Haus an die Kinder überschreiben: Erbvorbezug, Schenkung oder Verkauf, die 10-Jahresfrist und der Pflegefall
- Drei Wege: Schenkung, Erbvorbezug oder Verkauf
- Die 10-Jahresfrist: Was in der Schweiz wirklich gilt
- Pflegefall und Ergänzungsleistungen: Was die Übertragung bringt und was nicht
- Geschwister, Pflichtteile und der Familienfrieden
- Steuern und Gebühren im Kanton Basel-Landschaft
- Hypothek, Wohnrecht und Nutzniessung
- Ablauf, Rechenbeispiel und wann Sie es lassen sollten
«Wir überschreiben das Haus den Kindern, dann ist es im Pflegefall sicher.» Dieser Satz fällt in fast jedem Beratungsgespräch mit Eltern über sechzig. Er ist verständlich und in den meisten Punkten falsch, jedenfalls in der Schweiz. Richtig ist: Ein Haus zu Lebzeiten an ein Kind weiterzugeben, kann die Nachfolge klären, Streit unter Geschwistern vermeiden und steuerlich günstig sein, gerade im Kanton Basel-Landschaft, wo Nachkommen weder Schenkungs- noch Handänderungssteuer zahlen. Falsch sind die Vorstellungen über Fristen und über den Schutz vor Heimkosten. Dieser Ratgeber zeigt die drei Wege der Übertragung, erklärt die Spielregeln von Ausgleichung und Pflichtteil, rechnet die Steuern im Baselland durch und sagt, wann sich die Übertragung lohnt und wann nicht.
Kurz & knapp
- Drei Wege: Schenkung, Erbvorbezug oder Verkauf an das Kind, auch unter dem Verkehrswert als gemischte Schenkung; alle drei brauchen die öffentliche Beurkundung beim Notariat und den Grundbucheintrag
- Die 10-Jahresfrist aus dem deutschen Recht gibt es in der Schweiz nicht: Ein Erbvorbezug bleibt ohne zeitliche Grenze ausgleichungspflichtig, und die Ergänzungsleistungen rechnen verschenktes Vermögen zeitlich unbegrenzt an, jährlich um CHF 10’000 abschmelzend
- Im Baselland zahlen Kinder keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer und keine Handänderungssteuer; die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben und fällt erst beim späteren Verkauf durch das Kind an
- Geschwister haben Pflichtteile: Was ein Kind zu Lebzeiten erhält, wird beim Erbgang zum dann gültigen Verkehrswert angerechnet, ausser die Eltern befreien es schriftlich davon
- Wohnrecht oder Nutzniessung sichern das Wohnen der Eltern ab und mindern den Wert der Schenkung; die Hypothek übernimmt das Kind nur mit Zustimmung der Bank und mit eigener Tragbarkeit
Drei Wege: Schenkung, Erbvorbezug oder Verkauf
Rechtlich gibt es drei Formen, ein Haus zu Lebzeiten an ein Kind zu übertragen. Sie unterscheiden sich darin, ob Geld fliesst und wie die Übertragung später im Erbgang behandelt wird.
Schenkung: Das Kind erhält das Haus ohne Gegenleistung. Unter Nachkommen gilt eine Schenkung von Gesetzes wegen als Erbvorbezug und ist beim späteren Erbgang gegenüber den Geschwistern auszugleichen, ausser die Eltern halten ausdrücklich fest, dass das Kind von der Ausgleichung befreit ist.
Erbvorbezug: Dasselbe wie die Schenkung, nur wird der Zweck beim Namen genannt: Das Kind bekommt einen Teil seines Erbes vorab. Der Vorbezug wird im Erbgang angerechnet, und zwar zum Wert, den das Haus im Zeitpunkt des Todes der Eltern hat, nicht zum Wert bei der Übergabe. Wer das vermeiden will, legt den Anrechnungswert im Erbvertrag fest.
Verkauf: Das Kind zahlt einen Preis, oft mit Übernahme der Hypothek. Liegt der Preis deutlich unter dem Verkehrswert, spricht man von einer gemischten Schenkung: Die Differenz zum Verkehrswert gilt als Schenkung mit allen Folgen für Ausgleichung, Pflichtteile und Ergänzungsleistungen.
