Haus verkaufen wegen Pflegeheim: Muss ich – und was ist mit den Ergänzungsleistungen?
- Muss ich das Haus verkaufen, wenn ich ins Pflegeheim gehe?
- Was ein Pflegeheimplatz kostet – und wer zahlt
- Ergänzungsleistungen und das eigene Haus: die Regeln
- Drei Wege: verkaufen, vermieten, behalten
- Warum die Schenkung an die Kinder meist nichts bringt
- Steuern und Formalitäten beim Verkauf aus dem Heim
- So gehen Sie vor
Der Eintritt ins Pflegeheim kommt oft schneller als geplant – nach einem Sturz, einem Spitalaufenthalt, einer Diagnose. Und mit ihm die Frage, die Angehörige am meisten beschäftigt: Muss das Haus jetzt verkauft werden? Die kurze Antwort: Nein, niemand zwingt Sie dazu. Die längere Antwort hängt von Rente, Vermögen, Hypothek, Ehepartner und den Regeln der Ergänzungsleistungen ab. Dieser Ratgeber ordnet die Zahlen, zeigt die drei Wege – verkaufen, vermieten, behalten – und erklärt, warum eine Schenkung an die Kinder kurz vor dem Heimeintritt meistens nichts bringt.
Kurz & knapp
- Es gibt keine Pflicht, das Haus beim Heimeintritt zu verkaufen – weder vom Heim noch von der Gemeinde
- Ein Pflegeheimplatz kostet in der Schweiz im Schnitt rund CHF 10’900 pro Monat, davon zahlt die Bewohnerin oder der Bewohner nach Krankenkasse und Kanton etwa CHF 6’000 selbst (Durchschnitt 2024)
- Reichen Rente und Vermögen nicht, springen Ergänzungsleistungen (EL) ein – ab einem Vermögen unter CHF 100’000 (Alleinstehende) bzw. CHF 200’000 (Ehepaare); das selbst bewohnte Haus zählt für diese Schwelle nicht
- Wohnt der Ehepartner weiter im Haus, gilt bei der EL ein Freibetrag von CHF 300’000 auf der Liegenschaft
- Baselland bleibt beim Vermögensverzehr von 10 % pro Jahr – die Erhöhung auf 20 % wurde im November 2025 abgelehnt
- Verschenktes Vermögen wird bei der EL trotzdem angerechnet, und Erben müssen EL über CHF 40’000 Nachlass zurückzahlen
Muss ich das Haus verkaufen, wenn ich ins Pflegeheim gehe?
Nein. Weder das Pflegeheim noch die Gemeinde noch die Ausgleichskasse können Sie zum Verkauf zwingen. Das Haus gehört Ihnen, und Sie entscheiden, was damit geschieht. Was sich mit dem Heimeintritt ändert, ist nicht das Eigentum, sondern die Rechnung: Die Heimkosten müssen jeden Monat bezahlt werden – aus Rente, Pensionskasse, Erspartem, Hilflosenentschädigung und, wenn das nicht reicht, aus Ergänzungsleistungen.
Ob das Haus verkauft werden muss, ist deshalb keine rechtliche, sondern eine finanzielle Frage. Und sie hat mehrere Antworten: verkaufen, vermieten, mit einer höheren Hypothek belasten oder behalten und die EL beziehen. Welche richtig ist, hängt von Ihrer Situation ab – vor allem davon, ob jemand im Haus wohnen bleibt.
Was ein Pflegeheimplatz kostet – und wer zahlt
Die Heimrechnung besteht aus drei Teilen, die unterschiedlich finanziert werden:
- Pflegekosten: Die Krankenkasse zahlt einen fixen Beitrag je Pflegestufe. Die Bewohnerin oder der Bewohner trägt einen begrenzten Eigenanteil (schweizweit maximal rund CHF 23 pro Tag); den Rest übernehmen Kanton und Gemeinde als Restfinanzierung.
- Betreuungskosten: Hilfe im Alltag, die nicht Pflege ist – zahlen Sie selbst.
- Pension (Hotellerie): Zimmer, Verpflegung, Reinigung – zahlen Sie selbst.
