Intestare la casa ai figli: anticipo ereditario, donazione o vendita, il termine di 10 anni e la non autosufficienza
- Tre vie: donazione, anticipo ereditario o vendita
- Il termine di 10 anni: cosa vale davvero in Svizzera
- Non autosufficienza e prestazioni complementari: cosa porta il trasferimento e cosa no
- Fratelli, porzioni legittime e pace familiare
- Imposte ed emolumenti nel Canton Basilea Campagna
- Ipoteca, diritto di abitazione e usufrutto
- Iter, esempio di calcolo e quando è meglio rinunciare
«Intestiamo la casa ai figli, così se un giorno avremo bisogno di cure sarà al sicuro.» Questa frase ricorre in quasi ogni colloquio di consulenza con genitori sopra i sessant’anni. È comprensibile e, nella maggior parte dei punti, sbagliata, almeno in Svizzera. Vero è questo: trasmettere una casa a un figlio quando si è ancora in vita può chiarire la successione, evitare liti tra fratelli ed essere fiscalmente vantaggioso, proprio nel Canton Basilea Campagna, dove i discendenti non pagano né l’imposta sulle donazioni né l’imposta sul trapasso di proprietà. Sbagliate sono invece le idee sui termini e sulla protezione dai costi della casa di cura. Questa guida mostra le tre vie del trasferimento, spiega le regole del gioco di collazione e porzione legittima, calcola le imposte a Basilea Campagna e dice quando il trasferimento conviene e quando no.
In breve
- Tre vie: donazione, anticipo ereditario o vendita al figlio, anche sotto il valore venale come donazione mista; tutte e tre richiedono l’atto pubblico presso il notariato e l’iscrizione nel registro fondiario
- Il termine di 10 anni del diritto tedesco in Svizzera non esiste: un anticipo ereditario resta soggetto a collazione senza limiti di tempo e le prestazioni complementari computano la sostanza donata a tempo indeterminato, con una riduzione di CHF 10’000 all’anno
- A Basilea Campagna i figli non pagano imposte sulle donazioni o di successione né l’imposta sul trapasso di proprietà; l’imposta sugli utili immobiliari viene differita ed è dovuta solo alla successiva vendita da parte del figlio
- I fratelli hanno porzioni legittime: ciò che un figlio riceve in vita dei genitori viene imputato alla successione, al valore venale di quel momento, a meno che i genitori non lo dispensino per iscritto
- Il diritto di abitazione o l’usufrutto garantiscono ai genitori l’abitazione e riducono il valore della donazione; il figlio rileva l’ipoteca solo con il consenso della banca e se supera lui stesso il calcolo di sostenibilità
Tre vie: donazione, anticipo ereditario o vendita
Dal punto di vista giuridico esistono tre forme per trasferire in vita una casa a un figlio. Si distinguono per il fatto che vi sia o no un passaggio di denaro e per come il trasferimento viene trattato in seguito nella successione.
Donazione: Il figlio riceve la casa senza controprestazione. Tra discendenti una donazione vale per legge come anticipo ereditario e più tardi, nella successione, deve essere conferita in collazione nei confronti dei fratelli, a meno che i genitori non stabiliscano espressamente che il figlio è dispensato dalla collazione.
Anticipo ereditario: È la stessa cosa della donazione, solo che lo scopo viene dichiarato apertamente: il figlio riceve in anticipo una parte della sua eredità. L’anticipo viene imputato nella successione, e precisamente al valore che la casa ha al momento del decesso dei genitori, non al valore al momento del trasferimento. Chi vuole evitarlo fissa il valore d’imputazione in un contratto successorio.
Vendita: Il figlio paga un prezzo, spesso rilevando l’ipoteca. Se il prezzo è nettamente inferiore al valore venale, si parla di donazione mista: la differenza rispetto al valore venale vale come donazione, con tutte le conseguenze per collazione, porzioni legittime e prestazioni complementari.
