Comprare un appartamento da affittare: calcolo del rendimento, finanziamento, imposte e rischi
Da quando nel 2024 i tassi sono tornati a scendere, molti clienti ci chiedono se comprare un appartamento da affittare: per investire un’eredità, come complemento alla cassa pensione o come primo passo nel settore immobiliare. La risposta dipende da un calcolo che sta in una pagina, ma che deve essere onesto. Questa guida mostra come si calcolano il rendimento lordo, netto e sul capitale proprio, quali costi gli investitori dimenticano regolarmente, come le banche finanziano un appartamento affittato, che effetto hanno le imposte sul rendimento e quali rischi restano. Con un esempio di calcolo completo da Liestal, una checklist per la scelta dell’oggetto e il confronto con la casa plurifamiliare.
In breve
- Rendimento lordo = pigione netta annua ÷ prezzo d’acquisto; per gli appartamenti in proprietà nel Baselbiet nel 2026 si situa tra il 3 e il 4 %. Sotto il 3 % l’investimento difficilmente si ripaga, oltre il 4,5 % è d’obbligo la prudenza
- Il rendimento netto deduce manutenzione, amministrazione, fondo di rinnovamento, assicurazioni e un rischio di sfitto, in tutto tra il 20 e il 30 % della pigione; realisticamente restano tra il 2,2 e il 3 %
- Rendimento sul capitale proprio: con un capitale proprio tra il 25 e il 35 % e un tasso ipotecario inferiore al rendimento netto, il rendimento del denaro investito sale a un valore tra il 4 e il 6 %, ma in cambio aumenta il rischio
- Le banche finanziano gli appartamenti da reddito al massimo al 75 %, chiedono più capitale proprio che per l’abitazione propria, calcolano con un tasso teorico tra il 4,5 e il 5 % e non ammettono averi di previdenza
- Imposte: le pigioni incassate sono reddito, interessi passivi e manutenzione sono deducibili, l’appartamento rientra nella sostanza; alla vendita è dovuta l’imposta sugli utili immobiliari
Rendimento lordo, netto e sul capitale proprio: le tre cifre
Gli annunci indicano il rendimento lordo perché è quello che fa più bella figura. Decisivi sono gli altri due.
Rendimento lordo: pigione netta annua senza spese accessorie divisa per il prezzo d’acquisto, spese accessorie d’acquisto incluse. Esempio a Liestal: appartamento di 3,5 locali, 85 m², anno di costruzione 2008, prezzo d’acquisto CHF 720’000, imposta sul trapasso di proprietà (per metà, 1,25 %) e notaio circa CHF 12’000, investimento totale CHF 732’000. Pigione netta CHF 1’950 al mese, CHF 23’400 all’anno. Rendimento lordo 3,2 %.
Rendimento netto: dalla pigione si deducono: contributo al fondo di rinnovamento della comunione dei comproprietari per piani (nell’esempio CHF 1’800 all’anno), costi d’esercizio non addebitabili agli inquilini e amministrazione della comunione (CHF 900), manutenzione nell’appartamento e sostituzione degli apparecchi (accantonamento dello 0,5 % del valore dell’appartamento, CHF 3’600), gestione della locazione, se affidata a terzi (CHF 1’200), rischio di sfitto e di perdita di pigione (2 % della pigione, CHF 470). Totale CHF 7’970, cioè il 34 % della pigione, più del 20 % spesso citato, perché nella proprietà per piani la comunione sostiene costi che, quando si abita nel proprio appartamento, passano inosservati. Reddito netto CHF 15’430, rendimento netto 2,1 %.
Rendimento sul capitale proprio: finanziando con il 30 % di capitale proprio (CHF 219’600) e un’ipoteca di CHF 512’400 all’1,5 % (interessi CHF 7’686 all’anno) restano CHF 7’744 di cash flow prima delle imposte. Rapportato al capitale proprio, è il 3,5 %. A ciò si aggiungono l’ammortamento, che non è un reddito ma formazione di patrimonio, e un eventuale aumento di valore. Se il tasso ipotecario sale al 2,5 %, il cash flow scende a CHF 2’620 e il rendimento sul capitale proprio all’1,2 %; al 3 % il cash flow è pari a zero. L’effetto leva funziona in entrambe le direzioni.
La regola empirica: chi compra un appartamento con un’ipoteca e lo affitta ha bisogno di un rendimento netto ben superiore al tasso ipotecario a lungo termine, altrimenti lavora per la banca. Con un tasso dell’1,5 %, un rendimento netto del 2,1 % è risicato ma positivo; con un prezzo d’acquisto di CHF 650’000 invece di 720’000 sarebbe del 2,4 % e il rendimento sul capitale proprio di quasi il 5 %. Il prezzo d’acquisto conta più di qualsiasi altra cosa, e si decide il giorno dell’acquisto. Come fissare la pigione in modo conforme al mercato e corretto dal punto di vista giuridico lo spiega la guida Fissare la pigione.
