Mietzinserhöhung berechnen: Referenzzinssatz, Teuerung, Sanierung und Mieterwechsel, mit Formular und Fristen
Private Vermieter erhöhen den Mietzins selten und machen es dann oft falsch: ein Brief statt des amtlichen Formulars, eine Begründung, die nicht nachrechenbar ist, ein Termin, der nicht auf die Kündigungsfrist passt. Jede dieser Fehler macht die Erhöhung nichtig, und der Mieter zahlt weiter den alten Zins, auch wenn er die Erhöhung nie bestritten hat. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln des Obligationenrechts und der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen für Vermieter: welche Gründe eine Erhöhung tragen, wie Referenzzinssatz, Teuerung, allgemeine Kostensteigerung und wertvermehrende Investitionen gerechnet werden, was beim Mieterwechsel anders ist, wie das Formular ausgefüllt und zugestellt wird und was passiert, wenn der Mieter anficht. Mit Rechenbeispielen aus dem Baselbiet und dem Stand des Referenzzinssatzes vom September 2026.
Kurz & knapp
- Vier Gründe tragen eine Erhöhung während des laufenden Mietverhältnisses: höherer Referenzzinssatz, Teuerung, allgemeine Kostensteigerung und wertvermehrende Investitionen; Marktmiete allein genügt nicht
- Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit September 2025 bei 1,25 % und wurde am 2. September 2026 bestätigt; erst eine Erhöhung auf 1,50 % erlaubt wieder einen Aufschlag von 3 % auf den Nettomietzins, sofern der laufende Zins auf 1,25 % basiert
- Teuerung darf zu 40 % des Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise überwälzt werden, allgemeine Kostensteigerungen pauschal mit rund 0,5 % pro Jahr je nach kantonaler Praxis
- Bei umfassenden Sanierungen gelten 50 bis 70 % der Kosten als wertvermehrend und dürfen mit Zins, Amortisation und Unterhalt auf die Miete umgelegt werden
- Mitteilung nur mit dem vom Kanton genehmigten Formular, mit Begründung, mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einen Kündigungstermin; der Mieter kann innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten
Die vier Gründe und was nicht zählt
Während eines laufenden Mietverhältnisses ist der Mietzins geschützt: Er darf nur angepasst werden, wenn sich die Kosten des Vermieters verändert haben oder er in die Wohnung investiert hat. Dass die Nachbarn mehr zahlen oder die Wohnung «zu günstig» ist, genügt nicht.
Referenzzinssatz: Der hypothekarische Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen bildet die Kapitalkosten ab. Steigt er, darf der Vermieter erhöhen; sinkt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen. Entscheidend ist der Satz, auf dem der aktuelle Mietzins beruht, nicht der Satz beim Vertragsabschluss.
Teuerung: Der Vermieter darf 40 % der Teuerung auf dem Landesindex der Konsumentenpreise seit der letzten Mietzinsfestsetzung überwälzen, als Ausgleich für sein eingesetztes Eigenkapital.
Allgemeine Kostensteigerung: Unterhalt, Gebühren und Versicherungen werden teurer. Die Schlichtungsbehörden akzeptieren eine Pauschale, in den meisten Regionen rund 0,5 % pro Jahr seit der letzten Anpassung, ohne dass der Vermieter jede Rechnung belegen muss; wer mehr will, muss es nachweisen.
Wertvermehrende Investitionen: Eine neue Küche, ein zusätzliches Bad, Wärmedämmung, ein Lift, Balkone. Was den Gebrauchswert erhöht, darf auf die Miete umgelegt werden; reiner Unterhalt wie ein neuer Anstrich oder der Ersatz einer defekten Heizung durch eine gleichwertige nicht.
Nicht zulässig: Anpassung an die Marktmiete, höhere Hypothekarzinsen der eigenen Bank unabhängig vom Referenzzinssatz, ein Eigentümerwechsel, eine Erhöhung als Reaktion auf Beschwerden des Mieters. Eine Erhöhung, die in den ersten Jahren nach einer Anfechtung oder einem Schlichtungsverfahren erfolgt, steht zudem unter dem Verdacht der Rachekündigung und wird streng geprüft.
