Transmettre sa maison à ses enfants : avancement d’hoirie, donation ou vente, le délai de 10 ans et la dépendance
- Trois voies : donation, avancement d’hoirie ou vente
- Le délai de 10 ans : ce qui s’applique vraiment en Suisse
- Dépendance et prestations complémentaires : ce que la transmission apporte et ce qu’elle n’apporte pas
- Frères et sœurs, réserves héréditaires et paix familiale
- Impôts et émoluments dans le canton de Bâle-Campagne
- Hypothèque, droit d’habitation et usufruit
- Déroulement, exemple chiffré et quand vous devriez y renoncer
« Nous mettons la maison au nom des enfants, comme ça elle est à l’abri si nous devenons dépendants. » Cette phrase revient dans presque chaque entretien de conseil avec des parents de plus de soixante ans. Elle est compréhensible et, sur la plupart des points, fausse, du moins en Suisse. Ce qui est vrai : transmettre une maison à un enfant de son vivant peut régler la succession, éviter les conflits entre frères et sœurs et être avantageux sur le plan fiscal, en particulier dans le canton de Bâle-Campagne, où les descendants ne paient ni impôt sur les donations ni droits de mutation. Ce qui est faux, ce sont les idées sur les délais et sur la protection contre les frais d’EMS. Ce guide présente les trois voies de transmission, explique les règles du jeu du rapport et de la réserve héréditaire, calcule les impôts à Bâle-Campagne et indique quand la transmission vaut la peine et quand elle ne la vaut pas.
En bref
- Trois voies : donation, avancement d’hoirie ou vente à l’enfant, y compris au-dessous de la valeur vénale sous forme de donation mixte ; toutes trois nécessitent un acte authentique au notariat et l’inscription au registre foncier
- Le délai de 10 ans du droit allemand n’existe pas en Suisse : un avancement d’hoirie reste soumis au rapport sans limite de temps, et les prestations complémentaires prennent en compte la fortune donnée sans limite de durée, avec une réduction de CHF 10’000 par an
- À Bâle-Campagne, les enfants ne paient ni impôt sur les donations ou les successions ni droits de mutation ; l’impôt sur les gains immobiliers est différé et n’est dû qu’en cas de vente ultérieure par l’enfant
- Les frères et sœurs ont des réserves héréditaires : ce qu’un enfant reçoit du vivant de ses parents est imputé lors de la succession à la valeur vénale du moment, sauf si les parents l’en dispensent par écrit
- Le droit d’habitation ou l’usufruit garantit le logement des parents et réduit la valeur de la donation ; l’enfant ne reprend l’hypothèque qu’avec l’accord de la banque et s’il dispose lui-même de la capacité financière nécessaire
Trois voies : donation, avancement d’hoirie ou vente
Juridiquement, il existe trois façons de transmettre de son vivant une maison à un enfant. Elles se distinguent selon que de l’argent change de mains ou non et selon la manière dont la transmission sera traitée plus tard dans la succession.
Donation : L’enfant reçoit la maison sans contrepartie. Entre descendants, une donation est considérée de par la loi comme un avancement d’hoirie et doit être rapportée lors de la succession à l’égard des frères et sœurs, sauf si les parents précisent expressément que l’enfant est dispensé du rapport.
Avancement d’hoirie : Comme la donation, sauf que le but est nommé explicitement : l’enfant reçoit à l’avance une partie de son héritage. L’avancement d’hoirie est imputé dans la succession, et ce à la valeur qu’a la maison au moment du décès des parents, non à sa valeur lors de la remise. Pour l’éviter, on fixe la valeur d’imputation dans un pacte successoral.
Vente : L’enfant paie un prix, souvent en reprenant l’hypothèque. Si le prix est nettement inférieur à la valeur vénale, on parle de donation mixte : la différence par rapport à la valeur vénale est considérée comme une donation, avec toutes les conséquences pour le rapport, les réserves héréditaires et les prestations complémentaires.