Comune a tutte e tre le vie: il trasferimento della proprietà fondiaria richiede l’atto pubblico del notariato e l’iscrizione nel registro fondiario. Una stretta di mano o un contratto privato non bastano. Nel Canton Basilea Campagna il notariato è organizzato a livello cantonale; il contratto lo prepariamo insieme a voi, l’atto pubblico lo stende la notaia o il notaio.
Il termine di 10 anni: cosa vale davvero in Svizzera
La ricerca «intestare casa ai figli 10 anni» è una delle più frequenti sul tema, e dietro c’è quasi sempre il diritto tedesco. Lì una donazione, dopo dieci anni, perde rilevanza per la porzione legittima e per il regresso dell’assistenza sociale. In Svizzera non è così.
Collazione tra fratelli: Un anticipo ereditario a un figlio resta soggetto a collazione senza limiti di tempo. Che la casa sia stata trasferita due o vent’anni fa non ha importanza; viene imputata nella successione, a meno che i genitori non abbiano espressamente dispensato il figlio dalla collazione.
Tutela della porzione legittima: Le donazioni che ledono le porzioni legittime di altri eredi possono essere ridotte. Ciò vale in ogni caso per le donazioni liberamente revocabili e per quelle fatte negli ultimi cinque anni prima del decesso; per una donazione manifestamente volta a eludere le porzioni legittime, anche senza limiti di tempo.
Prestazioni complementari: Chi dona una casa o la vende a un figlio a un prezzo inferiore al suo valore rinuncia a una parte della propria sostanza. Questa sostanza oggetto di rinuncia viene computata nel calcolo delle prestazioni complementari, senza limiti di tempo, e ridotta ogni anno di CHF 10’000. Una casa del valore di CHF 700’000 donata nel 2016 conta quindi nel 2026 ancora per CHF 600’000. Solo dopo molti decenni la rinuncia è «azzerata».
I dieci anni che esistono davvero: Le prestazioni complementari percepite legittimamente negli ultimi dieci anni prima del decesso devono essere restituite attingendo all’eredità, nella misura in cui questa supera CHF 40’000. Ciò riguarda la casa che i figli ereditano, non quella che hanno ricevuto in vita dei genitori. Maggiori dettagli nella guida Vendere la casa per entrare in casa di cura.
Non autosufficienza e prestazioni complementari: cosa porta il trasferimento e cosa no
Un posto in casa di cura nel Baselbiet costa facilmente oltre CHF 10’000 al mese. Se rendita e sostanza non bastano, intervengono le prestazioni complementari. Proprio qui si inserisce la speranza di dare prima la casa ai figli. I conti tornano di rado.
Per le prestazioni complementari viene esaminata la sostanza. Dal 2021 non vi è alcun diritto se la sostanza netta supera CHF 100’000 per una persona sola o CHF 200’000 per una coppia sposata; un immobile abitato dal proprietario non conta per questa soglia. Per il calcolo vero e proprio, la sostanza che supera una franchigia viene computata in parte come reddito. La sostanza donata viene trattata come se fosse ancora presente, dedotti CHF 10’000 per ogni anno trascorso dalla donazione. Chi a 70 anni intesta la casa ai figli ed entra in casa di cura a 82 si vede quindi dedurre appena CHF 120’000 circa dal valore di allora; il resto conta per intero. Le prestazioni complementari risultano di conseguenza più basse o vengono meno, e i costi della casa di cura devono essere sostenuti dalla famiglia o, in ultima istanza, dall’assistenza sociale.
Il trasferimento ha quindi senso per altri motivi: il figlio che abita nella casa o vuole abitarci ottiene sicurezza; la successione viene regolata mentre i genitori sono ancora capaci di discernimento; manutenzione e investimenti sono a carico della generazione che ne beneficia. Come protezione dai costi della casa di cura funziona solo se avviene così presto che la rinuncia si azzeri davvero nel corso degli anni, e questo non si può pianificare.
