Vendre la maison en cas de divorce : qui décide, qui obtient quoi et quels impôts sont dus
- À qui appartient la maison ? Registre foncier et régime matrimonial
- Trois voies : vendre, racheter ou garder
- Hypothèque : pourquoi la banque participe à la décision
- Impôts dans le canton de Bâle-Campagne
- Exemple chiffré : maison individuelle à Muttenz, valeur vénale CHF 1’000’000
- Déroulement : comment procéder
- Pour la pratique : ce qui épargne des conflits et de l’argent
En Suisse, environ deux mariages sur cinq se terminent par un divorce, et dans de nombreux cas, les conjoints possèdent une maison ou un appartement. Ce qu’il en advient n’est pas décidé par les sentiments, mais par le registre foncier, le régime matrimonial, la banque et l’administration fiscale. Ce guide montre quelles possibilités vous avez, comment fonctionne le rachat, ce qu’il advient de l’hypothèque et des avoirs de caisse de pension et quels impôts sont dus dans le Baselbiet. Il ne remplace pas un conseil juridique : la convention de divorce relève de l’avocat ou de la médiation. Pour les chiffres de la maison, nous sommes là.
En bref
- Le registre foncier dit à qui appartient la maison : propriété exclusive, copropriété ou propriété commune. Le régime matrimonial règle le partage de la valeur en cas de divorce
- Trois voies : vente et partage du produit, rachat par un conjoint (reprise avec nouvelle hypothèque) ou conservation temporaire (rarement judicieuse)
- La banque doit libérer de la responsabilité solidaire le conjoint qui part, mais seulement si celui qui reste supporte seul l’hypothèque
- Les avoirs de caisse de pension retirés par anticipation doivent être remboursés lors de la vente ; ils appartiennent au conjoint qui les a retirés
- Canton de Bâle-Campagne : transfert entre conjoints sans droits de mutation, impôt sur les gains immobiliers différé lors de la liquidation du régime matrimonial
À qui appartient la maison ? Registre foncier et régime matrimonial
Deux questions décident de tout : qui est inscrit au registre foncier, et quel régime matrimonial s’applique ?
- Propriété exclusive d’un conjoint : la maison lui reste. L’autre a toutefois droit à sa part de la plus-value selon le régime matrimonial et au remboursement de ses investissements (art. 206 CC)
- Copropriété (½ chacun ou par quotes-parts) : chacun peut en principe disposer de sa part ; pour vendre toute la maison, il faut les deux. En cas de désaccord, le tribunal peut ordonner la dissolution, jusqu’à la vente aux enchères
- Propriété commune (société simple) : vente uniquement en commun
Sous le régime ordinaire de la participation aux acquêts l’accroissement de fortune réalisé pendant le mariage est partagé par moitié, quel que soit le nom inscrit au registre foncier. Les biens propres (fortune apportée avant le mariage, héritages, donations) restent au conjoint concerné ; une part de maison financée par des biens propres participe toutefois à la plus-value. Sous la séparation de biens chacun garde ce qui est à son nom. Le contrat de mariage, s’il existe, prime.
Trois voies : vendre, racheter ou garder
- Vente à des tiers : le produit après hypothèque, impôts et frais est partagé selon les quotes-parts de propriété et le régime matrimonial. La coupure la plus nette quand personne ne peut ou ne veut supporter la maison seul. Inconvénient : les deux doivent déménager ; avec des enfants, c’est souvent la partie la plus difficile
- Rachat (reprise par un conjoint) : le conjoint qui reste reprend la part de l’autre à la valeur vénale convenue, reprend seul l’hypothèque et verse la différence, le plus souvent en augmentant l’hypothèque. Condition : la banque confirme la capacité financière avec un seul revenu (voir Calculer la capacité financière)
- Garder : les deux restent propriétaires, l’un y habite (et verse à l’autre une indemnité d’usage) ou la maison est louée. Fonctionne rarement sur des années ; judicieux comme transition jusqu’à la fin de la scolarité des enfants, si la convention le règle
Laquelle des voies est financièrement la meilleure dépend de la valeur vénale, de l’hypothèque, des impôts et de la capacité financière. Une estimation neutre est le premier pas : chez nous gratuite si une vente est envisagée, sinon sous forme d’expertise écrite avec offre (voir Faire estimer sa maison).
