Geerbte Wohnung vermieten: Erbengemeinschaft, Mietzins, Steuern – so gehen Sie vor
- Zuerst: Wem gehört die Wohnung jetzt?
- Wert und Zustand: Was die Wohnung wirklich wert ist
- Den Mietzins richtig festlegen
- Steuern: Mieteinnahmen, Abzüge und die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer
- Hypothek: Was die Bank von den Erben verlangt
- Vermieten oder doch verkaufen?
- Ablauf der Vermietung – Schritt für Schritt
Nach einem Todesfall steht die Wohnung der Eltern oft monatelang leer, weil niemand entscheiden mag. Dabei ist Vermieten für viele Erben der vernünftigste Weg: Die Wohnung bleibt als Wertanlage in der Familie, die Miete deckt Hypothek, Unterhalt und Steuern und wirft im Baselbiet bei einer Leerwohnungsziffer von rund 0,6 % zuverlässig Rendite ab. Damit das funktioniert, müssen vorher drei Dinge geklärt sein: wem die Wohnung jetzt gehört, was sie wert ist und welcher Mietzins zulässig ist. Dieser Ratgeber führt durch alle Schritte – von der Erbengemeinschaft bis zum unterschriebenen Mietvertrag.
Kurz & knapp
- Bis zur Erbteilung gehört die Wohnung allen Erben gemeinsam – Vermietung, Mietvertrag und Verwaltung brauchen die Zustimmung aller
- Erbgang und Erbteilung lösen im Kanton Basel-Landschaft keine Handänderungssteuer aus; Ehegatten, Nachkommen und Eltern zahlen keine Erbschaftssteuer
- Der Mietzins richtet sich nach Marktmiete, Vergleichsobjekten und dem Referenzzinssatz (1,25 % seit September 2026); in Baselland gibt es keine Formularpflicht für den Anfangsmietzins
- Mieteinnahmen sind steuerbares Einkommen, Unterhalt und Hypothekarzinsen sind abziehbar; der Eigenmietwert entfällt
- Wird später verkauft, übernehmen die Erben Anlagekosten und Besitzdauer der Eltern – die Grundstückgewinnsteuer ist nur aufgeschoben
- Bei drei oder mehr Erben mit unterschiedlichen Plänen ist der Verkauf oft die sauberere Lösung als jahrelanges Miteigentum
Zuerst: Wem gehört die Wohnung jetzt?
Mit dem Tod der Eigentümerin oder des Eigentümers geht die Wohnung automatisch auf die Erben über – auf alle gemeinsam, als Erbengemeinschaft. Bis zur Erbteilung gilt Gesamteigentum: Kein Erbe kann allein über die Wohnung verfügen, jede Entscheidung braucht die Zustimmung aller. Das gilt auch für die Vermietung.
Praktisch heisst das: Bevor Sie ein Inserat schalten, müssen alle Erben einverstanden sein und den Mietvertrag unterschreiben – oder eine Person schriftlich bevollmächtigen. Bei zerstrittenen Erbengemeinschaften kann das Erbschaftsamt einen Erbenvertreter einsetzen. Im Grundbuch wird die Erbengemeinschaft mit dem Erbschein eingetragen; im Kanton Basel-Landschaft läuft das über das zentrale Grundbuchamt in Arlesheim.
- Variante A – Erbteilung: Ein Erbe übernimmt die Wohnung zum Anrechnungswert und zahlt die anderen aus. Danach entscheidet er allein über Vermietung und Verkauf. Das ist die sauberste Lösung für eine langfristige Vermietung.
- Variante B – Miteigentum: Die Erben teilen und tragen die Wohnung als Miteigentümer zu festen Quoten weiter. Funktioniert, wenn sich alle einig sind und jemand die Verwaltung übernimmt; Rendite und Steuern werden anteilig verteilt.
- Variante C – Erbengemeinschaft belassen: Als Übergangslösung möglich, auf Dauer aber unpraktisch: Jede Reparatur, jede Mietzinsanpassung braucht alle Unterschriften.
