Wohnrecht oder Nutzniessung: Der Unterschied, die Steuern und was beim Hausverkauf gilt
- Wohnrecht und Nutzniessung: Was beide dürfen und was nicht
- Wer zahlt was: Unterhalt, Hypothek, Versicherung
- Steuern im Baselland: Eigenmietwert, Vermögen, Schenkung
- Was ein Wohnrecht wert ist: die Berechnung
- Pflegeheim, Ergänzungsleistungen und der Fall, dass die Eltern ausziehen
- Hausverkauf mit Wohnrecht: löschen, abgelten oder belastet verkaufen
- Entscheidungshilfe und Vertragspunkte
Das lebenslange Wohnrecht ist in der Schweiz ein Klassiker der Nachfolgeplanung: Die Eltern geben das Haus weiter und bleiben wohnen, bis sie es nicht mehr können oder wollen. Was dabei oft untergeht: Es gibt zwei verschiedene Rechte für diesen Zweck, und die Wahl zwischen Wohnrecht und Nutzniessung entscheidet darüber, wer den Unterhalt zahlt, wer den Eigenmietwert versteuert, ob die Eltern vermieten dürfen, wie das Haus bewertet wird und was passiert, wenn es verkauft wird oder jemand ins Pflegeheim geht. Dieser Ratgeber stellt beide Rechte nebeneinander, zeigt die steuerlichen Folgen im Kanton Basel-Landschaft, erklärt die Bewertung nach Alter und sagt, wie ein Wohnrecht beim späteren Verkauf wieder gelöscht wird.
Kurz & knapp
- Wohnrecht: persönliches Recht, das Haus oder einen Teil davon selbst zu bewohnen; nicht übertragbar, keine Vermietung; die Berechtigten tragen den gewöhnlichen Unterhalt und versteuern den Eigenmietwert
- Nutzniessung: umfassendes Recht, das Haus zu bewohnen oder zu vermieten und die Erträge zu behalten; die Nutzniesser tragen Unterhalt, Hypothekarzinsen und Versicherungen und versteuern Eigenmietwert oder Mietertrag sowie das Vermögen
- Beide Rechte entstehen durch öffentliche Beurkundung und Eintrag im Grundbuch, gelten in der Regel auf Lebenszeit und bleiben bestehen, wenn das Haus verkauft wird oder der Eigentümer stirbt
- Der Wert des Rechts wird aus Marktmiete und Lebenserwartung kapitalisiert und mindert den Wert der Schenkung; er zählt bei Ausgleichung, Pflichtteilen und Ergänzungsleistungen
- Beim Verkauf des Hauses muss das Recht gelöscht oder abgegolten werden; beim Heimeintritt kann ein Wohnrecht nicht in Geld umgewandelt werden, eine Nutzniessung durch Vermietung schon
Wohnrecht und Nutzniessung: Was beide dürfen und was nicht
Beide Rechte sind Dienstbarkeiten, die auf dem Grundstück lasten und im Grundbuch stehen. Der Unterschied liegt im Umfang.
Das Wohnrecht gibt den Berechtigten das Recht, das Haus oder bestimmte Räume selbst zu bewohnen, zusammen mit Familie und Hausgenossen. Es ist an die Person gebunden: Die Eltern dürfen es weder verkaufen noch vererben noch vermieten. Ziehen sie dauerhaft aus, zum Beispiel ins Pflegeheim, wird das Wohnrecht wertlos, bleibt aber im Grundbuch stehen, bis es gelöscht wird. Es kann auf das ganze Haus, eine Wohnung oder einzelne Zimmer beschränkt sein, mit oder ohne Mitbenutzung von Garten und Garage.
Die Nutzniessung gibt den Berechtigten den vollen Nutzen am Haus: selbst bewohnen, vermieten, die Mieterträge behalten. Der Eigentümer hat während der Nutzniessung praktisch nur das nackte Eigentum; er kann das Haus zwar verkaufen, aber nur belastet mit der Nutzniessung, was kaum jemand kauft. Die Nutzniessung ist ebenfalls persönlich und endet spätestens mit dem Tod der Berechtigten, lässt sich aber im Gegensatz zum Wohnrecht wirtschaftlich nutzen, wenn die Eltern ausziehen.
Faustregel: Wohnrecht, wenn die Eltern einfach wohnen bleiben wollen und das Kind das Haus wirtschaftlich übernehmen soll. Nutzniessung, wenn die Eltern die Kontrolle und die Erträge behalten wollen, etwa weil ihre Rente knapp ist oder weil sie sich ein späteres Vermieten offenhalten möchten. Wie die Übertragung an ein Kind insgesamt abläuft, steht im Ratgeber Haus an die Kinder überschreiben.