Finanziamento: come calcola la banca per un appartamento da reddito
Per la banca un appartamento affittato è un immobile da reddito, anche se è uno solo. Le regole sono diverse da quelle per l’abitazione propria.
Anticipo: al massimo il 75 % del valore venale, presso molte banche il 70 %; quindi un capitale proprio minimo dal 25 al 30 %, con CHF 720’000 dunque tra CHF 180’000 e 216’000, più le spese accessorie d’acquisto. Se la banca stima il valore più basso del prezzo d’acquisto, cosa frequente con gli appartamenti da reddito, il fabbisogno di capitale proprio aumenta di conseguenza.
Niente averi di previdenza: gli averi della cassa pensione e del pilastro 3a possono essere prelevati o costituiti in pegno solo per abitazioni a uso proprio. Il capitale proprio deve provenire da fondi liberi, da un’eredità, da un anticipo ereditario o dall’aumento dell’ipoteca sulla propria casa. Quest’ultima soluzione è usuale e fiscalmente interessante, perché gli interessi passivi sono deducibili, ma aumenta il rischio complessivo.
Sostenibilità: la banca calcola con un tasso d’interesse teorico tra il 4,5 e il 5 % sull’intera ipoteca, l’1 % di ammortamento sulla parte che supera i due terzi e l’1 % di manutenzione. Le entrate da pigioni vengono computate, ma per lo più solo per una quota tra il 70 e l’80 %, e per un singolo appartamento molte banche verificano inoltre se l’acquirente potrebbe sostenerlo con il proprio reddito qualora restasse sfitto. Come si calcola la sostenibilità è spiegato nella guida Calcolare la sostenibilità.
Ammortamento: la parte dell’ipoteca che supera i due terzi del valore deve essere ammortizzata entro 15 anni. Per gli immobili da reddito le banche chiedono talvolta un rimborso più rapido, e l’ammortamento indiretto tramite il pilastro 3a non è possibile.
Vincolo del tasso: il rendimento dipende dal tasso. Chi stipula un’ipoteca a tasso fisso per dieci anni conosce il cash flow; chi sceglie un’ipoteca Saron approfitta del calo dei tassi e si assume il rischio del loro aumento. È usuale una combinazione di tranche. Da tenere presente: chi vuole vendere l’appartamento durante la durata dell’ipoteca paga un’indennità di rimborso anticipato; al riguardo si veda la guida Calcolare l’indennità di rimborso anticipato.
Imposte: cosa resta del rendimento dopo le imposte
Le imposte possono rendere un appartamento d’investimento migliore o peggiore di quanto mostri il calcolo lordo. Dipende dagli altri redditi e dal finanziamento.
Imposta sul reddito: la pigione netta è reddito imponibile, nel cantone e nel comune in cui si trova l’appartamento e a livello federale. Sono deducibili gli interessi ipotecari, la manutenzione volta a conservare il valore (effettiva o forfettaria del 10 o del 20 % della pigione a seconda dell’età dell’immobile), i contributi al fondo di rinnovamento (deducibili nel Baselbiet se il fondo è usato solo per la manutenzione), le spese amministrative, le assicurazioni e i costi d’esercizio non addebitabili agli inquilini. Nell’esempio: pigione CHF 23’400, deduzioni CHF 7’686 di interessi più CHF 4’680 di manutenzione forfettaria più CHF 1’800 di fondo più CHF 2’100 di amministrazione ed esercizio = CHF 16’266, restano imponibili CHF 7’134. Con un’aliquota marginale del 30 % sono CHF 2’140 di imposte, il cash flow dopo le imposte scende da CHF 7’744 a CHF 5’600, il rendimento sul capitale proprio dopo le imposte al 2,6 %.
Chi ha un’imposizione elevata ne approfitta: più alta è l’aliquota marginale, più valgono le deduzioni. Per investitori con un reddito elevato, un appartamento con un’ipoteca alta può essere più interessante dopo le imposte che per pensionati con un reddito basso, che preferiscono comprare con molto capitale proprio. Come funzionano le deduzioni per manutenzione e il valore locativo per le abitazioni a uso proprio lo spiega la guida Valore locativo e deduzioni per manutenzione; per gli appartamenti affittati il valore locativo non esiste: al suo posto c’è la pigione effettiva.
