Calcolare l’aumento della pigione: tasso d’interesse di riferimento, rincaro, risanamento e cambio d’inquilino, con modulo e termini
I locatori privati aumentano la pigione di rado e spesso lo fanno nel modo sbagliato: una lettera invece del modulo ufficiale, una motivazione che non si può verificare con un calcolo, una scadenza che non rispetta il termine di disdetta. Ognuno di questi errori rende nullo l’aumento, e l’inquilino continua a pagare la vecchia pigione, anche se non ha mai contestato l’aumento. Questa guida spiega ai locatori le regole del Codice delle obbligazioni (CO) e dell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL): quali motivi giustificano un aumento, come si calcolano tasso d’interesse di riferimento, rincaro, aumento generale dei costi e investimenti che creano plusvalore, cosa c’è di diverso in caso di cambio d’inquilino, come si compila e si notifica il modulo e cosa succede se l’inquilino contesta. Con esempi di calcolo dal Baselbiet e il livello del tasso d’interesse di riferimento di settembre 2026.
In breve
- Durante la locazione in corso, quattro motivi giustificano un aumento: tasso d’interesse di riferimento più alto, rincaro, aumento generale dei costi e investimenti che creano plusvalore; la sola pigione di mercato non basta
- Il tasso d’interesse di riferimento ipotecario è all’1,25 % da settembre 2025 ed è stato confermato il 2 settembre 2026; solo un aumento all’1,50 % consente di nuovo una maggiorazione del 3 % sulla pigione netta, purché la pigione attuale si basi sull’1,25 %
- Il rincaro può essere trasferito sulla pigione nella misura del 40 % dell’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo, l’aumento generale dei costi in modo forfettario con circa lo 0,5 % all’anno, a seconda della prassi cantonale
- In caso di risanamenti completi, dal 50 al 70 % dei costi è considerato di plusvalore e può essere trasferito sulla pigione con interessi, ammortamento e manutenzione
- Comunicazione solo con il modulo approvato dal Cantone, con motivazione, almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di disdetta e per una scadenza di disdetta; l’inquilino può contestare l’aumento entro 30 giorni davanti all’autorità di conciliazione
I quattro motivi e cosa non conta
Durante una locazione in corso la pigione è protetta: può essere adeguata solo se sono cambiati i costi del locatore o se il locatore ha investito nell’appartamento. Il fatto che i vicini paghino di più o che l’appartamento sia «troppo economico» non basta.
Tasso d’interesse di riferimento: il tasso d’interesse di riferimento ipotecario dell’Ufficio federale delle abitazioni rispecchia i costi del capitale. Se sale, il locatore può aumentare la pigione; se scende, l’inquilino può chiederne la riduzione. Determinante è il tasso su cui si basa la pigione attuale, non quello in vigore alla conclusione del contratto.
Rincaro: il locatore può trasferire sulla pigione il 40 % del rincaro dell’indice nazionale dei prezzi al consumo intervenuto dall’ultima fissazione della pigione, a compensazione del capitale proprio investito.
Aumento generale dei costi: manutenzione, tasse e assicurazioni diventano più care. Le autorità di conciliazione accettano un forfait, nella maggior parte delle regioni circa lo 0,5 % all’anno dall’ultimo adeguamento, senza che il locatore debba documentare ogni fattura; chi vuole di più deve dimostrarlo.
Investimenti che creano plusvalore: una cucina nuova, un bagno supplementare, l’isolamento termico, un ascensore, balconi. Ciò che aumenta il valore d’uso può essere trasferito sulla pigione; la semplice manutenzione, come una nuova tinteggiatura o la sostituzione di un riscaldamento guasto con uno equivalente, no.
Non ammesso: l’adeguamento alla pigione di mercato, interessi ipotecari più alti applicati dalla propria banca indipendentemente dal tasso d’interesse di riferimento, un cambio di proprietario, un aumento come reazione ai reclami dell’inquilino. Un aumento che avviene nei primi anni dopo una contestazione o una procedura di conciliazione è inoltre sospettato di essere una ritorsione, come una disdetta di rappresaglia, e viene esaminato con rigore.