Wer zahlt was: Unterhalt, Hypothek, Versicherung
Die Kostenverteilung ist gesetzlich geregelt, kann aber im Vertrag angepasst werden. Wer sie nicht regelt, streitet später über die neue Heizung.
Beim Wohnrecht tragen die Berechtigten die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts der Räume, die sie nutzen: Heizung, Strom, Wasser, kleine Reparaturen, Reinigung, Gartenpflege. Grössere Reparaturen und Erneuerungen wie Dach, Fassade, Heizungsersatz, Fenster gehen zulasten des Eigentümers, also des Kindes. Hypothekarzinsen und Amortisation zahlt der Eigentümer, Gebäudeversicherung ebenfalls. Haben die Berechtigten das ausschliessliche Wohnrecht am ganzen Haus, tragen sie den gewöhnlichen Unterhalt vollständig.
Bei der Nutzniessung tragen die Nutzniesser deutlich mehr: den gewöhnlichen Unterhalt, die Verwaltung, die Hypothekarzinsen, die Versicherungsprämien und die laufenden Steuern und Abgaben. Nur die ausserordentlichen Erneuerungen, also grosse Investitionen in die Substanz, bleiben beim Eigentümer. Dafür gehören den Nutzniessern die Mieterträge, wenn sie vermieten.
In der Praxis empfiehlt sich eine klare Liste im Vertrag: Wer zahlt die Heizung, wer den Gärtner, was gilt als gross, wer entscheidet über Investitionen, was passiert, wenn die Eltern die Kosten nicht mehr tragen können. Ein Ausgleich über eine kleine monatliche Zahlung des Kindes oder der Eltern ist zulässig und oft sinnvoll.
Steuern im Baselland: Eigenmietwert, Vermögen, Schenkung
Die Steuern folgen dem Nutzen: Wer das Haus nutzt, versteuert es weitgehend. Die Unterschiede zwischen den beiden Rechten sind erheblich.
Wohnrecht: Die Berechtigten versteuern den Eigenmietwert der genutzten Räume als Einkommen und ziehen den von ihnen getragenen Unterhalt ab. Das Vermögen, also den Steuerwert des Hauses, versteuert der Eigentümer; er zieht die Hypothekarschuld und die Schuldzinsen ab, nicht aber den Eigenmietwert, den er ja nicht erhält. Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts Ende 2028 bleibt das so; danach entfallen beim selbstbewohnten Eigenheim Eigenmietwert und Unterhaltsabzug, was auch Wohnberechtigte betrifft. Details im Ratgeber Eigenmietwert und Unterhaltsabzüge.
Nutzniessung: Die Nutzniesser werden steuerlich wie Eigentümer behandelt: Sie versteuern den Eigenmietwert oder die Mieterträge als Einkommen und das Haus als Vermögen und ziehen Unterhalt, Hypothekarschuld und Schuldzinsen ab. Der Eigentümer hat steuerlich nichts, solange die Nutzniessung dauert.
Schenkungssteuer und Handänderungssteuer: Im Kanton Basel-Landschaft sind Übertragungen an Ehegatten und direkte Nachkommen von beiden befreit, auch wenn gleichzeitig ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung bestellt wird. Bei Übertragungen an andere Personen mindert der kapitalisierte Wert des Rechts den steuerbaren Schenkungswert. Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Schenkung und Erbvorbezug aufgeschoben; beim Verkauf an das Kind fällt sie an, wobei der Wert des vorbehaltenen Wohnrechts den Verkaufspreis mindert. Mehr im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer Basel-Landschaft.
Was ein Wohnrecht wert ist: die Berechnung
Für Ausgleichung, Pflichtteile, Ergänzungsleistungen und manchmal für die Steuern braucht es eine Zahl: den Kapitalwert des Rechts. Er hängt von zwei Grössen ab, der Marktmiete und der Lebenserwartung.
Ausgangspunkt ist die Miete, die für das Haus oder die Wohnung am Markt erzielbar wäre, abzüglich der Kosten, die die Berechtigten selbst tragen. Dieser jährliche Nutzen wird mit einem Faktor multipliziert, der von Alter und Geschlecht der Berechtigten abhängt; die Faktoren stammen aus den üblichen Barwerttafeln und werden von Steuerverwaltungen, Gerichten und Banken verwendet. Je jünger die Berechtigten, desto höher der Faktor und desto wertvoller das Recht.