Allen drei Wegen gemeinsam: Die Übertragung von Grundeigentum braucht die öffentliche Beurkundung durch das Notariat und den Eintrag im Grundbuch. Ein Handschlag oder ein privater Vertrag genügt nicht. Im Kanton Basel-Landschaft ist das Notariat kantonal organisiert; den Vertrag bereiten wir zusammen mit Ihnen vor, die Beurkundung macht die Notarin oder der Notar.
Die 10-Jahresfrist: Was in der Schweiz wirklich gilt
Die Suche nach «Haus überschreiben 10-Jahresfrist» ist eine der häufigsten zum Thema, und fast immer steckt deutsches Recht dahinter. Dort verliert eine Schenkung nach zehn Jahren ihre Bedeutung für Pflichtteil und Sozialhilferegress. In der Schweiz gilt das nicht.
Ausgleichung unter Geschwistern: Ein Erbvorbezug an ein Kind bleibt ohne zeitliche Grenze ausgleichungspflichtig. Ob das Haus vor zwei oder vor zwanzig Jahren übertragen wurde, spielt keine Rolle; es wird beim Erbgang angerechnet, sofern die Eltern das Kind nicht ausdrücklich davon befreit haben.
Pflichtteilsschutz: Schenkungen, die die Pflichtteile anderer Erben verletzen, können herabgesetzt werden. Für frei widerrufliche Schenkungen und Schenkungen in den letzten fünf Jahren vor dem Tod gilt das in jedem Fall; bei einer Schenkung, die erkennbar der Umgehung der Pflichtteile dient, auch ohne Frist.
Ergänzungsleistungen: Wer ein Haus verschenkt oder unter Wert an ein Kind verkauft, verzichtet auf Vermögen. Dieses Verzichtsvermögen wird bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen angerechnet, zeitlich unbegrenzt, und jedes Jahr um CHF 10’000 reduziert. Ein 2016 verschenktes Haus im Wert von CHF 700’000 zählt 2026 also noch mit CHF 600’000. Erst nach vielen Jahrzehnten ist der Verzicht «abgeschmolzen».
Die zehn Jahre, die es wirklich gibt: Rechtmässig bezogene Ergänzungsleistungen der letzten zehn Jahre vor dem Tod müssen aus dem Nachlass zurückerstattet werden, soweit dieser CHF 40’000 übersteigt. Das betrifft das Haus, das die Kinder erben, nicht das Haus, das sie zu Lebzeiten erhalten haben. Mehr dazu im Ratgeber Haus verkaufen wegen Pflegeheim.
Pflegefall und Ergänzungsleistungen: Was die Übertragung bringt und was nicht
Ein Pflegeheimplatz im Baselbiet kostet rasch über CHF 10’000 im Monat. Reichen Rente und Vermögen nicht, springen Ergänzungsleistungen ein. Genau hier setzt die Hoffnung an, das Haus vorher den Kindern zu geben. Die Rechnung geht selten auf.
Die Ergänzungsleistungen prüfen das Vermögen. Seit 2021 besteht kein Anspruch, wenn das Reinvermögen einer alleinstehenden Person CHF 100’000 oder eines Ehepaars CHF 200’000 übersteigt; eine selbst bewohnte Liegenschaft zählt für diese Schwelle nicht. Für die eigentliche Berechnung wird das Vermögen oberhalb eines Freibetrags teilweise als Einkommen angerechnet. Verschenktes Vermögen wird so behandelt, als wäre es noch da, abzüglich CHF 10’000 pro Jahr seit der Schenkung. Wer also mit 70 das Haus überschreibt und mit 82 ins Heim kommt, dem werden noch rund CHF 120’000 weniger als der damalige Wert angerechnet, der Rest zählt voll. Die Ergänzungsleistungen fallen entsprechend tiefer aus oder entfallen, und die Heimkosten müssen die Familie oder, als letzte Instanz, die Sozialhilfe tragen.