Tasso d’interesse di riferimento: livello attuale e regola di calcolo
Il tasso d’interesse di riferimento viene pubblicato ogni trimestre e arrotondato al quarto di punto percentuale. Dal 2 settembre 2025 è all’1,25 %; il 2 settembre 2026 l’Ufficio federale delle abitazioni lo ha confermato invariato. È il livello più basso dalla sua introduzione.
La regola di calcolo: con un tasso d’interesse di riferimento fino al 5 %, ogni aumento di 0,25 punti percentuali dà diritto a una maggiorazione del 3 % sulla pigione netta; tra il 5 e il 6 % è del 2,5 %, al di sopra è del 2 %. Viceversa, in caso di riduzione: 0,25 punti percentuali in meno danno diritto a una pigione inferiore del 2,91 %, perché il calcolo parte dalla pigione più alta.
Esempio: pigione netta CHF 1’800, ultima fissazione sulla base dell’1,50 %. Da allora il tasso d’interesse di riferimento è sceso all’1,25 %; l’inquilino può chiedere CHF 52 in meno, quindi CHF 1’748. Se un giorno il tasso tornerà all’1,50 %, il locatore potrà aumentare la pigione del 3 %, da CHF 1’748 a CHF 1’800. Importante: il locatore può far valere un aumento dovuto al tasso d’interesse di riferimento solo se ha ridotto la pigione anche in occasione delle riduzioni precedenti o se l’inquilino vi ha rinunciato; chi non ha mai trasferito la riduzione dall’1,50 all’1,25 % deve prima compensarla.
Prassi nel Baselbiet: molti contratti degli anni dal 2008 al 2015 si basano ancora su tassi d’interesse di riferimento dal 2 al 3 %. Questi inquilini, spesso senza saperlo, hanno diritto a riduzioni del 10 % e oltre, compensate con il rincaro e l’aumento dei costi intervenuti da allora. Un locatore che oggi vuole aumentare la pigione dovrebbe prima calcolare se alla fine dei conti non ne risulti invece una riduzione; l’autorità di conciliazione in ogni caso somma tutti i fattori intervenuti dall’ultima fissazione.
Rincaro e aumento generale dei costi
Entrambe le voci si calcolano dall’ultima fissazione della pigione, non dall’inizio del contratto, se nel frattempo la pigione è già stata adeguata.
Rincaro: determinante è l’indice nazionale dei prezzi al consumo dell’Ufficio federale di statistica. Il locatore può aggiungere alla pigione netta il 40 % dell’aumento dell’indice. Esempio: indice all’ultima fissazione 101,5 punti, oggi 106,6 punti, incremento del 5,0 %; il 40 % di questo valore dà un aumento del 2,0 %. Su CHF 1’800 sono CHF 36.
Aumento generale dei costi: un forfait di circa lo 0,5 % all’anno, valore che le autorità di conciliazione di Basilea Città e di Basilea Campagna accettano di regola; alcune regioni arrivano fino all’1 %. Se l’ultima fissazione risale a quattro anni fa, si ottiene circa il 2 %, cioè CHF 36 su CHF 1’800. Chi documenta aumenti dei costi più elevati, ad esempio tasse fortemente aumentate, può chiedere di più, ma deve allora presentare le fatture.
Il calcolo complessivo: i fattori vengono sommati e compensati con eventuali diritti dell’inquilino a una riduzione. Nell’esempio: riduzione per il tasso d’interesse di riferimento meno 2,91 %, rincaro più 2,0 %, aumento dei costi più 2,0 %, al netto più 1,09 %, quindi da CHF 1’800 a CHF 1’820. È proprio questo calcolo che va riportato sul modulo; un aumento senza cifre comprensibili viene annullato in sede di conciliazione.
Investimenti che creano plusvalore e risanamento completo
Dopo un risanamento il locatore può trasferire sulla pigione la quota di plusvalore dell’investimento. Quanta parte crei plusvalore dipende dal fatto che si tratti di un singolo intervento o di un rinnovo completo.
Singoli interventi: la quota di plusvalore viene determinata concretamente. Una cucina che ne sostituisce una di 30 anni è in parte manutenzione e in parte plusvalore, grazie ad apparecchi migliori e a più spazio di contenimento; di solito il plusvalore è dal 30 al 50 %. Un balcone nuovo o un ascensore, dove prima non c’erano, creano plusvalore al 100 %.