Hypothèque : pourquoi la banque participe à la décision
Les deux conjoints répondent solidairement de l’hypothèque, même après le divorce, jusqu’à ce que la banque libère l’un d’eux du contrat. Elle ne le fait que si l’autre remplit seul la capacité financière.
- Lors du rachat : la banque réexamine le revenu et les fonds propres du conjoint qui reste. Théoriquement 5 % d’intérêts, 1 % de charges, amortissement, avec un revenu au lieu de deux. Si cela ne suffit pas, il ne reste que la vente
- Lors de la vente : l’hypothèque est remboursée avec le produit. Pour les hypothèques fixes, la banque exige une pénalité de résiliation anticipée , selon la durée résiduelle et la différence de taux de plusieurs milliers à plusieurs dizaines de milliers de francs. Demandez tôt si l’hypothèque peut être transférée sur le nouveau bien de l’un des conjoints (guide sur l’hypothèque lors de la vente)
- Retrait anticipé de la caisse de pension (EPL) : si des avoirs de caisse de pension ont été retirés pour l’achat, ils doivent être remboursés à la caisse de pension lors de la vente, à chaque conjoint son montant. Lors du rachat, le conjoint qui part doit rembourser son retrait ou le montant est pris en compte dans le partage de la prévoyance. Réglez cela avec l’avocat et la caisse de pension avant de partager la valeur vénale
- Pilier 3a : les avoirs 3a retirés par anticipation appartiennent au conjoint qui les a apportés et sont traités comme acquêts ou biens propres selon le régime matrimonial, selon le moment où ils ont été versés
Impôts dans le canton de Bâle-Campagne
- Droits de mutation : les transferts entre conjoints, y compris dans le cadre du divorce, sont exonérésdans le Baselbiet. Lors de la vente à des tiers, 2,5 % sont dus, 1,25 % chacun pour l’acheteur et le vendeur ; la part du vendeur tombe si celui-ci achète un nouveau logement dans les deux ans. Détails dans le guide sur les droits de mutation
- Impôt sur les gains immobiliers : lors du rachat dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, l’impôt est différé : le conjoint qui reprend reprend les frais d’investissement et la durée de possession. Lors de la vente à des tiers, il est dû sur le gain depuis l’achat commun ; chaque conjoint déclare sa part. Avec un remploi (nouveau logement dans les deux ans), il peut être différé, séparément pour chaque conjoint. Règles dans le guide sur l’impôt sur les gains immobiliers et sur le remploi
- Impôt sur le revenu : dès l’année du divorce, la taxation est séparée. Celui qui reste dans la maison déclare seul la valeur locative et les déductions, jusqu’à sa suppression en 2029. Les contributions d’entretien sont déductibles chez celui qui les paie et imposables chez celui qui les reçoit
- Impôt sur la fortune : après le partage, chacun déclare sa part ou le montant de rachat reçu
Exemple chiffré : maison individuelle à Muttenz, valeur vénale CHF 1’000’000
Vente à des tiers (calculée sans courtier) : produit CHF 1’000’000 − hypothèque CHF 600’000 − pénalité de résiliation anticipée (supposée) CHF 8’000 − part du vendeur aux droits de mutation CHF 12’500 − notaire/registre foncier environ CHF 1’500 − impôt sur les gains immobiliers sur un gain d’environ CHF 200’000 (après investissements et frais de vente) env. CHF 50’000 = environ CHF 328’000. Sur ce montant, d’abord le remboursement du retrait de CHF 80’000 à la caisse de pension de l’épouse ; le reste est partagé selon le régime matrimonial.
Rachat par le mari : il reprend la maison à CHF 1’000’000, l’hypothèque de CHF 600’000 seul et verse à l’épouse sa part de la valeur nette (la moitié, moins son retrait, qui lui appartient). Pas de droits de mutation, impôt sur les gains immobiliers différé, pas de pénalité de résiliation anticipée si l’hypothèque continue. Pour CHF 600’000 plus le financement du rachat, la banque exige un revenu d’environ CHF 170’000 à 200’000 : c’est là le point critique.