Sinnvoll ist die Übertragung deshalb aus anderen Gründen: Das Kind, das im Haus wohnt oder wohnen will, bekommt Sicherheit; die Nachfolge ist geregelt, solange die Eltern urteilsfähig sind; Unterhalt und Investitionen werden von der Generation getragen, die sie nutzt. Als Schutz vor Heimkosten funktioniert sie nur, wenn sie so früh erfolgt, dass der Verzicht über die Jahre tatsächlich abschmilzt, und das lässt sich nicht planen.
Zwei Punkte sind in der Praxis wichtig: Erstens muss die Übertragung erfolgen, solange die Eltern urteilsfähig sind; bei Demenz braucht es die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde, und die stimmt einer Schenkung in der Regel nicht zu. Zweitens brauchen die Eltern nach der Übertragung ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung, damit sie im Haus bleiben können, auch wenn das Kind in Schwierigkeiten gerät oder stirbt.
Geschwister, Pflichtteile und der Familienfrieden
Die meisten Konflikte entstehen nicht mit dem Steueramt, sondern am Küchentisch: Ein Kind bekommt das Haus, die anderen fühlen sich übergangen. Das Erbrecht gibt dafür klare Regeln, die man kennen sollte, bevor man unterschreibt.
Ausgleichung: Was ein Kind zu Lebzeiten erhält, wird beim Erbgang zu seinem Erbteil gezählt, und zwar zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Todes der Eltern. Steigt der Wert des Hauses von CHF 800’000 bei der Übergabe auf CHF 1’100’000 beim Erbgang, muss das Kind CHF 1’100’000 ausgleichen. Hat es inzwischen renoviert, wird die Wertsteigerung durch eigene Investitionen abgezogen. Diese Regel überrascht viele Familien und ist der Hauptgrund, den Anrechnungswert im Erbvertrag zu fixieren.
Pflichtteile: Seit 1. Januar 2023 beträgt der Pflichtteil der Nachkommen die Hälfte ihres gesetzlichen Erbanspruchs, der des Ehegatten ebenfalls die Hälfte; Eltern haben keinen Pflichtteil mehr. Verletzt die Übertragung des Hauses die Pflichtteile der Geschwister, können diese nach dem Tod der Eltern eine Herabsetzung verlangen. Das Kind mit dem Haus muss dann Geld nachschiessen oder im schlimmsten Fall verkaufen.
Lösungen: Ein Erbvertrag, den alle Beteiligten unterschreiben, schafft Verbindlichkeit: Anrechnungswert, Ausgleichszahlungen an die Geschwister und allfällige Pflichtteilsverzichte werden darin festgehalten. Oft zahlt das übernehmende Kind den Geschwistern schon bei der Übergabe einen Betrag aus, finanziert über die Hypothek. Grundlage ist immer eine neutrale Bewertung; wie sie zustande kommt, zeigt der Ratgeber Haus schätzen lassen. Was bei einer Erbengemeinschaft ohne vorherige Regelung passiert, lesen Sie im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
Steuern und Gebühren im Kanton Basel-Landschaft
Steuerlich ist das Baselbiet für Übertragungen an Kinder ein günstiger Kanton. Drei Steuern sind zu prüfen, dazu die Gebühren von Notariat und Grundbuch.
Schenkungs- und Erbschaftssteuer: Ehegatten und direkte Nachkommen sind im Kanton Basel-Landschaft befreit. Eine Schenkung oder ein Erbvorbezug an das eigene Kind löst keine Schenkungssteuer aus. Anders bei Übertragungen an Stiefkinder, Schwiegerkinder oder Konkubinatspartner; dort fällt je nach Verwandtschaftsgrad Steuer an.
Handänderungssteuer: Normalerweise 2,5 % des Kaufpreises, je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen. Übertragungen zwischen Eltern und Kindern sowie Schenkungen und Erbvorbezüge sind befreit, auch beim Verkauf an das Kind. Details im Ratgeber Handänderungssteuer Basel-Landschaft.
Grundstückgewinnsteuer: Bei Schenkung, Erbvorbezug und Erbgang wird die Steuer aufgeschoben, nicht erlassen. Das Kind übernimmt die Anlagekosten und die Besitzdauer der Eltern; verkauft es das Haus später, wird der gesamte Gewinn seit dem ursprünglichen Kauf der Eltern besteuert, mit dem Besitzdauerabzug der ganzen Zeit. Beim Verkauf an das Kind zum vollen Preis fällt die Steuer dagegen sofort bei den Eltern an. Rechenweg im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer Basel-Landschaft.
