Droit d’habitation ou usufruit : la différence, les impôts et ce qui s’applique lors de la vente de la maison
- Droit d’habitation et usufruit : ce qu’ils permettent et ce qu’ils ne permettent pas
- Qui paie quoi : entretien, hypothèque, assurance
- Impôts à Bâle-Campagne : valeur locative, fortune, donation
- Ce que vaut un droit d’habitation : le calcul
- EMS, prestations complémentaires et le cas où les parents déménagent
- Vendre une maison avec droit d’habitation : radier, indemniser ou vendre avec la charge
- Aide à la décision et points du contrat
Le droit d’habitation viager est en Suisse un classique de la planification successorale : les parents transmettent la maison et continuent d’y habiter tant qu’ils le peuvent et le veulent. Ce qui passe souvent inaperçu : il existe deux droits différents à cet effet, et le choix entre droit d’habitation et usufruit détermine qui paie l’entretien, qui est imposé sur la valeur locative, si les parents peuvent louer, comment la maison est évaluée et ce qui se passe si elle est vendue ou si quelqu’un entre en EMS. Ce guide compare les deux droits, montre les conséquences fiscales dans le canton de Bâle-Campagne, explique l’évaluation selon l’âge et indique comment un droit d’habitation est radié lors d’une vente ultérieure.
En bref
- Droit d’habitation : droit personnel d’habiter soi-même la maison ou une partie de celle-ci ; incessible, pas de location ; les bénéficiaires assument l’entretien ordinaire et sont imposés sur la valeur locative
- Usufruit : droit étendu d’habiter la maison ou de la louer et d’en garder les revenus ; les usufruitiers assument l’entretien, les intérêts hypothécaires et les assurances et sont imposés sur la valeur locative ou le revenu locatif ainsi que sur la fortune
- Les deux droits naissent par acte authentique et inscription au registre foncier, valent en règle générale à vie et subsistent si la maison est vendue ou si le propriétaire décède
- La valeur du droit est capitalisée à partir du loyer du marché et de l’espérance de vie et réduit la valeur de la donation ; elle compte pour le rapport, les réserves héréditaires et les prestations complémentaires
- Lors de la vente de la maison, le droit doit être radié ou indemnisé ; en cas d’entrée en EMS, un droit d’habitation ne peut pas être converti en argent, un usufruit si, par la location
Droit d’habitation et usufruit : ce qu’ils permettent et ce qu’ils ne permettent pas
Les deux droits sont des servitudes qui grèvent l’immeuble et figurent au registre foncier. La différence réside dans leur étendue.
Le droit d’habitation donne aux bénéficiaires le droit d’habiter eux-mêmes la maison ou certaines pièces, avec leur famille et les personnes de leur ménage. Il est lié à la personne : les parents ne peuvent ni le vendre, ni le léguer, ni le louer. S’ils déménagent définitivement, par exemple en EMS, le droit d’habitation perd toute valeur, mais reste inscrit au registre foncier jusqu’à sa radiation. Il peut porter sur toute la maison ou être limité à un appartement ou à certaines chambres, avec ou sans usage commun du jardin et du garage.
L’usufruit donne aux bénéficiaires la pleine jouissance de la maison : l’habiter eux-mêmes, la louer, garder les revenus locatifs. Pendant l’usufruit, le propriétaire n’a pratiquement que la nue-propriété ; il peut certes vendre la maison, mais uniquement grevée de l’usufruit, ce que presque personne n’achète. L’usufruit est lui aussi personnel et s’éteint au plus tard au décès des bénéficiaires, mais contrairement au droit d’habitation, il peut être exploité économiquement si les parents déménagent.
Règle de base : Droit d’habitation, si les parents veulent simplement continuer à habiter la maison et que l’enfant doit la reprendre sur le plan économique. Usufruit, si les parents veulent garder le contrôle et les revenus, par exemple parce que leur rente est modeste ou parce qu’ils veulent se réserver la possibilité de louer plus tard. Le déroulement global de la transmission à un enfant est expliqué dans le guide Transmettre sa maison à ses enfants.
Qui paie quoi : entretien, hypothèque, assurance
La répartition des frais est réglée par la loi, mais peut être adaptée dans le contrat. Qui ne la règle pas se disputera plus tard au sujet du nouveau chauffage.
