Haus verkaufen ohne Makler: Was Sie selbst übernehmen – und was es wirklich kostet
Jedes Jahr verkaufen im Baselbiet Eigentümer ihr Haus selbst – ohne Makler, ohne Provision. Das ist erlaubt, und bei einem gefragten Objekt kann es funktionieren. Der Preis dafür ist nicht Geld, sondern Zeit, Verantwortung und das Risiko, den Verkaufspreis falsch anzusetzen. Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, was Sie selbst übernehmen, welche Kosten trotzdem anfallen und an welchen Stellen Privatverkäufe erfahrungsgemäss Geld verlieren. Als Makler haben wir dabei ein Interesse – deshalb rechnen wir am Schluss offen vor, wann sich unsere 1 % Provision lohnt und wann nicht.
Kurz & knapp
- Ein Makler ist gesetzlich nicht vorgeschrieben – zwingend sind nur die öffentliche Beurkundung beim Notariat und der Eintrag im Grundbuch
- Ohne Makler sparen Sie die Provision (üblich 2–3 % plus MwSt., bei ImmoBilà ab 1 %), nicht aber Notariat, Grundbuch, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer
- Die grössten Risiken: falscher Preis, unvollständige Unterlagen, Käufer ohne Finanzierungsbestätigung, ungültige Reservationsverträge
- Zeitbedarf realistisch: 40 bis 80 Arbeitsstunden über drei bis fünf Monate
- Ein Fehler von 3 % beim Preis kostet bei CHF 900’000 mehr als die ganze Provision bei ImmoBilà
Darf ich mein Haus ohne Makler verkaufen?
Ja. Das Schweizer Recht kennt keinen Maklerzwang. Ein Grundstückkauf braucht zwei Dinge: einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag (im Kanton Basel-Landschaft bei einem frei wählbaren Notariat) und den Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch. Alles davor – Bewertung, Inserat, Besichtigungen, Verhandlung – dürfen Sie selbst erledigen.
Der Makler ist also kein Muss, sondern eine Dienstleistung. Die Frage ist nicht, ob Sie es dürfen, sondern ob Sie es wollen: Wer selbst verkauft, übernimmt die Rolle des Verkäufers, des Vermarkters, des Verhandlungsführers und des Projektleiters gleichzeitig. Wie der Verkauf im Baselbiet grundsätzlich abläuft, beschreiben wir im Ratgeber zum Verkaufsablauf – die Schritte sind dieselben, ob mit oder ohne Makler.
Was Sie ohne Makler selbst übernehmen
Beim Privatverkauf fallen keine Aufgaben weg – sie wandern nur zu Ihnen. Die Liste ist länger, als die meisten am Anfang denken:
- Preis festlegen: Vergleichsobjekte suchen, Zustand und Lage einordnen, den Marktwert bestimmen – Bewertungsmethoden verstehen, nicht nur Online-Rechner füttern
- Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Katasterplan, Gebäudeversicherungsausweis, Pläne, Baubewilligungen, Nebenkostenabrechnungen, Heizungsnachweise – die vollständige Liste steht im Ratgeber Unterlagen
- Dokumentation erstellen: Fotos, Grundrisse, Objektbeschrieb, Angaben zu Steuern, Zonenplan und Ausnützung
- Inserieren: Auf den grossen Portalen zahlen Private pro Inserat und Laufzeit; dazu kommen Anfragen von Neugierigen, Nachbarn und Maklern, die Ihr Objekt gerne übernehmen würden
- Besichtigungen: Termine koordinieren, das Haus zeigen, Fragen zu Bausubstanz, Nebenkosten und Nachbarschaft beantworten
- Käufer prüfen: Finanzierungsbestätigung der Bank verlangen, bevor Sie verhandeln – sonst platzt der Verkauf vier Wochen vor dem Notariatstermin
- Verhandeln: Preis, Übergabetermin, Inventar, Mängel, Anzahlung
- Vertrag und Vollzug: Notariat auswählen, Vertragsentwurf prüfen, Hypothek ablösen oder übertragen (Ratgeber Hypothek beim Verkauf), Grundbuchanmeldung, Schlüsselübergabe mit Protokoll
Rechnen Sie ehrlich: Für einen sauber geführten Privatverkauf sind 40 bis 80 Arbeitsstunden realistisch, verteilt über drei bis fünf Monate – abends, an Wochenenden und während der Arbeitszeit, wenn die Bank des Käufers anruft.
Was der Verkauf ohne Makler trotzdem kostet
Ohne Makler sparen Sie eine einzige Position: die Provision. Alle anderen Kosten bleiben – und einige kommen neu dazu, weil Sie sie sonst über den Makler abgedeckt hätten.