Imposta sulla sostanza: l’appartamento rientra nella sostanza con il suo valore fiscale (nel Baselbiet nettamente inferiore al valore venale), l’ipoteca viene dedotta. Con un’elevata quota di capitale di terzi l’effetto è contenuto; con un finanziamento interamente con capitale proprio, l’imposta sulla sostanza nel Baselbiet costa, a seconda del comune, dallo 0,3 allo 0,5 % del valore fiscale all’anno, importo che va a scapito del rendimento.
Vendita: l’utile realizzato con la vendita successiva è soggetto all’imposta sugli utili immobiliari, con una maggiorazione per una durata di possesso inferiore a cinque anni e una riduzione in caso di lunga durata di possesso. Chi vende con un utile un appartamento da reddito dopo tre anni, nel Baselbiet ne cede una buona parte; dettagli nella guida Imposta sugli utili immobiliari Basilea Campagna. Per gli appartamenti affittati non esiste l’acquisto sostitutivo con differimento dell’imposta.
Più appartamenti: chi compra e vende regolarmente rischia di essere classificato come commerciante di immobili a titolo professionale, con imposta sul reddito e AVS sugli utili. Uno o due appartamenti, tenuti a lungo termine, ne sono ben lontani.
I rischi e quanto costano
Un appartamento non è un’obbligazione. Il rendimento è una previsione, e ognuna di queste ipotesi può venire meno.
Sfitto: nel Baselbiet nel 2025 il tasso di abitazioni vuote era di circa l’1 %, in alcuni comuni più alto. Un mese di sfitto all’anno costa nell’esempio CHF 1’950 e riduce il rendimento netto di 0,3 punti. Posizione, pianta e prezzo decidono se un appartamento si affitta in due settimane o in quattro mesi.
Diritto in materia di pigione: la pigione non è libera: nei contratti in corso gli aumenti sono possibili solo in caso di aumento del tasso d’interesse di riferimento, rincaro, aumento dei costi o investimenti che creano plusvalore; se il tasso d’interesse di riferimento scende, gli inquilini possono chiedere una riduzione. Al cambio d’inquilino, il nuovo inquilino può contestare la pigione iniziale se questa supera di oltre il 10 % la pigione precedente. Come fare adeguamenti giuridicamente corretti lo mostra la guida Calcolare l’aumento della pigione.
Perdita di pigione e liti: un inquilino che non paga costa da tre a sei mensilità fino allo sgombero, più l’avvocato. Un’accurata selezione degli inquilini con estratto del registro delle esecuzioni, referenze e prova del reddito è la migliore assicurazione; affittare tramite un’amministrazione costa dal 4 al 6 % della pigione e non vi toglie questo rischio, ma vi toglie il lavoro.
Comunione dei comproprietari per piani: i risanamenti dell’edificio li decide la comunione, non voi. Il rifacimento della facciata o la sostituzione del riscaldamento possono comportare contributi straordinari da CHF 20’000 a 50’000 per appartamento, se il fondo di rinnovamento è troppo esiguo. Prima dell’acquisto: leggere i verbali delle ultime tre assemblee, lo stato del fondo, la pianificazione dei risanamenti e il regolamento.
Tassi e valore: se i tassi salgono di un punto percentuale, nell’esempio il cash flow scende di CHF 5’124 all’anno, e il valore dell’appartamento diminuisce, perché gli acquirenti chiedono rendimenti più alti. Chi a quel punto deve vendere perde due volte. Un appartamento d’investimento dovrebbe quindi poter essere tenuto senza obbligo di vendita, per almeno dieci anni.
Conteggio delle spese accessorie: come locatori di un appartamento dovete conteggiare ogni anno le spese accessorie, anche se la comunione vi fornisce solo un conteggio complessivo. Forfait o conteggi dimenticati portano a richieste di rimborso; come farlo correttamente lo trovate nella guida Conteggio delle spese accessorie per locatori.
Quale appartamento si presta alla locazione
L’appartamento in cui vorreste abitare voi stessi non è necessariamente quello che si affitta meglio. Gli investitori comprano con la calcolatrice.
- Dimensioni: gli appartamenti da 2,5 a 3,5 locali con una superficie da 55 a 85 m² hanno la domanda più ampia (single, coppie, pensionati) e il rendimento più alto per franco. I grandi appartamenti di 5,5 locali ottengono meno pigione al metro quadrato e restano sfitti più a lungo.
- Posizione: poter raggiungere a piedi stazione o tram, negozi e scuole conta più della vista. Liestal, Pratteln, Muttenz, Münchenstein, Sissach, Laufen: gli appartamenti vicini al centro e collegati alla ferrovia si affittano in modo affidabile. Le posizioni isolate offrono prezzi d’acquisto più bassi e rendimenti lordi più alti, ma periodi di sfitto più lunghi.
