement de la façade ou du chauffage peut entraîner des contributions extraordinaires de CHF 20’000 à 50’000 par appartement si le fonds de rénovation est trop faible. Avant l’achat : lire les procès-verbaux des trois dernières assemblées, l’état du fonds, la planification des rénovations et le règlement.
Taux et valeur : si les taux augmentent d’un point de pourcentage, le cash-flow baisse dans l’exemple de CHF 5’124 par an, et la valeur de l’appartement diminue, parce que les acheteurs exigent des rendements plus élevés. Celui qui doit vendre à ce moment-là perd deux fois. Un appartement de placement devrait donc pouvoir être conservé sans obligation de vendre, pendant au moins dix ans.
Décompte des frais accessoires : en tant que bailleur d’un appartement, vous devez établir chaque année le décompte des frais accessoires, même si la communauté ne vous fournit qu’un décompte global. Les forfaits ou les décomptes oubliés entraînent des demandes de remboursement ; la bonne manière de procéder est expliquée dans le guide Décompte des frais accessoires pour bailleurs.
Quel appartement se prête à la location
L’appartement que vous aimeriez habiter vous-même n’est pas forcément celui qui se loue le mieux. Les investisseurs achètent avec la calculatrice.
- Taille : les appartements de 2,5 à 3,5 pièces de 55 à 85 m² bénéficient de la demande la plus large (personnes seules, couples, retraités) et du rendement le plus élevé par franc. Les grands appartements de 5,5 pièces rapportent moins de loyer au mètre carré et restent vides plus longtemps.
- Situation : la proximité à pied de la gare ou du tram, des commerces et des écoles compte plus que la vue. Liestal, Pratteln, Muttenz, Münchenstein, Sissach, Laufen : les logements proches du centre et desservis par le train se louent de manière fiable. Les situations excentrées offrent des prix d’achat plus bas et des rendements bruts plus élevés, mais des périodes de vacance plus longues.
- Année de construction et état : les appartements construits à partir de 2000 nécessitent peu de rénovations au cours des dix prochaines années ; pour les bâtiments des années 1960 à 1980, vérifier le fonds de rénovation et la planification des rénovations. Une construction neuve a le rendement brut le plus bas, mais réserve le moins de surprises ; ce qu’il faut savoir pour la première location est expliqué dans le guide Première location d’une construction neuve.
- Équipement : colonne de lavage dans l’appartement, balcon, ascenseur, place de parc ou garage : tout ce que le public cible attend, rien de ce qu’il ne paierait pas. Les cuisines de luxe ne sont pas rentables dans les appartements locatifs.
- Communauté : règlement (la location est-elle autorisée sans restriction ?), fonds de rénovation (au moins 0,5 % de la valeur d’assurance du bâtiment versé chaque année), procès-verbaux, litiges en cours, part des appartements loués.
- Prix : calculer la valeur de rendement, ne pas regarder les prix comparatifs. Un appartement qui vaut CHF 720’000 comme logement à usage propre ne vaut que CHF 650’000 comme placement avec un loyer de CHF 1’950. Celui qui paie le prix d’un logement à usage propre subventionne le locataire. Notre manière d’évaluer les appartements est expliquée dans le guide Faire estimer maison et appartement.
Appartement ou immeuble locatif : à partir d’un montant de placement d’environ CHF 1 million de fonds propres, un petit immeuble locatif est généralement le meilleur placement : rendement plus élevé, pas de communauté, répartition du risque sur plusieurs locataires, décisions entre vos mains. En contrepartie, plus de travail et moins de liquidité à la vente. Ce qui vaut pour l’achat et la vente d’un immeuble locatif est présenté dans le guide Vendre un immeuble locatif. La comparaison entre vendre et conserver figure dans le guide Vendre ou louer.
Questions sur ce thème.
Quel rendement est réaliste pour un appartement en PPE loué ?
Dans le Baselbiet en 2026, un rendement brut de 3 à 4 % et un rendement net de 2,2 à 3 % après entretien, fonds, gérance et risque de vacance. Avec 30 % de fonds propres et un taux hypothécaire d’environ 1,5 %, cela donne un rendement sur fonds propres de 3 à 5 % avant impôts.
De combien de fonds propres ai-je besoin pour un appartement destiné à la location ?
Au moins 25 à 30 % du prix d’achat plus les frais d’acquisition, et ce à partir de fonds librement disponibles : les avoirs de la caisse de pension et du pilier 3a ne peuvent pas être utilisés pour des appartements loués. Pour CHF 720’000, cela représente environ CHF 200’000 à 230’000.
Dois-je payer des impôts sur les revenus locatifs ?
Oui, le loyer net est un revenu. Sont déductibles les intérêts hypothécaires, l’entretien (effectif ou forfaitaire), les contributions au fonds de rénovation, la gérance et les assurances. L’appartement fait partie de la fortune imposable, l’hypothèque est déduite.
Puis-je fixer librement le loyer ?
Lors de la première conclusion du bail, dans une large mesure, mais le locataire peut contester un loyer initial qui dépasse de plus de 10 % le loyer précédent. Pendant la durée du bail, les augmentations ne sont possibles qu’en fonction du taux d’intérêt de référence, du renchérissement, de la hausse des coûts ou d’investissements créant une plus-value.
Quels sont les principaux risques d’un appartement de placement ?
La vacance, la perte de loyer, la hausse des taux, les contributions extraordinaires de la communauté des propriétaires par étages pour des rénovations et un prix d’achat trop élevé. Le prix d’achat est le plus grand risque, parce qu’il ne peut pas être corrigé après coup.
Un appartement ou un immeuble locatif : lequel est le meilleur placement ?
Avec des fonds propres jusqu’à environ CHF 1 million, le plus souvent l’appartement, parce qu’un immeuble locatif n’est pas finançable. Au-delà, un petit immeuble locatif offre un rendement plus élevé, une répartition du risque sur plusieurs locataires et des décisions sans communauté, au prix de plus de travail.
Acheter un appartement comme placement ?
Nous calculons la valeur de rendement, le rendement net et le rendement sur fonds propres pour des objets concrets, examinons le règlement et le fonds de rénovation et trouvons dans le Baselbiet des appartements qui se prêtent à la location.
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