Rechenbeispiel Liestal: Einfamilienhaus, Verkehrswert CHF 950’000, Marktmiete rund CHF 2’800 im Monat, also CHF 33’600 im Jahr. Das Ehepaar ist 72 und 70 Jahre alt; das Wohnrecht gilt bis zum Tod des Längstlebenden. Mit einem Faktor von rund 14 ergibt sich ein Kapitalwert von etwa CHF 470’000. Überschreiben die Eltern das Haus an die Tochter und behalten das Wohnrecht, beträgt der Wert der Schenkung nicht CHF 950’000, sondern rund CHF 480’000. Diese Zahl ist massgebend für die Ausgleichung gegenüber dem Bruder und für die Anrechnung bei den Ergänzungsleistungen. Zehn Jahre später, wenn die Eltern 82 und 80 sind, ist der Faktor deutlich tiefer und das Wohnrecht entsprechend weniger wert; der Verzicht gegenüber den Ergänzungsleistungen wird dann neu berechnet.
Die genaue Zahl hängt vom verwendeten Zinssatz und den aktuellen Tafeln ab; für die Steuererklärung gibt die kantonale Steuerverwaltung die Faktoren vor. Für die Familie zählt vor allem: Der Wert ist nicht beliebig, und er sollte im Übertragungs- und Erbvertrag festgehalten werden. Grundlage ist eine Bewertung des Hauses, wie sie der Ratgeber Haus schätzen lassen beschreibt.
Pflegeheim, Ergänzungsleistungen und der Fall, dass die Eltern ausziehen
Der Unterschied zwischen den beiden Rechten zeigt sich am deutlichsten, wenn die Eltern das Haus verlassen müssen.
Wohnrecht: Es kann nicht vermietet und nicht in Geld umgewandelt werden. Ziehen die Eltern ins Heim, steht das Haus leer oder das Kind zieht ein; die Eltern haben keinen Ertrag, mit dem sie die Heimkosten zahlen könnten. Für die Ergänzungsleistungen gilt das Wohnrecht als Vermögen mit seinem Kapitalwert, und der Verzicht auf das Eigentum bei der Übertragung wird angerechnet. Eine Entschädigung für den Verzicht auf das Wohnrecht, die das Kind den Eltern zahlt, ist zulässig und oft die sauberste Lösung: Das Wohnrecht wird gelöscht, die Eltern erhalten den Kapitalwert und finanzieren damit das Heim.
Nutzniessung: Die Eltern dürfen das Haus vermieten und erhalten die Mieterträge, die bei den Ergänzungsleistungen als Einkommen zählen, aber auch die Heimkosten decken helfen. Die Nutzniessung bleibt bestehen, solange die Eltern leben. Für Familien, die sich den Pflegefall offenhalten wollen, ist das der wichtigste Vorteil gegenüber dem Wohnrecht.
Was in beiden Fällen gilt: Die Übertragung des Hauses selbst wird von den Ergänzungsleistungen als Vermögensverzicht angerechnet, abzüglich CHF 10’000 pro Jahr. Das Wohnrecht schützt also nicht vor Heimkosten, es sichert nur das Wohnen. Die Regeln im Detail stehen im Ratgeber Haus verkaufen wegen Pflegeheim.
Hausverkauf mit Wohnrecht: löschen, abgelten oder belastet verkaufen
Soll ein Haus verkauft werden, auf dem ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung lastet, gibt es drei Wege, und nur einer bringt den vollen Preis.
Löschung mit Zustimmung: Die Berechtigten verzichten auf ihr Recht, es wird im Grundbuch gelöscht, das Haus wird unbelastet verkauft. Meist erhalten die Berechtigten dafür eine Abgeltung aus dem Verkaufserlös in Höhe des Kapitalwerts oder einen vereinbarten Betrag. Die Verzichtserklärung braucht die öffentliche Beurkundung, wenn sie mit einer Gegenleistung verbunden ist, und die Berechtigten müssen urteilsfähig sein; bei Demenz entscheidet die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde mit.
Verkauf mit Belastung: Das Haus wird mit dem Recht verkauft, der Käufer übernimmt die Berechtigten als Bewohner. Das kommt bei Anlegern vor, die auf die Zeit nach dem Wohnrecht spekulieren, und drückt den Preis um den Kapitalwert und einen Risikoabschlag. Für ein Einfamilienhaus im Baselbiet findet sich dafür selten ein Käufer zu einem fairen Preis.
Verkauf an die Berechtigten oder deren Familie: Kauft das Kind oder ein Enkel, bleibt das Wohnrecht bestehen und wird intern geregelt. Das ist der häufigste Fall, wenn ein Geschwister das Haus vom anderen übernimmt.
Steuerlich ist die Abgeltung für den Verzicht beim Wohnrecht in der Regel steuerfreier Kapitalgewinn für die Berechtigten, bei der Nutzniessung je nach Ausgestaltung Einkommen; das klären wir im Einzelfall mit der Steuerverwaltung. Beim Verkauf zählt die Abgeltung zu den Kosten, die den Grundstückgewinn mindern können. Den Ablauf eines Verkaufs im Baselbiet beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen: der Ablauf in 8 Schritten.
