Wohnung verkaufen im Baselland: Ablauf, Kosten, Steuern und die Besonderheiten beim Stockwerkeigentum
Im Kanton Basel-Landschaft wechseln jedes Jahr mehr Eigentumswohnungen als Einfamilienhäuser den Besitzer – in Pratteln, Muttenz, Liestal, Binningen und Reinach ist die 4½-Zimmer-Wohnung das meistgehandelte Objekt. Der Verkauf folgt dem gleichen Grundablauf wie beim Haus, hat aber eigene Regeln: Die Wohnung ist Stockwerkeigentum, also ein Anteil an einer Gemeinschaft mit Reglement, Erneuerungsfonds und Verwaltung. Käufer prüfen diese Unterlagen genau. Dieser Ratgeber zeigt den Ablauf in acht Schritten, die Checkliste der Unterlagen, die Kosten und Steuern und die Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung. Den allgemeinen Ablauf beschreiben wir im Ratgeber Haus verkaufen in 8 Schritten.
Kurz & knapp
- Stockwerkeigentum = Miteigentumsanteil mit Sonderrecht an der Wohnung: Reglement, Wertquote, Erneuerungsfonds und Protokolle gehören zu den Verkaufsunterlagen
- Preis: Vergleichspreise pro m² Wohnfläche in der Gemeinde, Stockwerk, Zustand, Balkon, Parkplatz; der Stand des Erneuerungsfonds beeinflusst den Preis
- Kosten für den Verkäufer: Provision (bei ImmoBilà ab 1 %, nur bei Erfolg), 1,25 % Handänderungssteuer (befreit bei Ersatzbeschaffung), Notariat/Grundbuch anteilig, Grundstückgewinnsteuer
- Vermietete Wohnung: Der Mietvertrag geht auf den Käufer über («Kauf bricht Miete nicht»); Käufer sind Anleger, der Preis orientiert sich am Ertrag
- Dauer: 2 bis 4 Monate bei richtigem Preis; Verkauf direkt an Käufer ohne Makler ist möglich, aber aufwendig
Was Sie verkaufen: Stockwerkeigentum verstehen
Rechtlich verkaufen Sie keine Wohnung, sondern einen Miteigentumsanteil am ganzen Gebäude (die Wertquote, z. B. 85/1000) mit dem Sonderrecht, bestimmte Räume allein zu nutzen. Alles ausserhalb Ihrer vier Wände – Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Lift, Umgebung – gehört allen gemeinsam.
- Reglement: regelt Nutzung, Kostenverteilung, Haustiere, Vermietung, Beschlüsse. Der Käufer übernimmt es, wie es ist
- Erneuerungsfonds: Rückstellungen der Gemeinschaft für Dach, Fassade, Heizung. Ihr Anteil geht mit der Wohnung an den Käufer über – ein gut gefüllter Fonds ist ein Verkaufsargument, ein leerer ein Preisabschlag
- Beschlüsse: Hat die Versammlung eine Fassadensanierung beschlossen, zahlt sie, wer zum Zeitpunkt der Rechnung Eigentümer ist. Das muss im Kaufvertrag geregelt werden
- Verwaltung: liefert die Nebenkostenabrechnung, den Stand des Fonds und bestätigt, dass keine Beitragsrückstände bestehen (sonst haftet die Wohnung dafür)
Käufer – und ihre Banken – lesen Reglement und Protokolle. Je vollständiger und sauberer die Unterlagen, desto schneller der Verkauf.
Der richtige Preis: Was eine Wohnung im Baselbiet wert ist
Wohnungen lassen sich besser vergleichen als Häuser: Preis pro m² Wohnfläche in derselben Gemeinde, gleiche Altersklasse, gleiche Lage. Das macht die Bewertung präziser – und den Käufer kritischer, wenn der Preis abweicht.
- Lage und Gemeinde: Steuerfuss, ÖV-Anschluss nach Basel, Lärm, Aussicht, Besonnung
- Objekt: Wohnfläche nach SIA, Stockwerk, Lift, Balkon oder Terrasse, Anzahl Nasszellen, Einstellhallenplatz (eigener Grundbucheintrag oder Miteigentum), Keller, Hobbyraum
- Zustand von Wohnung und Gebäude: Küche und Bad in der Wohnung; Fassade, Dach, Heizung, Lift beim Gebäude – mit den Rückstellungen im Fonds verrechnet
- Gemeinschaft: Grösse (6 oder 60 Parteien), Reglement, Konflikte in den Protokollen, Anteil vermieteter Wohnungen
Online-Rechner treffen bei Standardwohnungen recht gut, kennen aber weder Fonds noch Protokolle. Unsere Bewertung vor Ort ist kostenlos, wenn Sie einen Verkauf prüfen; die Methoden erklärt der Ratgeber Bewertungsmethoden.