Laufende Steuern: Nach der Übertragung versteuert das Kind Eigenmietwert und Vermögenswert des Hauses und zieht Unterhalt und Schuldzinsen ab. Behalten die Eltern die Nutzniessung, bleiben Eigenmietwert, Unterhalt und Schuldzinsen bei ihnen; beim blossen Wohnrecht versteuern die Eltern den Eigenmietwert, das Kind das Vermögen.
Gebühren: Notariat und Grundbuchamt rechnen nach dem kantonalen Tarif ab; bei einem Einfamilienhaus liegen Beurkundung, Grundbucheintrag und allfällige Anpassung des Schuldbriefs zusammen meist im Bereich von einigen tausend Franken. Dazu kommen die Kosten für Bewertung und Erbvertrag. Eine Übersicht der Nebenkosten gibt der Ratgeber Notar- und Nebenkosten beim Hausverkauf.
Hypothek, Wohnrecht und Nutzniessung
Zwei Fragen entscheiden, ob die Übertragung im Alltag funktioniert: Wer trägt die Hypothek, und wie wohnen die Eltern weiter?
Hypothek: Die Schuld geht nicht automatisch mit dem Haus über. Die Bank prüft das übernehmende Kind wie einen neuen Kunden: Einkommen, Tragbarkeit, Eigenmittel. Übernimmt das Kind die bestehende Hypothek mit Zustimmung der Bank, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an; wird die Hypothek abgelöst und neu abgeschlossen, kann sie je nach Restlaufzeit teuer werden. Zahlt das Kind die Geschwister aus, erhöht sich die Belehnung; dann gilt die übliche Grenze von 80 % des Verkehrswerts, und die Tragbarkeit muss mit kalkulatorischen 5 % Zins aufgehen. Wie die Bank rechnet, zeigt der Ratgeber Tragbarkeit berechnen. Eltern, die eine Restschuld selbst weitertragen wollen, können das vertraglich regeln, haften dann aber weiter.
Wohnrecht: Das Recht, das Haus oder einen Teil davon zu bewohnen, persönlich, nicht übertragbar, im Grundbuch eingetragen. Die Eltern dürfen nicht vermieten, tragen die gewöhnlichen Unterhaltskosten der genutzten Räume und versteuern den Eigenmietwert; grosse Reparaturen gehen zulasten des Kindes als Eigentümer.
Nutzniessung: Das umfassendere Recht: Die Eltern dürfen das Haus bewohnen oder vermieten und die Mieterträge behalten. Sie tragen Unterhalt, Hypothekarzinsen und Versicherungen und versteuern Eigenmietwert oder Mietertrag und das Vermögen. Das Kind ist Eigentümer, kann aber ohne Zustimmung der Eltern praktisch nichts mit dem Haus anfangen.
Beide Rechte mindern den Wert der Schenkung, weil das Kind ein belastetes Haus erhält; der Wert des Rechts wird nach Alter der Berechtigten kapitalisiert und ist für Ausgleichung und Ergänzungsleistungen relevant. Welches Recht in welcher Situation passt und wie es beim späteren Verkauf wieder gelöscht wird, erklärt der Ratgeber Wohnrecht oder Nutzniessung.
Ablauf, Rechenbeispiel und wann Sie es lassen sollten
Eine Übertragung an ein Kind dauert vom ersten Gespräch bis zum Grundbucheintrag meist zwei bis vier Monate. Die Reihenfolge entscheidet über Kosten und Frieden.
- Bewertung: Neutrale Schätzung des Verkehrswerts, damit alle Kinder von derselben Zahl ausgehen.
- Familiengespräch: Wer übernimmt, wer wird ausgezahlt, wann und womit. Eltern entscheiden, aber Geschwister, die mitreden durften, klagen später nicht.
- Bank: Tragbarkeit des Kindes prüfen, Übernahme der Hypothek und allfällige Erhöhung für Ausgleichszahlungen klären.
- Verträge: Übertragungsvertrag mit Wohnrecht oder Nutzniessung und Erbvertrag mit Anrechnungswert und Ausgleichung, beides beim Notariat beurkundet.
