Kündigung wegen Eigenbedarf in der Schweiz: Voraussetzungen, Fristen, Formular, Anfechtung und Erstreckung
- Wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig ist
- Fristen, Termine und das amtliche Formular
- Dringender Eigenbedarf nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung
- Anfechtung: die 30 Tage und das Verfahren
- Erstreckung: wie lange der Mieter bleiben darf
- Was die Abstimmung vom 24. November 2024 geändert hat
- So gehen Eigentümer vor: Checkliste
Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist in der Schweiz anders geregelt, als viele glauben. Ein Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung grundsätzlich keinen Grund, auch keinen Eigenbedarf; umgekehrt gibt dem Eigentümer der Eigenbedarf kein Recht, den Mieter schneller loszuwerden, ausser in einem einzigen Fall nach dem Kauf. Entscheidend sind die Form, die Fristen und das, was nach der Kündigung kommt: die Anfechtung wegen Missbrauchs und die Erstreckung des Mietverhältnisses um bis zu vier Jahre. Dieser Ratgeber zeigt, wann eine Eigenbedarfskündigung hält, wie sie zugestellt wird, was dringender Eigenbedarf nach einem Kauf bedeutet, wie die Schlichtungsbehörde Erstreckungen beurteilt und mit welcher Zeitspanne ein Käufer rechnen muss, der eine vermietete Wohnung selbst beziehen will. Am Ende steht, was die Abstimmung vom November 2024 geändert hat, nämlich nichts.
Kurz & knapp
- Eine ordentliche Kündigung braucht in der Schweiz keinen Grund; Eigenbedarf ist einer von vielen zulässigen Gründen und muss auf Verlangen des Mieters begründet werden
- Form: amtliches Formular des Kantons, eingeschrieben, bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften an beide Personen separat; ohne Formular ist die Kündigung nichtig
- Fristen für Wohnungen: mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen Termin; im Baselbiet üblich sind Ende März, Juni und September, massgebend ist der Vertrag
- Dringender Eigenbedarf nach dem Kauf: Der Erwerber darf mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten Termin kündigen, auch wenn der Vertrag länger läuft; dafür muss der Bedarf aktuell und ernsthaft sein
- Der Mieter kann innert 30 Tagen anfechten und eine Erstreckung verlangen: bei Wohnungen bis vier Jahre, bei Geschäftsräumen bis sechs; echter Eigenbedarf verkürzt die Erstreckung, hebt sie aber nicht auf
Wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig ist
Das Schweizer Mietrecht kennt die Kündigungsfreiheit: Vermieter wie Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung von Frist und Termin kündigen, ohne einen Grund zu nennen. Die Grenze ist der Missbrauch.
Eigenbedarf ist deshalb kein besonderer Kündigungstatbestand, sondern ein legitimes Motiv wie jedes andere: Der Eigentümer will selbst einziehen, oder ein naher Verwandter, zum Beispiel ein Kind, das eine Wohnung sucht, oder die Eltern, die näher wohnen sollen. Auch der Wunsch, die Wohnung zu renovieren und danach selbst zu nutzen, zählt. Verlangt der Mieter eine Begründung, muss der Vermieter sie schriftlich geben; wer sie verweigert oder eine falsche nennt, schwächt seine Position in der Anfechtung erheblich.
Missbräuchlich und damit anfechtbar ist die Kündigung, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst: als Vergeltung, weil der Mieter Rechte aus dem Mietvertrag geltend gemacht hat; während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens und drei Jahre danach, wenn der Mieter dort obsiegt hat oder man sich verglichen hat; um den Mieter zu einer Mietzinserhöhung zu zwingen; oder wenn der angegebene Eigenbedarf vorgeschoben ist. Vorgeschoben heisst: Der Vermieter hat gar nicht vor einzuziehen, oder der Bedarf ist so vage, dass er nicht absehbar ist. Ein Eigenbedarf «irgendwann in den nächsten Jahren» genügt nicht; ein konkreter Plan mit Zeitpunkt schon.
Gesperrt ist die Kündigung während laufender Schlichtungs- und Gerichtsverfahren über das Mietverhältnis und drei Jahre nach deren Abschluss, ausser der Vermieter hat selbst dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte. Genau deshalb lohnt es sich, Konflikte mit dem Mieter nicht vor die Schlichtungsbehörde zu tragen, wenn man die Wohnung in absehbarer Zeit selbst braucht.
Fristen, Termine und das amtliche Formular
Fehler bei Form und Frist sind der häufigste Grund, warum Eigenbedarfskündigungen scheitern. Die Regeln sind einfach, aber unerbittlich.