Rinnovo completo: se più parti dell’edificio vengono rinnovate in un’unica tappa, dal 50 al 70 % dei costi complessivi può essere considerato forfettariamente di plusvalore, senza prova dettagliata. Gli interventi energetici contano interamente come plusvalore, nella misura in cui vanno oltre i requisiti di legge.
Conversione in pigione: sull’importo di plusvalore si calcola un interesse pari al tasso d’interesse di riferimento più 0,5 % sul capitale mediamente vincolato, cioè sulla metà; a ciò si aggiungono l’ammortamento sulla durata di vita e un supplemento per la manutenzione. Esempio di un appartamento a Pratteln: costi di risanamento pro quota CHF 60’000, di cui il 60 % di plusvalore, pari a CHF 36’000, durata di vita 25 anni. Interessi 1,75 % su CHF 18’000 pari a CHF 315, ammortamento CHF 1’440, manutenzione 10 % pari a CHF 144, totale CHF 1’899 all’anno, ovvero circa CHF 158 al mese. Questo aumento è indipendente dal tasso d’interesse di riferimento e dal rincaro e può essere combinato con essi.
Come procedere: informare gli inquilini prima del risanamento, indicare l’ordine di grandezza dell’aumento previsto, a lavori conclusi aumentare la pigione con il conteggio finale e il modulo. I sussidi cantonali per i risanamenti energetici riducono i costi computabili. Cosa significa un risanamento per il valore della casa lo spiega la guida Valutazione immobiliare: i metodi spiegati in modo semplice.
Cambio d’inquilino: la pigione iniziale
Al cambio d’inquilino il locatore è più libero, ma non libero. La pigione iniziale può orientarsi alle pigioni usuali nella località e nel quartiere, ma il nuovo inquilino può contestarla entro 30 giorni dalla presa in consegna, se è notevolmente aumentata rispetto alla pigione dell’inquilino precedente o se l’inquilino è stato costretto a concludere il contratto, ad esempio a causa della penuria di abitazioni.
Obbligo del modulo: in alcuni Cantoni, tra cui Zurigo, Zugo, Lucerna, Friburgo, Vaud, Ginevra, Neuchâtel, Nidvaldo e Basilea Città, il locatore deve comunicare al nuovo inquilino la pigione precedente con il modulo ufficiale. Nel Cantone di Basilea Campagna quest’obbligo non esiste; è comunque consigliabile rendere nota la pigione precedente, perché in tal caso una contestazione successiva ha poche probabilità di successo.
Cosa giustifica un aumento al cambio d’inquilino: oggetti comparabili per posizione, dimensioni, finiture e anno di costruzione; una ristrutturazione tra una locazione e l’altra; una pigione precedente nettamente al di sotto del mercato a causa di un inquilino di lunga data. Un aumento di oltre il 10 % circa rispetto alla pigione precedente è considerato notevole e deve poter essere comprovato con oggetti comparabili. Le autorità di conciliazione chiedono di regola cinque appartamenti comparabili; nella pratica i locatori spesso non ci riescono, il che a Basilea Città e a Zurigo porta regolarmente a riduzioni. Come fissare in modo corretto la pigione di un appartamento è spiegato nella guida Affittare un appartamento: fissare correttamente la pigione.
Modulo, termini e notifica
Quando si tratta di pigione, la forma non è una formalità. Se manca, l’aumento è nullo, anche se fosse giustificato nel merito.
- Modulo ufficiale: ogni Cantone approva un modulo per le modifiche della pigione; nel Baselbiet è disponibile presso l’ufficio di conciliazione in materia di locazione e presso le associazioni dei proprietari fondiari. Contiene la pigione attuale e quella nuova, la data di entrata in vigore, la motivazione e l’indicazione del diritto di contestazione con l’indirizzo dell’autorità di conciliazione.
- Motivazione: chiara e verificabile con un calcolo: «tasso d’interesse di riferimento dall’1,25 % all’1,50 %: più 3 %; rincaro IPC da 104,2 a 106,6: più 0,92 %; aumento generale dei costi 2 anni: più 1 %». Se la motivazione manca o è generica, l’aumento è contestabile.