Schweizweit kostet ein Heimplatz im Durchschnitt rund CHF 10’900 pro Monat; nach Abzug von Krankenkasse und Restfinanzierung bleiben etwa CHF 6’000 pro Monat an der Bewohnerin oder dem Bewohner hängen – das sind über CHF 70’000 im Jahr. Bei einem durchschnittlichen Aufenthalt von gut zwei Jahren kommen so schnell CHF 150’000 zusammen. Wer eine Hilflosenentschädigung der AHV bezieht, deckt damit einen Teil; der Rest kommt aus Rente und Vermögen.
Genau hier wird das Haus zum Thema: Es ist bei den meisten Eigentümern im Baselbiet der grösste Vermögenswert – und gleichzeitig der, der sich nicht monatlich auszahlen lässt.
Ergänzungsleistungen und das eigene Haus: die Regeln
Reichen Einkommen und Vermögen nicht für die Heimkosten, haben Sie Anspruch auf Ergänzungsleistungen (EL) zur AHV. Die EL sind keine Sozialhilfe, sondern ein gesetzlicher Anspruch. Für Eigentümer sind drei Regeln entscheidend:
- Vermögensschwelle: EL gibt es nur, wenn das Reinvermögen unter CHF 100’000 (Alleinstehende) bzw. CHF 200’000 (Ehepaare) liegt. Das selbst bewohnte Haus zählt für diese Schwelle nicht – ein leerstehendes oder vermietetes Haus dagegen schon, zum Verkehrswert.
- Freibeträge: Bei der Berechnung der EL bleiben CHF 30’000 (Alleinstehende) bzw. CHF 50’000 (Ehepaare) frei. Auf einer selbst bewohnten Liegenschaft gilt zusätzlich ein Freibetrag von CHF 112’500 – und von CHF 300’000, wenn ein Ehepartner im Heim lebt und der andere im Haus wohnen bleibt (ebenso, wenn eine Hilflosenentschädigung bezogen wird).
- Vermögensverzehr: Vom Vermögen über den Freibeträgen wird jedes Jahr ein Teil als Einkommen angerechnet. Im Kanton Basel-Landschaft sind das bei AHV-Rentnern im Heim 10 % pro Jahr. Die Erhöhung auf 20 %, wie sie viele Kantone kennen, hat das Baselbieter Stimmvolk am 30. November 2025 zum dritten Mal abgelehnt.
Was das praktisch heisst: Wohnt Ihr Ehepartner weiter im Haus, ist die Liegenschaft bei der EL bis CHF 300’000 geschützt, und niemand erwartet einen Verkauf. Steht das Haus nach dem Heimeintritt leer, zählt es voll als Vermögen – dann liegen Sie über der Schwelle und erhalten keine EL, bis das Haus verkauft, vermietet oder anders verwertet ist. Die Hypothek wird dabei vom Wert abgezogen.
Drei Wege: verkaufen, vermieten, behalten
Es gibt nicht die eine richtige Lösung. Die drei Wege im Vergleich:
- Verkaufen: Bringt Kapital, das die Heimkosten für Jahre deckt, und beendet Unterhalt, Hypothekarzins und Leerstand. Nachteil: Der Verkauf dauert drei bis fünf Monate, das Haus muss geräumt werden, und es fallen Grundstückgewinnsteuer und die Verkäuferhälfte der Handänderungssteuer an (die Befreiung für Ersatzbeschaffung greift nicht, weil kein neues Eigenheim gekauft wird). Bei langer Besitzdauer fällt die Grundstückgewinnsteuer dank Besitzdauerabzug oft moderat aus.
- Vermieten: Das Haus bleibt in der Familie, die Mieteinnahmen decken einen Teil der Heimkosten, der Eigenmietwert entfällt. Nachteil: Bei der EL zählt das vermietete Haus voll als Vermögen; die Verwaltung braucht jemanden, der sich kümmert; ältere Häuser brauchen vor der Vermietung oft Investitionen. Mehr dazu im Ratgeber Verkaufen oder vermieten.