Conclusion : le rachat économise pour l’instant environ CHF 70’000 d’impôts et de frais, s’il est supportable. Sinon, la vente est la voie propre.
Déroulement : comment procéder
- 1. Documents : extrait du registre foncier, contrat d’achat, contrats hypothécaires, justificatifs des fonds propres (qui a apporté quoi), retraits anticipés de la caisse de pension et du pilier 3a, factures de rénovation
- 2. Estimation : déterminer la valeur vénale de manière neutre, comme base commune pour la convention et la banque
- 3. Banque : faire vérifier la capacité financière pour le rachat ; demander la pénalité de résiliation anticipée et la transférabilité de l’hypothèque
- 4. Calculer les impôts : impôt sur les gains immobiliers dans les deux variantes ; notre fiduciaire Roman Frey le calcule dans le cadre des impôts immobiliers
- 5. Convention de divorce : avocat ou médiation ; la maison, le montant du rachat, les délais et l’usage jusqu’à la vente y sont réglés et approuvés par le tribunal
- 6. Vente ou transfert : en cas de vente, le déroulement habituel avec les deux conjoints comme vendeurs ; en cas de rachat, transfert chez le notaire avec libération de l’hypothèque
Pour la pratique : ce qui épargne des conflits et de l’argent
- Faites déterminer la valeur une fois de manière neutre, pas deux fois de manière partiale
- Clarifiez la capacité financière pour le rachat avant de vous disputer à ce sujet : souvent, la banque règle la question
- Déduisez les retraits anticipés de la caisse de pension avant le partage
- Convenez de délais : qui décide d’ici quand, qui déménage d’ici quand, quand on vend
- Ne vendez pas sous la pression du temps : une vente précipitée en hiver coûte plus que trois mois de patience
- Celui qui reste dans la maison verse à l’autre, jusqu’au partage, une indemnité d’usage appropriée : à consigner par écrit
Questions sur ce thème.
Mon ex-conjoint peut-il empêcher la vente de la maison ?
En copropriété ou en propriété commune, la vente nécessite les deux signatures. Si un conjoint bloque durablement, le tribunal peut ordonner le partage dans la procédure de divorce ou dans une action en dissolution, dans le cas extrême par une vente aux enchères. Un accord est presque toujours plus avantageux.
Qui obtient la maison en cas de divorce ?
La maison reste à celui qui la reprend selon la convention et peut la financer. La valeur est partagée selon le régime matrimonial : sous la participation aux acquêts, par moitié sur la plus-value réalisée pendant le mariage, les biens propres restant au conjoint concerné. Un contrat de mariage prime.
Qu’advient-il de l’hypothèque en cas de divorce ?
Les deux restent solidairement responsables jusqu’à ce que la banque libère l’un des conjoints. Elle ne le fait que si l’autre remplit seul la capacité financière. Lors de la vente, l’hypothèque est remboursée ; pour les hypothèques fixes, une pénalité de résiliation anticipée est due.
Les avoirs de caisse de pension doivent-ils être remboursés lors de la vente ?
Oui. Les avoirs de caisse de pension retirés par anticipation doivent être remboursés à la caisse de pension lors de la vente et appartiennent au conjoint qui les a retirés. Lors du rachat, le retrait du conjoint qui part est remboursé ou pris en compte dans le partage de la prévoyance.
Des droits de mutation ou un impôt sur les gains immobiliers sont-ils dus lors du rachat ?
Pas dans le canton de Bâle-Campagne : les transferts entre conjoints sont exonérés des droits de mutation et l’impôt sur les gains immobiliers est différé lors de la liquidation du régime matrimonial. Lors de la vente ultérieure à des tiers, il est dû sur l’ensemble du gain depuis l’achat commun.
Devons-nous garder la maison pour les enfants ?
Comme transition, cela peut être judicieux si la convention règle l’usage, les frais et une date de vente. À long terme, cela échoue le plus souvent sur le financement avec deux ménages. Calculez les deux variantes avant de décider.
Divorce et maison : d’abord les chiffres, ensuite la décision
Nous déterminons la valeur vénale de manière neutre et calculons avec vous la vente et le rachat : discrètement, sans pression de vente, sur demande avec les deux conjoints à la table.
Parlons de votre bien immobilier.
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