- Grundbuch und Steuern: Eintrag, Meldung an die Steuerverwaltung für den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer, Anpassung der Steuererklärungen beider Generationen.
Rechenbeispiel Pratteln: Einfamilienhaus, Verkehrswert CHF 900’000, Hypothek CHF 300’000, zwei Kinder. Tochter übernimmt das Haus samt Hypothek und zahlt dem Bruder CHF 300’000 aus, finanziert über eine Erhöhung der Hypothek auf CHF 600’000; bei einem Haushaltseinkommen von rund CHF 150’000 ist das tragbar. Der Erbvorbezug der Tochter beträgt CHF 300’000 (Wert abzüglich Hypothek und Auszahlung), im Erbvertrag zu diesem Wert fixiert. Die Eltern erhalten ein lebenslanges Wohnrecht an der Einliegerwohnung. Steuern im Baselland: keine Schenkungssteuer, keine Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben; Gebühren für Notariat, Grundbuch, Erbvertrag und Bewertung zusammen im tiefen fünfstelligen Bereich.
Wann Sie es lassen sollten: Wenn der einzige Grund der Schutz vor Heimkosten ist; wenn das Kind die Hypothek nicht tragen kann; wenn die Geschwister nicht einverstanden sind und kein Erbvertrag zustande kommt; wenn die Eltern das Haus in absehbarer Zeit ohnehin verkaufen wollen, weil dann der Verkauf am Markt mit den Steuerbefreiungen für Selbstnutzer meist die einfachere Lösung ist. Ob verkaufen, vermieten oder übertragen, rechnen wir gerne mit Ihnen durch.
Fragen zu diesem Thema.
Gibt es in der Schweiz eine 10-Jahresfrist beim Überschreiben des Hauses?
Nein. Die Zehnjahresregel stammt aus dem deutschen Recht. In der Schweiz bleibt ein Erbvorbezug ohne zeitliche Grenze ausgleichungspflichtig, Schenkungen der letzten fünf Jahre vor dem Tod unterliegen in jedem Fall der Herabsetzung, und die Ergänzungsleistungen rechnen verschenktes Vermögen zeitlich unbegrenzt an, abzüglich CHF 10’000 pro Jahr.
Schützt die Übertragung an die Kinder vor den Pflegeheimkosten?
In der Regel nicht. Die Ergänzungsleistungen behandeln verschenktes Vermögen so, als wäre es noch vorhanden, reduziert um CHF 10’000 pro Jahr seit der Schenkung. Ein vor zwölf Jahren verschenktes Haus zählt also noch fast voll. Die Übertragung lohnt sich aus Gründen der Nachfolge, nicht als Schutz vor Heimkosten.
Zahlen Kinder im Baselland Schenkungssteuer auf das Haus?
Nein. Im Kanton Basel-Landschaft sind Ehegatten und direkte Nachkommen von der Schenkungs- und Erbschaftssteuer befreit. Auch die Handänderungssteuer entfällt bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern. Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben und fällt erst beim späteren Verkauf durch das Kind an.
Zu welchem Wert wird das Haus später unter den Geschwistern angerechnet?
Zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Erbgangs, nicht zum Wert bei der Übergabe. Wertsteigerungen durch eigene Investitionen des Kindes werden abgezogen. Wer diese Unsicherheit vermeiden will, legt den Anrechnungswert in einem Erbvertrag fest, den alle Kinder unterschreiben.
Können die Eltern nach der Übertragung im Haus wohnen bleiben?
Ja, mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht oder einer Nutzniessung. Das Wohnrecht erlaubt das Bewohnen, die Nutzniessung zusätzlich das Vermieten. Beide Rechte gelten auf Lebenszeit, auch wenn das Kind das Haus verkauft oder stirbt, und mindern den Wert der Schenkung.
Übernimmt das Kind automatisch die Hypothek?
Nein. Die Bank prüft das Kind wie einen neuen Kreditnehmer: Einkommen, Tragbarkeit bei kalkulatorischen 5 % Zins und maximal 80 % Belehnung. Übernimmt das Kind die laufende Hypothek mit Zustimmung der Bank, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ohne tragfähige Finanzierung sollte die Übertragung nicht erfolgen.
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