- Anno di costruzione e stato: gli appartamenti costruiti dal 2000 in poi richiedono pochi risanamenti nei prossimi dieci anni; per gli edifici costruiti dagli anni 1960 agli anni 1980 verificare il fondo di rinnovamento e la pianificazione dei risanamenti. Una nuova costruzione ha il rendimento lordo più basso, ma il minor numero di sorprese; cosa considerare nella prima locazione lo spiega la guida Prima locazione di una nuova costruzione.
- Dotazioni: colonna lavatrice e asciugatrice nell’appartamento, balcone, ascensore, posteggio o garage: tutto ciò che il gruppo target si aspetta, niente che non sia disposto a pagare. Le cucine di lusso non rendono negli appartamenti in affitto.
- Comunione: regolamento (la locazione è consentita senza restrizioni?), fondo di rinnovamento (versamenti annui di almeno lo 0,5 % del valore d’assicurazione dello stabile), verbali, controversie pendenti, quota di appartamenti affittati.
- Prezzo: calcolare il valore di reddito, non guardare i prezzi di confronto. Un appartamento che come abitazione propria vale CHF 720’000, come investimento con una pigione di CHF 1’950 vale solo CHF 650’000. Chi paga il prezzo di un’abitazione propria sovvenziona l’inquilino. Come valutiamo gli appartamenti lo spiega la guida Far stimare casa e appartamento.
Appartamento o casa plurifamiliare: a partire da un importo d’investimento di circa CHF 1 milione di capitale proprio, una piccola casa plurifamiliare è di solito l’investimento migliore: rendimento più alto, nessuna comunione, ripartizione del rischio su più inquilini, decisioni nelle proprie mani. In compenso più lavoro e meno liquidità alla vendita. Cosa vale per l’acquisto e la vendita di una casa plurifamiliare lo mostra la guida Vendere una casa plurifamiliare; il confronto tra vendere e tenere si trova nella guida Vendere o affittare.
Domande su questo tema.
Quale rendimento è realistico per un appartamento in proprietà affittato?
Nel Baselbiet, nel 2026, un rendimento lordo dal 3 al 4 % e un rendimento netto dal 2,2 al 3 % dopo manutenzione, fondo, amministrazione e rischio di sfitto. Con il 30 % di capitale proprio e un tasso ipotecario intorno all’1,5 % ne risulta un rendimento sul capitale proprio dal 3 al 5 % prima delle imposte.
Quanto capitale proprio mi serve per un appartamento da affittare?
Almeno dal 25 al 30 % del prezzo d’acquisto più le spese accessorie d’acquisto, e precisamente da fondi liberi: gli averi della cassa pensione e del pilastro 3a non possono essere impiegati per appartamenti affittati. Con CHF 720’000 si tratta di una somma tra circa CHF 200’000 e 230’000.
Devo pagare le imposte sulle pigioni incassate?
Sì, la pigione netta è reddito. Sono deducibili gli interessi ipotecari, la manutenzione (effettiva o forfettaria), i contributi al fondo di rinnovamento, l’amministrazione e le assicurazioni. L’appartamento rientra nella sostanza imponibile, l’ipoteca viene dedotta.
Posso fissare liberamente la pigione?
Alla prima stipulazione del contratto in larga misura sì, ma l’inquilino può contestare una pigione iniziale che supera di oltre il 10 % la pigione precedente. Durante la locazione gli aumenti sono possibili solo in base al tasso d’interesse di riferimento, al rincaro, all’aumento dei costi o a investimenti che creano plusvalore.
Quali sono i rischi maggiori di un appartamento d’investimento?
Sfitto, perdita di pigione, aumento dei tassi, contributi straordinari della comunione dei comproprietari per piani per risanamenti e un prezzo d’acquisto troppo alto. Il prezzo d’acquisto è il rischio maggiore, perché non si può correggere a posteriori.
Qual è l’investimento migliore: un appartamento o una casa plurifamiliare?
Con un capitale proprio fino a circa CHF 1 milione di solito l’appartamento, perché una casa plurifamiliare non è finanziabile. Oltre questa soglia una piccola casa plurifamiliare offre un rendimento più alto, la ripartizione del rischio su più inquilini e decisioni senza comunione, a fronte di più lavoro.
Comprare un appartamento come investimento?
Calcoliamo valore di reddito, rendimento netto e rendimento sul capitale proprio per oggetti concreti, esaminiamo regolamento e fondo di rinnovamento e troviamo nel Baselbiet appartamenti adatti alla locazione.
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