Steuerlich ist der Übergang im Baselbiet günstig: Erbgang und Erbteilung lösen keine Handänderungssteuer aus, und Ehegatten, Nachkommen und Eltern zahlen im Kanton Basel-Landschaft keine Erbschaftssteuer. Geschwister, Nichten und Neffen oder Nichtverwandte sind dagegen steuerpflichtig.
Wert und Zustand: Was die Wohnung wirklich wert ist
Ob Sie vermieten, einen Miterben auszahlen oder verkaufen – in jedem Fall brauchen Sie einen belastbaren Verkehrswert. Für die Erbteilung ist er die Grundlage für die Ausgleichszahlung; für die Vermietung bestimmt er, welche Rendite realistisch ist; für die Steuerverwaltung ist er der Ausgangspunkt für Vermögens- und spätere Grundstückgewinnsteuer.
Eine geerbte Wohnung wurde oft lange von derselben Person bewohnt. Küche und Bad aus den Neunzigerjahren, alte Elektroinstallationen, ein Boiler am Ende seiner Lebensdauer: Das drückt den Mietzins stärker, als viele Erben erwarten. Nicht jede Investition lohnt sich, aber einige zahlen sich über die Miete in wenigen Jahren zurück:
- Lohnt sich meist: Malerarbeiten, neue Bodenbeläge in Wohnräumen, funktionstüchtige Küchengeräte, saubere Sanitäranlagen, LED-Beleuchtung, Reinigung und Entrümpelung
- Prüfen: Küchen- oder Badersatz (CHF 20’000 bis 40’000) – lohnt sich, wenn dadurch CHF 150 bis 250 mehr Miete pro Monat erzielbar sind und die Wohnung sonst kaum vermietbar wäre
- Bei Stockwerkeigentum: Erneuerungsfonds, anstehende Sanierungen am Gebäude (Fassade, Heizung, Lift) und Beschlüsse der Eigentümerversammlung prüfen – sie bestimmen die Nebenkosten der nächsten Jahre
Wie wir bewerten, lesen Sie im Ratgeber Bewertungsmethoden. Unsere Bewertung vor Ort ist kostenlos – auch wenn Sie nur die Erbteilung vorbereiten und gar nicht verkaufen wollen.
Den Mietzins richtig festlegen
Der Mietzins ist die wichtigste Zahl der ganzen Vermietung: zu hoch, und die Wohnung steht leer oder der Mieter ficht den Anfangsmietzins an; zu tief, und Sie verschenken über Jahre Rendite, weil spätere Erhöhungen an das Mietrecht gebunden sind.
- Marktmiete: Vergleichbare Inserate und tatsächlich bezahlte Mieten im selben Ort und Quartier, gleiche Zimmerzahl, ähnliches Baujahr und Ausbau
- Referenzzinssatz: Seit dem 1. September 2026 bei 1,25 %. Er bestimmt, wie stark ein Mietzins später steigen oder sinken kann – und begrenzt bei angefochtenen Mieten die zulässige Nettorendite
- Nebenkosten: Nur, was im Vertrag ausdrücklich aufgeführt ist, darf separat verrechnet werden (Heizung, Warmwasser, Hauswart, Allgemeinstrom); bei Stockwerkeigentum lassen sich die Positionen aus der Abrechnung der Gemeinschaft ableiten
- Anfangsmietzins: Im Kanton Basel-Landschaft gibt es keine Pflicht, dem Mieter den Vormietzins auf einem amtlichen Formular mitzuteilen – der neue Mieter kann den Anfangsmietzins aber innert 30 Tagen anfechten, wenn er deutlich über dem Quartierüblichen liegt
Die Schritte zur Berechnung mit Beispielen finden Sie im Ratgeber Mietzins festlegen. Bei einer Erstvermietung nach Renovation gelten dieselben Regeln wie bei einem Neubau: Der erste Mietzins setzt den Massstab für die nächsten Jahre.