Avec le droit d’habitation, les bénéficiaires assument les frais d’entretien ordinaire des pièces qu’ils utilisent : chauffage, électricité, eau, petites réparations, nettoyage, entretien du jardin. Les réparations et rénovations plus importantes, comme le toit, la façade, le remplacement du chauffage ou les fenêtres, sont à la charge du propriétaire, c’est-à-dire de l’enfant. Les intérêts hypothécaires et l’amortissement sont payés par le propriétaire, tout comme l’assurance immobilière. Si les bénéficiaires ont le droit d’habitation exclusif sur toute la maison, ils assument entièrement l’entretien ordinaire.
Avec l’usufruit, les usufruitiers assument nettement plus : l’entretien ordinaire, la gestion, les intérêts hypothécaires, les primes d’assurance ainsi que les impôts et taxes courants. Seules les rénovations extraordinaires, c’est-à-dire les gros investissements dans la substance du bâtiment, restent à la charge du propriétaire. En contrepartie, les revenus locatifs reviennent aux usufruitiers s’ils louent.
En pratique, il est recommandé de prévoir une liste claire dans le contrat : qui paie le chauffage, qui le jardinier, ce qui compte comme gros travaux, qui décide des investissements, ce qui se passe si les parents ne peuvent plus assumer les frais. Une compensation par un petit versement mensuel de l’enfant ou des parents est admise et souvent judicieuse.
Impôts à Bâle-Campagne : valeur locative, fortune, donation
Les impôts suivent l’usage : celui qui utilise la maison est en grande partie imposé sur celle-ci. Les différences entre les deux droits sont considérables.
Droit d’habitation : Les bénéficiaires déclarent comme revenu la valeur locative des pièces utilisées et déduisent l’entretien qu’ils assument. La fortune, c’est-à-dire la valeur fiscale de la maison, est déclarée par le propriétaire ; celui-ci déduit la dette hypothécaire et les intérêts passifs, mais n’est pas imposé sur la valeur locative, qu’il ne perçoit d’ailleurs pas. Il en sera ainsi jusqu’à la suppression de la valeur locative fin 2028 ; ensuite, la valeur locative et la déduction des frais d’entretien disparaissent pour le logement occupé par son propriétaire, ce qui concerne aussi les titulaires d’un droit d’habitation. Détails dans le guide Valeur locative et déductions pour frais d’entretien.
Usufruit : Sur le plan fiscal, les usufruitiers sont traités comme des propriétaires : ils déclarent comme revenu la valeur locative ou les revenus locatifs et la maison comme fortune, et déduisent l’entretien, la dette hypothécaire et les intérêts passifs. Tant que dure l’usufruit, le propriétaire n’a rien à déclarer fiscalement.
Impôt sur les donations et droits de mutation : Dans le canton de Bâle-Campagne, les transferts aux conjoints et aux descendants directs sont exonérés de ces deux impôts, même si un droit d’habitation ou un usufruit est constitué en même temps. Pour les transferts à d’autres personnes, la valeur capitalisée du droit réduit la valeur imposable de la donation. L’impôt sur les gains immobiliers est différé en cas de donation et d’avancement d’hoirie ; en cas de vente à l’enfant, il est dû, la valeur du droit d’habitation réservé réduisant toutefois le prix de vente. Plus d’informations dans le guide Impôt sur les gains immobiliers Bâle-Campagne.
Ce que vaut un droit d’habitation : le calcul
Pour le rapport, les réserves héréditaires, les prestations complémentaires et parfois pour les impôts, il faut un chiffre : la valeur capitalisée du droit. Elle dépend de deux grandeurs, le loyer du marché et l’espérance de vie.
Le point de départ est le loyer qui pourrait être obtenu sur le marché pour la maison ou l’appartement, déduction faite des frais que les bénéficiaires assument eux-mêmes. Cet avantage annuel est multiplié par un facteur qui dépend de l’âge et du sexe des bénéficiaires ; les facteurs proviennent des tables de capitalisation usuelles et sont utilisés par les administrations fiscales, les tribunaux et les banques. Plus les bénéficiaires sont jeunes, plus le facteur est élevé et plus le droit a de la valeur.
