Haus verkaufen bei Scheidung: Wer entscheidet, wer bekommt was – und welche Steuern anfallen
Bei rund zwei von fünf Ehen in der Schweiz kommt es zur Scheidung, und in vielen Fällen gehört den Partnern ein Haus oder eine Wohnung. Was damit geschieht, entscheiden nicht die Gefühle, sondern das Grundbuch, der Güterstand, die Bank und die Steuerverwaltung. Dieser Ratgeber zeigt, welche Möglichkeiten Sie haben, wie der Auskauf funktioniert, was mit Hypothek und Pensionskassengeldern passiert und welche Steuern im Baselbiet anfallen. Er ersetzt keine Rechtsberatung – die Scheidungskonvention gehört zum Anwalt oder zur Mediation. Für die Zahlen zum Haus sind wir da.
Kurz & knapp
- Wem das Haus gehört, steht im Grundbuch: Allein-, Mit- oder Gesamteigentum. Das Güterrecht regelt, wie der Wert bei der Scheidung geteilt wird
- Drei Wege: Verkauf und Teilung des Erlöses, Auskauf durch einen Partner (Übernahme mit neuer Hypothek) oder vorübergehendes Behalten (selten sinnvoll)
- Die Bank muss den Partner, der geht, aus der Solidarhaftung entlassen – nur wenn der bleibende Partner die Hypothek allein trägt
- Vorbezogene Pensionskassengelder müssen beim Verkauf zurückbezahlt werden; sie gehören dem Partner, der sie bezogen hat
- Kanton Basel-Landschaft: Übertragung zwischen Ehegatten ohne Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer bei güterrechtlicher Auseinandersetzung aufgeschoben
Wem gehört das Haus? Grundbuch und Güterrecht
Zwei Fragen entscheiden alles: Wer steht im Grundbuch, und welcher Güterstand gilt?
- Alleineigentum eines Partners: Das Haus bleibt bei ihm. Der andere hat aber Anspruch auf seinen güterrechtlichen Anteil am Wertzuwachs und auf Rückerstattung seiner Investitionen (Art. 206 ZGB)
- Miteigentum (je ½ oder nach Quoten): Jeder kann grundsätzlich über seinen Anteil verfügen; beim Verkauf des ganzen Hauses braucht es beide. Bei Uneinigkeit kann das Gericht die Aufhebung anordnen – bis zur Versteigerung
- Gesamteigentum (einfache Gesellschaft): Verkauf nur gemeinsam
Beim ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung wird der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs hälftig geteilt – unabhängig davon, wer im Grundbuch steht. Eigengut (vor der Ehe eingebrachtes Vermögen, Erbschaften, Schenkungen) bleibt beim jeweiligen Partner; ein mit Eigengut finanzierter Hausanteil wird aber am Wertzuwachs beteiligt. Bei Gütertrennung gehört jedem, was auf seinen Namen läuft. Der Ehevertrag, falls vorhanden, geht vor.
Drei Wege: Verkaufen, auskaufen oder behalten
- Verkauf an Dritte: Der Erlös nach Hypothek, Steuern und Gebühren wird nach Eigentumsquoten und Güterrecht geteilt. Der sauberste Schnitt, wenn keiner das Haus allein tragen kann oder will. Nachteil: Beide müssen umziehen; bei Kindern ist das oft der schwierigste Teil
- Auskauf (Übernahme durch einen Partner): Der bleibende Partner übernimmt den Anteil des anderen zum vereinbarten Verkehrswert, übernimmt die Hypothek allein und zahlt die Differenz aus – meist mit einer Erhöhung der Hypothek. Voraussetzung: Die Bank bestätigt die Tragbarkeit mit nur einem Einkommen (siehe Tragbarkeit berechnen)
- Behalten: Beide bleiben Eigentümer, einer wohnt (und zahlt dem anderen eine Nutzungsentschädigung) oder das Haus wird vermietet. Funktioniert selten über Jahre; sinnvoll als Übergang, bis die Kinder die Schule abgeschlossen haben, wenn die Konvention das regelt
Welcher Weg finanziell besser ist, hängt vom Verkehrswert, der Hypothek, den Steuern und der Tragbarkeit ab. Eine neutrale Bewertung ist der erste Schritt – bei uns kostenlos, wenn ein Verkauf geprüft wird, sonst als schriftliches Gutachten mit Offerte (siehe Haus schätzen lassen).
