Geerbtes Haus verkaufen: Erbengemeinschaft, Steuern und Ablauf im Baselbiet
Nach einem Todesfall steht das Elternhaus plötzlich drei Geschwistern, einem überlebenden Elternteil und manchmal einer Patchwork-Familie. Niemand hat es sich ausgesucht, alle müssen entscheiden: verkaufen, einer übernimmt, oder vermieten. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln der Erbengemeinschaft, die Steuern im Kanton Basel-Landschaft, die Alternativen zum Verkauf und den Ablauf vom Erbschein bis zum Notariat. Wer die Wohnung lieber vermietet, findet den Weg im Ratgeber Geerbte Wohnung vermieten.
Kurz & knapp
- Bis zur Erbteilung gehört das Haus der Erbengemeinschaft zu gesamter Hand – jeder Entscheid, auch der Verkauf, braucht die Zustimmung aller Erben
- Keine Handänderungssteuer beim Erbgang und bei der Erbteilung; die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben und erst beim Verkauf an Dritte fällig – auf dem Gewinn seit dem Kauf der Eltern
- Erbschaftssteuer im Baselbiet: Ehegatten, Nachkommen und Eltern sind befreit; Geschwister, Nichten, Neffen und Nichtverwandte zahlen
- Will ein Erbe das Haus übernehmen, zählt der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Teilung – ein neutrales Gutachten verhindert Streit
- Ablauf realistisch: 4 bis 9 Monate vom Todesfall bis zum Verkauf, bei Uneinigkeit deutlich länger
Die Erbengemeinschaft: Wer darf was?
Mit dem Tod geht das Haus von Gesetzes wegen auf alle Erben gemeinsam über (Art. 602 ZGB). Es entsteht eine Erbengemeinschaft zu gesamter Hand: Keiner besitzt einen Teil des Hauses, alle besitzen das ganze Haus zusammen – bis zur Erbteilung.
- Einstimmigkeit: Verkauf, Vermietung, Renovation, Hypothekenänderung – alles braucht die Zustimmung aller Erben. Ein einzelner Erbe kann den Verkauf blockieren
- Verwaltung: Laufende Kosten (Hypothekarzins, Versicherung, Unterhalt) trägt die Gemeinschaft; wer im Haus wohnt, schuldet den anderen in der Regel eine Entschädigung
- Erbenvertreter: Bei Blockade kann jeder Erbe bei der zuständigen Behörde einen Erbenvertreter verlangen (Art. 602 Abs. 3 ZGB)
- Teilungsklage: Jeder Erbe kann jederzeit die Teilung verlangen (Art. 604 ZGB). Einigt man sich nicht, entscheidet das Gericht – notfalls mit Versteigerung. Das ist der teuerste Weg
- Willensvollstrecker: Hat der Erblasser einen eingesetzt, verwaltet und verkauft dieser – die Erben werden angehört, entscheiden aber nicht allein
Erbvertrag oder Testament können den Weg vorgeben, etwa ein Vorkaufsrecht für ein Kind oder eine Teilungsvorschrift. Lesen Sie beides, bevor Sie verhandeln.
Verkaufen, übernehmen oder vermieten?
Drei Wege stehen offen. Welcher richtig ist, hängt davon ab, wie viele Erben es sind, wer das Haus will und wer das Geld braucht.
- Verkauf an Dritte: Der Erlös wird nach Erbquoten geteilt. Klarster Weg bei mehreren Erben mit unterschiedlichen Plänen. Nachteil: Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn seit dem Kauf der Eltern wird fällig
- Übernahme durch einen Erben: Er übernimmt das Haus zum Anrechnungswert – im Streitfall der Verkehrswert bei der Teilung (Art. 617 ZGB) – und zahlt die Geschwister aus, meist mit einer neuen Hypothek. Die Grundstückgewinnsteuer bleibt aufgeschoben, Handänderungssteuer fällt keine an. Nachteil: Die Finanzierung muss tragbar sein, und die Geschwister müssen dem Wert zustimmen
- Behalten und vermieten: Die Erbengemeinschaft bleibt bestehen oder wird in Miteigentum umgewandelt; Mieteinnahmen werden geteilt. Funktioniert nur, wenn sich die Erben auf Jahre hinaus einig sind. Rechenbeispiel im Ratgeber Verkaufen oder vermieten
Unser Rat: Lassen Sie zuerst den Verkehrswert neutral ermitteln. Jede Variante braucht diese Zahl – und sie ist die Grundlage, auf der sich Geschwister einigen können.