Referenzzinssatz: Stand und Rechenregel
Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich publiziert und auf ein Viertelprozent gerundet. Seit dem 2. September 2025 liegt er bei 1,25 %, am 2. September 2026 hat das Bundesamt für Wohnungswesen ihn unverändert bestätigt. Das ist der tiefste Stand seit Einführung.
Die Rechenregel: Bei einem Referenzzinssatz bis 5 % berechtigt jede Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte zu einem Aufschlag von 3 % auf den Nettomietzins; zwischen 5 und 6 % sind es 2,5 %, darüber 2 %. Umgekehrt gilt bei einer Senkung: 0,25 Prozentpunkte weniger ergeben einen Anspruch auf 2,91 % weniger Mietzins, weil vom höheren Zins aus gerechnet wird.
Beispiel: Nettomietzins CHF 1’800, letzte Festsetzung auf Basis 1,50 %. Der Referenzzinssatz ist seither auf 1,25 % gesunken; der Mieter kann CHF 52 weniger verlangen, also CHF 1’748. Steigt der Satz dereinst wieder auf 1,50 %, darf der Vermieter von CHF 1’748 um 3 % auf CHF 1’800 erhöhen. Wichtig: Der Vermieter darf eine Erhöhung wegen des Referenzzinssatzes nur geltend machen, wenn er bei den vorangegangenen Senkungen auch gesenkt hat oder der Mieter darauf verzichtet hat; wer die Senkung von 1,50 auf 1,25 % nie weitergegeben hat, muss sie zuerst verrechnen.
Praxis im Baselbiet: Viele Verträge aus den Jahren 2008 bis 2015 beruhen noch auf Referenzzinssätzen von 2 bis 3 %. Solche Mieter haben, oft ohne es zu wissen, Anspruch auf Senkungen von 10 % und mehr, verrechnet mit Teuerung und Kostensteigerung seit damals. Ein Vermieter, der heute erhöhen will, sollte vorher rechnen, ob unter dem Strich nicht eine Senkung herauskommt; die Schlichtungsbehörde rechnet in jedem Fall alle Faktoren seit der letzten Festsetzung zusammen.
Teuerung und allgemeine Kostensteigerung
Beide Positionen werden seit der letzten Mietzinsfestsetzung gerechnet, nicht seit Vertragsbeginn, wenn der Mietzins seither einmal angepasst wurde.
Teuerung: Massgebend ist der Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamts für Statistik. Der Vermieter darf 40 % der Indexsteigerung auf den Nettomietzins schlagen. Beispiel: Index bei der letzten Festsetzung 101,5 Punkte, heute 106,6 Punkte, Anstieg 5,0 %; davon 40 % ergibt eine Erhöhung von 2,0 %. Bei CHF 1’800 sind das CHF 36.
Allgemeine Kostensteigerung: Pauschal rund 0,5 % pro Jahr, in Basel-Stadt und Basel-Landschaft akzeptieren die Schlichtungsbehörden in der Regel diesen Wert; einige Regionen gehen bis 1 %. Seit einer Festsetzung vor vier Jahren ergibt das rund 2 %, also CHF 36 bei CHF 1’800. Wer höhere Kostensteigerungen belegt, zum Beispiel durch stark gestiegene Gebühren, kann mehr verlangen, muss dann aber die Rechnungen vorlegen.
Zusammenrechnen: Die Faktoren werden addiert und mit allfälligen Senkungsansprüchen des Mieters verrechnet. Im Beispiel: Senkung Referenzzinssatz minus 2,91 %, Teuerung plus 2,0 %, Kostensteigerung plus 2,0 %, netto plus 1,09 %, also von CHF 1’800 auf CHF 1’820. Genau diese Rechnung gehört auf das Formular; eine Erhöhung ohne nachvollziehbare Zahlen wird in der Schlichtung aufgehoben.
Wertvermehrende Investitionen und umfassende Sanierung
Nach einer Sanierung darf der Vermieter den wertvermehrenden Anteil der Investition auf die Miete umlegen. Wie viel wertvermehrend ist, hängt davon ab, ob eine einzelne Massnahme oder eine umfassende Überholung vorliegt.