Hypothek: Warum die Bank mitentscheidet
Beide Ehegatten haften für die Hypothek solidarisch – auch nach der Scheidung, bis die Bank den einen aus dem Vertrag entlässt. Das tut sie nur, wenn der andere die Tragbarkeit allein erfüllt.
- Beim Auskauf: Die Bank prüft Einkommen und Eigenkapital des bleibenden Partners neu. Kalkulatorisch 5 % Zins, 1 % Nebenkosten, Amortisation – mit einem Einkommen statt zwei. Reicht es nicht, bleibt nur der Verkauf
- Beim Verkauf: Die Hypothek wird aus dem Erlös abgelöst. Bei Festhypotheken verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung – je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz mehrere tausend bis zehntausende Franken. Fragen Sie früh, ob die Hypothek auf das neue Objekt eines Partners übertragen werden kann (Ratgeber Hypothek beim Verkauf)
- Pensionskassen-Vorbezug (WEF): Wurden Pensionskassengelder für den Kauf vorbezogen, müssen sie beim Verkauf an die Pensionskasse zurückbezahlt werden – jedem Partner sein Betrag. Beim Auskauf muss der ausscheidende Partner seinen Vorbezug zurückzahlen oder der Betrag wird im Vorsorgeausgleich berücksichtigt. Sprechen Sie das mit Anwalt und Pensionskasse ab, bevor der Verkehrswert geteilt wird
- Säule 3a: Vorbezogene 3a-Gelder gehören dem Partner, der sie eingebracht hat, und werden güterrechtlich als Errungenschaft oder Eigengut behandelt – je nachdem, wann sie einbezahlt wurden
Steuern im Kanton Basel-Landschaft
- Handänderungssteuer: Übertragungen zwischen Ehegatten – auch im Rahmen der Scheidung – sind im Baselbiet befreit. Beim Verkauf an Dritte fallen 2,5 % an, je 1,25 % für Käufer und Verkäufer; der Verkäuferanteil entfällt, wenn der Verkäufer innert zwei Jahren ein neues Eigenheim kauft. Details im Ratgeber Handänderungssteuer
- Grundstückgewinnsteuer: Beim Auskauf im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung wird die Steuer aufgeschoben – der übernehmende Partner übernimmt Anlagekosten und Besitzdauer. Beim Verkauf an Dritte wird sie fällig, auf dem Gewinn seit dem gemeinsamen Kauf; jeder Partner versteuert seinen Anteil. Mit Ersatzbeschaffung (neues Eigenheim innert zwei Jahren) lässt sie sich aufschieben – für jeden Partner separat. Regeln im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer und zur Ersatzbeschaffung
- Einkommenssteuer: Ab dem Jahr der Scheidung wird getrennt veranlagt. Wer im Haus bleibt, versteuert Eigenmietwert und Abzüge allein – bis zur Abschaffung 2029. Unterhaltsbeiträge sind beim Zahlenden abziehbar und beim Empfänger steuerbar
- Vermögenssteuer: Nach der Teilung versteuert jeder seinen Anteil bzw. den erhaltenen Auskaufsbetrag
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Muttenz, Verkehrswert CHF 1’000’000
Verkauf an Dritte (ohne Makler gerechnet): Erlös CHF 1’000’000 − Hypothek CHF 600’000 − Vorfälligkeitsentschädigung (angenommen) CHF 8’000 − Verkäuferanteil Handänderungssteuer CHF 12’500 − Notariat/Grundbuch rund CHF 1’500 − Grundstückgewinnsteuer auf rund CHF 200’000 Gewinn (nach Investitionen und Verkaufskosten) ca. CHF 50’000 = rund CHF 328’000. Davon zuerst Rückzahlung des Vorbezugs CHF 80’000 an die Pensionskasse der Frau; der Rest wird nach Güterrecht geteilt.
Auskauf durch den Mann: Er übernimmt das Haus zu CHF 1’000’000, die Hypothek von CHF 600’000 allein und zahlt der Frau ihren Anteil am Nettowert aus (hälftig abzüglich ihres Vorbezugs, der ihr gehört). Keine Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, keine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Hypothek weiterläuft. Die Bank verlangt für CHF 600’000 plus Auskaufsfinanzierung ein Einkommen von rund CHF 170’000 bis 200’000 – das ist der Knackpunkt.
Fazit: Der Auskauf spart vorerst rund CHF 70’000 Steuern und Gebühren – wenn er tragbar ist. Sonst ist der Verkauf der saubere Weg.