Point commun aux trois voies : le transfert de la propriété foncière nécessite un acte authentique dressé par le notariat et l’inscription au registre foncier. Une poignée de main ou un contrat privé ne suffit pas. Dans le canton de Bâle-Campagne, le notariat est organisé au niveau cantonal ; nous préparons le contrat avec vous, et l’acte authentique est dressé par la notaire ou le notaire.
Le délai de 10 ans : ce qui s’applique vraiment en Suisse
La recherche « transmettre maison enfants délai 10 ans » est l’une des plus fréquentes sur le sujet, et derrière se cache presque toujours le droit allemand. Là-bas, une donation perd après dix ans son importance pour la réserve héréditaire et pour le recours de l’aide sociale. En Suisse, ce n’est pas le cas.
Rapport entre frères et sœurs : Un avancement d’hoirie à un enfant reste soumis au rapport sans limite de temps. Que la maison ait été transmise il y a deux ou vingt ans ne joue aucun rôle ; elle est imputée lors de la succession, à moins que les parents n’aient expressément dispensé l’enfant du rapport.
Protection des réserves héréditaires : Les donations qui portent atteinte aux réserves héréditaires d’autres héritiers peuvent être réduites. Cela vaut dans tous les cas pour les donations librement révocables et pour celles faites dans les cinq dernières années avant le décès ; pour une donation manifestement destinée à éluder les réserves héréditaires, même sans délai.
Prestations complémentaires : Celui qui donne une maison ou la vend à un enfant au-dessous de sa valeur se dessaisit d’une partie de sa fortune. Cette fortune dessaisie est prise en compte dans le calcul des prestations complémentaires, sans limite de temps, et réduite de CHF 10’000 chaque année. Une maison d’une valeur de CHF 700’000 donnée en 2016 compte donc encore pour CHF 600’000 en 2026. Ce n’est qu’après de nombreuses décennies que le dessaisissement est « amorti ».
Les dix ans qui existent vraiment : Les prestations complémentaires perçues légalement au cours des dix dernières années avant le décès doivent être remboursées sur la succession, dans la mesure où celle-ci dépasse CHF 40’000. Cela concerne la maison dont les enfants héritent, pas celle qu’ils ont reçue du vivant de leurs parents. Plus de détails dans le guide Vendre sa maison pour entrer en EMS.
Dépendance et prestations complémentaires : ce que la transmission apporte et ce qu’elle n’apporte pas
Une place en EMS dans le Baselbiet coûte vite plus de CHF 10’000 par mois. Si la rente et la fortune ne suffisent pas, les prestations complémentaires prennent le relais. C’est précisément là que naît l’espoir de donner la maison aux enfants au préalable. Le calcul tombe rarement juste.
Les prestations complémentaires tiennent compte de la fortune. Depuis 2021, il n’existe aucun droit lorsque la fortune nette d’une personne seule dépasse CHF 100’000 ou celle d’un couple marié CHF 200’000 ; un immeuble habité par son propriétaire ne compte pas pour ce seuil. Pour le calcul proprement dit, la fortune qui dépasse une franchise est prise en compte en partie comme revenu. La fortune donnée est traitée comme si elle était encore là, déduction faite de CHF 10’000 par année écoulée depuis la donation. Celui qui transmet sa maison à 70 ans et entre en EMS à 82 ans ne bénéficie donc que d’une déduction d’environ CHF 120’000 sur la valeur de l’époque ; le reste compte entièrement. Les prestations complémentaires sont réduites d’autant ou supprimées, et les frais d’EMS doivent être supportés par la famille ou, en dernier ressort, par l’aide sociale.
La transmission a donc du sens pour d’autres raisons : l’enfant qui habite la maison ou veut y habiter obtient une sécurité ; la succession est réglée tant que les parents sont capables de discernement ; l’entretien et les investissements sont supportés par la génération qui en profite. Comme protection contre les frais d’EMS, elle ne fonctionne que si elle intervient si tôt que le dessaisissement s’amortit réellement au fil des ans, et cela ne se planifie pas.