Einzelne Massnahmen: Der wertvermehrende Anteil wird konkret bestimmt. Eine Küche, die eine 30 Jahre alte ersetzt, ist zu einem Teil Unterhalt, zum anderen Teil Mehrwert durch bessere Geräte und mehr Stauraum; üblich sind 30 bis 50 % Mehrwert. Ein neuer Balkon oder ein Lift, wo vorher keiner war, ist zu 100 % wertvermehrend.
Umfassende Überholung: Werden mehrere Gewerke in einem Zug erneuert, dürfen pauschal 50 bis 70 % der Gesamtkosten als wertvermehrend gelten, ohne Einzelnachweis. Energetische Massnahmen zählen voll als Mehrwert, soweit sie über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen.
Umrechnung auf die Miete: Der wertvermehrende Betrag wird verzinst mit dem Referenzzinssatz plus 0,5 % auf dem durchschnittlich gebundenen Kapital, also der Hälfte, dazu kommt die Amortisation über die Lebensdauer und ein Zuschlag für den Unterhalt. Beispiel Wohnung in Pratteln: Sanierungskosten anteilig CHF 60’000, davon 60 % wertvermehrend gleich CHF 36’000, Lebensdauer 25 Jahre. Verzinsung 1,75 % auf CHF 18’000 gleich CHF 315, Amortisation CHF 1’440, Unterhalt 10 % gleich CHF 144, total CHF 1’899 pro Jahr oder rund CHF 158 pro Monat. Diese Erhöhung ist unabhängig von Referenzzinssatz und Teuerung und kann mit diesen kombiniert werden.
Vorgehen: Mieter vor der Sanierung informieren, die geplante Erhöhung als Grössenordnung nennen, nach Abschluss mit Schlussabrechnung und Formular erhöhen. Fördergelder des Kantons für energetische Sanierungen mindern die anrechenbaren Kosten. Was eine Sanierung für den Wert des Hauses bedeutet, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung: Methoden einfach erklärt.
Mieterwechsel: der Anfangsmietzins
Beim Wechsel des Mieters ist der Vermieter freier, aber nicht frei. Der Anfangsmietzins darf sich an der Orts- und Quartierüblichkeit orientieren, der neue Mieter kann ihn aber innert 30 Tagen nach Übernahme anfechten, wenn er gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht wurde oder er zum Abschluss gezwungen war, etwa wegen Wohnungsnot.
Formularpflicht: In einigen Kantonen, darunter Zürich, Zug, Luzern, Freiburg, Waadt, Genf, Neuenburg, Nidwalden und Basel-Stadt, muss der Vermieter dem neuen Mieter den Vormietzins mit amtlichem Formular bekannt geben. Im Kanton Basel-Landschaft besteht diese Pflicht nicht; trotzdem empfiehlt es sich, den bisherigen Mietzins offenzulegen, weil eine spätere Anfechtung dann kaum Erfolg hat.
Was eine Erhöhung beim Wechsel rechtfertigt: Vergleichsobjekte in Lage, Grösse, Ausbau und Baujahr; eine Renovation zwischen den Mietverhältnissen; ein Vormietzins, der wegen eines langjährigen Mieters deutlich unter dem Markt lag. Eine Erhöhung um mehr als rund 10 % gegenüber dem Vormietzins gilt als erheblich und muss sich mit Vergleichsobjekten belegen lassen. Die Schlichtungsbehörden verlangen in der Regel fünf vergleichbare Wohnungen; in der Praxis scheitern Vermieter daran oft, was in Basel-Stadt und Zürich regelmässig zu Senkungen führt. Wie der Mietzins für eine Wohnung sachgerecht festgelegt wird, steht im Ratgeber Wohnung vermieten: den Mietzins richtig festlegen.
Formular, Fristen und Zustellung
Die Form ist beim Mietzins keine Formalität. Fehlt sie, ist die Erhöhung nichtig, auch wenn sie inhaltlich berechtigt wäre.
- Amtliches Formular: Jeder Kanton genehmigt ein Formular für Mietzinsänderungen; im Baselbiet ist es bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten und bei den Hauseigentümerverbänden erhältlich. Es enthält den bisherigen und den neuen Mietzins, das Datum der Wirkung, die Begründung und den Hinweis auf das Anfechtungsrecht mit Adresse der Schlichtungsbehörde.