Steuern im Kanton Basel-Landschaft
Beim geerbten Haus kommen drei Steuern ins Spiel – zwei davon fallen im Baselbiet meist nicht an.
- Erbschaftssteuer: Ehegatten, Nachkommen und Eltern sind im Kanton Basel-Landschaft befreit. Geschwister haben einen Freibetrag von CHF 30’000, danach gilt ein Tarif nach Verwandtschaftsgrad; Nichtverwandte zahlen den Höchsttarif. Das Haus zählt mit dem Verkehrswert
- Handänderungssteuer: Keine beim Erbgang und bei der Erbteilung, auch wenn ein Erbe das Haus übernimmt. Erst beim Verkauf an Dritte fällt sie an: 2,5 %, je zur Hälfte Käufer und Verkäufer – Details im Ratgeber Handänderungssteuer
- Grundstückgewinnsteuer: Beim Erbgang aufgeschoben. Die Erben übernehmen die Anlagekosten und die Besitzdauer der Eltern. Beim Verkauf an Dritte wird der Gewinn seit dem ursprünglichen Kauf besteuert – bei einem Haus, das die Eltern 1985 für CHF 400’000 gekauft haben und das heute CHF 1’000’000 wert ist, ein grosser Betrag. Die lange Besitzdauer hilft: Die Eltern-Jahre zählen mit, und für Käufe vor mehr als 20 Jahren gilt der Verkehrswert von vor 20 Jahren als Erwerbspreis. Alle Regeln im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer
Dazu kommt die Einkommens- und Vermögenssteuer: Bis zum Verkauf versteuert jeder Erbe seinen Anteil am Steuerwert; den Eigenmietwert schuldet, wer darin wohnt – bis zur Abschaffung 2029.
Rechenbeispiel: Drei Geschwister, ein Elternhaus in Sissach
Verkauf an Dritte: Erlös CHF 900’000 abzüglich Hypothek CHF 150’000, Verkäuferanteil Handänderungssteuer CHF 11’250, Notariat/Grundbuch rund CHF 1’500, Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn (Erwerbspreis = Verkehrswert vor 20 Jahren, z. B. CHF 620’000, abzüglich wertvermehrende Investitionen) – überschlägig CHF 50’000 bis 60’000. Netto rund CHF 680’000, pro Geschwister rund CHF 227’000.
Übernahme durch die Tochter: Anrechnungswert CHF 900’000, Nettowert nach Hypothek CHF 750’000. Sie zahlt jedem Bruder seinen Drittel von CHF 250’000 aus und übernimmt die bestehende Hypothek von CHF 150’000 – zusammen braucht sie eine Hypothek von rund CHF 650’000 (72 % des Werts; ihr eigener Drittel gilt als Eigenkapital). Tragbar ab rund CHF 140’000 Bruttoeinkommen (siehe Tragbarkeit berechnen). Keine Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.
Der Unterschied: Bei der Übernahme bleiben rund CHF 65’000 Steuern und Gebühren vorerst in der Familie. Verkauft die Tochter später, zahlt sie die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer selbst.
Ablauf: Vom Todesfall zum Verkauf in 7 Schritten
- 1. Erbschein beantragen bei der zuständigen Behörde am letzten Wohnsitz des Verstorbenen – nach Ablauf der Ausschlagungsfrist von drei Monaten. Er weist die Erben aus und ist Voraussetzung für jede Verfügung über das Haus
- 2. Grundbuch: Die Erbengemeinschaft wird im Grundbuch eingetragen (Erbgang); beim Verkauf wird direkt auf den Käufer übertragen
- 3. Hypothek klären: Die Bank informieren; die Hypothek läuft weiter, Zinsen trägt die Gemeinschaft. Bei Festhypotheken die Vorfälligkeitsentschädigung erfragen – siehe Ratgeber Hypothek beim Verkauf
- 4. Bewertung: Verkehrswert neutral ermitteln lassen; bei Uneinigkeit ein schriftliches Gutachten (siehe Haus schätzen lassen)
- 5. Entscheid und Vollmacht: Verkauf, Übernahme oder Vermietung schriftlich festhalten; einem Erben oder dem Makler eine Vollmacht erteilen, damit nicht jeder Schritt von allen unterschrieben werden muss
- 6. Räumen und vermarkten: Hausrat verteilen oder entsorgen, Haus herrichten, Unterlagen zusammenstellen (Checkliste), Vermarktung nach dem üblichen Ablauf
- 7. Beurkundung und Erbteilung: Alle Erben (oder der Bevollmächtigte) unterschreiben den Kaufvertrag beim Notariat; der Erlös fliesst auf ein Konto der Erbengemeinschaft und wird mit dem Erbteilungsvertrag nach Quoten verteilt