Deux points sont importants en pratique : premièrement, la transmission doit avoir lieu tant que les parents sont capables de discernement ; en cas de démence, il faut passer par l’autorité de protection de l’enfant et de l’adulte, qui en règle générale n’approuve pas une donation. Deuxièmement, après la transmission, les parents ont besoin d’un droit d’habitation ou d’un usufruit pour pouvoir rester dans la maison, même si l’enfant rencontre des difficultés ou décède.
Frères et sœurs, réserves héréditaires et paix familiale
La plupart des conflits ne naissent pas avec le fisc, mais autour de la table de la cuisine : un enfant reçoit la maison, les autres se sentent laissés pour compte. Le droit successoral prévoit des règles claires à ce sujet, qu’il vaut mieux connaître avant de signer.
Rapport : Ce qu’un enfant reçoit du vivant de ses parents est imputé sur sa part successorale lors de la succession, et ce à la valeur vénale au moment du décès des parents. Si la valeur de la maison passe de CHF 800’000 lors de la remise à CHF 1’100’000 lors de la succession, l’enfant doit rapporter CHF 1’100’000. S’il a rénové entre-temps, la plus-value due à ses propres investissements est déduite. Cette règle surprend de nombreuses familles et constitue la principale raison de fixer la valeur d’imputation dans un pacte successoral.
Réserves héréditaires : Depuis le 1er janvier 2023, la réserve héréditaire des descendants s’élève à la moitié de leur droit successoral légal, et celle du conjoint également à la moitié ; les parents n’ont plus de réserve héréditaire. Si la transmission de la maison porte atteinte aux réserves héréditaires des frères et sœurs, ceux-ci peuvent demander une réduction après le décès des parents. L’enfant qui a la maison doit alors verser un complément en argent ou, dans le pire des cas, vendre.
Solutions : Un pacte successoral signé par toutes les personnes concernées rend les accords contraignants : la valeur d’imputation, les soultes versées aux frères et sœurs et d’éventuelles renonciations à la réserve y sont consignées. Souvent, l’enfant qui reprend la maison verse déjà un montant à ses frères et sœurs lors de la remise, financé par l’hypothèque. La base est toujours une estimation neutre ; pour savoir comment elle est établie, consultez le guide Faire estimer sa maison. Ce qui se passe dans une hoirie sans règlement préalable, vous le découvrirez dans le guide Vendre une maison héritée.
Impôts et émoluments dans le canton de Bâle-Campagne
Sur le plan fiscal, le Baselbiet est un canton avantageux pour les transmissions aux enfants. Trois impôts sont à examiner, en plus des émoluments du notariat et du registre foncier.
Impôt sur les donations et les successions : Dans le canton de Bâle-Campagne, les conjoints et les descendants directs sont exonérés. Une donation ou un avancement d’hoirie à son propre enfant ne déclenche aucun impôt sur les donations. Il en va autrement des transmissions à des beaux-enfants, à des gendres et belles-filles ou à des concubins ; l’impôt est alors dû selon le degré de parenté.
Droits de mutation : Normalement 2,5 % du prix d’achat, supportés pour moitié chacun par l’acheteur et le vendeur. Les transferts entre parents et enfants ainsi que les donations et les avancements d’hoirie sont exonérés, y compris en cas de vente à l’enfant. Détails dans le guide Droits de mutation Bâle-Campagne.
Impôt sur les gains immobiliers : En cas de donation, d’avancement d’hoirie et de succession, l’impôt est différé, pas supprimé. L’enfant reprend les frais d’investissement et la durée de possession des parents ; s’il vend la maison plus tard, l’ensemble du gain réalisé depuis l’achat initial des parents est imposé, avec la réduction pour durée de possession sur toute la période. En cas de vente à l’enfant au prix plein, en revanche, l’impôt est dû immédiatement par les parents. Le calcul détaillé figure dans le guide Impôt sur les gains immobiliers Bâle-Campagne.