Exemple chiffré à Liestal : Maison individuelle, valeur vénale CHF 950’000, loyer du marché d’environ CHF 2’800 par mois, soit CHF 33’600 par an. Le couple a 72 et 70 ans ; le droit d’habitation vaut jusqu’au décès du conjoint survivant. Avec un facteur d’environ 14, on obtient une valeur capitalisée d’environ CHF 470’000. Si les parents transfèrent la maison à leur fille et conservent le droit d’habitation, la valeur de la donation n’est pas de CHF 950’000, mais d’environ CHF 480’000. Ce chiffre est déterminant pour le rapport à l’égard du frère et pour la prise en compte dans les prestations complémentaires. Dix ans plus tard, lorsque les parents ont 82 et 80 ans, le facteur est nettement plus bas et le droit d’habitation vaut d’autant moins ; le dessaisissement pris en compte pour les prestations complémentaires est alors recalculé.
Le chiffre exact dépend du taux d’intérêt utilisé et des tables actuelles ; pour la déclaration d’impôt, c’est l’administration fiscale cantonale qui fixe les facteurs. Pour la famille, l’essentiel est ceci : la valeur n’est pas arbitraire et elle devrait être consignée dans l’acte de transfert et dans le pacte successoral. La base est une évaluation de la maison telle que le guide Faire estimer sa maison la décrit.
EMS, prestations complémentaires et le cas où les parents déménagent
La différence entre les deux droits apparaît le plus clairement lorsque les parents doivent quitter la maison.
Droit d’habitation : Il ne peut être ni loué ni converti en argent. Si les parents entrent en EMS, la maison reste vide ou l’enfant y emménage ; les parents n’ont aucun revenu pour payer les frais d’EMS. Pour les prestations complémentaires, le droit d’habitation compte comme fortune à hauteur de sa valeur capitalisée, et la renonciation à la propriété lors du transfert est prise en compte. Une indemnité versée par l’enfant aux parents pour la renonciation au droit d’habitation est admise et constitue souvent la solution la plus propre : le droit d’habitation est radié, les parents reçoivent la valeur capitalisée et financent ainsi l’EMS.
Usufruit : Les parents peuvent louer la maison et perçoivent les revenus locatifs, qui comptent comme revenu pour les prestations complémentaires, mais aident aussi à couvrir les frais d’EMS. L’usufruit subsiste tant que les parents sont en vie. Pour les familles qui veulent garder une marge de manœuvre en cas de dépendance, c’est l’avantage le plus important par rapport au droit d’habitation.
Ce qui vaut dans les deux cas : le transfert de la maison elle-même est pris en compte par les prestations complémentaires comme dessaisissement de fortune, moins CHF 10’000 par an. Le droit d’habitation ne protège donc pas des frais d’EMS, il garantit seulement le logement. Les règles en détail figurent dans le guide Vendre sa maison en raison d’une entrée en EMS.
Vendre une maison avec droit d’habitation : radier, indemniser ou vendre avec la charge
Pour vendre une maison grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit, il existe trois voies, et une seule rapporte le prix plein.
Radiation avec accord : Les bénéficiaires renoncent à leur droit, celui-ci est radié du registre foncier et la maison est vendue libre de charges. En contrepartie, les bénéficiaires reçoivent le plus souvent, sur le produit de la vente, une indemnité correspondant à la valeur capitalisée ou un montant convenu. La déclaration de renonciation requiert un acte authentique lorsqu’elle est liée à une contre-prestation, et les bénéficiaires doivent être capables de discernement ; en cas de démence, l’autorité de protection de l’enfant et de l’adulte participe à la décision.
Vente avec la charge : La maison est vendue avec le droit, l’acheteur reprend les bénéficiaires comme occupants. Cela se rencontre chez des investisseurs qui spéculent sur la période après le droit d’habitation, et fait baisser le prix de la valeur capitalisée et d’une décote pour risque. Pour une maison individuelle dans le Baselbiet, on trouve rarement un acheteur à un prix équitable dans ces conditions.
Vente aux bénéficiaires ou à leur famille : Si l’enfant ou un petit-enfant achète, le droit d’habitation subsiste et se règle en interne. C’est le cas le plus fréquent lorsqu’un frère ou une sœur reprend la maison de l’autre.
Sur le plan fiscal, l’indemnité pour la renonciation constitue en règle générale, pour le droit d’habitation, un gain en capital exonéré pour les bénéficiaires et, pour l’usufruit, selon sa conception, un revenu ; nous le clarifions au cas par cas avec l’administration fiscale. Lors de la vente, l’indemnité fait partie des frais qui peuvent réduire le gain immobilier. Le déroulement d’une vente dans le Baselbiet est décrit dans le guide Vendre sa maison : le déroulement en 8 étapes.