- Begründung: Klar und nachrechenbar: «Referenzzinssatz von 1,25 % auf 1,50 %: plus 3 %; Teuerung LIK von 104,2 auf 106,6: plus 0,92 %; allgemeine Kostensteigerung 2 Jahre: plus 1 %». Fehlt die Begründung oder ist sie pauschal, ist die Erhöhung anfechtbar.
- Termin und Frist: Die Erhöhung wirkt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin, und das Formular muss dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. Bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten auf Ende März muss das Formular also bis spätestens am 21. Dezember beim Mieter sein; sicherer ist Anfang Dezember.
- Zustellung: Eingeschrieben, pro Mieter ein Exemplar, bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften beide Personen einzeln, auch wenn nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Massgebend ist der Zugang beim Mieter, nicht das Versanddatum; bei Abholfrist gilt der siebte Tag nach dem Abholversuch.
- Keine Drohung, keine Kündigung: Das Formular darf keine Kündigungsandrohung enthalten. Eine Kündigung, die zusammen mit einer Erhöhung ausgesprochen wird, ist anfechtbar.
Nach der Zustellung: Der Mieter hat 30 Tage, um die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Tut er es, zahlt er bis zum Entscheid den alten Zins; die Behörde prüft alle Faktoren seit der letzten Festsetzung und legt den Zins fest, oft mit einem Vergleich. Ficht er nicht an, gilt der neue Zins ab dem genannten Termin. Eine Erhöhung ist keine Kündigung; wer den Mieter wegen eines Streits loswerden will, lese den Ratgeber Kündigung wegen Eigenbedarf und mache sich keine Illusionen. Für Vermieter, die sich das alles nicht antun wollen, übernehmen wir die Berechnung, das Formular und den Schriftverkehr; dazu gehört auch die Nebenkostenabrechnung.
Fragen zu diesem Thema.
Wie viel darf ich den Mietzins erhöhen, wenn der Referenzzinssatz steigt?
Pro 0,25 Prozentpunkte Anstieg des Referenzzinssatzes 3 % auf dem Nettomietzins, solange der Satz unter 5 % liegt. Voraussetzung ist, dass der aktuelle Mietzins auf dem tieferen Satz beruht; vorangegangene Senkungen, die nicht weitergegeben wurden, muss der Vermieter zuerst verrechnen.
Wie hoch ist der Referenzzinssatz 2026?
Seit dem 2. September 2025 beträgt er 1,25 %; das Bundesamt für Wohnungswesen hat ihn am 2. September 2026 unverändert bestätigt. Er wird vierteljährlich publiziert; die nächste Bekanntgabe erfolgt Anfang Dezember 2026.
Darf ich den Mietzins bei einem Mieterwechsel frei festlegen?
Weitgehend, aber der neue Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen anfechten, wenn er gegenüber dem Vormietzins erheblich erhöht wurde. In Basel-Stadt, Zürich und einigen anderen Kantonen muss der Vormietzins mit amtlichem Formular bekannt gegeben werden, im Baselland nicht.
Brauche ich für eine Mietzinserhöhung ein amtliches Formular?
Ja, in jedem Fall. Eine Erhöhung per Brief oder E-Mail ist nichtig, auch wenn der Mieter nicht reagiert. Das Formular muss die Begründung enthalten und mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eingeschrieben zugestellt werden, pro Mieter einzeln.
Wie wird eine Sanierung auf die Miete umgelegt?
Der wertvermehrende Anteil der Kosten, bei umfassenden Sanierungen 50 bis 70 %, wird mit dem Referenzzinssatz plus 0,5 % auf der Hälfte des Betrags verzinst, über die Lebensdauer amortisiert und mit einem Unterhaltszuschlag versehen. Bei CHF 36’000 Mehrwert und 25 Jahren sind das rund CHF 158 pro Monat.
Was passiert, wenn der Mieter die Erhöhung anficht?
Er muss innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen und zahlt bis zum Entscheid den alten Zins. Die Behörde prüft alle Faktoren seit der letzten Festsetzung, auch Senkungsansprüche des Mieters, und schlägt meist einen Vergleich vor. Eine korrekt begründete Erhöhung hält in der Regel.
Mietzins anpassen, ohne Streit?
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