Nella pratica contano due punti: primo, il trasferimento deve avvenire finché i genitori sono capaci di discernimento; in caso di demenza è necessario coinvolgere l’autorità di protezione dei minori e degli adulti, che di regola non dà il suo consenso a una donazione. Secondo, dopo il trasferimento i genitori hanno bisogno di un diritto di abitazione o di un usufrutto per poter restare nella casa, anche se il figlio si trova in difficoltà o muore.
Fratelli, porzioni legittime e pace familiare
La maggior parte dei conflitti non nasce con l’ufficio delle imposte, ma attorno al tavolo di cucina: un figlio riceve la casa, gli altri si sentono scavalcati. Il diritto successorio prevede regole chiare in merito, che è bene conoscere prima di firmare.
Collazione: Ciò che un figlio riceve in vita dei genitori viene computato nella sua quota ereditaria al momento della successione, e precisamente al valore venale alla data del decesso dei genitori. Se il valore della casa sale da CHF 800’000 al trasferimento a CHF 1’100’000 alla successione, il figlio deve conferire in collazione CHF 1’100’000. Se nel frattempo ha ristrutturato, l’aumento di valore dovuto ai propri investimenti viene dedotto. Questa regola sorprende molte famiglie ed è il motivo principale per fissare il valore d’imputazione nel contratto successorio.
Porzioni legittime: Dal 1° gennaio 2023 la porzione legittima dei discendenti è pari alla metà della loro quota ereditaria legale, e anche quella del coniuge è pari alla metà; i genitori non hanno più alcuna porzione legittima. Se il trasferimento della casa lede le porzioni legittime dei fratelli, questi possono chiedere la riduzione dopo la morte dei genitori. Il figlio che ha la casa deve allora versare un conguaglio in denaro o, nel peggiore dei casi, vendere.
Soluzioni: Un contratto successorio firmato da tutte le persone coinvolte rende gli accordi vincolanti: vi vengono fissati il valore d’imputazione, i conguagli ai fratelli ed eventuali rinunce alla porzione legittima. Spesso il figlio che rileva la casa versa ai fratelli un importo già al momento del trasferimento, finanziato tramite l’ipoteca. La base è sempre una valutazione neutrale; come si ottiene lo spiega la guida Far stimare la casa. Cosa succede in una comunione ereditaria senza accordi preventivi lo leggete nella guida Vendere una casa ereditata.
Imposte ed emolumenti nel Canton Basilea Campagna
Dal punto di vista fiscale il Baselbiet è un cantone vantaggioso per i trasferimenti ai figli. Vanno esaminate tre imposte, oltre agli emolumenti del notariato e del registro fondiario.
Imposta sulle donazioni e di successione: Nel Canton Basilea Campagna i coniugi e i discendenti diretti sono esenti. Una donazione o un anticipo ereditario al proprio figlio non comporta alcuna imposta sulle donazioni. Diverso è il caso dei trasferimenti a figliastri, generi e nuore o conviventi; in questi casi l’imposta è dovuta a seconda del grado di parentela.
Imposta sul trapasso di proprietà: Normalmente il 2,5 % del prezzo d’acquisto, a carico per metà dell’acquirente e per metà del venditore. Sono esenti i trasferimenti tra genitori e figli nonché le donazioni e gli anticipi ereditari, anche in caso di vendita al figlio. Dettagli nella guida Imposta sul trapasso di proprietà Basilea Campagna.
Imposta sugli utili immobiliari: In caso di donazione, anticipo ereditario e successione l’imposta viene differita, non condonata. Il figlio subentra nei costi d’investimento e nella durata di possesso dei genitori; se in seguito vende la casa, viene tassato l’intero utile maturato dall’acquisto originario dei genitori, con la deduzione per la durata di possesso relativa all’intero periodo. In caso di vendita al figlio a prezzo pieno, invece, l’imposta è dovuta subito dai genitori. Il calcolo passo per passo nella guida Imposta sugli utili immobiliari Basilea Campagna.