- Behalten und belasten: Wohnt der Ehepartner weiter im Haus, ist Behalten meist richtig. Fehlt Liquidität, lässt sich die Hypothek erhöhen, sofern die Bank die Tragbarkeit akzeptiert – im Alter oft die Hürde. Das Haus wird dann später verkauft oder vererbt.
Unsere Erfahrung: Angehörige entscheiden zu früh und unter Druck. Rechnen Sie zuerst, wie lange Rente, Hilflosenentschädigung und liquides Vermögen reichen – häufig sind das ein bis zwei Jahre, in denen der Verkauf ohne Zeitdruck vorbereitet werden kann.
Warum die Schenkung an die Kinder meist nichts bringt
Der Gedanke liegt nahe: Das Haus rechtzeitig den Kindern überschreiben, damit es nicht «vom Heim aufgebraucht» wird. Das Gesetz hat diesen Weg jedoch weitgehend geschlossen.
- Vermögensverzicht: Verschenktes Vermögen wird bei der EL so angerechnet, als wäre es noch da – abzüglich CHF 10’000 pro Jahr seit der Schenkung. Wer ein Haus im Wert von CHF 700’000 vor fünf Jahren überschrieben hat, dem rechnet die EL heute noch CHF 650’000 an. Auch ein Verkauf deutlich unter dem Verkehrswert an die Kinder gilt als Verzicht.
- Übermässiger Verbrauch: Wer bei einem Vermögen über CHF 100’000 mehr als 10 % pro Jahr ausgibt, dem wird der Mehrverbrauch ebenfalls als Verzicht angerechnet.
- Rückerstattung durch die Erben: Bezogene EL der letzten zehn Jahre müssen aus dem Nachlass zurückbezahlt werden, soweit dieser CHF 40’000 übersteigt. Das Haus, das die Kinder erben, ist also nicht «gerettet» – die EL holt sich ihren Teil zurück.
Eine Schenkung oder ein Erbvorbezug kann aus anderen Gründen sinnvoll sein – Nachfolge, Familienfrieden, Steuern. Als Schutz vor Heimkosten funktioniert sie nur, wenn sie viele Jahre vor dem Heimeintritt erfolgt ist. Übrigens fällt im Kanton Basel-Landschaft bei der Übertragung an Nachkommen keine Handänderungssteuer an, und Erbschafts- wie Schenkungssteuer entfallen für Ehegatten und Nachkommen.
Steuern und Formalitäten beim Verkauf aus dem Heim
- Grundstückgewinnsteuer: Der Kanton besteuert den Gewinn zwischen Anlagekosten und Verkaufspreis, gestaffelt bis 25 %. Nach langer Besitzdauer reduziert der Besitzdauerabzug die Steuer spürbar – ein Haus, das seit 35 Jahren in der Familie ist, wird deutlich milder besteuert als eines, das vor sechs Jahren gekauft wurde. Wertvermehrende Investitionen zählen zu den Anlagekosten: Belege der letzten Jahrzehnte suchen lohnt sich.
- Handänderungssteuer: 1,25 % des Kaufpreises für die Verkäuferseite; die Befreiung für selbst bewohntes Eigentum setzt eine Ersatzbeschaffung innert zwei Jahren voraus, die beim Heimeintritt entfällt.
- Urteilsfähigkeit: Kann die Eigentümerin oder der Eigentümer den Verkauf nicht mehr selbst entscheiden, braucht es einen Vorsorgeauftrag (von der KESB validiert) oder eine Beistandschaft – und für den Verkauf einer Liegenschaft die Zustimmung der KESB. Das kostet Monate. Ein Vorsorgeauftrag, solange man gesund ist, erspart der Familie viel.
- Hypothek: Wird bei der Beurkundung aus dem Erlös abgelöst; bei Festhypotheken kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen – rechtzeitig mit der Bank sprechen (Ratgeber Hypothek beim Verkauf).
- Räumung: Ein bewohntes Haus über Jahrzehnte zu räumen dauert. Planen Sie Zeit für Entrümpelung, Erinnerungsstücke und die Übergabe an die Kinder ein, bevor die Fotos für das Inserat gemacht werden.