Checkliste: Unterlagen für den Wohnungsverkauf
Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen (Grundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherung) brauchen Sie beim Stockwerkeigentum:
- Begründungsakt und Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Wertquote und Aufteilungsplan (welche Räume gehören zum Sonderrecht)
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Jahresrechnungen und Budget der Gemeinschaft, Nebenkostenabrechnung der letzten zwei Jahre
- Stand des Erneuerungsfonds und beschlossene oder geplante Sanierungen
- Bestätigung der Verwaltung über bezahlte Beiträge
- Grundbuchauszug des Einstellhallenplatzes, falls separat
- Mietvertrag und Mietzinsliste bei vermieteter Wohnung
- Rechnungen der Renovationen in der Wohnung (Küche, Bad, Böden) für die Grundstückgewinnsteuer
Ablauf in 8 Schritten
- 1. Bewertung und Entscheid über den Angebotspreis
- 2. Unterlagen bei Verwaltung und Grundbuchamt beschaffen (2 bis 3 Wochen einplanen)
- 3. Wohnung herrichten: entrümpeln, kleine Reparaturen, neutrale Einrichtung; grosse Renovationen vor dem Verkauf lohnen sich selten
- 4. Dokumentation: Fotos, Grundriss mit Massen, Objektbeschrieb mit Angaben zur Gemeinschaft und zum Fonds
- 5. Vermarktung: Portale, eigene Käuferdatenbank, Nachbarn in der Liegenschaft (sie kaufen oft für Kinder oder Eltern)
- 6. Besichtigungen als Einzeltermine; Interessenten erhalten Reglement und Protokolle zur Prüfung
- 7. Käufer prüfen: Finanzierungsbestätigung, dann Reservationsvereinbarung
- 8. Notariat: Kaufvertrag mit Regelung von Fondsanteil, beschlossenen Sanierungen, Übergabetermin und Nebenkosten-Abgrenzung; Beurkundung, Grundbucheintrag, Schlüsselübergabe
Dauer bei richtigem Preis: 2 bis 4 Monate von der Bewertung bis zum Notariat.
Kosten und Steuern für den Verkäufer
- Maklerprovision: üblich 2 bis 3 % plus MwSt.; bei ImmoBilà ab 1 %, nur bei Erfolg (siehe Ratgeber Maklerprovision)
- Handänderungssteuer: 2,5 % des Preises, davon 1,25 % für den Verkäufer – befreit, wenn Sie innert zwei Jahren wieder ein selbst bewohntes Eigenheim kaufen (Ratgeber)
- Notariat und Grundbuch: rund CHF 800 bis 2’500 plus CHF 300, meist hälftig geteilt
- Grundstückgewinnsteuer: auf dem Gewinn seit dem Kauf, 3 bis 25 %, mit Zuschlag bei Besitz unter 5 Jahren; Renovationen in der Wohnung (wertvermehrend) und Ihr Anteil an Investitionen der Gemeinschaft sind als Anlagekosten abziehbar (Ratgeber)
- Hypothek: Ablösung oder Übertragung; Vorfälligkeitsentschädigung bei Festhypotheken (Ratgeber)
- Pensionskassen-Vorbezug: muss beim Verkauf zurückbezahlt werden, wenn Sie nicht innert zwei Jahren wieder Wohneigentum kaufen
Provision 1 % CHF 7’500 plus MwSt. CHF 607.50 · Handänderungssteuer Verkäufer CHF 9’375 (entfällt bei Ersatzbeschaffung) · Notariat/Grundbuch anteilig rund CHF 1’200 · Grundstückgewinnsteuer: Gewinn CHF 160’000, nach Verkaufskosten und Teuerungsausgleich rund CHF 145’000; über CHF 120’000 gilt einheitlich 25 % = rund CHF 36’000 (12 Jahre Besitz, kein Zuschlag). Netto vor Hypothek: rund CHF 695’000.