Imposte correnti: Dopo il trasferimento il figlio è tassato sul valore locativo e sul valore patrimoniale della casa e deduce manutenzione e interessi passivi. Se i genitori mantengono l’usufrutto, valore locativo, manutenzione e interessi passivi restano in capo a loro; con il semplice diritto di abitazione i genitori sono tassati sul valore locativo, il figlio sulla sostanza.
Emolumenti: Notariato e ufficio del registro fondiario fatturano secondo la tariffa cantonale; per una casa unifamiliare atto pubblico, iscrizione nel registro fondiario ed eventuale adeguamento della cartella ipotecaria ammontano complessivamente, di solito, a qualche migliaio di franchi. A ciò si aggiungono i costi per la valutazione e il contratto successorio. Una panoramica delle spese accessorie si trova nella guida Costi notarili e spese accessorie nella vendita della casa.
Ipoteca, diritto di abitazione e usufrutto
Due domande decidono se il trasferimento funziona nella vita di tutti i giorni: chi si fa carico dell’ipoteca e come potranno continuare ad abitarvi i genitori?
Ipoteca: Il debito non passa automaticamente con la casa. La banca esamina il figlio che subentra come un nuovo cliente: reddito, sostenibilità, fondi propri. Se il figlio rileva l’ipoteca esistente con il consenso della banca, non è dovuta alcuna indennità di rimborso anticipato; se l’ipoteca viene estinta e ne viene stipulata una nuova, l’indennità può risultare cara a seconda della durata residua. Se il figlio liquida i fratelli, l’anticipo ipotecario aumenta; vale allora il consueto limite dell’80 % del valore venale e il calcolo di sostenibilità deve tornare con un tasso teorico del 5 %. Come calcola la banca lo mostra la guida Calcolare la sostenibilità. I genitori che vogliono continuare a farsi carico personalmente di un debito residuo possono regolarlo per contratto, ma in tal caso continuano a risponderne.
Diritto di abitazione: Il diritto di abitare la casa o una parte di essa: personale, non trasferibile, iscritto nel registro fondiario. I genitori non possono affittare, sostengono le spese di manutenzione ordinaria dei locali utilizzati e sono tassati sul valore locativo; le riparazioni importanti sono a carico del figlio in quanto proprietario.
Usufrutto: Il diritto più ampio: i genitori possono abitare la casa o affittarla e trattenere i redditi locativi. Sostengono manutenzione, interessi ipotecari e assicurazioni e sono tassati sul valore locativo o sul reddito locativo e sulla sostanza. Il figlio è proprietario, ma senza il consenso dei genitori non può fare praticamente nulla con la casa.
Entrambi i diritti riducono il valore della donazione, perché il figlio riceve una casa gravata; il valore del diritto viene capitalizzato in base all’età dei beneficiari ed è rilevante per la collazione e le prestazioni complementari. Quale diritto è adatto a quale situazione e come viene cancellato in caso di vendita successiva lo spiega la guida Diritto di abitazione o usufrutto.
Iter, esempio di calcolo e quando è meglio rinunciare
Un trasferimento a un figlio richiede di solito da due a quattro mesi, dal primo colloquio all’iscrizione nel registro fondiario. L’ordine dei passi decide dei costi e della pace in famiglia.
- Valutazione: Stima neutrale del valore venale, affinché tutti i figli partano dalla stessa cifra.
- Colloquio in famiglia: Chi rileva la casa, chi viene liquidato, quando e con quali mezzi. Decidono i genitori, ma i fratelli che hanno potuto dire la loro non fanno causa in seguito.
- Banca: Verificare la sostenibilità per il figlio, chiarire il subentro nell’ipoteca e un eventuale aumento per i conguagli.
- Contratti: Contratto di trasferimento con diritto di abitazione o usufrutto e contratto successorio con valore d’imputazione e collazione, entrambi stipulati per atto pubblico presso il notariato.
- Registro fondiario e imposte: Iscrizione, notifica all’amministrazione fiscale per il differimento dell’imposta sugli utili immobiliari, adeguamento delle dichiarazioni d’imposta di entrambe le generazioni.