- Notariat und Grundbuch: Beurkundung im Kanton Basel-Landschaft je nach Kaufpreis rund CHF 800 bis 2’500, Grundbuchgebühren etwa CHF 300; üblicherweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
- Handänderungssteuer: 2,5 % des Kaufpreises, je 1,25 % für Verkäufer und Käufer – mit Befreiung bei selbst bewohntem Eigenheim und Ersatzbeschaffung (Details im Ratgeber)
- Grundstückgewinnsteuer: Auf den Gewinn, gestaffelt nach Höhe und Besitzdauer, mit Zuschlag bei kurzer Haltedauer (Ratgeber Grundstückgewinnsteuer)
- Vermarktung: Inserate auf den Portalen, professionelle Fotos, Grundrisspläne, Verkaufsdokumentation – je nach Umfang einige hundert bis über tausend Franken
- Ihre Zeit: 40 bis 80 Stunden. Wer sie mit dem eigenen Stundensatz bewertet, kommt schnell auf einen vierstelligen Betrag
Zum Vergleich: Die übliche Maklerprovision in der Region liegt bei 2 bis 3 % des Verkaufspreises plus Mehrwertsteuer. Bei ImmoBilà beginnt sie bei 1 % und ist nur im Erfolgsfall geschuldet – bei einem Haus für CHF 900’000 also ab CHF 9’000. Diese Zahl sollten Sie im Kopf haben, wenn Sie im nächsten Abschnitt lesen, wo Privatverkäufe Geld verlieren.
Die fünf teuersten Fehler beim Privatverkauf
Nicht der fehlende Makler kostet Geld, sondern das, was ohne Erfahrung schiefgeht. Diese fünf Punkte sehen wir immer wieder:
- Preis zu hoch: Das Haus steht Monate im Inserat, Interessenten sehen die Laufzeit und bieten tiefer. Ein «verbranntes» Objekt verkauft sich am Ende oft unter dem Wert, den es am ersten Tag erzielt hätte.
- Preis zu tief: Aus Unsicherheit oder Zeitdruck. Drei Prozent unter Marktwert sind bei CHF 900’000 CHF 27’000 – dreimal die Provision bei ImmoBilà.
- Käufer ohne Finanzierung: Der Handschlag steht, die Bank sagt nein. Verlangen Sie eine schriftliche Finanzierungsbestätigung, bevor Sie anderen Interessenten absagen.
- Reservationsvertrag ohne Notariat: Eine private Reservationsvereinbarung mit Anzahlung ist ohne öffentliche Beurkundung nicht bindend. Springt der Käufer ab, haben Sie Zeit verloren und müssen die Anzahlung in aller Regel zurückzahlen.
- Unvollständige Unterlagen: Fehlt der Nachweis für die Heizung, die Baubewilligung für den Anbau oder die Nebenkostenabrechnung, verzögert sich die Bankfinanzierung – und der Käufer verhandelt nach.
Dazu kommt ein weicher Faktor: Verhandeln über das eigene Haus ist emotional. Wer die Küche selbst geplant hat, hört Kritik daran nicht gerne – und gibt beim Preis nach, um das Gespräch zu beenden.
Ablauf: So verkaufen Sie selbst – Schritt für Schritt
- 1. Bewertung: Marktwert bestimmen, am besten mit einer unabhängigen Einschätzung. Unsere Bewertung vor Ort ist kostenlos und verpflichtet Sie nicht zum Verkaufsauftrag.
- 2. Unterlagen: Alles zusammentragen, bevor das Inserat online geht – Käufer und Banken fragen in den ersten Tagen danach.
- 3. Dokumentation: Fotos bei Tageslicht, Grundrisse, sachlicher Beschrieb mit Baujahr, Renovationen, Nebenkosten, Zonenplan.
- 4. Inserat: Portale, eigene Kontakte, Aushang in der Gemeinde. Rechnen Sie mit vielen Anfragen, die nicht ernst gemeint sind.
- 5. Besichtigungen: Einzeltermine statt Massenbesichtigung; Finanzierungsbestätigung vor der zweiten Besichtigung verlangen.
- 6. Verhandlung: Preis, Termin, Inventar, Übernahme der Hypothek. Alles schriftlich festhalten.
- 7. Notariat: Notariat wählen, Entwurf des Kaufvertrags prüfen lassen, Beurkundungstermin vereinbaren. Bei selbst bewohntem Eigenheim die Befreiung von der Handänderungssteuer beantragen.
- 8. Übergabe: Zahlungseingang abwarten, Schlüsselübergabe mit Protokoll, Zählerstände, Versicherungen ummelden.
Vom ersten Schritt bis zur Beurkundung dauert es im Baselbiet auch beim Privatverkauf in der Regel drei bis fünf Monate.