So gehen Sie vor
- 1. Liquidität berechnen: Rente, Pensionskasse, Hilflosenentschädigung, Bankguthaben – wie viele Monate Heimkosten sind ohne das Haus gedeckt?
- 2. EL-Anspruch prüfen: Bei der SVA Basel-Landschaft anmelden, sobald absehbar ist, dass das Vermögen unter die Schwelle fällt; die EL wird nicht rückwirkend ausbezahlt.
- 3. Haus bewerten lassen: Kostenlos und vor Ort – damit die Familie mit einer echten Zahl rechnet statt mit Vermutungen. Unsere Immobilienbewertung ist auch für die Entscheidung «vermieten oder verkaufen» die Grundlage.
- 4. Steuern durchrechnen: Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie die Wirkung von Mieteinnahmen auf EL und Einkommenssteuer – unser Immobilien-Treuhänder Roman Frey erstellt die Rechnung für beide Varianten.
- 5. Vollmachten regeln: Vorsorgeauftrag oder Vollmacht der Eigentümerin oder des Eigentümers, solange das möglich ist; bei mehreren Kindern eine Person bestimmen, die den Verkauf führt.
- 6. Erst dann inserieren: Mit vollständigen Unterlagen und realistischem Preis verkauft sich ein Haus im Baselbiet in drei bis fünf Monaten – ohne Notverkauf.
Fragen zu diesem Thema.
Muss ich mein Haus verkaufen, wenn ich ins Pflegeheim gehe?
Nein. Es gibt keine Pflicht. Das Haus wird nur dann zum Thema, wenn Rente und Erspartes die Heimkosten nicht decken. Dann stehen Verkauf, Vermietung oder eine höhere Hypothek zur Wahl – und die Ergänzungsleistungen, sobald das Vermögen unter die Schwelle fällt.
Zahlt die Gemeinde, wenn das Geld für das Heim ausgeht?
Reichen Einkommen und Vermögen nicht, bezahlen die Ergänzungsleistungen zur AHV die Differenz bis zu einer kantonalen Höchstgrenze für die Heimtaxe. Sozialhilfe der Gemeinde ist erst dann ein Thema, wenn auch die EL nicht ausreichen – das ist in Baselland selten.
Was passiert mit dem Haus, wenn mein Ehepartner darin wohnen bleibt?
Dann bleibt das Haus bei den Ergänzungsleistungen bis zu einem Freibetrag von CHF 300’000 geschützt und zählt für die Vermögensschwelle nicht. Ein Verkauf ist in dieser Situation in der Regel nicht nötig.
Kann ich das Haus meinen Kindern überschreiben, bevor ich ins Heim gehe?
Ja, aber es schützt nicht vor den Heimkosten: Verschenktes Vermögen wird bei der EL angerechnet, als wäre es noch vorhanden, abzüglich CHF 10’000 pro Jahr seit der Schenkung. Zudem müssen Erben bezogene EL aus dem Nachlass zurückzahlen, soweit dieser CHF 40’000 übersteigt.
Wie schnell muss das Haus nach dem Heimeintritt verkauft sein?
Meist gar nicht schnell. Rechnen Sie zuerst aus, wie lange Rente, Hilflosenentschädigung und Bankguthaben reichen. Ein geordneter Verkauf dauert drei bis fünf Monate; ein Notverkauf kostet in der Regel mehrere Prozent des Werts.
Was ist, wenn meine Mutter den Verkauf nicht mehr selbst entscheiden kann?
Dann braucht es einen validierten Vorsorgeauftrag oder eine Beistandschaft, und der Verkauf der Liegenschaft muss von der KESB genehmigt werden. Das dauert. Ein Vorsorgeauftrag, der frühzeitig errichtet wird, vermeidet diesen Umweg.
Erst rechnen, dann entscheiden?
Wir bewerten das Haus kostenlos vor Ort und rechnen mit Ihnen durch, was Verkauf oder Vermietung netto bringen – ohne Zeitdruck und ohne Verkaufszwang.
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