Frist und Termin: Für Wohnungen gilt eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder auf den im Vertrag vereinbarten Termin; längere Fristen im Vertrag gehen vor. Im Baselbiet sind die üblichen Termine Ende März, Ende Juni und Ende September; viele Verträge erlauben zusätzlich Ende Dezember oder monatliche Termine ausser Dezember. Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Frist beim Mieter eintreffen: für Ende September also bis am 30. Juni. Kommt sie einen Tag zu spät, gilt sie auf den nächsten Termin, ist aber nicht ungültig.
Formular: Die Kündigung durch den Vermieter ist nur mit dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular gültig. Es nennt Mietobjekt, Termin und das Verfahren für die Anfechtung mit Adresse der Schlichtungsbehörde. Ein Brief, auch ein eingeschriebener, ist nichtig; der Mieter muss ihn nicht einmal anfechten. Das Formular ist bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten und bei den Hauseigentümerverbänden erhältlich.
Zustellung: Eingeschrieben, an jede Mietpartei einzeln. Bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften muss die Kündigung beiden Personen in separaten Sendungen zugehen, auch wenn nur eine den Vertrag unterschrieben hat; die Familienwohnung ist besonders geschützt. Massgebend ist der Zugang: Holt der Mieter die Sendung nicht ab, gilt sie am siebten Tag der Abholfrist als zugestellt.
Begründung: Sie gehört nicht zwingend auf das Formular, aber der Mieter kann sie verlangen. Wer den Eigenbedarf von Anfang an offen und konkret benennt, mit Person, Grund und Zeitpunkt, erspart sich Misstrauen und steht in der Schlichtung besser da. Nicht zulässig ist eine Kündigung, die mit einer Mietzinserhöhung verbunden ist oder mit ihr droht; siehe auch den Ratgeber Mietzinserhöhung berechnen.
Dringender Eigenbedarf nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung
Wer eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus kauft, übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten; Kauf bricht Miete nicht. Für den Käufer, der selbst einziehen will, sieht das Gesetz eine einzige Erleichterung vor.
Macht der neue Eigentümer dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend, darf er das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch wenn der Vertrag befristet ist oder längere Fristen vorsieht. Dringend bedeutet nicht Notlage, aber ein aktueller, ernsthafter und konkreter Bedarf: Der Käufer hat seine bisherige Wohnung gekündigt, die Familie wächst, der Arbeitsweg ist unzumutbar geworden. Blosse Bequemlichkeit oder die Absicht, die Wohnung teurer weiterzuvermieten, genügt nicht, und die Gerichte prüfen das genau.
Folgen für den Mieter: Er kann die Kündigung anfechten und Erstreckung verlangen, wie bei jeder Kündigung. Die Erstreckung fällt bei dringendem Eigenbedarf kürzer aus, weil das Interesse des Käufers schwer wiegt; ganz entfällt sie selten. Zudem haftet der Verkäufer dem Mieter für den Schaden, wenn die Kündigung früher erfolgt, als es der Vertrag erlaubt hätte; Käufer und Verkäufer regeln das im Kaufvertrag, meist durch eine Freistellungsklausel.
Praktische Zeitrechnung für Käufer im Baselbiet: Grundbucheintrag im Februar, Kündigung sofort nach Eintrag mit drei Monaten Frist auf Ende Juni; Mieter ficht an und verlangt Erstreckung; Schlichtungsverhandlung im Herbst, Vergleich auf eine einmalige Erstreckung bis Ende März des Folgejahres. Vom Kauf bis zum Einzug vergehen so 13 bis 14 Monate, in strittigen Fällen zwei Jahre und mehr. Wer eine vermietete Wohnung kauft, um sie zu bewohnen, rechnet diese Zeit und die doppelten Wohnkosten in den Preis ein. Was beim Kauf einer vermieteten Wohnung sonst zählt, lesen Sie im Ratgeber Wohnung kaufen und vermieten; wer die Wohnung aus einem Nachlass übernimmt, im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
Anfechtung: die 30 Tage und das Verfahren
Nach dem Empfang der Kündigung hat der Mieter 30 Tage, um sie bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung anzufechten oder eine Erstreckung zu verlangen. Beides geschieht mit demselben Gesuch.
Die Schlichtungsbehörde lädt beide Parteien zu einer Verhandlung, im Baselbiet meist innert zwei bis drei Monaten. Dort wird zuerst geprüft, ob die Kündigung gültig ist, also Form und Frist eingehalten sind, dann, ob sie missbräuchlich ist. Der Vermieter muss den Eigenbedarf glaubhaft machen: wer einzieht, warum, ab wann, was mit der bisherigen Wohnung dieser Person geschieht. Dokumente helfen, etwa die Kündigung der eigenen Mietwohnung, ein Arbeitsvertrag am neuen Ort oder die Geburtsurkunde des Kindes, das eine Wohnung braucht.