Ohne Makler oder ab 1 %: die ehrliche Rechnung
Ob sich der Privatverkauf lohnt, hängt weniger vom Provisionssatz ab als von zwei Fragen: Wie gefragt ist Ihr Objekt, und wie sicher treffen Sie den Preis?
Der Privatverkauf funktioniert, wenn das Objekt einfach zu bewerten ist (Standard-Eigentumswohnung mit vielen Vergleichspreisen im Quartier), Sie Zeit haben, die Unterlagen komplett sind und Sie Verhandlungen nüchtern führen können. Dann sparen Sie die Provision, und das Risiko bleibt überschaubar.
Der Makler lohnt sich, wenn das Objekt speziell ist (Einfamilienhaus am Hang, Altbau, Bauland mit Reserve, Mehrfamilienhaus), wenn Sie nicht vor Ort sind, wenn es schnell gehen muss – oder wenn Sie schlicht nicht wissen, ob CHF 850’000 oder CHF 950’000 der richtige Preis ist. Bei einer Provision ab 1 % genügt es, dass der Makler den Preis um ein bis zwei Prozent besser trifft oder eine Verzögerung um Monate verhindert, und die Kosten sind gedeckt.
Privat, Preis gut getroffen: Erlös CHF 900’000, keine Provision, rund 60 Stunden Aufwand, Vermarktungskosten etwa CHF 1’000. Netto vor Steuern: rund CHF 899’000.
Privat, Preis 3 % zu tief angesetzt oder nach langer Laufzeit nachverhandelt: Erlös CHF 873’000. Netto: rund CHF 872’000.
Mit ImmoBilà, 1 % Provision: Erlös CHF 900’000, Provision CHF 9’000 plus MwSt., kein eigener Aufwand. Netto: rund CHF 890’300.
Notariat, Grundbuch, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer sind in allen drei Fällen gleich hoch – sie hängen nicht vom Makler ab.
Für die Praxis
- Holen Sie vor dem Inserat eine schriftliche Bewertung ein – auch wenn Sie danach selbst verkaufen. Sie kostet bei uns nichts.
- Stellen Sie die Unterlagen nach unserer Checkliste zusammen, bevor die erste Anfrage kommt.
- Verhandeln Sie nie ohne Finanzierungsbestätigung des Käufers.
- Lassen Sie den Kaufvertragsentwurf vom Notariat erklären – Fragen sind dort inbegriffen.
- Rechnen Sie die Steuern vor dem Verkauf durch: Unser Immobilien-Treuhänder Roman Frey zeigt Ihnen, was nach Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer netto bleibt – unabhängig davon, ob Sie mit uns oder allein verkaufen.
Fragen zu diesem Thema.
Darf ich mein Haus in der Schweiz ohne Makler verkaufen?
Ja. Es gibt keinen Maklerzwang. Zwingend sind nur der öffentlich beurkundete Kaufvertrag beim Notariat und der Eintrag im Grundbuch. Alles andere dürfen Sie selbst organisieren.
Brauche ich beim Privatverkauf trotzdem ein Notariat?
Ja, immer. Ein Grundstückkaufvertrag ist ohne öffentliche Beurkundung ungültig. Im Kanton Basel-Landschaft wählen Sie das Notariat frei; die Kosten werden üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Was spare ich wirklich, wenn ich ohne Makler verkaufe?
Nur die Provision. Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer fallen unabhängig davon an. Vermarktungskosten für Inserate und Fotos tragen Sie beim Privatverkauf selbst.
Wie finde ich ohne Makler den richtigen Verkaufspreis?
Mit Vergleichsobjekten aus Ihrem Quartier der letzten zwölf Monate, dem Zustand des Hauses und einer unabhängigen Einschätzung. Online-Rechner liegen im Baselbiet oft zehn bis fünfzehn Prozent daneben. Unsere Bewertung vor Ort ist kostenlos, auch ohne Verkaufsauftrag.
Kann ich zuerst selbst verkaufen und später doch einen Makler beauftragen?
Ja, das ist häufig. Der Nachteil: Ein Objekt, das schon monatelang inseriert war, wird von Interessenten als schwer verkäuflich wahrgenommen. Wer wechselt, sollte den Preis neu prüfen und die Dokumentation überarbeiten lassen.
Ist eine Reservationsvereinbarung mit Anzahlung gültig?
Ohne öffentliche Beurkundung ist ein Vorvertrag zum Grundstückkauf nicht bindend. Springt der Käufer ab, muss die Anzahlung in aller Regel zurückerstattet werden. Verbindlich wird es erst beim Notariat.
Erst bewerten, dann entscheiden?
Wir schauen uns Ihr Haus an und sagen Ihnen, was es wert ist – kostenlos und ohne Verkaufsauftrag. Ob Sie danach selbst verkaufen oder mit uns, entscheiden Sie.
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