Vermietete Wohnung verkaufen
Eine vermietete Wohnung ist ein anderes Produkt: Der Käufer ist meist ein Anleger, der Preis orientiert sich an der Nettomiete und dem Kapitalisierungssatz (im Baselbiet je nach Lage rund 3 bis 4,5 %), nicht am Quadratmeterpreis für Selbstnutzer.
- Kauf bricht Miete nicht (Art. 261 OR): Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über; die Kaution bleibt beim Mieter
- Eigenbedarf: Der Käufer kann den Vertrag nur mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf geltend macht – mit Erstreckungsrisiko. Wer die Wohnung selbst beziehen will, zahlt für eine leere Wohnung deshalb mehr
- Preisfrage: Eine vermietete 4½-Zimmer-Wohnung mit CHF 1’800 Nettomiete (CHF 21’600 pro Jahr) ist für Anleger bei 3,5 % rund CHF 617’000 wert – für einen Selbstnutzer leer vielleicht CHF 750’000. Lohnt sich das Abwarten bis zum Auszug des Mieters? Oft ja
- Unterlagen: Mietvertrag, Mietzinsliste, Nebenkostenabrechnung, Kautionsnachweis, allfällige Mängelrügen
- Mieter informieren: Keine Pflicht vor dem Verkauf, aber Besichtigungen brauchen seine Zustimmung mit angemessener Ankündigung
Ob verkaufen oder weiter vermieten besser ist, zeigt der Ratgeber Verkaufen oder vermieten; den Mietzins richtig festlegen erklärt der Ratgeber Mietzins.
Direkt an einen Käufer verkaufen – ohne Makler?
Viele Wohnungen werden «unter der Hand» verkauft: an den Nachbarn, an einen Kollegen, an die Kinder. Das ist zulässig und spart die Provision. Es braucht trotzdem eine Bewertung (sonst verschenken Sie Geld oder der Käufer zahlt zu viel – bei Verwandten mit Schenkungssteuerfolgen), die vollständigen Unterlagen der Gemeinschaft, eine Finanzierungsbestätigung und das Notariat. Was beim Privatverkauf schiefgehen kann, beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler; die Punkte gelten für Wohnungen genauso.
Haben Sie bereits einen Käufer, sprechen Sie uns trotzdem an: Eine unabhängige Bewertung schützt beide Seiten vor einem falschen Preis.
Fragen zu diesem Thema.
Was ist der Unterschied zwischen dem Verkauf einer Wohnung und eines Hauses?
Eine Eigentumswohnung ist Stockwerkeigentum: Sie verkaufen einen Miteigentumsanteil mit Sonderrecht. Reglement, Wertquote, Erneuerungsfonds, Protokolle und Beschlüsse der Gemeinschaft gehören zu den Unterlagen und beeinflussen Preis und Kaufvertrag.
Was passiert mit dem Erneuerungsfonds beim Verkauf?
Ihr Anteil am Fonds geht mit der Wohnung an den Käufer über; er wird nicht ausbezahlt. Ein gut dotierter Fonds ist ein Verkaufsargument, ein leerer Fonds mit anstehender Sanierung führt zu Preisabschlägen.
Welche Steuern fallen beim Wohnungsverkauf im Kanton Basel-Landschaft an?
Handänderungssteuer 2,5 % (1,25 % für den Verkäufer, befreit bei Ersatzbeschaffung innert zwei Jahren) und Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn seit dem Kauf (3 bis 25 %, Zuschlag bei Besitz unter 5 Jahren). Wertvermehrende Renovationen sind als Anlagekosten abziehbar.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über («Kauf bricht Miete nicht»). Käufer sind meist Anleger, der Preis orientiert sich am Mietertrag und liegt in der Regel unter dem Preis für eine leere Wohnung. Eigenbedarfskündigungen sind nur mit gesetzlicher Frist und Erstreckungsrisiko möglich.
Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?
Bei richtigem Preis 2 bis 4 Monate von der Bewertung bis zum Notariatstermin. Die Beschaffung der Unterlagen bei der Verwaltung dauert 2 bis 3 Wochen und sollte früh gestartet werden.
Lohnt es sich, Küche oder Bad vor dem Verkauf zu renovieren?
Selten. Käufer wollen ihre eigene Küche; Sie erhalten die Investition meist nicht zurück. Sinnvoll sind kleine Reparaturen, Reinigung, neutrale Wände und ein aufgeräumter Balkon. Grosse Renovationen nur, wenn der Zustand den Verkauf sonst verhindert.
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