In den meisten Fällen endet die Verhandlung mit einem Vergleich: Die Kündigung wird anerkannt, der Mieter erhält eine Erstreckung von einigen Monaten bis zwei Jahren, oft mit dem Recht, vorzeitig mit kurzer Frist auszuziehen. Kommt kein Vergleich zustande, unterbreitet die Behörde einen Urteilsvorschlag oder die Sache geht ans Gericht. Für den Vermieter ist der Vergleich fast immer die bessere Lösung: Er bekommt einen festen Auszugstermin statt eines Verfahrens, das den Einzug um Jahre verzögert.
Rachekündigung vermeiden: Hat der Mieter in den letzten drei Jahren vor der Schlichtungsbehörde oder dem Gericht Recht bekommen oder sich verglichen, ist die Kündigung grundsätzlich anfechtbar, es sei denn, der Vermieter weist dringenden Eigenbedarf nach. Das gilt auch, wenn der Mieter eine Mietzinssenkung wegen des Referenzzinssatzes durchgesetzt hat. Vermieter, die in absehbarer Zeit Eigenbedarf haben, geben berechtigten Senkungsbegehren deshalb besser freiwillig statt, bevor es zum Verfahren kommt.
Erstreckung: wie lange der Mieter bleiben darf
Die Erstreckung ist der eigentliche Hebel des Mieterschutzes. Sie verschiebt das Ende des Mietverhältnisses, wenn die Kündigung für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeutet, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist.
Dauer: Bei Wohnungen höchstens vier Jahre, bei Geschäftsräumen höchstens sechs, in einer oder zwei Erstreckungen. Üblich sind bei Eigenbedarf sechs Monate bis zwei Jahre. Eine zweite Erstreckung muss der Mieter spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten verlangen.
Abwägung: Die Behörde wägt die Umstände ab: Dauer des Mietverhältnisses, persönliche und finanzielle Lage des Mieters, Alter, Gesundheit, Kinder in der Schule, die Lage auf dem Wohnungsmarkt, die Suchbemühungen des Mieters und auf der anderen Seite der Eigenbedarf des Vermieters. Ein dringender, belegter Eigenbedarf verkürzt die Erstreckung deutlich. Ein 80-jähriger Mieter nach 30 Jahren in der Wohnung erhält mehr Zeit als ein junges Paar nach zwei Jahren.
Keine Erstreckung gibt es, wenn der Mieter selbst gekündigt hat, in Zahlungsverzug war oder seine Pflichten schwer verletzt hat, bei Konkurs des Mieters, bei dringendem Eigenbedarf mit vertraglicher Vereinbarung sowie wenn der Mietvertrag ausdrücklich im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchprojekt befristet abgeschlossen wurde.
Während der Erstreckung läuft der Mietvertrag unverändert weiter; der Vermieter darf keine Mietzinserhöhung durchsetzen, der Mieter kann mit kurzer Frist, in der Regel einem Monat auf Monatsende, vorzeitig kündigen. Am Ende der Erstreckung ist das Mietverhältnis ohne weitere Kündigung beendet; zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur die Ausweisung über das Gericht, die im Baselbiet einige Monate dauert.
Was die Abstimmung vom 24. November 2024 geändert hat
Zwei Vorlagen zum Mietrecht standen im November 2024 zur Abstimmung: die Verschärfung der Regeln zur Untermiete und die Erleichterung der Kündigung wegen Eigenbedarf. Beide wurden vom Stimmvolk abgelehnt.
Die Eigenbedarfsvorlage hätte den Begriff «dringender Eigenbedarf» durch «bedeutender und aktueller Eigenbedarf» ersetzt und damit die Hürde für Eigentümer gesenkt, insbesondere nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung. Weil die Vorlage abgelehnt wurde, gilt weiterhin das bisherige Recht: Dringlichkeit ist nötig, die Gerichte legen sie nicht grosszügig aus, und die Erstreckung bleibt in vollem Umfang möglich. Für Käufer und Vermieter heisst das, dass sich an den Zeitspannen in diesem Ratgeber nichts geändert hat.
Zugleich hat das Parlament in den Jahren seit 2024 weitere Änderungen des Mietrechts diskutiert, etwa zu Mietzinsmodellen und zur Formularpflicht. Was davon in Kraft tritt, prüfen wir laufend und passen diesen Ratgeber an; der Stand entspricht Oktober 2026. Für die Einordnung im Einzelfall, insbesondere wenn ein Verkauf mit oder ohne Mieter zur Debatte steht, hilft der Ratgeber Verkaufen oder vermieten.