Ablauf: So gehen Sie vor
- 1. Unterlagen: Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Hypothekarverträge, Belege für Eigenkapital (wer hat was eingebracht), Vorbezüge aus Pensionskasse und Säule 3a, Renovationsrechnungen
- 2. Bewertung: Verkehrswert neutral ermitteln – als gemeinsame Grundlage für Konvention und Bank
- 3. Bank: Tragbarkeit für den Auskauf prüfen lassen; Vorfälligkeitsentschädigung und Übertragbarkeit der Hypothek erfragen
- 4. Steuern rechnen: Grundstückgewinnsteuer in beiden Varianten; unser Treuhänder Roman Frey rechnet sie im Rahmen der Immobilien-Steuern durch
- 5. Scheidungskonvention: Anwalt oder Mediation; das Haus, der Auskaufsbetrag, die Fristen und die Nutzung bis zum Verkauf werden darin geregelt und vom Gericht genehmigt
- 6. Verkauf oder Übertragung: Beim Verkauf der übliche Ablauf mit beiden Partnern als Verkäufer; beim Auskauf Übertragung beim Notariat mit Entlassung aus der Hypothek
Für die Praxis: Was Streit und Geld spart
- Lassen Sie den Wert einmal neutral bestimmen, nicht zweimal parteiisch
- Klären Sie die Tragbarkeit beim Auskauf, bevor Sie darüber streiten – oft erledigt die Bank die Frage
- Rechnen Sie die Vorbezüge aus der Pensionskasse vor der Teilung heraus
- Vereinbaren Sie Fristen: Wer bis wann entscheidet, wer bis wann auszieht, wann verkauft wird
- Verkaufen Sie nicht unter Zeitdruck: Ein überstürzter Verkauf im Winter kostet mehr als drei Monate Geduld
- Wer im Haus bleibt, zahlt dem anderen bis zur Teilung eine angemessene Nutzungsentschädigung – schriftlich festhalten
Fragen zu diesem Thema.
Kann mein Ex-Partner den Verkauf des Hauses verhindern?
Bei Miteigentum oder Gesamteigentum braucht der Verkauf beide Unterschriften. Blockiert ein Partner dauerhaft, kann das Gericht im Scheidungsverfahren oder in einer Aufhebungsklage die Teilung anordnen – im Extremfall durch Versteigerung. Eine Einigung ist fast immer günstiger.
Wer bekommt bei der Scheidung das Haus?
Das Haus bleibt bei dem, der es nach der Konvention übernimmt und finanzieren kann. Der Wert wird nach Güterrecht geteilt: Bei Errungenschaftsbeteiligung hälftig auf dem Wertzuwachs während der Ehe, Eigengut bleibt beim jeweiligen Partner. Ein Ehevertrag geht vor.
Was passiert mit der Hypothek bei der Scheidung?
Beide haften weiter solidarisch, bis die Bank einen Partner entlässt. Das tut sie nur, wenn der andere die Tragbarkeit allein erfüllt. Beim Verkauf wird die Hypothek abgelöst; bei Festhypotheken fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Müssen Pensionskassengelder beim Verkauf zurückbezahlt werden?
Ja. Vorbezogene Gelder der Pensionskasse müssen beim Verkauf an die Pensionskasse zurückbezahlt werden und gehören dem Partner, der sie bezogen hat. Beim Auskauf wird der Vorbezug des ausscheidenden Partners zurückbezahlt oder im Vorsorgeausgleich berücksichtigt.
Fällt beim Auskauf Handänderungs- oder Grundstückgewinnsteuer an?
Im Kanton Basel-Landschaft nicht: Übertragungen zwischen Ehegatten sind von der Handänderungssteuer befreit, und die Grundstückgewinnsteuer wird bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung aufgeschoben. Beim späteren Verkauf an Dritte wird sie auf dem gesamten Gewinn seit dem gemeinsamen Kauf fällig.
Sollen wir das Haus wegen der Kinder behalten?
Als Übergang kann das sinnvoll sein, wenn die Konvention Nutzung, Kosten und einen Verkaufstermin regelt. Auf Dauer scheitert es meist an der Finanzierung mit zwei Haushalten. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie entscheiden.
Scheidung und Haus: Zuerst die Zahlen, dann die Entscheidung
Wir ermitteln den Verkehrswert neutral und rechnen Verkauf und Auskauf mit Ihnen durch – diskret, ohne Verkaufsdruck, auf Wunsch mit beiden Partnern am Tisch.
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