Steuern: Mieteinnahmen, Abzüge und die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer
- Einkommenssteuer: Die Nettomiete (ohne die weiterverrechneten Nebenkosten) ist steuerbares Einkommen – bei einer Erbengemeinschaft oder bei Miteigentum anteilig bei jedem Erben. Dafür entfällt der Eigenmietwert, den die Eltern versteuert haben.
- Abzüge: Hypothekarzinsen, Unterhalt und Reparaturen (effektiv oder pauschal), Versicherungsprämien, Verwaltungskosten. Werterhaltende Renovationen sind sofort abziehbar; wertvermehrende Investitionen (z. B. ein Ausbau) nicht – sie zählen später zu den Anlagekosten.
- Vermögenssteuer: Die Wohnung wird zum kantonalen Steuerwert angerechnet, abzüglich der Hypothek – bei mehreren Erben anteilig.
- Grundstückgewinnsteuer: Beim Erbgang wird sie aufgeschoben, nicht erlassen. Verkaufen die Erben später, rechnet der Kanton mit den ursprünglichen Anlagekosten und der Besitzdauer der Eltern. Ein Haus, das die Eltern 1985 gekauft haben, hat einen entsprechend grossen Gewinn – aber auch den vollen Besitzdauerabzug. Details im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer Basel-Landschaft.
Bewahren Sie alle Belege der Eltern zu Kauf, Umbau und Renovationen auf: Sie sind bei einem späteren Verkauf bares Geld, weil sie den steuerbaren Gewinn senken. Unser Immobilien-Treuhänder Roman Frey nimmt die Wohnung auf Wunsch in die Steuererklärung der Erben auf und rechnet vorab, was von der Miete nach Steuern bleibt.
Hypothek: Was die Bank von den Erben verlangt
Eine bestehende Hypothek erlischt mit dem Tod nicht – sie geht mit der Wohnung auf die Erben über. Die Bank prüft aber neu, ob die Tragbarkeit gegeben ist: Bei einer vermieteten Wohnung rechnet sie die erwarteten Mieteinnahmen als Einkommen an und verlangt, dass Zins, Amortisation und Unterhalt daraus gedeckt sind. Ist die Wohnung weitgehend abbezahlt, ist das unkompliziert; bei hoher Belastung kann die Bank eine Amortisation verlangen.
- Bank frühzeitig informieren – Festhypotheken laufen weiter, Kündigung oder Übertragung auf einen Erben brauchen Absprache
- Wer die Wohnung in der Erbteilung übernimmt, übernimmt in der Regel auch die Hypothek; die Bank muss dem Schuldnerwechsel zustimmen
- Bei Miteigentum haften die Erben gemeinsam – regeln Sie schriftlich, wer Zins und Unterhalt vorschiesst und wie die Miete verteilt wird
Wie eine Hypothek beim Eigentümerwechsel übertragen oder abgelöst wird, erklärt der Ratgeber Hypothek beim Hausverkauf; unsere Finanzberatung unterstützt Sie im Gespräch mit der Bank.
Vermieten oder doch verkaufen?
Vermieten ist richtig, wenn die Erben sich einig sind, jemand die Verwaltung übernehmen kann und die Rendite nach Steuern stimmt. Verkaufen ist richtig, wenn drei oder mehr Erben unterschiedliche Pläne haben, grössere Sanierungen anstehen oder das Kapital anderswo gebraucht wird.
Vermieten: Nettomiete CHF 1’750 pro Monat = CHF 21’000 pro Jahr. Abzüglich Hypothekarzins (1,7 %, CHF 3’400), Unterhalt und Erneuerungsfonds (rund CHF 6’500) bleiben rund CHF 11’100 vor Steuern – etwa 2,5 % auf das gebundene Eigenkapital von CHF 450’000, plus die Wertentwicklung der Wohnung.
Verkaufen: Erlös CHF 650’000 abzüglich Hypothek, Verkäuferanteil der Handänderungssteuer (1,25 %; die Befreiung gilt nur, wenn ein Erbe innert zwei Jahren ein neues Eigenheim kauft) und Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn seit dem Kauf der Eltern – je nach Besitzdauer. Das Kapital ist frei und unter den Erben teilbar.