Esempio di calcolo a Pratteln: Casa unifamiliare, valore venale CHF 900’000, ipoteca CHF 300’000, due figli. La figlia rileva la casa con l’ipoteca e liquida il fratello con CHF 300’000, finanziati con un aumento dell’ipoteca a CHF 600’000; con un reddito familiare di circa CHF 150’000 è sostenibile. L’anticipo ereditario della figlia ammonta a CHF 300’000 (valore meno ipoteca e liquidazione), fissato a questo valore nel contratto successorio. I genitori ricevono un diritto di abitazione vitalizio sull’appartamento indipendente della casa. Imposte a Basilea Campagna: nessuna imposta sulle donazioni, nessuna imposta sul trapasso di proprietà, imposta sugli utili immobiliari differita; emolumenti per notariato, registro fondiario, contratto successorio e valutazione complessivamente nella fascia bassa delle cinque cifre.
Quando è meglio rinunciare: Se l’unico motivo è la protezione dai costi della casa di cura; se il figlio non è in grado di sostenere l’ipoteca; se i fratelli non sono d’accordo e non si arriva a un contratto successorio; se i genitori intendono comunque vendere la casa in un futuro non lontano, perché allora la vendita sul mercato con le esenzioni fiscali per l’abitazione a uso proprio è di solito la soluzione più semplice. Vendere, affittare o trasferire: facciamo volentieri i conti con voi.
Domande su questo tema.
In Svizzera esiste un termine di 10 anni quando si intesta la casa ai figli?
No. La regola dei dieci anni proviene dal diritto tedesco. In Svizzera un anticipo ereditario resta soggetto a collazione senza limiti di tempo, le donazioni degli ultimi cinque anni prima del decesso sono in ogni caso soggette a riduzione e le prestazioni complementari computano la sostanza donata a tempo indeterminato, dedotti CHF 10’000 all’anno.
Il trasferimento ai figli protegge dai costi della casa di cura?
Di regola no. Le prestazioni complementari trattano la sostanza donata come se fosse ancora presente, ridotta di CHF 10’000 per ogni anno trascorso dalla donazione. Una casa donata dodici anni fa conta quindi ancora quasi per intero. Il trasferimento conviene per ragioni di successione, non come protezione dai costi della casa di cura.
A Basilea Campagna i figli pagano l’imposta sulle donazioni sulla casa?
No. Nel Canton Basilea Campagna i coniugi e i discendenti diretti sono esenti dall’imposta sulle donazioni e da quella di successione. Anche l’imposta sul trapasso di proprietà non è dovuta per i trasferimenti tra genitori e figli. L’imposta sugli utili immobiliari viene differita ed è dovuta solo alla successiva vendita da parte del figlio.
A quale valore viene poi imputata la casa tra i fratelli?
Al valore venale al momento della successione, non al valore al momento del trasferimento. Gli aumenti di valore dovuti a investimenti propri del figlio vengono dedotti. Chi vuole evitare questa incertezza fissa il valore d’imputazione in un contratto successorio firmato da tutti i figli.
I genitori possono continuare ad abitare nella casa dopo il trasferimento?
Sì, con un diritto di abitazione o un usufrutto iscritto nel registro fondiario. Il diritto di abitazione consente di abitare la casa, l’usufrutto anche di affittarla. Entrambi i diritti valgono a vita, anche se il figlio vende la casa o muore, e riducono il valore della donazione.
Il figlio rileva automaticamente l’ipoteca?
No. La banca esamina il figlio come un nuovo mutuatario: reddito, sostenibilità con un tasso teorico del 5 % e anticipo massimo dell’80 %. Se il figlio rileva l’ipoteca in corso con il consenso della banca, non è dovuta alcuna indennità di rimborso anticipato. Senza un finanziamento sostenibile il trasferimento non dovrebbe avvenire.
Trasmettere la casa in famiglia?
Valutiamo il vostro immobile in modo neutrale, calcoliamo imposte, ipoteca e collazione e prepariamo con voi i contratti per il notariato.
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