Aide à la décision et points du contrat
Le droit qui convient dépend de la situation des parents et de l’enfant qui reprend la maison. Ces questions permettent le plus souvent de trancher :
- La rente des parents suffit-elle sans revenus locatifs ? Oui : le droit d’habitation suffit. Non ou tout juste : usufruit, pour pouvoir louer plus tard.
- L’enfant doit-il gérer la maison sur le plan économique, investir, transformer ? Oui : droit d’habitation, si possible limité à un appartement. Non : usufruit, les parents restent aux commandes.
- Qui supporte l’hypothèque ? Avec le droit d’habitation, c’est l’enfant ; avec l’usufruit, ce sont les parents qui paient les intérêts ; la banque veut le savoir à l’avance et vérifie la capacité financière en conséquence, voir le guide Calculer la capacité financière.
- Y a-t-il des frères et sœurs ? Alors la valeur capitalisée du droit doit figurer dans le pacte successoral, afin que le rapport ne devienne pas une source de conflit.
- Une vente ultérieure est-elle envisageable ? Alors prévoir dès le départ une règle d’indemnisation dans le contrat : qui décide, comment évaluer, ce que reçoivent les bénéficiaires.
À inclure dans le contrat : Étendue du droit (toute la maison, appartement, chambres, jardin, garage), durée (à vie, jusqu’au décès du conjoint survivant), répartition des frais, règles en cas de départ ou d’entrée en EMS, indemnité en cas de radiation, traitement des transformations et des investissements, rapport entre frères et sœurs. L’acte authentique est établi par le notaire, puis le droit est inscrit au registre foncier ; les émoluments suivent le tarif cantonal. Nous préparons avec vous l’estimation, le calcul de la valeur capitalisée et les bases du contrat et vous accompagnons au rendez-vous chez le notaire.
Questions sur ce thème.
Quelle est la différence entre droit d’habitation et usufruit ?
Le droit d’habitation permet seulement d’habiter soi-même, pas de louer ; les bénéficiaires assument l’entretien ordinaire et sont imposés sur la valeur locative. L’usufruit permet d’habiter et de louer en ayant droit aux revenus ; les usufruitiers assument l’entretien, les intérêts hypothécaires et les assurances et sont imposés sur le revenu et la fortune comme des propriétaires.
Qui paie les réparations en cas de droit d’habitation viager ?
Les titulaires du droit d’habitation paient l’entretien ordinaire des pièces utilisées : chauffage, électricité, eau, petites réparations, entretien du jardin. Les grosses rénovations comme le toit, la façade, le chauffage ou les fenêtres sont à la charge du propriétaire. Le contrat peut prévoir une autre répartition.
Comment calcule-t-on un droit d’habitation viager en Suisse ?
À partir du loyer du marché des pièces utilisées, déduction faite des frais assumés par les bénéficiaires, multiplié par un facteur selon l’âge et le sexe tiré des tables de capitalisation. Pour un couple d’environ 70 ans avec un loyer annuel de CHF 33’600, on obtient environ CHF 470’000. L’administration fiscale cantonale fixe les facteurs pour la déclaration d’impôt.
Qui paie la valeur locative en cas de droit d’habitation ?
Les titulaires du droit d’habitation déclarent comme revenu la valeur locative des pièces utilisées et déduisent leurs frais d’entretien. Le propriétaire déclare la fortune et déduit l’hypothèque et les intérêts passifs. Avec l’usufruit, les usufruitiers sont imposés sur tout, revenu comme fortune.
Une maison grevée d’un droit d’habitation peut-elle être vendue ?
Oui, mais le droit subsiste et fait fortement baisser le prix. L’usage veut que les bénéficiaires renoncent au droit contre une indemnité, qu’il soit radié du registre foncier et que la maison soit vendue libre de charges. Pour cela, les bénéficiaires doivent donner leur accord et être capables de discernement.
Que devient le droit d’habitation lorsque les parents entrent en EMS ?
Le droit d’habitation ne peut être ni loué ni vendu ; il perd de fait toute valeur, mais reste inscrit au registre foncier jusqu’à sa radiation. Souvent, l’enfant verse une indemnité pour la renonciation, avec laquelle les parents cofinancent l’EMS. Avec un usufruit, en revanche, les parents peuvent louer et garder les revenus.
Droit d’habitation ou usufruit pour votre maison ?
Nous calculons la valeur capitalisée, vous montrons les conséquences fiscales dans le Baselbiet et préparons le contrat pour le notaire, avec l’estimation de votre maison.
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