Entscheidungshilfe und Vertragspunkte
Welches Recht passt, hängt von der Situation der Eltern und vom Kind ab, das übernimmt. Diese Fragen klären es meistens:
- Reicht die Rente der Eltern ohne Mieterträge? Ja: Wohnrecht genügt. Nein oder knapp: Nutzniessung, damit später vermietet werden kann.
- Soll das Kind das Haus wirtschaftlich führen, investieren, umbauen? Ja: Wohnrecht, möglichst auf eine Wohnung beschränkt. Nein: Nutzniessung, die Eltern bleiben am Steuer.
- Wer trägt die Hypothek? Beim Wohnrecht das Kind, bei der Nutzniessung die Eltern die Zinsen; die Bank will das vorher wissen und prüft die Tragbarkeit entsprechend, siehe Ratgeber Tragbarkeit berechnen.
- Gibt es Geschwister? Dann gehört der Kapitalwert des Rechts in den Erbvertrag, damit die Ausgleichung nicht zum Streit wird.
- Ist ein späterer Verkauf denkbar? Dann von Anfang an eine Abgeltungsregel in den Vertrag schreiben: Wer entscheidet, wie wird bewertet, was erhalten die Berechtigten.
In den Vertrag gehören: Umfang des Rechts (ganzes Haus, Wohnung, Zimmer, Garten, Garage), Dauer (Lebenszeit, bis zum Längstlebenden), Kostenverteilung, Regelung bei Auszug oder Heimeintritt, Abgeltung bei Löschung, Umgang mit Umbauten und Investitionen, Ausgleichung gegenüber Geschwistern. Beurkundet wird beim Notariat, eingetragen im Grundbuch; die Gebühren richten sich nach dem kantonalen Tarif. Wir bereiten Bewertung, Berechnung des Kapitalwerts und die Vertragsgrundlagen mit Ihnen vor und begleiten den Termin beim Notariat.
Fragen zu diesem Thema.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzniessung?
Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen, keine Vermietung; die Berechtigten tragen den gewöhnlichen Unterhalt und versteuern den Eigenmietwert. Die Nutzniessung erlaubt Bewohnen und Vermieten mit Anspruch auf die Erträge; die Nutzniesser tragen Unterhalt, Hypothekarzinsen und Versicherungen und versteuern Einkommen und Vermögen wie Eigentümer.
Wer zahlt die Reparaturen beim lebenslangen Wohnrecht?
Die Wohnberechtigten zahlen den gewöhnlichen Unterhalt der genutzten Räume: Heizung, Strom, Wasser, kleine Reparaturen, Gartenpflege. Grosse Erneuerungen wie Dach, Fassade, Heizung oder Fenster trägt der Eigentümer. Im Vertrag lässt sich die Verteilung anders regeln.
Wie wird ein lebenslanges Wohnrecht in der Schweiz berechnet?
Aus der Marktmiete der genutzten Räume abzüglich der von den Berechtigten getragenen Kosten, multipliziert mit einem Faktor nach Alter und Geschlecht aus den Barwerttafeln. Für ein Ehepaar um 70 mit einer Jahresmiete von CHF 33’600 ergibt das rund CHF 470’000. Die kantonale Steuerverwaltung gibt die Faktoren für die Steuererklärung vor.
Wer zahlt den Eigenmietwert bei Wohnrecht?
Die Wohnberechtigten versteuern den Eigenmietwert der genutzten Räume als Einkommen und ziehen ihren Unterhalt ab. Der Eigentümer versteuert das Vermögen und zieht Hypothek und Schuldzinsen ab. Bei der Nutzniessung versteuern die Nutzniesser alles, Einkommen wie Vermögen.
Kann ein Haus mit Wohnrecht verkauft werden?
Ja, aber das Recht bleibt bestehen und drückt den Preis stark. Üblich ist, dass die Berechtigten gegen eine Abgeltung auf das Recht verzichten, es im Grundbuch gelöscht wird und das Haus unbelastet verkauft wird. Dafür müssen die Berechtigten zustimmen und urteilsfähig sein.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die Eltern ins Pflegeheim gehen?
Das Wohnrecht kann weder vermietet noch verkauft werden; es wird faktisch wertlos, bleibt aber im Grundbuch, bis es gelöscht wird. Oft zahlt das Kind eine Abgeltung für den Verzicht, mit der die Eltern das Heim mitfinanzieren. Bei einer Nutzniessung können die Eltern dagegen vermieten und die Erträge behalten.
Wohnrecht oder Nutzniessung für Ihr Haus?
Wir berechnen den Kapitalwert, zeigen die steuerlichen Folgen im Baselbiet und bereiten den Vertrag für das Notariat vor, zusammen mit der Bewertung Ihres Hauses.
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