Welche Variante mehr bringt, hängt von der Grundstückgewinnsteuer und davon ab, wie lange die Erben halten wollen. Wir rechnen beide Wege mit Ihren Zahlen durch – siehe auch Verkaufen oder vermieten.
Ablauf der Vermietung – Schritt für Schritt
- 1. Erbengemeinschaft regeln: Erbschein, Vollmacht oder Erbteilung; Grundbucheintrag anpassen
- 2. Zustand und Wert: Bewertung, Entscheid über Renovationen, Kostenvoranschläge
- 3. Mietzins und Nebenkosten festlegen, Mietvertrag nach Baselbieter Standard vorbereiten
- 4. Inserat: Fotos nach der Renovation, vollständige Angaben, Besichtigungen als Einzeltermine
- 5. Bonitätsprüfung: Betreibungsauszug, Lohnnachweis, Referenzen – die Miete sollte ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen
- 6. Vertrag und Kaution: Höchstens drei Monatsmieten auf ein Mietkautionskonto; Übergabeprotokoll mit Fotos
- 7. Verwaltung: Mietzinsinkasso, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Kontakt mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft – selbst oder durch uns
Wir übernehmen die ganze Vermietung vom Mietzins bis zum Übergabeprotokoll – und auf Wunsch die laufende Verwaltung für Erben, die nicht in der Region wohnen. Kosten entstehen nur, wenn die Wohnung vermietet ist.
Fragen zu diesem Thema.
Dürfen wir die geerbte Wohnung vermieten, bevor die Erbteilung abgeschlossen ist?
Ja, wenn alle Erben zustimmen. Die Erbengemeinschaft kann die Wohnung gemeinsam vermieten; der Mietvertrag wird von allen Erben oder von einer bevollmächtigten Person unterschrieben. Für eine langfristige Vermietung ist es einfacher, die Eigentumsverhältnisse vorher zu klären.
Wer unterschreibt den Mietvertrag bei einer Erbengemeinschaft?
Grundsätzlich alle Erben gemeinsam. In der Praxis erteilen die Erben einer Person eine schriftliche Vollmacht, die den Vertrag unterschreibt und die Verwaltung führt. Bei Uneinigkeit kann ein Erbenvertreter eingesetzt werden.
Müssen wir im Kanton Basel-Landschaft Erbschaftssteuer auf die Wohnung zahlen?
Ehegatten, Nachkommen und Eltern sind in Baselland von der Erbschaftssteuer befreit. Geschwister, Nichten und Neffen sowie Nichtverwandte zahlen Erbschaftssteuer nach Verwandtschaftsgrad und Betrag. Handänderungssteuer fällt beim Erbgang nicht an.
Wie versteuern wir die Mieteinnahmen?
Die Nettomiete ist steuerbares Einkommen, bei mehreren Erben anteilig nach Erbquote oder Miteigentumsanteil. Hypothekarzinsen, Unterhalt und Verwaltungskosten sind abziehbar. Die Wohnung selbst wird mit dem Steuerwert abzüglich Hypothek als Vermögen versteuert.
Die Wohnung war schon vermietet – was gilt für den bestehenden Mietvertrag?
Er geht unverändert auf die Erben über. Mieter, Mietzins, Kündigungsfristen und Kaution bleiben bestehen. Die Erben treten als neue Vermieter ein und informieren den Mieter über die neue Zahladresse.
Darf ein Erbe die Wohnung selbst mieten oder bewohnen?
Ja. Entweder übernimmt er die Wohnung in der Erbteilung, oder er mietet sie von der Erbengemeinschaft zu einem marktüblichen Mietzins. Ein zu tiefer Mietzins unter Miterben führt zu Streit und zu steuerlichen Fragen – besser zum Marktwert mieten.
Wohnung geerbt und unsicher, wie weiter?
Wir bewerten die Wohnung kostenlos, rechnen Vermietung und Verkauf mit Ihren Zahlen durch und übernehmen auf Wunsch die Vermietung – auch für Erbengemeinschaften.
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