- Scadenza e termine: l’aumento ha effetto al più presto per la prossima scadenza di disdetta, e il modulo deve pervenire all’inquilino almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di disdetta. Con un termine di disdetta di tre mesi per la fine di marzo, il modulo deve quindi essere in mano all’inquilino al più tardi il 21 dicembre; più sicuro è inizio dicembre.
- Notifica: per raccomandata, una copia per inquilino; per coniugi e partner in unione domestica registrata, a entrambe le persone separatamente, anche se solo una ha firmato il contratto. Determinante è la ricezione da parte dell’inquilino, non la data di spedizione; in caso di termine di giacenza vale il settimo giorno dopo il tentativo di consegna.
- Nessuna minaccia, nessuna disdetta: il modulo non deve contenere alcuna minaccia di disdetta. Una disdetta data insieme a un aumento è contestabile.
Dopo la notifica: l’inquilino ha 30 giorni per contestare l’aumento davanti all’autorità di conciliazione. Se lo fa, fino alla decisione paga la vecchia pigione; l’autorità esamina tutti i fattori dall’ultima fissazione e stabilisce la pigione, spesso con una transazione. Se non lo contesta, la nuova pigione vale a partire dalla data indicata. Un aumento non è una disdetta; chi vuole liberarsi dell’inquilino a causa di una lite legga la guida Disdetta per bisogno proprio e non si faccia illusioni. Per i locatori che non vogliono sobbarcarsi tutto questo, ci occupiamo noi del calcolo, del modulo e della corrispondenza; ne fa parte anche il conteggio delle spese accessorie.
Domande su questo tema.
Di quanto posso aumentare la pigione se il tasso d’interesse di riferimento sale?
Del 3 % sulla pigione netta per ogni aumento di 0,25 punti percentuali del tasso d’interesse di riferimento, finché il tasso resta sotto il 5 %. Presupposto è che la pigione attuale si basi sul tasso più basso; le riduzioni precedenti non trasferite all’inquilino devono prima essere compensate dal locatore.
A quanto ammonta il tasso d’interesse di riferimento nel 2026?
Dal 2 settembre 2025 è dell’1,25 %; l’Ufficio federale delle abitazioni lo ha confermato invariato il 2 settembre 2026. Viene pubblicato ogni trimestre; la prossima comunicazione è prevista all’inizio di dicembre 2026.
Posso fissare liberamente la pigione quando cambia l’inquilino?
In larga misura, ma il nuovo inquilino può contestare la pigione iniziale entro 30 giorni, se è notevolmente aumentata rispetto alla pigione precedente. A Basilea Città, a Zurigo e in alcuni altri Cantoni la pigione precedente deve essere comunicata con il modulo ufficiale, a Basilea Campagna no.
Per un aumento della pigione mi serve un modulo ufficiale?
Sì, in ogni caso. Un aumento comunicato per lettera o e-mail è nullo, anche se l’inquilino non reagisce. Il modulo deve contenere la motivazione ed essere notificato per raccomandata almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di disdetta, a ogni inquilino separatamente.
Come si trasferisce un risanamento sulla pigione?
La quota di plusvalore dei costi, dal 50 al 70 % in caso di risanamenti completi, viene remunerata al tasso d’interesse di riferimento più 0,5 % sulla metà dell’importo, ammortizzata sulla durata di vita e maggiorata di un supplemento per la manutenzione. Con CHF 36’000 di plusvalore e 25 anni sono circa CHF 158 al mese.
Cosa succede se l’inquilino contesta l’aumento?
Deve rivolgersi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni e fino alla decisione paga la vecchia pigione. L’autorità esamina tutti i fattori dall’ultima fissazione, anche i diritti dell’inquilino a una riduzione, e di solito propone una transazione. Un aumento motivato correttamente di regola regge.
Adeguare la pigione senza liti?
Calcoliamo tasso d’interesse di riferimento, rincaro e investimenti per il vostro appartamento, compiliamo il modulo ufficiale e ci occupiamo della notifica e della corrispondenza con gli inquilini.
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