Streit vermeiden: Was in der Praxis hilft
- Eine Zahl, die alle akzeptieren: Ein neutrales Gutachten kostet CHF 1’500 bis 3’000 – ein Erbstreit vor Gericht ein Vielfaches
- Emotionen trennen: Wer im Haus aufgewachsen ist, bewertet es anders als der Markt. Besprechen Sie Erinnerungen und Zahlen in getrennten Sitzungen
- Nutzung regeln: Wohnt ein Erbe (oder der überlebende Elternteil) im Haus, schriftlich festhalten, wer welche Kosten trägt und ob eine Nutzungsentschädigung geschuldet ist
- Fristen setzen: Ein Haus, das zwei Jahre leer steht, verliert Wert und kostet Unterhalt. Vereinbaren Sie einen Termin für den Entscheid
- Fachleute früh beiziehen: Notariat für Erbschein und Teilungsvertrag, Treuhänder für die Steuern, Makler für Bewertung und Verkauf. Unser Immobilien-Treuhänder Roman Frey rechnet die Steuerfolgen jeder Variante durch
Für die Praxis: Checkliste geerbtes Haus
- Testament oder Erbvertrag lesen: Vorkaufsrechte, Teilungsvorschriften, Willensvollstrecker
- Ausschlagungsfrist (3 Monate) beachten, Erbschein beantragen
- Versicherungen, Hypothek, Gemeinde und Gebäudeversicherung über den Todesfall informieren
- Verkehrswert ermitteln lassen; bei mehreren Erben schriftlich
- Variante festlegen und Vollmacht erteilen
- Steuern vorab rechnen: Grundstückgewinnsteuer mit Besitzdauer seit dem Kauf der Eltern
- Erlös auf Erbschaftskonto, Verteilung mit Erbteilungsvertrag
Fragen zu diesem Thema.
Kann ein Erbe den Verkauf des geerbten Hauses blockieren?
Ja. Solange die Erbengemeinschaft besteht, braucht der Verkauf die Zustimmung aller Erben. Blockiert einer dauerhaft, kann jeder andere Erbe die Erbteilung verlangen und notfalls eine Teilungsklage einreichen – dann entscheidet das Gericht, im Extremfall mit Versteigerung.
Fällt beim geerbten Haus Handänderungssteuer an?
Im Kanton Basel-Landschaft nicht: Weder der Erbgang noch die Erbteilung, auch nicht die Übernahme durch einen Erben, lösen Handänderungssteuer aus. Erst beim Verkauf an Dritte fällt sie an, 2,5 % des Preises, je zur Hälfte für Käufer und Verkäufer.
Muss ich beim Verkauf des geerbten Hauses Grundstückgewinnsteuer zahlen?
Ja, beim Verkauf an Dritte. Der Erbgang selbst schiebt die Steuer nur auf: Die Erben übernehmen Anlagekosten und Besitzdauer der Eltern. Besteuert wird der Gewinn seit dem ursprünglichen Kauf, wobei für Käufe vor mehr als 20 Jahren der Verkehrswert von vor 20 Jahren als Erwerbspreis gilt.
Zu welchem Wert kann ein Erbe das Haus übernehmen?
Zum Anrechnungswert, den die Erben vereinbaren. Einigen sie sich nicht, gilt der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Teilung. Ein neutrales Gutachten ist die sicherste Grundlage, damit keiner der Geschwister später von Benachteiligung spricht.
Zahlen Kinder im Kanton Basel-Landschaft Erbschaftssteuer auf das Elternhaus?
Nein. Nachkommen, Ehegatten und Eltern sind im Kanton Basel-Landschaft von der Erbschaftssteuer befreit. Geschwister, Nichten, Neffen und Nichtverwandte zahlen nach Verwandtschaftsgrad; für Geschwister gilt ein Freibetrag von CHF 30’000.
Wie lange dauert es, ein geerbtes Haus zu verkaufen?
Rechnen Sie mit 4 bis 9 Monaten: drei Monate Ausschlagungsfrist und Erbschein, dann Bewertung, Räumung, Vermarktung (2 bis 4 Monate) und Notariat. Sind sich die Erben nicht einig, dauert es deutlich länger.
Elternhaus geerbt und unsicher, wie weiter?
Wir ermitteln den Verkehrswert neutral, rechnen Verkauf, Übernahme und Vermietung mit Ihnen durch und begleiten die Erbengemeinschaft bis zum Notariat – kostenlos, wenn Sie über uns verkaufen oder vermieten.
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