So gehen Eigentümer vor: Checkliste
Wer Eigenbedarf hat, plant rückwärts vom gewünschten Einzug und rechnet mit Erstreckung. Diese Schritte haben sich bewährt:
- Vertrag lesen: Kündigungsfrist, Termine, Befristung, besondere Klauseln. Bei einem Kauf vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
- Eigenbedarf dokumentieren: Wer zieht ein, warum, ab wann; Belege sammeln, bevor gekündigt wird.
- Gespräch suchen: Viele Mieter ziehen freiwillig und früher aus, wenn sie rechtzeitig informiert werden und Hilfe bei der Wohnungssuche oder einen Beitrag an die Umzugskosten erhalten. Eine schriftliche Aufhebungsvereinbarung mit Auszugstermin ersetzt die Kündigung und ist für beide Seiten sicherer.
- Korrekt kündigen: Amtliches Formular, eingeschrieben, an jede Person einzeln, rechtzeitig vor Fristbeginn, mit offener Begründung.
- Schlichtung vorbereiten: Unterlagen zum Eigenbedarf, Vorschlag für eine faire Erstreckung, Bereitschaft zum Vergleich.
- Zeit und Geld einplanen: Zwischen Kündigung und Einzug liegen realistisch 9 bis 24 Monate; in dieser Zeit laufen die Mieteinnahmen weiter, aber auch die eigenen Wohnkosten.
Wir begleiten Eigentümer und Käufer im Baselbiet durch Kündigung, Schlichtung und Übergabe, verhandeln Aufhebungsvereinbarungen und übernehmen auf Wunsch die Wohnungsabnahme. Wer stattdessen verkauft, findet den Ablauf im Ratgeber Haus verkaufen: der Ablauf in 8 Schritten.
Fragen zu diesem Thema.
Kann ich meinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Ja. In der Schweiz braucht eine ordentliche Kündigung keinen Grund; Eigenbedarf ist ein zulässiges Motiv. Nötig sind das amtliche Formular, die Einhaltung von Frist und Termin und die Zustellung an jede Mietpartei einzeln. Der Mieter kann anfechten und Erstreckung verlangen.
Welche Frist gilt bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf?
Für Wohnungen mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen oder vertraglichen Termin, im Baselbiet meist Ende März, Juni und September. Längere Fristen im Vertrag gehen vor. Nur bei dringendem Eigenbedarf nach einem Kauf darf der Erwerber mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.
Was ist dringender Eigenbedarf nach dem Kauf?
Ein aktueller, ernsthafter und konkreter Bedarf des Käufers oder naher Verwandter, die Wohnung selbst zu bewohnen, zum Beispiel weil die eigene Wohnung gekündigt ist oder die Familie wächst. Er erlaubt die Kündigung mit gesetzlicher Frist auch bei längeren Verträgen; die Erstreckung bleibt möglich, fällt aber kürzer aus.
Wie lange kann der Mieter eine Erstreckung erhalten?
Bei Wohnungen bis vier Jahre, bei Geschäftsräumen bis sechs. Bei nachgewiesenem Eigenbedarf sind sechs Monate bis zwei Jahre üblich. Die Behörde wägt Dauer des Mietverhältnisses, persönliche Lage des Mieters, Wohnungsmarkt und Dringlichkeit des Eigenbedarfs gegeneinander ab.
Ist eine Kündigung per Brief gültig?
Nein. Die Kündigung durch den Vermieter ist nur mit dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular gültig, eingeschrieben zugestellt. Bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften müssen beide Personen je ein Exemplar erhalten. Ein Brief ist nichtig, auch wenn der Mieter nicht reagiert.
Hat die Abstimmung vom November 2024 die Eigenbedarfskündigung erleichtert?
Nein. Die Vorlage, die den dringenden Eigenbedarf durch einen bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf ersetzen wollte, wurde am 24. November 2024 abgelehnt. Es gilt weiterhin das bisherige Recht mit Dringlichkeitserfordernis und voller Erstreckungsmöglichkeit.
Wohnung selbst beziehen oder verkaufen?
Wir prüfen Ihren Mietvertrag, bereiten die Kündigung formgerecht vor, verhandeln Aufhebungsvereinbarungen mit dem Mieter und begleiten Sie bis zur Übergabe.
Sprechen wir über Ihre Immobilie.
Rufen Sie an oder schreiben Sie uns – Antwort innert 24 Stunden.
ImmoBilà GmbH · Schneckelerstrasse 1, 4414 Füllinsdorf
info@immobila.swiss · Mo–Fr 8:00–12:00, 13:30–17:30