Impôts courants : Après la transmission, l’enfant est imposé sur la valeur locative et sur la valeur de la maison au titre de la fortune, et il déduit l’entretien et les intérêts passifs. Si les parents conservent l’usufruit, la valeur locative, l’entretien et les intérêts passifs restent chez eux ; avec un simple droit d’habitation, les parents sont imposés sur la valeur locative et l’enfant sur la fortune.
Émoluments : Le notariat et le registre foncier facturent selon le tarif cantonal ; pour une maison individuelle, l’acte authentique, l’inscription au registre foncier et l’éventuelle adaptation de la cédule hypothécaire représentent ensemble le plus souvent quelques milliers de francs. S’y ajoutent les coûts de l’estimation et du pacte successoral. Un aperçu des frais annexes est donné dans le guide Frais de notaire et frais annexes lors de la vente d’une maison.
Hypothèque, droit d’habitation et usufruit
Deux questions déterminent si la transmission fonctionne au quotidien : qui assume l’hypothèque, et comment les parents continueront-ils à y habiter ?
Hypothèque : La dette ne passe pas automatiquement avec la maison. La banque examine l’enfant repreneur comme un nouveau client : revenu, capacité financière, fonds propres. Si l’enfant reprend l’hypothèque existante avec l’accord de la banque, aucune pénalité de remboursement anticipé n’est due ; si l’hypothèque est remboursée et une nouvelle conclue, la pénalité peut coûter cher selon la durée résiduelle. Si l’enfant verse leur part à ses frères et sœurs, le taux d’avance augmente ; la limite usuelle de 80 % de la valeur vénale s’applique alors, et la capacité financière doit être assurée avec un taux théorique de 5 %. La manière dont la banque calcule est expliquée dans le guide Calculer la capacité financière. Les parents qui veulent continuer à assumer eux-mêmes une dette résiduelle peuvent le régler par contrat, mais ils restent alors responsables.
Droit d’habitation : Le droit d’habiter la maison ou une partie de celle-ci : personnel, incessible, inscrit au registre foncier. Les parents ne peuvent pas louer, supportent les frais d’entretien ordinaires des locaux qu’ils utilisent et sont imposés sur la valeur locative ; les grosses réparations sont à la charge de l’enfant en tant que propriétaire.
Usufruit : Le droit plus étendu : les parents peuvent habiter la maison ou la louer et conserver les revenus locatifs. Ils supportent l’entretien, les intérêts hypothécaires et les assurances et sont imposés sur la valeur locative ou le revenu locatif ainsi que sur la fortune. L’enfant est propriétaire, mais sans l’accord des parents, il ne peut pratiquement rien faire de la maison.
Les deux droits réduisent la valeur de la donation, car l’enfant reçoit une maison grevée ; la valeur du droit est capitalisée selon l’âge des bénéficiaires et elle compte pour le rapport et les prestations complémentaires. Quel droit convient dans quelle situation et comment il est radié lors d’une vente ultérieure, c’est ce qu’explique le guide Droit d’habitation ou usufruit.
Déroulement, exemple chiffré et quand vous devriez y renoncer
Une transmission à un enfant dure en général deux à quatre mois, du premier entretien à l’inscription au registre foncier. L’ordre des étapes est décisif pour les coûts et la paix familiale.
- Estimation : Estimation neutre de la valeur vénale, afin que tous les enfants partent du même chiffre.
- Discussion en famille : Qui reprend, qui est indemnisé, quand et avec quoi. Les parents décident, mais les frères et sœurs qui ont pu donner leur avis n’intentent pas de procès plus tard.
- Banque : Vérifier la capacité financière de l’enfant, clarifier la reprise de l’hypothèque et une éventuelle augmentation pour les soultes.
- Contrats : Contrat de transfert avec droit d’habitation ou usufruit et pacte successoral avec valeur d’imputation et rapport, tous deux passés en la forme authentique au notariat.
- Registre foncier et impôts : Inscription, annonce à l’administration fiscale pour le report de l’impôt sur les gains immobiliers, adaptation des déclarations d’impôt des deux générations.
Exemple chiffré à Pratteln : Maison individuelle, valeur vénale CHF 900’000, hypothèque CHF 300’000, deux enfants. La fille reprend la maison avec l’hypothèque et verse CHF 300’000 à son frère, financés par une augmentation de l’hypothèque à CHF 600’000 ; avec un revenu du ménage d’environ CHF 150’000, la charge est supportable. L’avancement d’hoirie de la fille s’élève à CHF 300’000 (valeur moins hypothèque et soulte), fixé à cette valeur dans le pacte successoral. Les parents reçoivent un droit d’habitation à vie sur l’appartement annexe. Impôts à Bâle-Campagne : pas d’impôt sur les donations, pas de droits de mutation, impôt sur les gains immobiliers différé ; émoluments pour le notariat, le registre foncier, le pacte successoral et l’estimation au total dans le bas de la fourchette à cinq chiffres.
Quand vous devriez y renoncer : Si la seule raison est la protection contre les frais d’EMS ; si l’enfant ne peut pas supporter l’hypothèque ; si les frères et sœurs ne sont pas d’accord et qu’aucun pacte successoral n’aboutit ; si les parents veulent de toute façon vendre la maison dans un avenir proche, car la vente sur le marché, avec les exonérations fiscales pour le logement occupé par son propriétaire, est alors généralement la solution la plus simple. Vendre, louer ou transmettre : nous faisons volontiers le calcul avec vous.
Questions sur ce thème.
Existe-t-il en Suisse un délai de 10 ans lorsqu’on transmet sa maison ?
Non. La règle des dix ans vient du droit allemand. En Suisse, un avancement d’hoirie reste soumis au rapport sans limite de temps, les donations des cinq dernières années avant le décès sont dans tous les cas sujettes à réduction, et les prestations complémentaires prennent en compte la fortune donnée sans limite de durée, déduction faite de CHF 10’000 par an.
La transmission aux enfants protège-t-elle des frais d’EMS ?
En règle générale, non. Les prestations complémentaires traitent la fortune donnée comme si elle était encore disponible, réduite de CHF 10’000 par année écoulée depuis la donation. Une maison donnée il y a douze ans compte donc encore presque entièrement. La transmission vaut la peine pour des raisons de succession, pas comme protection contre les frais d’EMS.
À Bâle-Campagne, les enfants paient-ils un impôt sur les donations pour la maison ?
Non. Dans le canton de Bâle-Campagne, les conjoints et les descendants directs sont exonérés de l’impôt sur les donations et sur les successions. Les droits de mutation ne sont pas dus non plus pour les transferts entre parents et enfants. L’impôt sur les gains immobiliers est différé et n’est dû qu’en cas de vente ultérieure par l’enfant.
À quelle valeur la maison est-elle imputée plus tard entre frères et sœurs ?
À la valeur vénale au moment de la succession, pas à la valeur lors de la remise. Les plus-values dues aux propres investissements de l’enfant sont déduites. Pour éviter cette incertitude, on fixe la valeur d’imputation dans un pacte successoral signé par tous les enfants.
Les parents peuvent-ils continuer à habiter la maison après la transmission ?
Oui, avec un droit d’habitation ou un usufruit inscrit au registre foncier. Le droit d’habitation permet d’habiter la maison, l’usufruit permet en plus de la louer. Les deux droits valent à vie, même si l’enfant vend la maison ou décède, et réduisent la valeur de la donation.
L’enfant reprend-il automatiquement l’hypothèque ?
Non. La banque examine l’enfant comme un nouvel emprunteur : revenu, capacité financière avec un taux théorique de 5 % et taux d’avance de 80 % au maximum. Si l’enfant reprend l’hypothèque en cours avec l’accord de la banque, aucune pénalité de remboursement anticipé n’est due. Sans financement supportable, la transmission ne devrait pas avoir lieu.
Transmettre la maison au sein de la famille ?
Nous estimons votre bien de manière neutre, calculons les impôts, l’hypothèque et le rapport, et préparons avec vous les contrats pour le notariat.
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